① 關於業主和開發商和物業之間的問題，請高人給出詳細的寶貴意見
1、 目前房子的質量問題是保修期內有建設單位負責，保修期外動用業主的維修資金，目前可以看出的是樓主因為建設單位的責任推到了建設單位的物業企業，其實目前建設單位的下屬物業企根據描述可以看出規劃是沒有問題的，問題出就出在規劃之後，在建設階段出現的問題，釘子戶的出現目前在大部分城市都會出現，釘子戶要求的利益與開發商的收益達不到一定的平衡點，開發商寧可不要開發這片地，正是因為這些問題的出現，也就造成了目前樓主所說的同樣一個物業管理區域面對的不同的待遇問題，你所說的天然氣的問題，我也只是猜測，一般就地下管道有民房擋住埋不過去導致的。至於你們那兩棟樓其他的管線估計也走不是正常路線，要不然不會出現你們反映的那些問題，但是不管問題出在哪，可以肯定是建設階段遺留的問題，屬於開發商的責任，與物業企業沒有任何關系。
2、 業有一個通病就是聽命於開發商，好的物業企業通常以打造自己的品牌創造良好的服務，從而獲取更多的項目，而這種依附於開發商的物業企業，往往是為了自己的項目能賣出去，等開發商撤離，物業企業也會撤離，因此建議樓主成立業主委員會，通過召開業主大會解聘和選聘新的物業企業，另外鑒於樓主說的前期遺留的民房問題，估計很多企業也不願意接手。
3、 許多問題都是前期開發遺留下來的問題，單靠物業企業來解決的話，我估計沒有幾家能給這個小區服務好的，因為你們這兩棟樓和後面四棟樓屬於一個規劃范圍，同屬於一個物業管理區域，一個物業管理區域只允許一家物業企業出現，總之難辦啊！樓上那位單純說換物業公司也只是治標不治本，還有一位說主體結構，現在好像沒有那個開發企業說主體結構做不好的，主體結構出問題的話，這個房子就通不過驗收，而房屋漏水、下水管道破裂等，跟主體結構完全搭不上邊。因此不管能不能拿到分，最後都要奉勸一下樓主，買房子一定要謹慎，不要被開發商的花言巧語給騙了，前期說的多麼多麼好，等交房之後什麼問題也來了，房子以後肯定能住，不過小問題以後肯定會陸續的出現。
② 房屋出現質量問題，物業公司如何與開發商協商
兩年內的新房出抄現質襲量問題,開發商負全責,應予以保修,維修不了可要求退回部分房款或退房.
五年內新房,並且超過兩年,仍然由開發商負責保修,維修不了,可以要求退回部分房款,要求退房就有一定的難度了.
綜上所述,如果您的房子沒超過五年,應直接對應開發商,堅決不接受物業公司與開發商之間扯皮拖延時間.
一般房屋出現質量問題,物業大多會與開發商配合,互相推委,直至拖過房產保修期,這個您一定要注意.
如果房子已經超過五年,那就和開發商關系不大了,應該由物業負責維修.
以上可以明確的說,開發公司在五年內,尤其是前兩年,對房子的質量問題承擔保修責任.如果他們不能履行責任,則違反了合同法,您可以向法院提起訴訟維護利益.
超過五年的房子,由物業公司負責維修維護,如果他們不能履行責任,可以召開業主大會更換物業公司,也可以到房產局物業管理處投訴,前提是你要和物業簽訂物業服務合同.
③ 如何解決處理房地產開發公司與業主之間的糾紛
第一：如果對物業服務企業服務方面不滿意，可以找物業服務企業行政主管部門，主要是當地房地產行政主管部門（比如：房管局）投訴；當地房地產行政主管是物業服務企業的直接主管部門，找它們投訴再合適不過了；
第二：如果認為物業公司的物業費收取不合理，就去當地的物價局舉辦，或者撥打電話12358舉報；
第三：當然您還可以通過法院訴訟的方式來起訴物業服務企業的不合法行為，這是最直接的了。
④ 與開發商談物業應注意些什麼我和開發商第一次談業務，應該怎麼談
現在市場上的物業公司可以分兩種：
一種是成名了，規范了的物業公司，通常已經有很多管理經驗，比較大的名氣，依靠正式招標或其他合法途徑管理小區物業。這種物業公司和開發商是利益合作關系，在物業公司進駐項目過程中，物業公司需要開發商給予支持，允許他們管理項目，所以他們在接項目的時候對項目的一些小毛病也就採取默認的態度，不會對開發商太較真。如果是嚴重問題，物業還是不會接受的。
這種公司管的項目，相對還算規范，雖然可能存在一些小毛病，但不會出大問題。
第二種是開發商自己的物業公司。
很多開發商做的項目因為存在很多問題，無法移交正式的物業，所以乾脆自己成立個物業公司，自己管理。這種公司和開發商就是下屬關系了。基本上你說什麼問題，他們都會反映到開發商，解決不解決，他們說了也不算。
物業管理和房地產開發是不同的行業，開發商正常是不會做物業管理的，一則物業管理牽涉的細節太多，麻煩，二則收益太少，不合算。市場上都是正規的大型物業公司做管理，他們通過管理眾多小區，形成規模效應，可以獲得一定的利潤。
如果開發商自己的房子蓋的有問題，或者項目自身有些不好說的問題，就自己成立物業公司，自己的項目交給自己的公司管，不就省了交接房屋時的麻煩了么，至於業主的感受，看開發商以後的良心了。
⑤ 檢修工人怎樣與業主方溝通交流
與對方約定你去工作的時間 工作過程大概多久 期間對方要做什麼准備或者預回備哪些東西以配合你的工作答 免得去了過程中因為事先沒有溝通好而出現不愉快或者事後覺得你沒有盡責 到了以後詳細詢問對方有些什麼樣子的問題 其具體表現為什麼樣子 以你的專業知識去為他解答一些疑惑 告訴他那些是需要檢查需要維修的 而那些是應該防範注意的 其中一些他看來是問題的其實是正常現象等等，，檢修完成以後如果有工作過程中製造的垃圾 主動打掃收撿一下 對方一般都會理解並要求你不必打掃他們會負責 再告訴他們一些相關保養知識。這樣 你會成為業主點贊最多口碑最好的工人 而你的工作就開展的最好了
⑥ 如何劃分物業管理公司和業主的維修范圍
一、物業公司何時開始收取物業管理費?
答：一般可以分成兩種情況和方式，一是，從購房人收房簽字後，開始收取物業管理費;二是，物業管理公司以住戶登記入住手續時開始收取管理費。
二、開發商的空置房要繳納物業管理費?
答：目前，沒有明文規定。但按照目前的行業慣例來看，開發商的空置房都交納物業管理費。至於交納多少的管理費，可以按照《房屋使用、管理、維修公約》中規定的相應標准執行。
三、在收取物業的管理費時，計費面積以什麼為准?
答：計費面積以房產證上標明的建築面積為准，這個建築面積包括兩個部分：一部分是套內建築面積，另一部分是公用分攤面積。對於還沒有取得房產證的房屋，以開發商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為准。
四、公共區域的照明費用，誰來負擔?
答：公共區域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費用應由受益人承擔，一般慣例是，按單元門進行分攤費用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費用外，還應繳納分攤的能源費用。
五、住戶裝修時，是否應向物業公司交納裝修押金?
答：住戶對房屋進行裝修已是普通現象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結構，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時，必須向物業公司提出申請，經物業公司批准後方可施工，而且還必須與物業公司簽訂裝修協議，明確裝修的內容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內容。對於物業公司是否應收取裝修押金，應按照購房人在辦理入住手續時與物業公司雙方約定為准，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規定執行。
六、如何劃分物業管理公司和業主的維修范圍?
物業管理公司對業主房屋的維修分為兩種情況。
一種情況是：開發商自己對購房人承擔的房屋保修義務委託給了物業管理公司，物業管理公司對業主的房屋進行維修不收取任何費用，這種情況是物業管理公司代開發商履行房屋保修義務;
另一種情況是：物業管理公司對業主房屋的維修不屬於開發商對購房人承擔的房屋保修范圍，物業管理公司收取工時費，這種情況屬於物業管理公司受業主的委託提供的一次獨立的有償服務。
⑦ 如何與業主溝通技巧
要做好項目工作，須與業主方共同建立良好的溝通環境、溝通渠道、溝通方回式。根據小小的經驗，與業答主方的溝通切記以下幾點：
1、積極主動。業主方是建設項目的實施過程中的集大成者，事項眾多，頭緒繁雜，其從總體上把握工程的投資進度質量等，在一定時間內很難考慮全面，難免掛一漏萬。這就要求項目經理擺正心態，主動溝通，提前溝通。項目管理者聯盟
在合同或契約關系中，業主與施工是平等的主體，對工程項目而言，業主方的項目管理往往是該項目管理的核心，其在事實起主導作用。作為施工方，積極匯報、積極洽商、積極施工，就顯得十分必要
2、心胸寬廣。在與業主方的溝通當中，不要局限於本項工程，本施工隊的利益。提出問題、解決問題的過程中，胸懷整個建設項目的目標，提供契合雙方利益的多選方案，這樣易得業主的同情與贊賞，利於工程進展。
3、日常溝通。俗話說，人熟是一寶。除了在工作中建立良好的關系，日常的溝通是不可缺少的潤滑劑。輕松的話題、幽默的言談能夠拉近人際關系，在不經意中，雙方了解了各自的脾性、思維的方式，工作中就會潛意識的往思維平衡點移動，往行為方式的平衡點移動，利於工作的開展。
⑧ 求問論開發商如何協調物業公司管好維修工作（一）
住宅工程保修期間 維修工作管理 目 錄 維修工作概況 即 一期工程維修工作概況 保修期限確定 關於施工合同、購房合同中保修期限的確定 工程招標要求 工程招標工作中的維修工作要求 工程質量保修 房屋建築工程質量保修書 維修保障承諾 保修期間維修工作管理承諾書 保修起始證明 保修期起始證明表 維修管理制度 房屋建築工程質量保修書的補充文本 ※維修工作概況 ----即 一期工程維修工作概況 隨著社會的發展與進步，建築行業的工程品質也在逐步的提高，在使用者對產品更高的最求下，對建築產品的質量要求已從粗略變得細微；另外，目前市面上開發了很多新型建材，其運用的年限比較短，一旦產生維修問題就會感覺在判斷分析上不夠精確、維修實施經驗不足；再者，維修工作因其自身的突發性、無則性，無論人員配備、材料准備、多工種程序安排都是很難整合的；所以說，維修工作是一項很繁雜的工作項目。 在地產項目開發實施過程中，大部分專業項目在處理某一個問題上一般情況下牽扯的利益面比較小，即在甲方與乙方或丙方之間協調。而維修工作項目雖然很小但其牽扯的利益面卻比較廣：1．開發方：所有利益的依附點、維修管理的核心點 ①只要產生維修問題，就會牽扯到費用問題，單一、明顯責任的好說，一旦遇到兩個單位以上或是被連帶性質的，就會相互推委、扯皮，就得有人出面判定責任，根據利益關系，最終還是得開發商來做判定。孰輕孰重還得掌握必要分寸，無論施工單位、監理公司、物業公司、業主都是向開發商要利益。 ②經分析，無論是外招的物業公司還是自辦的物業公司，維修過程的管理最終還是得落在開發商這。2．施工方：產生質量問題的根源點、維修過程的最終點 ①施工過程的質量優劣是產生維修問題多少的根源，所以說，嚴格按照施工組織設計施工是質量的根本。 ②維修工作的優劣取決於施工單位的管理素質，選擇一個好的施工隊伍不但產生的維修量小，而且即使有維修項目，也會很好的完成任務。3．監理方：產生質量問題的監督點、重大維修的判斷點 ①施工過程中監理公司在質量監督上的力度大小，也是產生維修工作多少的關鍵因素。 ②在重大、多責、高發維修問題上，質量責任問題的判斷能力很重要，不但可避免重復工作，而且也能贏得業主對開發公司、物業公司的信賴。4．物業方：維修問題的接收點、維修過程的管理點 ①對於維修工作來說，物業是第一道環節、是維修工作對業主的喉舌、是協調工作的發言人，其物業員的素質高低是與業主產生、滅失矛盾的平台。 ②在大的規章制度監控下，細小的條款、工作人員之間的交流是靠物業公司來完善的。5．業主方：維修問題的發現點、維修完畢的確認點 ①只有使用者才能發現維修問題，也只有使用者才能言論維修問題大小，維修問題再小，對業主來說那也是大事。 ②維修工作的完成，不只是看施工是否完成，而是看你的綜合條件是否完成，過程、時間、服務都很重要。6．外協方：特殊維修問題的協調點 遇到業主的補償要求超出施工單位承受能力的，且多方談判答不成一致的，就得外請相關政府機關單位、執法部門等的介入。如檢測中心、消費者協會、法院等等。 以上幾點可以看出，每出現一個維修工作，都會因其自身的問題大小，而引發利益面的多少。問題越大，牽扯的利益面就越廣，拖延的時間也越長，事情解決起來就越復雜。特別是施工、供貨單位之間的關系，如：總包單位、分包單位、子分包單位、甲供單位、甲指單位、政府指定的施工單位等等之間，一旦出現牽連、牽扯問題，解決起來非常麻煩。 維修工作的產生源於施工質量，施工期間的監督管理直接影響到後期的維修工作量的多少，即使再好的施工質量，在小業主的小范圍檢察中、在生活使用過程的考驗中，依然還是有一定質量問題的。 當業主發現問題，第一時間會給物業去電話報修，有的業主會直接到物業辦公室報修；物業員記錄好樓號、房號後，根據報修情況分析責任單位，向施工單位發放「派工單」；施工方拿到「派工單」後根據工種准備材料、人工，按照物業員與業主所定的時間到業主家進行維修；維修完畢後讓業主驗收並在「派工單」上確認簽字；施工員將「派工單」返給物業，物業將「派工單」存檔備查。 以上屬正常的維修工作程序，一般情況下都能按此程序完成維修工作，大約占維修工作量的70%左右，另30%屬特殊情況下的維修工作。在正常的維修程序中每一個環節都可能出現問題，每一個問題都需要很繁雜的解決方法，大體問題如下：1．「根據報修情況分析責任單位」因業主及物業員都不是建築專業人員，口述問題有時會含糊不清，將責任歸屬到其他公司，所以到了業主家發現問題不準確或是其他公司的問題而產生延誤。這種情況又會引發其他問題： ①因業主不方便請假，或無法再次請假，而索要誤工補償金的。 ②因責任問題相互推委的，需要組織各級專業人員到現場判斷，而延誤維修時間給業主生活帶來不便或索要補償金的。 ③有些維修項目，特別是隱蔽維修項目，可能會牽扯其他公司的作業面，很多被牽扯的公司不積極配合維修，因為維修工作量簽證後得到的費用遠低於實際發生的費用；再者，簽證所給的費用不能即時得到，這也是拖延維修時間的情況之一。2．「施工方拿到『派工單』後根據工種准備材料、人工」及「按照物業員與業主所定的時間到業主家進行維修」很多施工單位不是很重視維修工作，因而現場沒有充足的施工人員及材料，不能及時的進行維修。也有的施工單位的施工項目種類比較多，有時產生的維修問題種類比較稀少，所以沒有充足的人力和物力。再者，有個別單位根本就不來維修人員到現場駐守。 這種情況會引發以下問題： ①維修拖延時間過長，業主索要補償金的。 ②等施工方准備好施工人員、材料時，已經錯過了與業主的約定時間，等業主有時間了，施工方又不能及時到位，如此反復致使業主不滿。 ③很多維修項目過程中會牽扯幾個工種或幾個單位，即使是一個工種或一個單位，有些維修工作也非一天能夠做完，所以在與業主的時間安排上比較麻煩。 ④反復幾次維修得不到根本解決的，給業主的生活帶來諸多麻煩而索要補償金。 ⑤在出現某一個問題時，某些施工單位以不維修為借口向開發商索要撥付工程進度款要求的，而影響維修進度。3．毗鄰維修項目也是比較麻煩的，如2層漏水至1層的，2層住戶不急；01戶型漏水至隔壁02戶型的，01戶型不急。配合維修可以，給補償金、誤工費就讓修。因補償問題也會引發其他問題： ①因為對補償金的談判過程而錯過了最佳的維修時間，致使維修面擴大。 ②因為維修時超出預計的維修范圍，業主勒令停止維修，加大補償談判。4．突發事件不能及時到位的也是管理中特別突出的問題。能夠稱之為突發事件的，就有它特殊的因素，大部分都是在一般情況下不可能產生維修問題的，所以此項維修的人員、材料不能及時到位。5．瞬時多發維修問題最為麻煩，如幾十年一遇的大雨、大風、大雪，都是維修管理中的致命問題。維修問題集中，缺少應急預案，組織人員、材料非常困難。
⑨ 物業公司如何與業主有效溝通
美國著名的公共關系專家特立普、森特在他們合著的被譽為「公關聖經」的著作《有效的公共關系》中提出了有效溝通的「七C原則」：
1、Credibility:可信賴性，即建立對傳播者的信賴。
2、Context：一致性(又譯為情境架構)，指傳播須與環境(物質的、社會的、心理的、時間的環境等等)相協調。
3、Content：內容的可接受性，指傳播內容須與受眾有關，必須能引起他們的興趣，滿足他們的需要。
4、Clarity：表達的明確性，指信息的組織形式應該簡潔明了，易於公眾接受。
5、Channels：渠道的多樣性，指應該有針對性地運用傳播媒介以達到向目標公眾傳播信息的作用。
6、Continuity and consistency：持續性與連貫性，這就說，溝通是一個沒有終點的過程，要達到滲透的目的，必須對信息進行重復，但又須在重復中不斷補充新的內容，這一過程應該持續地堅持下去。
7、Capability of audience：受眾能力的差異性，這是說溝通必須考慮溝通對象能力的差異(包括注意能力、理解能力、接受能力和行為能力)，採取不同方法實施傳播才能使傳播易為受眾理解和接受。
ps，我們公司提供智能水電預付費系統，能讓業主先繳費後用電，幫助物業公司信息化建設，不必人工抄表收費，減少溝通環節，免除爭議。