房屋维修费增加的原因

㈠ 什么是房屋维修基金房屋维修基金怎么用

买房入住后，大家最关心的就是房屋质量问题了。如果出现漏雨漏水等房屋质量问题，房屋就需要维修了，这个时候大家会想到买房时缴纳的房屋维修基金。那么什么是房屋维修基金？房屋维修基金怎么用？

一、什么是房屋维修基金？

房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金用于物业共用部分、公用设施和设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金是实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。

二、房屋维修基金缴纳比例是多少？

商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。首期专项维修资金交存的现行标准为：高层(含带电梯的多层)90元/平方米、多层(含别墅)50元/平方米。

三、房屋维修基金怎么用？

（一）维修公用设施，业主摊钱还是动用维修基金？

某小区的张先生打来电话说，他们小区由于监控设备需要更新，物业公司表示，费用问题可以通过每户业主分摊100块钱，或动用维修基金两种方式解决。在小区具有维修基金的情况下，再让业主分摊公共设施的维修费用是否合适呢？

如果物业公司需要动用维修基金，首先要提出用途及金额申请，随后领取申请表，待小区2/3以上业主签字同意后，中心派专人到现场考察，核实没有问题之后，再按照程序拨付款项。征得2/3业主同意的程序肯定得走，关键是操作过程的困难太多，时间会拖得较长，尤其是对于服务大型小区的物业公司，更是如此。

（二）动用维修基金程序复杂，操作困难重重

对于这样的结果，广大业主虽然能够理解，但总觉得不是最好的解决办法。像张先生居住的小区，业主有1600多户，征得其中2/3的同意，所用的时间可不是一天两天就能解决的。而较早建成的一些小区，公用设施已进入到更新改造和维修时期，小区物业公司也开始为申请专项维修基金犯难。

物业人士表示，近些年城市所建小区的规模一般都比较大，常住率不是太高，就算能找到一栋楼的2/3业主，大家又都愿意签名，花费时间也要数周甚至数月。但是，为了走这个程序，物业公司往往要花费大量的人力、物力（如电话费）去联系业主，解释申请维修资金的原因。某些时候，花在联系上的费用甚至比维修本身的费用还高。虽然部分开发商在前期愿意为物业维修买单，但对过了保修期限的物业，大部分不会再补贴维修费用。维修小区公用部位和公共设施的难题，就摆在了物管企业和业主的面前。

（三）房屋维修基金怎么用，政府需要灵活运用政策

维修基金政府设置严格的维修基金申请动用审批程序，目的是为了保护居民个人的利益。在实际操作过程中，2/3以上业主同意的硬性规定，某些时候反而带来了诸多不便。例如，遇到房子漏雨的紧急情况时，如果再完全按照程序执行，会耽误不少事情。

针对这样的情况，有些省市已经采取了灵活的执行方式。比如有些城市规定，市民已经购买产权的房屋在动用专项维修基金时，并不需要所有邻居签字。市民在到市住房保障中心领取表格后，找合适的工程队进行预算，将预算总金额根据楼内各户居民的建筑面积分摊到各户，填写好《已购自管公房维修基金使用申请表》后，贴在楼下进行5天公示。在公示期间，如果没有居民提出异议或者异议不成立，即可按照程序动用专修维修基金。如果有居民认为修缮房屋的预算资金过高，也可以另找一个价格合理的施工队。

随着众多小区公共设施陆续进入修缮高发期，动用房屋专项维修基金的情况也会日渐增加。如果能够在保障维修基金安全的前提下，借鉴一些成功省市的一些经验，在程序上适当灵活一些，必将对广大市民带来很大便利。

以上就是关于什么是房屋维修基金以及房屋维修基金怎么用等相关问题的解答。购房指南在此提醒广大的消费者，房屋维修基金最好缴纳，因为一旦房子过了保修期，出现问题，很难让开发商承担责任。因此，了解房屋维修基金的相关知识，对于了解购房者依法享有的权利，必要时维护自己的合法权益是非常有必要的。

（以上回答发布于2015-12-31，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈡ 房屋维修费的概述

国家规定从去年2008年10月1日开始的。房屋维修基金。

㈢ 租房期间的房屋维修

法律分析：1、出租人应当履行租赁物的维修义务。如果当事人没有约定，那么出租人应当履行租赁物的维修义务。所谓维修，是指租赁物不合约定的使用收益状态时，对租赁物进行修理，以使其达到约定的正常使用收益状态。出租人履行租赁物的维修义务必须符合租赁物是在出租期间发生的故障、不是因承租人的过错所引起的等条件。当租赁物出现故障时，承租人应及时通知承租人在合理期限内维修。出租人应尽维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

2、对出租人拒不修房的，承租人可以先垫付费用自行维修，或者请物业维修，然后向出租人追偿维修费用。为了有效获得补偿，在这个过程中，承租人一定要注意保留证据，如房屋损坏情况、损坏的原因、维修费用收据，以及曾经要求出租人维修的证据等。

3、一般来说，维修保护义务仍是房屋所有人即出租人的。但若是承租人有过错，基于公平原则，也应该承担一部分的责任。实际房屋维修费的产生往往较复杂，需要对具体细节加以鉴定。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

㈣ 物业管理师考试中，物业的维修费用往往随着房屋及其附属设备的陈旧程度逐年增加还是减少

你说的是对的！房屋本体、设备设施都是随着时间的推移不断老化，运行磨损，要向保证房屋和设备的正常使用，必须投入维修费用对其进行维护保养、甚至改造。这是显而易见的道理！请相信自己！

㈤ 为什么高层物业费比多层的高很多

高层物业费比多层高的原因有：

1、高层楼房每个单元都会配置电梯，有些高档住宅还会在一个单元内配置多部电梯。而多层楼房基本都是没电梯的，所以在服务项目上，高层比多层多了一个电梯费（包含维修保养费和电梯运行费）。

2、高层楼房的5层以上，需要通过二次供水，才能将自来水送入户内。而多层楼房仅仅靠自来水厂管线直接送水到户内。高层的物业费中又会增加一个二次供水费用。二次供水费用中包含水泵维护费用及运行费用、二次供水消毒灭杀费用和水箱的日常清洁处理费用。

3、上述两项费用一并计入物业费后，高层的物业管理费自然就比多层楼房物业管理费高了。现在新建的高档住宅小区，6层楼也会带有电梯，物业费中也会包含电梯费用。

如果是这类多层住房，那么和小高层的物业费就差距不大了，甚至比小高层还要多一点。在同等电梯费用下，毕竟楼内住户越少，平摊的成本越高。

(5)房屋维修费增加的原因扩展阅读：

物业管理费收费的规定

物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。

物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。

物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。

实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。

物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照本规定第六条、第七条的有关内容和方式实行明码标价。物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。

㈥ 楼房顶漏水的维修费用谁承担

楼房顶漏水的维修费，如果房屋还没有过保修期的，应该由开发商承担维修的责任；如果过了保修期的，应该由该楼房的所有业主承担维修的费_。
房屋维修费指的是房屋公用设施专用基金与房屋本体维修基金。主要用于物业共用部分、主体结构、公用设施及设备更新改造工程等项目，在动用前需要该小区的三分之二的业主允许方可使用，不得挪作他用。房屋维修费是实行“钱随房走”的原则，若房屋进行转让后，其余额资金也同时转移到房屋新产权所有人。如果是因为住户装修或使用不当等非正常使用原因造成漏水，那么可以要求该住户修补并补偿损失。如果已过了保修期又非人为损坏的情况下造成渗漏，则应由整栋楼的业主共同分担。按照建筑物区分所有权的基本规则，建筑物的楼顶空间应当属于全体区分所有权人所共有。如果小区已收取维修基金的，则从基金中支出。
《中华人民共和国民法典》
第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
房屋的保修期是多久？
商品住宅实_质量保证书和住宅使_说明书制度规定的各部位的较低保修期为：
1、屋_防_3年；
2、墙_、厨房和卫_间地_、地下室、管道渗漏1年；
3、墙_、顶棚抹灰层脱落1年；
4、地_空_开裂、__积起砂1年；
5、门窗翘裂、五_件损坏1年；
6、管道堵塞2个_；
7、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
8、卫_洁具1年；
9、灯具、电器开关6个_；
10、其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与_户__约定。

㈦ 房屋基金维修的费用是怎么回事

法律分析：根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定：1、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

2、出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：(1)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

(2)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

房屋维修基金，用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。

房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等;公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;公共设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道及设备、配电线缆及设备、电梯、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和其他共用设施设备等。维修基金由房管局代管，申请过程较为复杂。维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。令据国务院《物业管理条例》第六十三条的规定，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

法律依据：根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定：

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

㈧ 关于房子建筑成本核算的问题

以下内容供参考：
关于大学生公寓成本核算问题的思考

随着高校学生宿舍管理公寓化，学生住宿日趋商品化。近两年来高校后勤社会化发展迅猛，促使各类大学生公寓逐步向物业化管理过渡。物业管理的企业化性质，决定了物业部门必须有严格的成本核算。这是目前大学生公寓管理面临的一项重要而严肃的任务。教育部一再强调：“学生住宿收费要按实际运行成本确定，不以盈利为目的”。至于教育部为什么这样提？高校后勤企业不以盈利为目的，如何同类似的社会企业相竞争？这必将由国家上层机构确立相应的政策。就目前情况而言，公寓收费过高，学生负担加重；然而，收费过低，公寓管理运行难以为继。1999年春，北京市教委曾发布过014号文件，粗略的以三项因素（居住面积、房内设施、管理水平）、七项成本（房屋折旧费、房屋维修费、设施折旧费、设施维修费、能源消耗费、低值消耗品及杂费、管理人员薪金）初步规范了高校学生住宿收费的标准。并且逐个学校审定了收费金额，分别为550元，650元，750元，个别单元式公寓定为1200元。近几年虽说北京各校都在执行这一规定，但很少有学校真正按上述七项成本进行过认真地核算。有的学校根本就没有进行过核算，只是被动地执行上级的硬性规定。反正亏损由学校或后勤集团补贴，肉烂在锅里。这说明公寓运行机制的转换还有相当地大的差距。由于公寓物业管理形势的发展，各省、市、自治区教育主管部门已经或正在出台大学生公寓管理办法，《办法》中必将涉及到收费问题，甚或将收费问题作为其主要附件。所以，成本核算必需要动正格的了，现根据目前的实际情况和有关部门的规定，就大学生公寓成本核算问题，提一点思路，与同仁们共商。

一、 关于房屋折旧费

对一般企业来讲，房屋折旧费是企业的主要成本之一，但对大多数高等院校(尤其是老校)来说，学生宿舍绝大多数属于国家无偿划拨土地国家投资兴建的，国家既未提出向学校讨回这部分投资，按理可以不计收折旧费。所以有些学校对宿舍管理部门采取零租赁的方式，即不允许宿管部门对学生收取房屋折旧费。但有些学校自筹资金新建或内外合资兴建了一批宿舍，形成了新旧宿舍参半的状况；校方又考虑到大学生公寓的长远开发和收费的总体平衡，觉得还是收取部分折旧费为合理。

基于上述情况，笔者认为，宿管部门应将全校的公寓楼分楼进行成本核算，然后取其单方折旧费的平均值，再根据各楼的新旧程度和质量好坏，分别增加一个调解系数，最后确定各楼的单方折旧费。调解系数确定得是否合理，就看是否能够平衡学生的心理，即不出现争住新楼或争住旧楼的倾向，以免影响安定。

房屋折旧费的核算，主要是合理确定三个基准：房屋单方造价、房龄、人均建筑面积。人均建筑面积同时还要按居室平面系数、每室居住人数折合成人均居住面积，以便衡量其居住标准。

关于新建宿舍单方造价的核算。北京市发布的京政发[2000]81号文的规定，新建学生公寓享受政府政策方面的14项优惠。其他省、市、自治区大都也有相应的优惠政策。所以学生宿舍楼不能按一般房屋建筑核算成本，更不能按纯商品房核算。据2000年北京市的有关数据测算，目前北京高校学生宿舍，单方造价一般应定位在1000-1200元。其他省、自治区由于地缘关系和屋内设施情况可能更低一些。

关于房龄。城市建设部规定，砖混结构的多层楼房一般使用期为47年。实际上，北京高校的同类房屋50年以内拆除的极少。故房龄按50年计算比较符合实际。

关于居室平面系数。1979年国家教委规定，普通高校，本专科生宿舍生均建筑面积为5－6平米折合成生均居住面为3-3.6平方米，宿舍楼房建筑平面系数为60%。实际上20多年来多数学校尚未达此标准。前不久李岚清副总理的讲话指出，大学生公寓还是应当以筒子楼为主，不宜片面追求高规格。所以目前暂且参照1979年国家教委规定的标准，比较切实。如10000平方米建筑面积，折合居住面积为6000平方米，按每室净面积18平方米计算，应有333个居室。每室住4人，共住1332人。人均建筑面积为7.5平方米。人均居住面积为4.5平方米。

年生均房屋折旧费约为：10000*1200元/50/1332=180元（180.2元取整）。

或1200元/50*7.5=180元。

如果新旧楼参半，通过算平均值加调解系数的办法，该项金额还会大幅度降低。

二、关于房屋维修费

国务院城乡建设部规定，房屋维修一般分为翻修、大修、中修、小修、综合维修五种。所谓翻修，是指需全部拆除另行设计重新建造或仅保留原房的一小部分而进行较大的改造。这样所需要的经费，几乎等于新建，差异只在于不计征地拆遣费、三通一平费及勘察费；对大学生公寓而言，一般把该项经费列入到新建房屋的折旧费中，而不列入维修费；大修：按城市建设部规定，一般占房屋造价的20%以内，正常情况下10-20年大修一次，平均值可取为15年。还规定凡大修费超过房屋造价（或重置价）25%的，就不值得再大修；中修：一般5-8年一次，可取均值为六年半。中修费取费一般为造价的5%左右，最高不超过10%，；小修：年年进行，小修费取费为造价的0.5%左右，最高不超过1%。综合维修，是指以整幢楼为单位对其大、中、小修一次性地应修尽修。为了避免重复计费，一般不单独计算。

据此基准计算，单方年均维修费=1200*0.2/15+1200*0.05/6.5+1200*0.005

=16+9.25+6=31.25（元）。

也就是说，每平方米每年的大修费为16元，中修费为9.25元，小修费为6元。实际上单方造价同当地的地价密切相关，北京的地价偏高，所以这样算出来的维修费亦偏高。维修费则与地价关系则没有那么密切。据笔者粗略考查，自1990年至2000年，各高校每年用于房屋维修的投资，平均不到这一数额的三分之一。当然也有由于资金不足，该修而不能修的情况。但总的看来上述定额还是偏高得太多。据1997年7月1日发布实施的《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》规定，每年每平方米维修费：大修为5.04元，中修为5.42，小修为2.36元。参照《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》，并考虑到大学生公寓人为地损坏率较高，还考虑到一般大学四年一换届，中修往往借换届期间进行，因而中修频度也较高。所以笔者认为，大学生公寓每年每平方米的大、中、小修费用分别定为6元、5元、4元比较合理。年均单方维修费合计为15元。按每生实占建筑面积7.5平米计算，生均年房屋维修费为：15*7.5=112.5(元)。取整为113元。

需要说明的是，近些年来不少学校为了改善学生住宿条件，普遍进行了装修（如厕所、水房铺地砖、贴瓷砖，改造水电管线，房间、楼道粉刷油漆等）。这些费用应按使用年限折合到每年每平方米，再折合到每生。且应适当冲掉部分大、中修费，才比较合理。

三、设备折旧费

公寓设备，应分自用设备和公用设备两种。

自用设备如床铺、书架、桌凳、衣柜、脸盆架等。这类设备，目前各校配置五花八门，很难确定统一的核算基准。近几年部分学校宿舍配备了多功能高架床，带有书架、桌凳、衣柜等，可认为是家具配备的较高档次。购价为1500-900元／套。考虑到脸盆架、鞋柜等的增配，取中间价为1200元。使用期按12年（三届本科生）计算，年生均自用设备折旧费为：1200/12=100元。

公用设备的配备差别更大。目前部分高校已经陆续做到三电（电视、电话、电脑）进宿舍（有关上级并不欣赏急于这样做），而且管理办法各不相同。如电话多数为校方配备；电视多数为民办官助，即学生分摊经费（作为押金），学校统一购置，毕业时押金退给个人，电视留给下届学生继续使用。实际上学生只负担了押金的利息；电脑多为个人购买，学校核收部分安装费和电耗费。基于上述使用和管理方式的多样化，笔者建议，关于电视、电脑、电话的收费，应当采取合理的单项收费办法，谁受益谁付费，受益多付费多。至于学生公寓楼各层或各楼的公共活动室以及值班室、会客室、库房等的公共设备，各校配备也有差别。应当做到同居室内设备标准相当，甚至略高一些。成本折旧一般不应高于自用设备折旧费的百分之十。据此，粗略确定年生均公用设备折旧费为10元。

两项相加，年生均设备折旧费为110元。

四、设备维修费

自用设备主要指钢木结构的家具，在市场经济条件下，这类家具无需考虑大中修。零修费在注重管理的条件下，一般应控制在购置费的1%以内，即年生均自用设备维修费为12元。如购买500套组合型高架床，总购置费为600000元，每年平均投入6000元的零修费足矣。这可由一些学校的实践证明。

公用设备的损坏频度可能高一些，因为共用的东西，大家往往不够爱惜，加之管理也比较困难，所以公用设备维修费应高于自用设备维修费。一般为公用设备折旧费的40%，这里粗略确定，年生均公用设备维修费为4元。

两项合计，年生均设备维修费为16元。

在房屋和设施设备的维修费的核算方面，需特别强调的是要处理好管理和维修的关系。实践证明，高校学生宿舍和教室的建筑和设备，人为的破坏最严重，多因为管理维护不善而导致维修费成数倍地增加，甚至造成远达不到设计使用寿命而夭折。所以高校后勤对学生宿舍和教室的管理，多年积累了一条重要经验为“以管为主，管修结合”。当然，管理当中也包括了学生行为的自我管理。还应当指出一点，有些设施设备地维修是由公寓管理服务人员自身承担的，在成本核算时，只能计算除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用。因为工资及福利补贴已列入了管理服务费项目，要避免重复计算。

五、能源（主要指水、电、暖）消耗费

1、 水费

考虑到淡水是一种有限的自然资源，在我国许多大中城市尤其是北方城市严重缺水，所以节约用水不可忽视。对大学生公寓的用水应限定指标。这不仅对住寓学生而且对公寓管理部门也是一种约束。参照北京市教委确定的高校学生生活用水标准,包括洗涤卧具在内,控制在每人每月3立方米以内。每年生均用水36立方米。按北京2001年单方水价2元，年生均水费为72元。以后随着当地水价地增长也必须相应提高，但应享受当地居民的用水价格，在计量和核算上，应把学生生活用水同学校的其他用水严格区分开来。

2、电费

照明用电：寝室内按每人60W照明灯一盏，冬夏平均每天用电5小时，每年用电109.5度,取整110度。考虑到楼道、厕所、盥洗间、值班室等公用照明电，另加10%，合计为121度。参照2000年北京市市电价格近乎于0.4元／度计算，年生均照明电费为48元（48.4元取整）。考虑到目前我国主要城市的电力供应比较充裕，学生寝室内的个人用电可以给定一个指标，指标内的电费计入住宿费，指标以外不限量，但要单独收费。仍应享受当地居民用电价格。当然这就需要完善各寝室的计量设施。

公共设备用电。公共设备主要指公共活动室的电器、卧具洗涤用洗衣机等。这类设备各校配备差别较大。考虑到开机周期和用电时间，一般不会超过照明用电的25%。所以年生均公共设备电费定为12元。

两项合计，学生宿舍年生均电费为60元。

3、供暖费

供暖费主要是三北地区和西部高寒地区的院校必须收取的。对于供暖期的长短和供暖费的数额当地政府都有一定的标准。以北京市2000年集中供暖取费标准为例，每建筑平米一个供暖季节19.87元，按生均建筑面积为7.5平米计算，年生均供暖费为149元（149.025元,取整）。东北和内蒙、宁夏等地区可能还要高些。

值得思考的一个问题是，不论哪个地区，国家对城镇居民冬季取暖问题，都有一定的补贴，即使在住房制度改革以后，仍遗留下来一个大尾巴。按理讲，居民既已购买了住宅，供暖费用就应当自行承担，如同买一台彩电就要自已掏供电费一样。但是基于我国的现实情况和更复杂的原因，这个尾巴还不能在短期内割掉。大学生公寓里居住的实际上是居民的一部分，而且是无收入的一个青年群体按说也应该享受类似他父母所享受的供暖补贴。至于这部分补贴出自于何处，这就有必要追问城市居民的供暖补贴来自何方。如果把大学生公寓视同宾馆、饭店、招待所。如数收取供暖费似乎无可辩驳。但教育部领导曾多次强调，高校后勤产业无论如何改革，都不能忘记：它既有姓“经”的一面，更有姓“教”的一面。因此，适当减免学生住宿费中的供暖费或许可能从这里找到理由，因为供暖费在住宿费中占的比重实在太大了，且也容易引发在南方和北方上学的学生心理上的不平衡。

这里暂且不考虑供暖费的补贴，综合本项1、2、3条，年生均能源消耗费为：72＋60元+149元=281元。

六、低质消耗品和杂费

低质消耗品，主要指学生宿舍各室配备的笤帚、簸箕、墩布、纸篓，以及清洁工用的清扫工具和清洁剂；还应包括消灭蚊蝇、老鼠、蟑螂等用品和消防器材等。这方面只要注重完善管理，节省细费，而且考虑到多数可以批量进货，年生均低质消耗品费10元足矣。另外公寓区楼外的公共设施维修费、绿化养护费，生活垃圾清运费，化粪池的清掏费等都可以单项核算。为了简便其见，这里只粗定一个指标：年生均杂费为10元。两项合计为20元。

七、管理服务费

管理服务费主要指管理服务人员的薪津支出。目前，北京高校本专科学生宿舍，管理服务人员的配备，一般不超过住宿学生总数的1.5%。而且，平均年薪不超过10000元。按此比例均摊到学生人头，年生均管理服务费约为150元。当然外地由于经济发展状况不同，管理服务人员的薪津水平也有较大的差异；既使在同一地区的不同学校，由于各种原因学校付给宿舍管理服务人员尤其是临时工的薪津也很不相同。这里只以北京地区大部分院校的情况为参考。

综合以上七项：房屋折旧费为：180元。

房屋维修费为：113元。

设备折旧费为：110元。

设备维修费为： 16元。

能源消耗费为：281元。

低质消耗品和杂费为：20元。

管理服务费为：150元。

本专科宿舍年生均年住宿费为:870元。

必须说明：看来按上述准则测算的住宿费，比1999年北京市教委所定的标准（实际上是一个收费限额）要高一些。但是一经分析就可明白：当时北京高校的学生宿舍每室住四人的并不多，既便是四个人住一间，人均居住面积达到4.5平米的并不多，而人均建筑面积达到7.5平米的就更少。而人均面积这个指标相当重要，因为在上述测算的第一、二、五项三个大项，都同人均面积紧密相关。就是服务管理费（也是一个大项）也留了比较大的余量，据1998年年底统计，北京高校宿舍管理服务人员为住宿学生的总平均比例只是1.12％，而不是1.5%。所以，尽管北京市教委当时规定的分档限价是属于一种宏观的行政行为。但与各高校的实际情况却大体相符，因而得以较为顺利的贯彻执行。不过，2001年以后的情况有了较大的变化。不少学校的宿舍管理部门，觉得市教委1999年所定标准限得太死，致使公寓管理部门的经费入不付出，难以为继，纷纷请求市教委允许增收住宿费。而国务院有关部门又三令五申，为了保持安定，近几年不准增收学生的住宿费。各省市自治区教育主管部门普遍感到为难。这就逼迫各校的宿管部门，必须认真细致地做好成本核算，以便以详实的数据进行上下沟通，以促使高校后勤改革顺利进行。

据笔者了解，各公寓管理部门遇到的一个最突出的问题，是研究生普遍没按实住面积缴纳住宿费。在成本核算方面，只能把研究生宿舍和本专科宿舍混为一体，两人间、四人间、六人间、八人间，在收费上不加区别或区别不大。甚至有的学校规定研究生住宿不收费，而研究生宿舍同本专科生宿舍一样又统一归公寓管理部门管。这在承包制的体制下，还可以维持运营，因为在大后勤内部可以实施交叉补贴。但真正地转向物业化管理后，矛盾就表面化了。为了保证物业部门实现相对的独立核算，自负盈亏；也为了实现“受益上的非福利化”，改暗补为明补的问题必须解决。

研究生按实住面积缴纳住宿费，可能会造成部分研究生的经济困难，确应有相关部门以单独列项的方式给予必要的补贴，这个部门应是学校或者是其上级部门，而不应由公寓管理部门直接减免或变相地由本专科生给背着。对此，建议教育部或各省市自治区教育部门应有较明确的规定，以防各校及后勤部门迫不得已搞暗箱操作。

以上是笔者以北京地区本专科生四人间宿舍为主体的住宿费成本核算的一点思考，只是粗略地勾画了一个轮廓，肯定会错误百出，甚至可能挂一漏万，恳请同行们批评指正。但初衷是为了抛砖引玉，动员大家，群策群力，共同探索出一种比较科学合理的成本核算办法。说到家，大学生公寓的运营成本，不是算出来的，而是实际开销的。不过也应该有个规范，以便促使高校后勤社会化改革在不失其姓“教”的本色的前提下，真正从转体改制上加速发展。

（作者：北京高校宿舍管理专业委员会顾问 吕 民）

㈨ 房屋维修增加了固定资产价值，那需要补提之前的折旧吗

房屋维修费用记入“管理费用”科目后，就不能再计提折旧了，否则可能造成企业所得税偷税。

㈩ 房屋维修费的案例

房子漏雨屡修不好，不仅耗时耗力，前前后后的修理还搭上不少修理费用。近几日，不少市民通过热线电话向记者反映了这么一个问题，自己买房时都交了专项维修基金，现在漏雨的房顶，也算是公用面积，为什么不能用这块费用来修理呢？针对市民提出的问题，记者咨询了青岛市住房保障中心的相关人员，他们说，维修基金可以按照正规程序申请。 家住杭州路167号的李先生近日给记者打来电话说，自2000年买了房子起，十年间房子漏雨的问题一直没有解决。“刚住进来没多长时间，就发现下雨时房子墙面有渗水现象，后来越漏越厉害，今年过年的时候最严重，雪水直接往下流。”李先生说，过了年没办法，自己花了2000多元找人给维修了一下。
李先生说，修房顶耗时耗力也就算了，但维修费用总不能全让自己出吧？“房顶应该属于整个楼层的公用面积，为了不给楼下造成麻烦，我们一家从大年初二就没敢再出门，就怕楼下住户也跟着遭殃。”李先生对记者说，这十年来自家的墙都被泡坏好几次了，墙皮脱落、长绿毛是经常的事，自己光前后买涂料粉刷墙壁就花了不少钱，“到现在修房子已经花了至少5000元了，这部分钱该由谁来报销？”
“当时买房的时候 ，我们一家都交了150块钱的住房专项维修基金。现在房子一直漏雨，修理费是不是应该从这里面出？”李先生说，钱交上去以后都不知道哪个部门在管理，现在去哪申请也不知道，找人打听后听说很麻烦。“家里很困难，我是个临时工，儿子大学毕业还在实习，没有正式工作。这部分钱对我来说不是个小数目。”李先生说，他觉得应该用房屋维修基金来给自己报销维修房子的钱。 在记者接听到的电话中，不少市民也在打听房屋维修基金方面的问题。“我们以前买房子的时候，都根据各家的面积交了相应的维修基金，现在楼顶漏雨了，这部分基金不就是用来修理房子的吗？”居民吴先生说，他家住顶楼，也一直漏雨，想申请维修基金，却很繁琐，耽误了很多时间。
针对居民提出的问题，记者随后咨询了青岛市住房保障中心的有关负责人，该负责人表示，业主在购房时缴纳了专项维修基金，房子出现问题时可以遵照程序申请。“程序可能会复杂一些，但如果不争取到大部分业主的同意，不对他们进行公示，以后再有业主房子出现漏雨问题，要用维修基金进行维修，钱却早已经花了，怎么跟业主解释？”该负责人说，所以业主提出维修申请时必须得严格按照申请程序来办理，而且只要明白审批办理程序，也不会耽误多少时间。 3月3日一大早，记者就接到了家住洛东小区的徐先生的电话。“前几天我刚把房子漏水的情况告诉信报，立马就有施工队联系了我，现在房子已经修好了，没想到这么快 。”徐先生兴奋地告诉记者，兴腾防水工程部的维修人员及时修理了漏雨的房子，还只收取了自己900元钱的成本费。