1. 維修基金的使用和管理中容易出現哪些問題
物業維修基金是建築物的養老保險金,我國物業維修基金使用和管理中存在著一些問題。為此,筆者提出通過建立和完善物業管理維修基金法律制度體系、業主自治管理機制、物業維修基金信託管理模式、
2. 建築施工管理中都存在哪些問題
太多了--例如安全鋼筋棚、木工棚搭設不規范，塔吊懸臂范圍沒做防護，基坑防護，配電箱沒有接地隨機開關箱沒有保護蓋、腳手架搭設間距太大等
質量：管樁垂直度、標高焊接高度控制，砼蜂窩麻面洞漏筋、鋼筋連接：接頭位置，受力鋼筋焊接接頭沒有錯開，鋼筋安裝受力鋼筋間距偏大，加強鋼筋間距偏小，預埋件中心線偏差過大，模板安裝沒有塗刷隔離劑，模板接縫不牢，沒有按要求起拱，模板垂直度標高偏差；現澆結構：尺寸偏差過大。拆模：拆模時間過早，懸挑位置控制；開挖降水：超挖，標高控制不當，放坡錯位，降水沒有設置或設置不當造成場地積水等，測量放線偏差過大，回填土質量壓實度控制防水塗料塗刷厚度時間問題等
3. 房屋維修技術管理有哪些
房屋維修技術管理是指對房屋維修過程中各個技術環節
4. 關於房屋維修因注意哪些安全問題
在房建工程施工過程中，需要重點注意安全管理方面的地方有：
土方開挖工程專，注意滑坡、塌方、流砂等情屬況的出現；
模板工程，注意爆模等；
起重吊裝工程，注意倒塌、斷繩、脫鉤等；
腳手架工程，注意垮塌、墜落等；
施工臨時用電工程，注意漏電、觸電等；
垂直運輸機械安裝拆卸工程，注意墜落、倒塌、操作等；
拆除、爆破工程；
其他危險性較大的工程。
5. 房屋維修改造注意事項有哪些
1、在新管道和舊管道對接前,必須檢查舊管道是否暢通,這時候清理干凈會避免日內後很多容麻煩。廚房衛生間牆磚拆除,表面找平很重要。廚房衛生間牆面的找平工作往往是業主容易忽略的環節。
2、牆面施工是需要注意的一點。老牆面在翻新前一定要做牆面的基層處理,盡量鏟除原始牆面,通過重新找補和基層處理,再刷乳膠漆才能保證新牆的牢固。
3、舊房中一般原有的水路管線都有許多不合理的布局或者被腐蝕,所以裝修師傅需對水路進行徹底檢查。如果原有的管線是已被淘汰的鍍鋅管,在施工中必須將其全部更換為銅管、鋁塑復合管或PP-R管。
4、砸牆磚及地面磚時,避免碎片堵塞下水道;只有表層厚度達到4毫米的實木地板、實木復合地板和竹地板才能進行翻新。此外,局部翻新還會造成地板間的新舊差異,因此,消費者不能盲目對地板進行翻新。
6. 房屋質量問題有哪些
常見的房屋質量問題有哪些？
隨著我國住宅建設和房地產業的飛速發展，城鎮商品房質量問題日益成為消費者投訴的熱點之一，由此引起的商品房質量糾紛也呈不斷上升趨勢。現實生活中常見的房屋質量問題主要有：
（一）樓體不穩定。主要表現為過了沉降期依然下沉不止以及不均勻沉降導致樓體傾斜或者因結構不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導致樓體有局部或全部坍塌隱患。前段時間出現的「樓歪歪」等現象就屬於這種問題。
（二）房頂或牆面滲漏。主要是由於防水工藝不完善、防水材料質量不過關等原因導致屋面滲漏，廚房、衛生間向外、向樓下的水平或垂直滲漏。夏天雨水多時，或者廚房、衛生間用水量大時，滲漏會嚴重，這不但影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，還影響樓上樓下鄰里關系。
（三）牆皮脫落。牆體內部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使牆體整體抗壓能力降低，表麵粉刷層易於脫落。
（四）裂縫。包括牆體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫，產生的原因有材料強度不夠，結構、牆體受力不均，抗拉、抗擠壓強度不足，樓體不均勻沉降，建築材料質次，砌築後乾燥不充分等。
（五）隔音、隔熱效果差。由於牆體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質次，或者施工工藝不合要求，造成隔斷牆及樓板隔音、減震效果不好，影響正常生活或者屋面、外牆冬天降溫快，夏天升溫快，達不到保溫、隔熱的要求。
（六）上下水出現滴漏。由於上下水管線水平、垂直設計不夠合理，水龍頭、抽水馬桶等質量不過關，引起上下水管處出現滴漏。滴漏現象不僅浪費資源，也會影響人的正常生活。
（七）水、電、暖、氣的設計位置不合理。水表、電源開關、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設計種類不完善，設計位置與日常生活要求不符，影響傢具布置。或者用電設備存在漏電、火災隱患等。
除此之外，還有公用設施設計不合理，質量不過關等問題。例如樓梯間位置不方便，樓梯寬度過小，電梯運行質量不穩定，公用照明設施不完善，消防安全設施缺乏等等，都屬於常見的房屋質量問題。以上列舉的這些都是購房者經常遇到的，還有其他各式各樣的房屋質量問題存在於現實生活中。那麼，這些問題該由誰負責，出現房屋質量問題該怎麼辦？
出現房屋質量問題怎麼辦？
房屋質量問題可能在交房時就能發現，但更多的情況是交房時很難發現，等到業主入住以後才慢慢浮出水面，不同階段出現房屋質量問題的不同處理：
（一）收房時發現房屋質量存在問題。如果收房時發現房屋主體結構質量不合格，或者認為房屋主體質量不合格經專業機構檢驗確實不合格的，購房人有權拒絕收房，並可以要求開發商解除合同及賠償損失。
（二）購房人在裝修入住後，如果出現質量問題，要確定該質量問題是房屋本身的質量問題還是裝修的問題：
1、如果是裝修的問題，在保修期內只能找裝修公司維修並要求賠償損失。
2、如果是房屋本身的質量問題，在保修期內，購房人首先向開發商提出要求維修，或者在自己維修完後，要求開發商承擔全部的修復費用和因為修復而給自身造成的合理損失。如果該質量問題經多次維修仍不能有效解決，並且影響到購房人的正常居住，購房人可以要求解除合同並要求開發商賠償損失，這里的損失包括裝修的費用、房款的利息、損害的賠償等。
在這里要提醒大家注意，入住以後出現質量問題應注意分清責任，保留證據。要求開發商保修時最好是書面提出，並讓開發商予以確認，可作為以後訴訟的證據。
綜上所述，房屋質量問題不同情況有不同的解決方式，在現實中很多購房者在發現商品房質量問題後不知如何處理，有的對一般質量問題提出巨額索賠甚至要求退房，結果是輸了官司又賠錢；有的委曲求全，草草辦理了收房手續，入住後才發現房屋主體結構有嚴重質量缺陷。很多購房者對房地產法律知識不太了解，最好邀請專業的律師，幫您根據其性質和嚴重程度依法提出合理的索賠要求，通過法律程序妥善加以解決。
7. 物業管理中常見問題又那些
業主與發展商、業主與物業公司之間關系中常見的問題與對策
業主與發展商、業主與物業公司
之間關系中常見的問題與對策
物業管理經過近二十年的發展，正逐步走向社會化、專業化、市場化、一體化的軌道，並成為重要的第三產業而被越來越多的城鎮居民所接受。地產開發商在樓盤入住前就聘請物業管理公司來解決樓盤入住帶來的通病：社區建築垃圾堆集成山，水電氣網路不全、屋內跑、冒、滴、漏現象嚴重等，以便為業主提供全面服務和安全保障。而很大部分業主在選擇購置物業時也以入住後牧業管理是否健全來做為置業的重要條件，甚至很多業主沖著物業公司的品牌來選擇樓盤。但物業管理是一門新興行業，許多業主以及地產商對物業公司的服務內容不太清楚和了解，再加上一些樓盤在入住後表現出來的質量等方面的原因，造成業主與發展商之間、業主與物業管理公司之間出現各類矛盾和問題。物業公司在如何處理這些矛盾和問題，對於有效維護自己的品牌和利益，有效維護業主與發展商的合法權益十分重要。
一、 業主與開發商之間關系中常見的問題具體表現為三個方面
1、 入伙後的樓盤（小區）現實情況與開發商的廣告宣傳承諾相差太大。有的開發商在房產營銷過程中，往往誇大其詞，廣告極具誘惑力，可是業主入住後，才發現很多條件根本達不到開發商前期宣傳中的承諾，這類現象極為普遍。以某小區為例，很多業主投訴說開發商在宣傳中說從家中可以欣賞海景，入住後才發現東邊的一群正在施工的建築將永遠會擋住自己的視線。其實在現實中，其它樓盤也一樣存在類似問題，同時，有些小區的綠化覆蓋面積與綠化質量也達不到業主預想和要求，業主就認為開發商對他們存在欺騙，於是到處投訴，矛盾不可調和。
2、 樓盤（小區）的配套設施不能到位，有些是已經建好了，卻不能如期入住使用。在有些小區，入住一年多的配套設施還是跟不上，不是游泳池遲遲不能投入使用，就是會所不能開張，後幾經協商，會所開張了，業主又投訴會所不能以盈利為目的承包給私人進行經營。同時，小區內的煤氣、有線電視、電話以及寬頻網等設施遲遲不能開通等。在有些小區，業主建議多建些游樂設施和老人休閑設施，但遲遲得不到發展商的答復。所以這些問題的存在，都不同程度的加深了業主與開發商的矛盾。
3、 房屋出現問題維修不及時，處理措施不得力是業主與開發商之間最常見的矛盾。應該說，一個樓盤出現一些問題是正常的，但如果問題處理不及時或者經過一次兩次甚至更多次的處理仍不能圓滿解決問題，這樣很容易激發業主與開發商的矛盾。有些小區，業主從入住起就發映衛生間頂棚漏水，嚴重破壞小家庭裝修。對這些問題，有些開發商是遲遲不給予解決，有的是安排人修理態度又不好，有些是安排人員維修了態度又很好可維修不徹底解決問題。
二、 物業公司在實施物業管理過程中，業主往往對物業公司並不太滿意，主要表現在四個方面：
1、 業主對物業公司實行的一些收費服務項目不理解，他們認為是物業管理公司亂收費。如對房屋保修項目之外項目和業主自身原因造成的房屋損壞的維修、業主更換門鎖或家用電器維修，物業公司一般是參照市場材料價格收取少量的工本費，而業主認為既然交了管理費，物業公司就不應該收取其它費用，其實這是業主對物業公司服務內容的誤解。
2、 業主投訴不能及時處理。有些業主認為物業公司是萬能的，什麼事情都得處理，包括水電、煤氣、寬頻網以及周邊環境等，都得由物業公司承擔責任。前段時間筆者所在小工區有業主投訴該小區范圍之外西北入口處堆放很多垃圾，造成空氣污染，蚊蠅成群，嚴重影響居民的進出和生活。管理處接到投訴後馬上與往此處倒垃圾的部隊單位聯系，未能解決問題，後又與市、區有關部門反映投訴也未得到解決。對這樣小區管理紅線之外投訴的問題，管理處也是無能為力，但業主就是對物業公司不滿。在該管理處還有市政工程影響小區居民進出方便，施工雜訊影響居民休息等等問題不一而足，在其他小區也同樣存在業主把政府部門管轄職能當作是物業管理公司職能。除此之外，當然還有一些原因確定是管理處在處理投訴時不能及時。
3、 物業公司個別服務人員工作態度不好。有些物業管理從業人員對待業主投訴和來訪不熱情，認為不是自己份內之事不理不睬，有些缺乏耐心工作不細致等。所有這些都會造成業主對特業公司不滿。
4、 管理收費太高，而提供的服務太少。有部分業主喜歡把自己的高檔物業與財周邊一般小區等同，拿一級資質企業標准與其它較低資質企業相比較，他們認為自己交的管理費太高了，得到的服務太少了，而作為物業管理公司來說，認為收費較低，而提供的服務足夠了，兩個觀念上的碰撞勢必造成物業公司與業主之間的更大的矛盾。
應該來說，隨著公民法律意識的提高，業主的需求越來越理性，維權意識也越來越強，所以對物業管理的期望值也越來越高。
作為物業管理公司來說，如何正確處理三者之間關系中存在的問題與矛盾，意義重大。對於業主與開發商的矛盾，業主首先找的是物業公司，有問題向物業管理公司投訴，至於哪方處理，業主不管，那是物業公司和開發商的事，而開發商認為，整個物業已經交給物業管理公司，物業管理公司應該承擔一定的責任。所以對於物業管理公司來說，如果不在中間協調處理好這個矛盾，本來屬於業主與開發商的矛盾就轉嫁到物業管理公司頭上。而對於物業管理公司與業主之間的矛盾更加引起物業公司的重視。
一方面要真正為業主服務，另一方面又得為開發商角難，面對這種兩難境況，這就要求物業公司在兩者之間要充分發揮好協調與溝通作用，採取積極應對之策。
對策一：做好、做細樓盤入伙前期介入工作。一般來說，有經驗的開發商都會在交樓前聘請信譽較好的物業公司對樓盤進行託管，而對物業管理來說，更加應該在前期介入階段把工作做到實處，力求細致。尤其是對房屋質量、水、電、綠化等配套設施進行檢查，對有問題的房屋及時提出處理，力求把房屋設計上存在的缺陷以及施工遺留問題在入伙前處理完善，把跑、冒、漏現象和水電網路不全問題消滅在房屋交付小業主之前。同時督促開發商在售樓時與業主簽好「業主公約」，避免日後為管理費等問題產生糾紛。做好、做細前期介入工作，從大環境到小環節為業主考慮周到。
對策二；建立良好的溝通渠道和投訴制度。房屋出現問題後，業主最擔心的是投訴無門，或者被物業公司與開發商踢皮球一樣的來回折騰，實際上這是導致業主與開發商和物業公司之間發生糾紛的重要因素。建立良好的溝通渠道和投訴制度，使業主的想法能及時傳達給發展商，將發展商的工作動態傳達給業主，這樣可以提前發現可能引起爭議的問題，避免問題向復雜的方向發展。物業公司可以以信件、電話、面談等方式與業主進行曲溝通，使業主對於物業管理公司從陌生到了解，從了解到信任。建立良好的投訴制度，首先要從物業管理從業人員的服務態度和自身素質抓起，做到凡事有記錄，處理要及時，事後要回訪。
對策三；充分發揮業主委員會的作用。一個成熟的社區，應該是讓業主委員會楊為與開發商對放的主體，參與小區公共事務，及時調解各種矛盾，這樣既體現了業主的意志，又維護了業主的利益，同時，物業公司又避免了一些糾纏不清的矛盾。
對策四：引進商素質的管理人才，加強對物業管理從業人員的培訓，提高隊伍整體素質。物業管理做為專業化的管理，需要各類高素質的人才。物業管理的好壞，除了靠管理機制的完善外，得大程度上取決於管理處主任的素質，同時，其他物業管理從業人員的素質也決定物業管理的好壞。所以努力造就一支高素質、懂經營、善管理、通技術，精業務的行業隊伍，促使管理人員和專業人員的專業素質不斷提高和更新是物業管理行業競爭的需要，也是業主對物業管理的基本要求。
對策五；明確物業管理內容，揚棄不必要的社會包袱。這了方便業主，物業公司往往大包大攬無償實施水、電、氣費的代收代繳，這樣不僅加大了管理人員的開支，還會無形中增加了物業管理的稅費，，同時，因總表與分表的差額也加重了物業管理的損耗與負擔，如果將其攤到業主頭上，又會因收費過高而帶來業主的投訴。所以所以准確界定物業管理內容非常重要，對物業管理來說合理揚棄一些社會各部門的職能，反而能更好的維護自己和業主的利益。
對策六；加強企業文化建設，以優秀的企業文化營造一流的服務理念。企業文化建設體現了企業的核心競爭力，是企業經營管理水平、品質管理水平、制度建設水平等綜合方面的反映。塑造積極的凡例人為本的企業文化，在市場競爭中提煉高尚的企業精神，以此來營造一流的經營服務理念，實施品牌戰略，把企業文化中的精神內涵貫徹到每個員工的工作和行為中去，為業主提供高水平、高質量的服務，對於減少與業主的糾紛，降低糾紛發生率會事半功倍。中有具有優秀的企業文化的企業，才能讓業主真正滿意。
8. 房建施工過程中會出現哪些問題
一、建築物樓面裂縫的原因及防範措施
首先，預制空心板灌板縫開裂導致樓面裂縫的原因主要有以下幾點：
1、由於工人在灌縫過程中，沒能及時清除板縫中的碎磚、木塊、砂漿等殘留物，灌縫時板面又乾燥，這就很難使灌縫的細石膨脹混凝土與樓板牢固地粘結在一起，使混凝土與樓板之間產生裂縫；
2、因板縫中埋設電線管而開裂，設計者把某些電線管設置在板縫內，使扳縫內混凝土灌不實，或者灌不進去，使此處樓面抹灰開裂；
3、施工中由於工人安裝樓板不用水泥砂漿找平，又不坐漿安裝使樓板穩定。當樓板受到荷載時產生移轉位移，使相鄰樓板之間上下錯動，引起裂縫；
4、由於板縫內混凝土沒有達到設計強度，就過早地承受施工荷載，產生裂縫；
5、板縫中混凝土在硬化過程中，隨著強度增加，同時也產生收縮變形，出現裂縫，使樓面開裂。
針對上述原因，主要採取的防止措施為：
（1）設計應適當增寬板縫，一般為100mm配置鋼筋，在板縫底吊模，灌 c20細石膨脹混凝土，使板縫與樓板形成一個整體。
（2）設計時盡量不在板縫中設置電線管，避免板縫灌不密實。
（3）盡量使用混凝土膨脹劑，避免使甩普通混凝土，來抵抗混凝土收縮變形。
（4）認真清理板縫內殘留雜物，用清水沖洗樓板，用機械振實混凝土，並及時養生。
（5）樓板安裝前先用水泥砂漿找平，坐漿上樓板，避免樓板松動，相互錯動使相鄰板縫產生剪力。
（6）灌板縫後，不能過早加施工荷載，防止板縫內混凝土振動，降低強度。
其次，預制板支座邊緣產生通長裂縫的常見原因有以下幾點：
1、由予預制鋼筋混凝土樓板為簡支板，在使用荷載作用下，樓板端將產生角位移，此角位移很容易使樓板相接處產生裂縫；
2、預制鋼筋混凝土樓板收縮變形，也能使樓面產生裂縫；
3、在設計和施工中，樓板有時一端支承在鋼筋混凝土框架樑上，另一端支承在磚牆上。由於兩種結構沉降量不同，使板端產生變形，支撐在樑上的樓面出現裂縫；
4、預制樓板兩端支承於兩道磚牆上，由於兩道磚牆沉降量不同，也會使板端產生變形；
5、由於預制樓板的規格不同，在溫度變化時，產生的形變不同也會使樓面產生裂縫；
6、安裝樓板時，不坐漿上板，使板支座松動，也會產生裂縫。
主要的預防措施有：
（1）在設計中盡量避免把樓板兩端分別支承於鋼筋混凝土框架梁和承重牆上，這樣可以減少樓板兩端支座沉降差別，避免支座處樓面出現裂縫。
（2）樓面找平層可盡量設置鋼筋混凝土鋼筋網，增強樓面整體性和抵抗負彎矩的能力當不能全都設鋼筋網時，也可在板支座上樓面設置寬600 鋼筋混凝土鋼筋網。
（3）施工中必須用水泥砂漿坐漿安裝樓板，墊平板端頭。
（4）必要時可在板端頭留置分格縫，用建築密封膏嵌實。
二、砌築好建築物毛石基礎的幾個主要措施
要想砌好毛石基礎有以下幾個主要措施：
（1）掌握好砌築砂漿稠度。如果砂漿水灰比配合不適當，就會造成砂漿密實度差，不飽滿。砌築毛石時，由於毛石吸水率小，灰縫大，會使石材與砂漿之間形成水膜，增加毛石滑動，從而降低毛石基礎強度。因此砂漿水灰比不能過大，要根據施工場地、季節來調整。
（2）使用正確的砌築毛石方法。毛石基礎放大腳做成階梯形時，上級階梯石塊至少壓砌下級的1/2，相鄰階梯的毛石應相互錯縫搭接砌。砌毛石基礎台階時，收台前一皮應選用較大或較寬的石塊，使收台的那一塊毛石至少壓住 1/2，提高毛石基礎的均勻性。
（3）冬季防止毛石基礎受凍。冬季施工時，每天在砌築毛石後，應在毛石基礎表面覆蓋保溫材料，也可以採用摻外加劑的砂漿施工。施工時最低氣溫低於零下15℃時，砌築砂漿標號要按正常溫度時提高一級。當氣溫低於零下20℃時，不得繼續施工，否則毛石與砂漿之問水膜被凍冰，化凍後，砂漿與毛石之間有縫隙，不能形成一個整體。
三、關於樁基礎施工中常見的問題及採取的措施
（1）長螺旋鑽孔砼灌注樁：長螺旋砼灌注樁在沒有水、沒有砂子的地質條件廣泛應用。其優點是施工速度快，質量容易保證，但在施工時易出現如下問題： 鑽孔機鑽到孔底標高時應停鑽靜撥，如鑽動提鑽桿，在孔底產生大量的虛土，減少樁的樁端承載力，在灌注砼前應倒入 30-20cm 碎石，用夯錘夯實，然後下鋼筋籠灌注砼。灌注的砼塌落度應控制在10cm，塌落度過小容易產生斷樁，灌注砼時應全程振搗。
（2）振動灌注成孔樁（振拔樁）：振動成孔灌注樁可在有地下水，淤泥質土和厚度不大於三米的粉細砂中施工，施工造價相對其他水下灌注樁低，但施工時樁穿不透厚度大於三米的粉細砂、中砂層。受到一定的限制。樁的施工不能單一控制標高。必須以雙控為准。在同一附近樁長不一樣是正常現象。嚴禁在樁沒達到設計標高時長時間振動，否則對相鄰樁產生縮徑或斷樁。在施工時為提高樁的承載力應採取復打，復打時必須將振管上的泥土處理干凈後再施工。在土中嚴禁反插，因在土中反插時易將泥帶到樁內產生斷樁。
（3）壓力注漿樁：壓力注漿樁是無砂砼灌注樁，該樁型是通過水泥漿對樁周土的擴滲，提高了樁的承載力，砂土中承載力是普通樁的1.1～2倍，其特點是此樁型適合大部分地質條件施工，單樁承載力比較高，樁底無虛土，所以樁端承載力較高。
（4）超流態砼灌注樁：超流態砼灌注樁適應於各種地質施工，以其自身強度高、有較高的承載力、施工速度快、造價比較低等優點近幾年在我省廣泛應用，該技術成樁原理是用砼泵注超流態砼通過鑽桿壓入孔內，形成砼護壁，將砼注滿孔後下鋼筋籠至設計標高，該樁在施工過程中，樁周土被擠密實，同時超流態砼向樁周土擴滲，改良了樁周土層的性質，杜絕了斷樁、縮徑、孔底虛土，提高了樁的承載力，其承載力是普通樁的確 1.05－2倍。該樁在注砼後插管注水泥漿後是普通樁承載力 1.2－2.2倍。
經過幾年的工程實踐，本人認為在施工時應注意以下 3個問題：
1、在砼攪拌時嚴格執行砼的配合比，水泥、粉煤灰含量必須准確無誤，確保砼的和易性，只有這樣才能保證不堵管，和鋼筋籠順利下到設計標高處；
2、在施工時，樁必須保持樁間距在三米左右，因樁內超流態砼對孔壁產生高壓，在提鑽時產生兩樁相通，如不及時處理，產生斷樁；
3、在施工時，因超流態砼樁擴滲需1-2小時才能全部完成，施工時必須注砼高出設計標高 20-50cm，鋼筋籠固定牢，否則樁頂和鋼筋籠產生下沉。
以上幾個建築施工常見問題的解決方法是在工作中的一點實踐經驗總結。只要認真按照建築規范進行施工管理，理論聯系實際，理論指導實踐，就能提高我國的建築施工水平，保證建築工程質量，杜絕和防止建築事故的產生
9. 房屋維修管理的原則有哪些
我國現階段房屋維修總的方針是:實行「管養合一」