㈠ 如何界定物業管理日常維修費用
（一）物業管理的基本概念所謂物業管理，是指經營人受物業產權人和使用人的委託，按照國家法律和合同契約的規定，對被委託的物業行使管理權，以經濟手段管理物業，並運用現代管理科學，先進的維護養護技術和先進的服務手段，為物業所有人或使用者提供綜合的、優質的有償服務，以滿足使用者不同層次的需求，使物業發揮最大的使用效益和經濟效益。（二）物業管理的基本原則 權力界定原則 業主至上原則 統一管理原則 經濟合理原則 專業化服務原則 權責明確原則 超前管理原則 公平競爭原則（三）物業管理的目標 對物業實行企業化、經營化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實現物業的社會效益、經濟效益和環境效益的統一。具體來說，是為了實現下述目標： 創造安全、舒適、和諧的居住環境； 發揮物業最大的使用價值； 使物業盡可能保值、增值。（四）物業管理涉及的組織 1.業主大會 業主是指物業內房屋和相關設施的所有權人。業主大會則是由物業內的業主所組成的。 按照有關規定，業主大會必須有超過半數以上投票權的業主出席方能進行。業主可以委託代理人出席業主大會，不滿18周歲的業主由其法定代理人出席。 業主大會的職權包括： 選舉、罷免管委會的組成人員。 監督管委會的工作。 聽取和審查管委會的工作報告。 決定物業內關於業主利益的重大事項。 修改業主公約。 改變和撤銷管委會不適當的決定。 批准管委會章程。 2.管委會 管委會是物業管理委員會的簡稱，是在房地產行政主管部門指導下，由物業內的業主和使用人選舉的代表組成，代表和維護物業內業主和使用人的合法權益。 3.物業管理企業 物業管理企業受物業管理委員會及房地產產權人的委託，承擔居住小區的物業管理。 答案補充 涼快涼快涼快涼快涼快涼快涼快涼快涼快涼快了
㈡ 關於物業公司如何降低成本方法的探討
物業管理的主要工作是對物業和行為的管理，最終呈現給客戶的是以提供優質服務為目標。物業管理涉及業主生活的方方面面，各項工作具有很強的針對性、時限性，對物業公司員工的專業化要求也很強。那麼，要提高物業公司的整體管理水平，降低物業管理的成本費用，就必須對物業實施專業化管理，達到資產的保值增值，從長遠角度降低物業管理的成本。然而，縱觀國內現有的物業管理水平，均與專業的物業管理服務有一定得差距。 從現在的物業管理情況分析，物業公司主要的收入，大概包括以下幾個方面：一、 各個業主交納的物業管理費；二、 為業主代辦性服務費的收入；三、 特約服務費的收入；四、 物業企業綜合經營收入。 就上述四種收入可以看出，物業管理費一直都未增加的情況下，還不能保證百分之百的收費率；第二種費用，根據法律的規定，物業公司代收代繳的費用是不能向業主收取手續費的，只能作為物業公司為園區業主免費更優質服務的一項惠民措施，一旦業主欠交此項費用，將增大物業公司的成本支出；而第三、第四種服務費收取只能靠物業公司去充分開發、開拓市場，如果忽視或沒有能力去作到，物業公司的整體成本只能呈逐年上升的勢態。 再看看物業公司的支出情況：1、物業公司的成本支出主要包括人員工資、福利；物業管理區域物業合同約定的共用部位、共用設施設備的日常維護費；2、綠化養護費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產維護費等;3、物業公司在管理過程中發生的管理費用；4、應繳納的各種稅費。 一、物業公司的人工成本主要包括行政、客戶、安保、衛生、工程維修等相關工作崗位的人員，根據園區的面積來看，越是高檔的園區，其保安人員的人數、保潔的人數越是占據很大的比例，根據目前北京的人工成本，可以將輔助性的工種如安保、衛生等進行整體外包，這樣可以降低人工成本，規避管理風險； 二、物業公司將輔助的工種承包給專業的公司後，留住自身的核心管理人員，主要包括管理層以上的人員加上園區重要的工程維修人員，這樣可以對設施、設備有一個綜合的、持續的維護過程，從項目長遠的發展可以降低公共區域設施、設備的老化程度，達到保值增值的目標。 三、物業公司應當注意節能減排，比如物業公司長期提供的手紙、各種易耗品、服裝等，一定要進行切實際的核算，爭取花最低的錢，買到最優質的產品；在用電、用水方面，讓公司所有的人員培養節能意識，做到人走燈關，下班時關閉不用的電源，對於公區的設施、設備，也採取相應的節能方案，並堅持貫徹實施；對於用水方面，盡量做到節約用水，員工洗衣要有次數限制，人員洗澡要設定澡卡；對於園區綠化用水盡量採用中水，避免使用自來水等等。 根據目前的調研情況，很多物業公司從上述方式進行開源節流，每年節約的成本非常可觀。因此，物業管理本身是一個需要精打細算進行管理的行為，只有做到持之以恆，才能顯現出最終的優勢，為物業公司的持續發展打下基礎，來實現公司的長期目標。
㈢ 如何控制物業管理公司的日常維修費用
節能減排，還有優化各種設備設施，在原材料的采購環節控製成本，還有光節內約是沒有用的，要有容收益，可以用多項經營填補這個，如：工程人員上門安裝水龍頭，收費10元，您可以獎勵這個工程人員2元，讓他們不至於貪污，如果發現貪污現象處罰條例要執行。用派工單那是老物業公司的做法了，現在大小區都是物業管理平台系統，直接簡訊到手機。還有就是多組織工程人員的業務培訓，提高技能，做到損耗控制等等
㈣ 怎樣做好物業區域內的設施設備維護與管理
確保設施設備及場所處於良好的狀態，以提高優質服務的需要。你按以下方案去做，基本就八九不離十了。
（一）、設備設施分類根據各類設備設施的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理，分A、B、C三類 如：
A類：監視系統設備，配電房各屏櫃，生活泵、消防水泵，消防報警系統，電梯及其它。
B類：排風設備，水箱（池），滅火器材，排污泵及其它。
C類：房屋本體照明設施、室內外插座、各式燈具、水龍頭、排水設施、道路及其它。
（二）、設備的運行管理
1、對A類設備，根據業主委員會的要求、物業服務方案，項目電工人員巡迴方式對設備進行管理。
2、項目電工人員必須經過專業培訓，熟悉所管理的性能、特點和操作規程，考核合格後上崗操作。
3、項目電工按崗位職責及運行操作規程，對設備進行操作和檢查，認真作好運行記錄。
4、項目電工人員根據運行管理有關制度，每月檢查監督設備運行操作人員崗位職責旅行情況，檢查設備運行狀態，注意設備運行安全性、合理性、經濟性，檢查運行、維護保養記錄、檢查後在有關記錄上簽字，發現問題及時糾正，對發現的設備問題應詳細填表報告，工程主管監督整改情況。
（三）、設備設施的維修保養
1、電工人員負責所管轄設備設施的維修保養，項目主任協調工程主管負責組織本項目維修保養工作。
2、設備設施保養分日常維修保養和定期維護保養及年檢維護保養3個層次。
（1）日常維護保養主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護保養主要工作就是性能狀態檢查和計劃性能修理的內容；年檢維護保養主要是對設備進行全面的調整。
（2）日常維護保養通常由設備運行操作，當班電工負責，定期維護保養由主管負責操作安排，當班電工人員進行配合，某些設備外聘專業公司進行。
（3）維護保養工作的項目由各類設備具體規定，各設備主觀根據規程並結合設備具體技術狀況，做出年度、月維護保養計劃，經公司領導批准後實施。
（4）設備年檢維護保養，由委託年檢單位實施。維護保養結束後以書面形式報告公司。
（四）、設備設施維修
1、設備設施的維修分計劃維修和故障維修兩類
（1）計劃維修是自在設備設施沒有發生問題之前，對其劣化和缺陷部件進行預先維護和修理；
（2）故障維修是對設備設施受損設備故障後其失效、損壞部件進行針對性維修。
2、設備設施維修採用委託維修和派工維修兩種形式
（1）委託維修主要用在故障維修。管理處設值班調度室，實行24小時待命值班，配置公司集團電話短號，隨時接受住戶、公司管理人員的維修申報和故障報告，接報後，迅速在規定時間內修復。
（2）派工維修主要用在計劃維修、零星及小型的設備新裝、改裝專案處理。工程主管根據設備定期保養計劃，當前對設備定期保養計劃，當前設備運行狀況的分析調查結果，以及住戶的要求填寫派工單，派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進流程按委託維修規定進行。
（五）、設備故障及事故
1、凡因為操作規程、操作使用不當或設備發生非正常損壞而被迫停止運轉。達到一定時間或造成損失的，稱為設備事故。
2、損失及影響不及事故嚴重程度的其它情況稱之為故障。
3、無論發生何種設備故障和事故，工程主管必須立即組織力量迅速處理。若較重大事件，必須及時報告管理處主任以書面形式報公司協調處理。
4、無論發生何種設備故障和事故，管理處主任、工程主管、電工人員必須詳細記錄，不得疏漏和隱瞞。
（六）、設備的大修、更新
1、管理處根據實際情況對設備進行大修、更新和技術改造，使之更加安全、有效、經濟、可行。
2、設備及物業本體部分的大修、更新和技術改造費用，需從維修資金中支出的。經業主委員會審核、同意簽字後報公司簽字進行修理、改造。
3、大修改造的項目由各項目主任提出申請、工程主管簽字，經公司討論形成《年度維修計劃申請報告》，報經業主委員會批准後方可實施，項目實施按照：誰主管，誰負責「的原則，在工程主管指導下進行。
（七）、設備的報廢
1、設備有下列情況下考慮報廢：
（1）已經超過使用年限，主要結構及部件磨損破壞，設備效能達不到要求且不能修復。
（2）設備技術陳舊落後，無形磨損嚴重，經濟效果差，經濟上分析結論更新勝於大修。
（3）因以外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用，建築物改建不能拆裝的。
（4）嚴重影響安全，繼續使用將會引起危險事故的。
（5）設備耗能大、污染環境嚴重，國家管理部門規定應予淘汰的產品。
2、設備報廢由項目主任提出申請，並填寫《設備報廢申請單》，工程主管組織有關人員進行鑒定後報公司批准，其中產權是屬於業主的設備，需報廢的還須報請業主委員會批准。
3、設備報廢後，報廢設備由（公司庫房或業委會）進行利用和處理，殘值回收憑據報財務部注銷設備資。產，同時注銷台賬和卡片
（八）、房屋外觀和圍牆護欄
1、房屋外牆不得安裝任何使用或觀瞻飾物。
2、嚴格裝修申請審核和裝修期間的巡視檢查工作，加強日常管理。治安巡邏人員每天將房屋圍牆和圍欄列入檢查項目，並進行簽到資料形式存檔。
3、對住戶擅自作主進行的任何為歸安裝，管理處派人及時進行勸阻；對已經造成的事實，管理處派人上門與住戶協商，勸其整改，住戶整改有困難的，管理處免費提供整改服務。
（九）、記錄
1、設備台賬；【包括：序號、級別、品名、型號、功率、編號、出產地、廠家電話、質保年限、備注】。
2、設備標識卡；
3、設備運行記錄；
【高壓室運行記錄、低壓室運行記錄、（發電機發電運行記錄）（水泵房一次供水運行記錄、水泵房二次供水記錄）、電梯機房運行記錄、公共區域巡檢記錄、公共去雲健身器材巡檢記錄】。
4、設備日常巡視保養項目及記錄；
【高壓室設備保養記錄、低壓室設備保養記錄、（發電機設備保養記錄）（水泵房一次供水設備保養記錄、水泵房二次供水設備保養記錄）、電梯機房設備保養記錄、公共區域設備保養記錄、公共區域健身器材設備保養記錄】。
5、設備定期維護保養項目及記錄；
6、事故故障報告單；
7、設備報廢申請表；
8、設備大修改造申報表；
9、設備大修匯總表。
10、安全部圍牆設施設備巡視簽到表
11、公共區域設備設施巡檢記錄表
12、公共區域設備設施維修申請表
(十)、公共設備設施維修、保養程序：
（1）各項目主任每天安排電工人員對區域內的設備設施進行巡查，不論設備設施運行狀況如何都要作出詳細的公共區域設備設施巡檢記錄表；
（2）如果在檢查中發現有故障或損壞的，應向項目主任提出修理申請交公司批准，並填寫公共區域設備設施維修申請表；
（3）經工程主管認定後，將工作交給項目電工，其完成安排和修復工作；
（4）公司指定專人到現場進行協調維修指導；
（5）如果項目電工人員根本無法進行維修的，根據維修材料和人工費用等認真核算大致維修費用，報公司領導審核後派遣主管安排；
（6）所有維修工作結束後，進行試運行合格，作好維修記錄並存檔。
㈤ 物業管理規定中維修費用的分擔比例是多少，請各位老大告知，急求！
《住宅專項維修資金管理辦法》
第三章使用
第十八條住宅專項維修資金應當專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九條住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第二十條住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
（二）售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
（三）售後公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建築面積比例分攤到各相關物業。其中，售後公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。
第二十一條住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建築面積，分攤維修和更新、改造費用。
第二十二條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；
（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；
（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；
（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；
（五）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意後，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；
（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
㈥ 物業維修基金，一般物業公司是如何操作的
（一）關於維修基金的繳交。
1.維修基金繳納人。《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）第五十四條明確規定：「住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。」顯然，繳交主體是業主，這是由專項維修資金的性質決定的。《條例》明確了「專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。」業主購買了房屋在依法擁有房屋所有權的同時，也擁有了物業共用部位、共用設施設備的所有權，應當承擔共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造責任，這部分資金的支出應由購房業主承擔，而不應由已售房屋的開發商承擔。
2.維修基金繳納時間。從道理上講，專項維修資金可以採用一次性交納，也可採用隨物業管理費用按月收取專戶儲存，或需要維修、更新、改造時向業主隨時收取的做法，這些做法分別在不同國家實行。但考慮到目前我國法制不夠健全，業主責任意識尚不到位，在一些地方物業管理收費拖欠現象還嚴重存在等因素，目前我國專項維修資金的制度設計宜採用主要在購房時一次性交納，待物業使用到一定年限，維修資金不夠使用時再向業主續籌。
3.維修資金繳納數量。收取維修基金時主要應考慮在一般情況下，物業使用到一定年限內所需的資金量，可考慮按購房款的2～3%，或物業單體建安造價的一定比例。
（二）維修基金的管理現狀問題。在收取維修基金時候，通常都是在辦理入住手續時，開發公司強制代收房屋維修基金，辦理產權和繳納維修基金捆綁式辦法，這種往往容易造成房屋維修基金流失或被挪用，使業主的權利得不到有效保障。這樣一筆數額較大的資金放在開發商的手裡，安全性讓人擔心是可以想像的。開發商可以利用職權容易侵佔房屋維修基金。而在管理維修基金時，雖然法規明確規定由業主大會行使監督權，但對如何監督卻沒有明確的說法。從客觀條件上，造成某些業主委員會成員鑽法律的空子，挪用甚至貪污數額巨大的房屋維修基金。更有甚者，一些開發商往往成立項目開發公司，一旦項目開發銷售完後，項目公司也就不存在，業主所交的維修基金也就無法追繳。個別管理公司將維修基金據為已有；有的管理公司濫用維修基金，
（三）亂用維修基金問題。
㈦ 物業管理企業如何來控製成本
摘要:當前在大多數物業企業內,對人財物的控制是企業完成資本積累,獲取利潤的主要手段。勞動密集型企業除去人力成本控制外,物的控制及工作過程的改良意義同樣重要,主要包括了物資的預算調配,管理過程優化,工具的改良,質量體系的建立等幾個方面。關鍵詞:價值再發現 物資調配 最優化 推陳出新 事半功倍物業管理企業利潤薄、勞動密集型的特點,使物業管理企業更注重統籌人財物等各類資本的投入,加之,多數物業管理的服務領域還處於單項或淺層次服務階段,即使物業服務相對領先的省級城市,大多數的物業管理企業也正忙於規模擴張和市場份額的的爭奪,而無暇顧及 「物業經營」的深入探討。因而,對物業管理主業的深挖細嚼,仍是物業公司在資本原始積累階段實現企業生存發展的重要手段。當然,我們期望依靠成本控制實現價值再發現,也要建立在確保服務質量前提下的科學籌劃,任何一項脫離實際的成本縮減,都將是飲鴆止渴。除去人力成本的控制外,物的控制主要由以下幾個方面。一、在物資調配來說,實現資金投入的最經濟化,就必須做到預算精確、計劃翔實、流程規范首先,物資配備計劃、工作計劃和財務預算三者的有機結合、統一籌劃,是實現資金投入經濟化的前提。比如,一是推行經營單元的預算制,將經營收入、支出費用、固定資產折舊、企業利潤等列為考核科目,讓經營者對所經營體有一個全局的把握,幫助其梳理經營思路,實現由執行型管理向經營型管理轉變。二是針對物資配備計劃與工作計劃進行匹配性核算,並實時監控和及時調整。其次,規范各項物資配置流程。一是物資采購通過財務部市場詢價及供應商競爭性談判的方式,建立統一的包含類別、名稱、品牌、產地、型號、價格等規定性要素的采購明細,並陳列樣品,為形成性價比及可控性目標創造基本條件。二是從物資的申購、領用、保養、儲備、報廢、盤點等實行逐級審批和復核制度,建立以班組為單位的發放機制,嚴格領用負責制、消耗登記制、以舊換新制;建立各級物料台帳,對進出物資實行清單式管理和控制等措施。三是將設備、工具等物資按照價值、使用頻次等進行分類管理,統籌調撥、提高物資的利用率,加強倉儲中的分類管理,避免積壓、實行物資的回收利用辦法,是杜絕浪費、實現物資使用效能化的有效手段。四是培養員工強烈的計劃意識,培訓員工對設備工具正確的使用、保養方法,良好的工作作風,是降低損耗,提高配置有效率的內在基礎。另外,設立以季度為考核時段的節約獎勵制度,可在弘揚節儉意識的同時,避免因注重製度引發的質量問題。二、管理過程的最優化物業服務是一個追求服務細節化、管理規范化的行業,工作的全程式控制制和細節的「精雕細琢」是應有之舉。這樣,既能提高人員素養,規范工作意識,使每個崗位工作者都是稱職的,又能從中節省大量成本,避免重復性勞動和無價值的付出。比如,企業推行的模板式服務流程及保安管理中 「7,8、9」錯時模式就是優化管理過程的一種有效手段。管理過程最優在工程設備運行上意義非凡。工程設備設施管理一直是物業管理工作中的重點、難點,設備維保的成本付出在物業管理成本中也占據主要地位。改變傳統的設備管理側重於現場管理和應對性服務,以設備的正常運轉作為工作目標的服務模式;走集中研討、區域管理的技術責任制管理模式,重視設備安裝、調試時期的現場觀摩、性能了解、
㈧ 物業公共設施維修費問題
房屋公共維修基金是指售房單位在銷售商品住房時依法向購房者根據售房合同一版次性代為收取的權用於日後對該物業管理區域內的共用部位、共同設施和設備保修期滿後的維護、大修、更新、改造的儲備資金。房屋公共維修基金的所有權歸全體業主。維修基金不是針對某一位業主的房屋進行維修而言的。 你的屋頂漏水，物業公司給你維修需要你支付費用的。具體費用每個省市小區都存在差異，你要物業公司出具收費標准並給你開發票。
記得採納啊
㈨ 怎樣才把收費管理好
物業管理企業的收費管理（下稱收費管理）是財務管理的重要組成部分,是企業現金流入的主要渠道,是企業持續經營的重要條件,是企業利潤的重要源泉,是保護廣大業主權益的重要手段,是企業經營成果的重要標志。從某種程度上體現了業主(物業使用人，下同)對物業管理企業的認可和滿意程度。在社會主義市場經濟條件下，為使企業在激烈的市場競爭中立於不敗之地，物業管理企業必須抓好收費管理這個中心環節。下面談談如何規劃設計收費管理制度，使收費管理工作規范化、制度化及程序化，為物業管理企業的規范運作打下基礎。
一、掌握政策法規，明確收費項目
物業管理企業的收費項目應嚴格按照國家發展和改革委員會、建設部二OO三年十一月十三日聯合頒布的《物業服務收費管理辦法》（計發改價格[2003]1864號）文和國家建設部二OO二年三月五日頒布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建字[2002]第110號)文及地方性水、電、氣（冷氣、暖氣下同）等相關方面的法規和物業管理企業與業主委員會簽訂的物業服務合同的約定明確收費項目，一般的物業管理企業的收費項目有：
（一）物業管理費、停車費、租賃費、冷、暖氣使用費、特約服務和按規定允許收取的其他款項；
（二）代水、電部門收繳的水費、排污費、電費等；
（三）土建、水、電維修費、電梯維護費；（專業服務收入）
（四）施工押金、施工管理費、房屋租賃保證金；
（五）對外承建的各項工程款；
（六）維修資金；
（七）逾期加收的滯納金。
上述各項目的收費標准必須嚴格按照法規及合同約定，不得超范圍、超標准，更不能少收或漏收。
二、建立計費中心，控制費用收繳
物業管理企業的收入有別於一般企業，業主即收費對象、收費項目和物業管理企業的收費主體（指各個管理區域）眾多並且分散，如果監督控制不到位，勢必造成企業的資金流失，給企業的經濟效益造成重大損失，因此物業管理企業要牢牢抓住計費和控制這個影響企業收益的根本問題。建立計費中心，計費中心直屬於總經理或委託財務部進行管理，在計費和控制方面應注意以下幾個方面的工作：
（一）物業管理企業的財務部門會同企業管理部門（或其他部門）和各個管理區域（也稱管理處，下同）、專業部門對所屬管轄范圍的固定收費項目進行一次清理，清理內容包括物業管理收費面積、收費單價，租賃經營面積、單價、維修等各個計費項目，列表造冊，經相關部門審查核對及單位負責人簽字後報計費中心存入電腦，作為各管理區域的計費和委託銀行收款的依據。
（二）新入住或業主變更的，應到管理區域辦理開戶和委託銀行收款手續，管理區域應及時建立分戶卡片進行管理，並及時上報計費中心進行計費。
（三），對減少收費面積、降低單價和減免費用的，必須由業主書面提出申請（或由管理區域提出），說明情況，由事務助理、管理區域負責人簽字，經分管副總審核報總經理批准後計費中心才能更改電腦計費數據。
（四）供水、電、氣則由專業管理部門每月按時抄表和對維護維修及其他費用的統計，經本部門負責人和管理區域負責人（專業部門的費用由管理區域負責代收）簽字後送計費中心計費。
（五）計費單的錄入與發放規定
1、每月月底前各管理區域、專業部門按照規定把各項收費資料報到計費中心。
2、計費中心於每月N日前將水、電、氣校對單用電腦傳由各單位指定的專人進行校對，並在每月N日前傳回計費中心。
3、計費中心在每月N日前完成修改工作。N日將核對後的收費數據傳給管理區域，管理區域根據業主情況（根據工業區業主及住宅區業主的需要情況而定）打出繳費通知單，並由業主在簽收單上簽字，確認收到繳費單的日期，以便托收或交款時確定交費時限和逾期交費的時間天數。
4、繳費單發出後，如再發現有錯抄表、錯打單等情況，需沖單、改單更正的，一律由責任人寫清情況報單位領導及主管副總簽字後，方可改單。
5、每月N日委託銀行扣款後，計費中心列印出已收費清單和將托收信息通過電腦發送給管理區域及專業部門。
6、管理區域的收費員收到業主的零散繳費後，先到計費室將已收項目輸入電腦，方可與財務部辦理交賬。
三、遵守稅務規定，加強票據管理
在對各管理區域的稅務管理方面，建議由公司統一進行稅務申報、發票領銷及稅款繳納，這樣可避免下屬各個單位都與稅務發生聯系。收費員在收取各項收入和押金時，必須如實、正確地填寫在公司財務部領取的已加蓋公司財務部發票專用章的發票或財務專用章的收據（視具體情況而定）。對收、退的押金應建立備查簿，進行分類登記，及時反映各類押金的收、退明細情況。嚴禁各單位購買空白收據，加蓋各單位印章收取任何款項。
四、設計收費程序，規范收費行為
（一）收費員必須根據計費中心的電腦或計費單，專業部門必須根據工程合同、維修及養護合同核定的數額據實收取；施工押金按政府主管部門的有關規定收取；租賃保證金按規定標准收取；停車場收費按停車場管理規定收取。每月N日開始收取上月的水、電、氣、物業管理等費。辦理了銀行委託收費的業主，應在每月的N日收到繳費單後，及時足額地將款項存入指定銀行，每月N日委託銀行扣款。到月底後逾期五個工作日不交費的業主，應按逾期天數，按日加收滯納金，目前標准：電費1‰；水費1%；管理費0.5‰。每月底統計欠費單位並通知事務助理對欠費單位進行催繳（繳費方式另有約定的除外）。對申請減免滯納金者，嚴格按照企業的審批規定執行。收費員收取的款項必須當天送存銀行，並分類登入賬簿交出納簽收，賬簿不得塗改，出現錯誤更正由公司出納員在錯誤處簽名或蓋章。嚴格實行收支兩條線，不得坐支現金，嚴禁私設「小金庫」。
（二）收費員在每月最後一個工作日，對欠費戶進行分類統計，報管理區域負責人和公司財務部，並與財務部進行結賬。
（三）收費員收費時，需在收費單上簽名，並給用戶開具發票和專用收據，其票據按下列類別開出：
1、各類押金及維修資金，業主交納後，收費員應開具加蓋公司財務專用章的收據（管理區域辦理分支機構並刻有分支機構財務印鑒的可似情況而定）。
2、水、電費發票應根據交款人的納稅性質開具：
（1）屬於一般納稅人的單位，在交納水電費後開出加蓋公司發票專用章的增值稅發票。
（2）屬於非一般納稅人的單位（個人），在交納水電費後開出加蓋公司發票專用章的水電銷售專用發票。
3、物業管理費、電梯維護費、冷、暖氣使用費及滯納金，用戶交費後，收費員應開出加蓋公司發票專用章的地稅其他服務收入專用發票。
4、收取租金，收費員應開出加蓋公司發票專用章的地稅租賃發票。
5、收取水、電維修費後，應開出加蓋公司發票專用章的國稅加工修理修配發票。
6、停車場收費後，開給用戶加蓋停車場發票專用章的定額專用發票。
7、排污費收取後，開給用戶加蓋財務專用章的排水費專用收據。
（四）如有托收後又重復收費的，由交費單位或責任單位寫明情況，管理區域收費員查實簽名，經管理區域負責人簽名，待財務部核實後方可退回。
五、加強異地聯動，實施有效監控
（一）對下屬管理區域（已辦理工商和稅務登記的分支機構）距離公司總部較遠的模擬法人核算單位的收費管理，應參照上述規定，著重於控制和監督，制定出結合自已實際情況的收費管理規定並上報公司財務部備案。
（二）對駐外分支機構的收費管理要盡量利用現代網路技術，採取必要的監控手段。
（三）公司計費中心要適時對下屬及駐外分支機構的收費管理實施監控，財務檢查也應將其列入重點檢查范圍。
六、建立監督機制，實施違規處罰
再好的制度失去了檢查落實都將成為一紙空文，因此我們還得考慮對違規的處罰，使其規定落到實處，可以從以下幾方面進行考慮。
（一）對不按上述規定使用票據的，對責任人處以每次XX元的處罰；如造成公司損失的，要承擔損失金額XX%的處罰。
（二）收費員收取的款項不按時送存銀行，不嚴格實行收支兩條線管理，坐支現金的，沒有造成公司損失的，每次處罰XX元；造成損失的，由責任人和單位領導共同承擔。
（三）擅自購買空白票據，加蓋各單位印章收費和私設「小金庫」的，一經查實，按貪污論處，對單位負責人給予降職、直接責任人給予警告、降級等處理，構成犯罪的移送司法機關處理。
（四）對應收的滯納金不按規定收取，給予責任人承擔交納滯納金的處罰。
（五）由於工作不認真，責任心不強，造成的錯計、錯收、錯打單等，給予責任人每次XX元的處罰。
（六）對應建立押金收退備查簿，進行分類登記而未建立，或登記不全的給予責任人XX-XXX元的罰款。
上述觀點，旨在規范物業管理企業的收費行為，但由於物業管理企業所管理的物業類型、業務范圍、經營規模、經營方式、財務管理的基礎狀況和管理體制等不盡相同，因此，物業管理企業的財務人員要認真學習國家發展和改革委員會建設部二OO三年十一月十三日頒發的「物業服務收費管理辦法」的規定，根據其自身的實際，設計出適合自身特點的、切實可行的收費管理制度。
㈩ 怎樣制定物業專項維修資金使用預案
房屋維修資金使用的具體程序：
1、授權委託：業主委員會、物業服務企業、房屋管理單位（以下簡稱申請單位）受業主委託，向市房屋維修資金管理中心（以下簡稱管理中心）提交書面申請。
2、制定方案並業主確認：申請單位制定《維修和更新、改造方案》，經維修資金列支范圍內專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主確認通過改造方案。申請單位將《業主委託代辦申請維修資金徵求意見表》、《維修和更新、改造方案》、《業主書面表決證明》在小區進行公示，公示期為七天，公示期間業主若有異議的，向管理中心投訴。
3、現場查看：管理中心工作人員到小區現場查看並留取影像資料；
4、申請列支：申請單位持相關材料向管理中心申請列支。
5、使用款首次撥付：市住房保障和房屋管理局核准後，撥付工程款（工程預算金額的70%）至申請單位在專戶銀行開立的「使用賬戶」，「使用賬戶」賬戶內資金只能劃轉至施工單位。
6、組織實施：申請單位或者相關業主組織實施維修和更新、改造方案。
7、竣工驗收:工程竣工後，物業服務企業、業主委員會、業主代表、施工單位對工程進行驗收，並簽署《維修和更新、改造工程驗收單》。
8、使用款尾款撥付:申請單位根據工程結算費用填寫《維修和更新、改造工程結算費用分攤清冊》，並將《分攤清冊》和《維修和更新、改造工程竣工驗收單》在小區進行公示，公示期為七天，公示期滿若業主無異議，申請單位持相關材料到管理中心辦理申請工程尾款手續，市住房保障和房屋管理局核准後，將工程尾款撥付至申請單位在專戶銀行開立的「使用賬戶」。
維修、更新和改造項目有下列情形之一的，物業服務企業、業主委員會或社區居民委員會應當採取招投標方式擇優確定維修單位：
（一） 維修、更新和改造費用總額超過30萬元的；
（二） 單項工程費用超過5萬元的；
（三） 業主大會決定實行招投標的。
第三十一條 發生下列費用，可以從專項維修資金中列支：
（一）前期勘察、鑒定等有關費用；
（二）維修工程費用；
（三）工程招標、監理費用；
（四）工程預決算審核費用。
第三十二條 專項維修資金由維修資金管理機構代管期間，房屋共用部位、共用設施設備出現嚴重影響業主正常使用的緊急狀況，需要立即對房屋共用部位、共用設施設備進行搶修的，物業服務企業應當立即向維修資金管理機構報告，維修資金管理機構應當在24小時內予以核實並通知開戶的商業銀行預先撥款，費用從相關業主專項維修資金賬戶中列支。
專項維修資金由業主委員會管理期間發生本條第一款規定的緊急狀況時，物業服務企業應當立即向業主委員會報告，並同時告知屬地街道辦事處（鎮政府），由業主委員會按照專項維修資金應急支取預案的規定，將費用從相關業主專項維修資金賬戶中列支。
未實行物業管理的房屋，發生本條第一款規定的緊急狀況時，社區居民委員會應當立即向維修資金管理機構報告，維修資金管理機構應當在24小時內予以核實並通知開戶的商業銀行預先撥款，費用從相關業主專項維修資金賬戶中列支。
第三十三條 專項維修資金未劃轉業主委員會管理的，專項維修資金的劃撥按照下列程序進行：
（一）物業服務企業或社區居民委員會憑經市住房和城鄉建設局備案的專項維修資金使用方案，向維修資金管理機構申請劃撥；
（二）維修資金管理機構根據劃撥申請及有關業主賬戶余額等情況，符合規定的預撥申請專項維修資金的70％；
（三）維修工程竣工後，物業服務企業或社區居民委員會應將工程決算在本小區內公示7天，經業主委員會認可後向維修資金管理機構申請撥付工程款余額，其中業主委員會有異議的工程決算，應當交具有資質的社會中介機構審計。
第三十四條 專項維修資金已劃轉業主委員會管理的，專項維修資金的劃撥按照下列程序辦理：
（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用方案，使用方案應當經三分之二以上的相關業主同意；
（二）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出預支維修資金申請，業主委員會同意預支維修資金的，應當將有關材料報市住房和城鄉建設局備案；
（三）業主委員會憑市住房和城鄉建設局備案證明通知專戶管理銀行撥付不超過核定預算金額70%的費用；
（四）維修工程竣工後，物業服務企業應當將工程決算在本小區內公示7天，經業主委員會認可並經市住房和城鄉建設局備案後，由業主委員會通知專戶管理銀行撥付維修費用的余額，業主委員會對工程決算有異議的，應當交具有資質的社會中介機構審計。
第三十五條 維修資金實際發生額低於預撥款的，其結余部分應當在15個工作日內交入專項維修資金專戶。
第三十六條 維修資金工程決算金額超出預算金額10%或超出部分在1萬元以上的，超出部分需按維修資金使用程序重新申報。
第三十七條 市住房和城鄉建設局應當加強對專項維修資金管理使用的監督檢查，及時查處專項維修資金管理使用過程中的違規、違法行為。
第三十八條專項維修資金的管理和使用，應當依法接受財政和審計部門的監督。
第五章 法律責任
第三十九條 違反本辦法規定，國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》、《寧波市住宅小區物業管理條例》及其他法律、法規和規章已有處罰規定的，從其規定。
第四十條 未按照本辦法規定交存、代交或承擔相應專項維修資金的單位和個人，由市住房和城鄉建設局責令其限期補交；逾期仍不足額交存的，業主委員會或相關業主可以依法對其提起訴訟。
第四十一條 專項維修資金主管部門、管理機構及其工作人員不履行職權或者濫用職權的，由有權機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附 則
第四十二條 本細則所稱公有住房包括房產管理部門直管公有住房和單位自管公有住房。
第四十三條 本細則所稱共用部位是指房屋主體結構（包括基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外牆面、公共門廳、樓梯間、電梯間、電梯前室、走廊通道、設備間和物業管理用房及法律、法規規定和房屋買賣合同約定的業主共用的部位。
本細則所稱共用設施設備是指住宅小區或單幢房屋內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的屬於全體業主或單幢房屋的業主（使用人）共同使用的下水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、信報箱、電梯、消防設施、安全防範設施、智能系統、避雷裝置、單元防盜門、文體設施、公共停車位、道路、場地、綠地和區域圍護及法律、法規規定和房屋買賣合同約定的業主共用的設施設備。
第四十四條 本細則所稱的中修及中修以上維修是指：
（一）主體承重牆結構部位損壞，需要拆換、加固的；
（二）整幢樓屋面、戶外牆面需要重新進行防水或者保溫層施工的；
（三）整幢樓外檐面脫落達到整幢樓外檐面積30%以上，需要修繕的；
（四）整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的；
（五）物業管理區域內路面破損30%以上，需要整體修復的；
（六）整幢樓或者單元下水管等老化、損壞，需要更新、改造的；
（七）智能化系統、消防控制系統等需要整體更換，或者更換、維修、改造一次性費用超過原造價的20%的；
（八）更換電梯，或者更換、維修電梯主要部件一次性費用超過電梯原造價的20%的；
（九）物業管理區域的圍牆、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的。
第四十五條 本細則實施前出售的公有住房已繳納維修資金的，該維修資金作為首期交存額劃入業主分戶帳戶。
本細則實施前已設立電梯更新資金或智能設施設備維修資金的物業小區，該資金仍專項用於電梯的更新、智能設施設備的維修，或者根據業主大會決議執行。
本細則實施前的住宅小區已繳納過物業管理專項資金的，該專項資金作為本小區物業專項維修統籌資金，專項用於本小區內共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。
本細則實施前按規定應交納或已交納的拆遷安置房屋維修資金統籌用於相應拆遷安置小區共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，其具體使用和管理規定，由市住房和城鄉建設局另行制定。
望採納謝謝