物業維修任務根據內容和特點如何分類

1. 小區物業現在的維修內容包括哪些

小區物業管理服務包括哪些？

一、綜合管理

小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理

1、負責制定物業管理服務工作計劃，並組織實施;

2、每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施;

3、白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場;

4、協助召開業主大會並配合其運作;

5、管理規章制度健全，服務質量標准完善，物業管理檔案資料齊全;

6、與業主簽定物業服務合同等手續;公開服務標准、收費依據及標准;

7、應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理;

8、全體員工統一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗;

9、每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，徵求意見用戶不低於總戶數80%。

10、建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生，能隨時投入運行。

二、房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護

共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為准;不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備確保居住小區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護，包括：

1、樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標准》;

2、保證護欄、圍牆、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢;

3、確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損;

4、負責小區智能化設施的日常運行維護;

5、定期清洗外牆。

三、綠化小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋後，道路兩側區間綠地

按園林局規定的《二級養護標准》養護。

四、保潔

小區規劃紅線以內，業主戶門以外維護和保持服務范圍內的清潔衛生,包括：

1、有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍;

2、設定垃圾集納地點，並每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理;

3、每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物;

4、對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、牆壁等，進行一周一次清掃;

5、按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠葯、消毒劑、除蟲劑;

6、在雨、雪天氣應及時對區內主路、幹路積水、積雪進行清掃。

7、發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。

五、公共秩序維護

小區規劃紅線以內，業主戶門以外公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：

1、相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防範措施;

2、維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢;

3、看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等;

4、夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少於一次的防範檢查和巡邏，巡邏不少於2人，做到有計劃、有記錄;

5、有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案;發生時，應立即採取措施，並及時報警和配合公安部門進行處理。

六、停車管理

1、有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案;

2、對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行;

3、保證停車有序，24小時設專人看管;有發生緊急情況預案;

4、長期存放的，應簽訂停車管理服務協議，明確雙方的權利義務等。

七、消防管理

1、有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案;

2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護;

3、定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。

4、發生火災，及時報警，協助消防人員疏散、救助人員等。

八、高壓供水養護、運行、維修

1、保證居民正常生活用水;有停水處置預案;

2、水箱蓋上鎖並定期清洗消毒，確保水質合格;

3、維修服務標准執行京房地修字[1998]第799號文件規定。

4、發生突發公共衛生事件時，要加強對供水系統的消毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。

九、電梯養護、運行、維護

1、主梯6：00-24：00不間斷運行，0：00-6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，並在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客;

2、凡有高峰梯的，在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行;

3、主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鍾內搶修完工，其它維修應於23點至次日5點以內完工;有發生緊急情況時的處置預案; 維修服務標准執行京房地修字[1998]第799號文件規定。

4、一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。

十、裝修管理

1、有健全的裝修管理服務制度;

2、查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽定裝修管理協議，告知業主裝修注意事項;

3、裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛;

4、業主裝修結束後，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門;

5、及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。

2. 物業管理的內容分類

基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規性的公共服務、針對性的專項服務和委託性的特約服務三大類。 （一）權責分明原則：在物業管理區域內，業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業的權利與責任應當非常明確，物業管理企業各部門的權利與職責要分明。一個物業管理區域內的全體業主組成一個業主大會，業主委員會是業主大會的執行機構。物業的產權是物業管理權的基礎，業主、業主大會或業主委員會是物業管理權的主體，是物業管理權的核心。
（二）業主主導原則：業主主導，是指在物業管理活動中，以業主的需要為核心，將業主置於首要地位。強調業主主導，是現代物業管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。
（三）服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業管理必須堅持服務第一的原則。
（四）統一管理原則：一個物業管理區域只能成立一個業主大會，一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。
（五）專業高效原則：物業管理企業進行統一管理，並不等於所有的工作都必須要由物業管理企業自己來承擔，物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一並委託給他人。
（六）收費合理原則：物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎。物業服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區別不同的物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按有關規定進行約定。收繳的費用要讓業主和使用人能夠接受並感到質價相符，物有所值。物業管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業管理企業可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。
（七）公平競爭原則：物業管理是社會主義市場經濟的產物，在市場經濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業管理企業時，應該堅持招標、投標制度，委託方發標，一般要有3個以上的物業管理企業投標，招標要公開，揭標要公正。
（八）依法行事原則：物業管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業管理過程中時時刻刻離不開法律、法規。依法簽訂的《物業服務合同》，是具有法律效力的規範文書，是物業管理的基本依據。 是指物業管理中公共性的管理和服務工作，是物業管理企業面向所有住用人提供的最基本的管理和服務。主要有以下8項：
（1）房屋建築主體的管理及住宅裝修的日常監督；
（2）房屋設備、設施的管理；
（3）環境衛生的管理；
（4）綠化管理；
（5）配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護工作；
（6）車輛秩序管理；
（7）公眾代辦性質的服務；
（8）物業檔案資料的管理 是指物業管理企業面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。
①日常生活類；
②商業服務類；
③文化、教育、衛生、體育類；
④金融服務類；
⑤經紀代理中介服務；
⑥社會福利類； 物業管理企業在實施物業管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內容，採取靈活多樣的經營機制和服務方式，以人為核心做好物業管理的各項管理與服務工作，並不斷拓展其廣度和深度。
特約服務實際上是專項服務的補充和完善。

3. 小區物業管理服務內容應該包括哪些

從全國范圍來看，物管對小區停車提供的服務主要分為以下三類。

第一類是專管理服務。即提供停屬車場清潔、燈光、消防設施等管理服務，不提供車輛保管服務，對車輛安全不負責任，收費相對較低。

第二類是保管服務。對車輛具有保管義務，車輛發生安全責任，有賠償義務，收費高。

第三類是管理和保管兼顧服務。即兼顧一定的保管義務，車輛失竊、損壞有一定的賠償責任。

(3)物業維修任務根據內容和特點如何分類擴展閱讀：

物業公共服務是指物業管理中公共性的管理和服務工作，是物業管理企業面向所有住用人提供的最基本的管理和服務。主要有以下8項：

（1）房屋建築主體的管理及住宅裝修的日常監督；

（2）房屋設備、設施的管理；

（3）環境衛生的管理；

（4）綠化管理；

（5）配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護工作；

（6）車輛秩序管理；

（7）公眾代辦性質的服務；

（8）物業檔案資料的管理

4. 物業管理服務的特點包括哪些內容

物業管理服務的特點
(一)物業管理服務的公共性和綜合性
物業管理企業與業主之間基於物業服務合同形成交易關系，雙方交易的標的物是物業管理服務。與一對一的交易關系不同的是，由於物業管理主要指向房屋及配套的設施設備和相關場地的維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序，重點是物業的共用部位和共用設施設備。而物業的共用部位和共用設施設備不為單一的業主所擁有，而是由物業管理區域內的全體業主或部分業主共同所有，這就使得物業管理服務有別於為單一客戶提供的特約服務，而具有為某一特定社會群體提供服務產品的公共性。
從物業服務合同的內容來看，物業管理企業與業主約定的物業管理事項具有綜合性，不僅包括對物業共用部位和共用設施設備進行維修、養護，而且包括對物業管理區域內綠化、清潔、交通、車輛等秩序的維護，這就使得物業管理服務有別於業主與專業公司之間的專項服務業務委託。
(二)物業管理服務受益主體的廣泛性和差異性
物業管理服務的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性，這是物業服務合同區別一般委託合同的一個顯著特點。首先，物業服務合同中服務內容、服務標准、服務期限，雙方當事人的權利和義務、違約責任等約定，必須是全體業主的合意。但對於業主群體來講，很難實現所有業主認識完全一致，總會有部分業主或個別業主持有異議。因此，必須從業主整體利益出發，按照少數服從多數的原則決定物業管理服務事項，然後再以全體業主的名義，與物業管理企業簽訂物業服務合同。其次，各個業主對物業管理企業履行物業服務合同的認識也是不一致的，有的業主對服務表示滿意，有的業主則不滿意，這就給客觀評價物業服務質量帶來一定困難。
在此情況下，物業服務合同成為衡量物業管理企業是否正確履行義務的檢驗標准，這就要求物業管理企業細化物業服務合同，對服務項目，服務標准，各項服務的違約責任等方面的約定盡可能具體、明確、完備。同時，物業管理企業還應當經常進行客戶調查，跟蹤掌握大多數業主的普遍需求和服務評價，以保證受益群體的最大化。
(三)物業管理服務的即時性和無形性
一般有形商品的生產、流通和消費環節彼此獨立且較為清晰，而物業管理服務並不存在流通環節，且生產和消費處於同一過程之中，這就使得物業管理企業必須隨時滿足業主客觀上存在的物業服務需求。物業管理服務的即時性對物業管理企業的服務質量控制能力提出了很高的要求，一旦相關服務滿足不了業主的消費需求，就很難有效地予以糾正和彌補。
物業管理服務的無形性源於其服務產品的特徵，由於服務的無形性，使得作為物業服務消費者的業主，難以象有形產品的消費者那樣感到物業服務的真實存在，對於服務消費意識較薄弱的部分業主，難以產生物有所值的感覺。物業服務的無形性還使物業服務的質量評價變得困難和復雜，因為物業管理企業的服務品質難以用精確標准去衡量，更多依賴於業主的主觀評判。
(四)物業管理服務的持續性和長期性
與一般合同標的不同，物業管理服務提供的是一個持續的不間斷的過程。物業管理企業必須保證物業共用部位的長時間完好和共用設施設備的全天候運行，在物業服務合同有效期內的任何服務中斷，都有可能導致業主的投訴和違約的追究。
物業管理服務的持續性和更換物業管理企業的巨大成本，使得物業服務合同的期限一般較長，這對保持物業服務質量的穩定和改善客戶關系較有利，同時也要求物業管理企業必須長時間接受客戶的監管和考驗。

5. 物業維修的物業維修的特點

(一)具有物質生產的特點
由於物業服務公司的物業維修活動本質上是一種物質生產活動，物業維修活動屬於生產領域的事情，前面已經講過，由於受自然侵蝕、正常使用、生物破壞以及地理、災害等因素的影響與作用，物業會逐漸破損，使用價值逐步降低。為了全面或部分地恢復物業失去的使用功能，防止、減少和控制其破損程度的發展，就要對破損物業進行維修，以及對不同等級物業的功能進行恢復、改善，進行裝修、裝潢，同時結合著物業的維修加固，增強物業的抗震能力。但是，所有這些物業維修活動，投資規模都很小，屬於簡單再生產的性質。
(二)經營性和服務性相統一
物業管理是一種經營性的管理活動。物業維修管理是物業管理的主要內容，是其重要的業務種類之一。物業維修過程是嚴格按市場經濟規律運行的，物業維修所取得的收入或利潤也是在經營管理中得到的，因此，它具有經營性，是經營性維修管理，沒有這部分業務，物業服務公司的經營收入就要受到很大的影響。同時，物業維修又具有很強的服務性，物業維修的基本目的是以為住戶服務為宗旨，保持物業的物質形態完好無損，保證住戶對物業的正常和安全使用，為人類自身再生產創造重要條件。所以它又具有直接為社會大眾的生產和生活服務的性質。
(三)具有廣泛性和分散性
物業使用期限長，在使用中由於自然或人為的因素影響，會導致物業的損壞或使用功能的減弱。物業的各個部分，如結構、外牆、粉刷、零部件等都會有不同程度的損壞，而且這種損壞經常發生，沒有明確的規則可言。相同結構的物業使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的。當損壞發生時，需要根據損壞的程度隨時進行小修、中修或大修，這是所有的物業普遍存在的情況。因此，物業維修具有廣泛性。另一方面由於損壞的部分往往只佔物業的很少部分，分散在物業的各個方面，維修規模很小，維修工作又是分散地、零星地進行的。
(四)具有較強的技術性
物業維修是一項技術性很強的工作。物業維修活動與一般建築施工生產不同，它本身有獨特的設計、施工技術和操作技能的要求，而且對不同的建築結構，不同等級標準的物業，採用的維修標准也不同。物業維修技術不僅包括建築工程專業的技術，還包括機械、設備、通信等相關專業的技術。國家的維修管理規范在此方面提出了明確要求。物業維修工程質量的優劣在很大程度上取決於維修技術水平的高低。另外，物業維修由於要保持原有的建築風格和設計意圖，並達到與周圍環境相協調，這就增加了技術難度。因此，物業維修必須要求具備較高的技術性，同時操作一般也要在業主或使用人的監督下進行。如此以來，培訓維修技術人員，配備一支素質較高的專業維修技術隊伍，並制定嚴格的技術操作規定和質量考評標准，就成為物業維修管理的重要內容。
(五)具有明顯的限制性
由於物業維修是在原有物業基礎上進行的，是對物業的構件、部分項目進行養護維修，或進行局部或全部的更新、修復，因此它受到原有條件的限制，如受到原有物業資料、環境、條件的限制，維修設計與施工都只能在一定范圍內進行，往往是借鑒原有物業的構造、部件、裝飾、布局等安排相關工作，難以超越客觀環境進行創新。此外，還受到原有建築風格、建築藝術的限制，尤其是有歷史、文化保留價值的物業，更要求保持原有建築風格，與周圍建築相協調。雖然可以借鑒與發展優秀的建築藝術，通過實踐、觀察、研究、總結，改進舊房的結構與裝飾，但程度明顯受到限制。

6. 物業維修范圍包括哪些內容

我不再快樂，
一直呆在沒有陽光的角落。

7. 什麼是物業維修，及物業維修的分類

1、公共部位維修

2、共用設施設備

3、自用部位維修

8. 物業管理服務的范圍和基本內容都包括哪些與特約維修服務有何區別

物業管理服務的范圍是簽合同約定的公共區域，包括公用設施和公共設施設備的維修與維護，一般特約服務都是有償服務，並不在合同約定范圍之內。