買樓原來房主欠維修費咋辦

❶ 二手房如何驗房

二手房驗收流程、細節和重要注意事項一手房驗收質量是關鍵，二手房驗收依舊是質量最關鍵。二手房經過長時間的居住，往往存在很多前業主的遺留問題，而且由於二手房經過裝飾裝修，很容易掩飾掉一些隱蔽的問題。所以，提醒各位二手房業主在驗收房屋的時候更需要提高警惕，從細節出發，下面為大家提供一些二手房的驗收方法、流程及注意事項。

二手房的驗收流程：
1、查看三書一證一表。《住宅質量保證書》(可帶走)、《住宅使用說明書》(可帶走)、《建築工程質量認定書》，「一證」是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，「一表」是指《竣工驗收備案表》。根據國務院頒布的《城市房地產開發經營管理條例》規定：「房地產開發項目竣工後，經驗收合格後，方可交付使用」。2、驗收。一般收房過程中，業主在驗房前，物業會催促業主交付物業費及其他相關費用。業主可同他們交流，驗收好後，再交付費用。從物業處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把。注意：不交費、不簽字、先驗房。發現問題後更不能交費、簽字。應先修房，同時取證，為日後舉證奠定基礎，特別保存好驗房問題備案單。3、核查房屋總面積。套內面積減少、公攤面積增加的情況很多。收房時，確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為准。4、簽相關文件。簽業主公約、前期物業管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權利。5、交合理費用。這里的合理費用包括：物業管理費應有物價局批文、裝修押金、垃圾清運費。二手房驗收所需的工具：1、塑料洗臉盆：用於驗收下水管道；2、小榔頭：用於驗收房子牆體與地面是否空鼓；3、塞尺：用於測裂縫的寬度；4、5米捲尺：用於測量房子的凈高；5、萬用表：用於測試各個強電插座及弱電類是否暢通；6、計算器：用於計算數據；7、筆：用於簽字。二手房驗收中最重要的步驟是實地察看，查看時要顧及方方面面，千萬馬虎不得，告訴大家一些驗二手房過程中必須注意的重要環節。1、查看是否有私搭私建部分買房人一要查看所買二手房是否有佔用屋頂的平台、走廊的情況；二要查看屋內是否有搭建的小閣樓、是否改動過房屋的內外部結構，如將陽台改成卧室或廚房，或將一間分隔成兩間；三看陽台是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽檯面積應該怎麼計算的問題。2、確認房屋的准確面積二手房的准確面積包括建築面積，使用面積和戶內的實際面積；產權證上一般標明的是建築面積，但最保險的辦法是實地測量一下房屋內從牆角到牆角的面積，即所謂地毯面積。3、觀察房屋的內部結構及裝修狀況要弄清戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡，牆壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題；原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉。4、考核房屋的市政配套要打開水龍頭觀察水的質量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個台的節目；確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象；觀察戶內外電線是否有老化的現象；電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；煤氣的接通情況，是否已經換用天然氣；小區有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器；冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數夠不夠，暖氣溫度夠不夠。5、要了解房屋的歷史與鄰居組合要了解一下該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，什麼背景，是何種用途，是否發生過不好的事情：是否欠人錢、或者發生過盜竊案？有否欠物業管理公司的費用以及水，電、煤等的費用？好鄰居會讓你生活愉快，可在不同的時間在社區觀察公共樓道的整潔程度及布局，拜訪上下左右的鄰居，了解想要知道的情況。6、查驗物業管理的水平及收費標准向有關人員了解水、電、煤、暖的收費方式；觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區綠化工作如何，物業管理公司提供哪些服務；物業管理費的收取標准等除了上面的二手房驗收流程和重要的注意事項，再告訴大家一些二手房驗收細節，掌握好這些對二手房的驗收將會有很大的幫助。
1、外部：外立面、外牆瓷磚、塗料、單元門、樓道。
2、檢查牆體：平整度、是否滲水、是否有裂縫：特別是查看一些牆體是否有水跡，特別是一些山牆、廚房衛生頂面、外牆等地方，如有的話，務必盡快查明原因。
3、檢查防盜門：有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關應靈活。
4、貓眼：入戶後觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現象，修復或更換。
5、檢查入戶門門鈴：帶2節5號電池測試門鈴，是否不響或響了不停。
6、樓道窗戶：是否有紗窗，如果沒有，應及時提出。
7、檢查門窗的密封：是否良好，可用一長紙條放在密封點上，關門壓住紙條用力抽出，多點試驗驗看密封條的壓力是否均勻。
8、窗戶：推拉窗上的紗窗和窗扇，推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導致下雨時窗戶進水。雙層玻璃里外都擦不幹凈時應提出拆換玻璃清潔，否則以後不易解決。
9、高度：用盒尺檢查房頂，取4～5個點，進行測量，若數值一致，比如房高均為2.5毫米(或者2.6毫米)說明房頂沒有傾斜。
10、牆壁地面：用廠尺(或者帶有水平的專用直尺)，靠牆壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋，牆面是否有爆點(爆點：生石灰在發成熟石灰時因攪拌不均沒發好，抹在牆上干後就會形成爆點)。
11、乳膠漆質量：牆面天花板是否平整，周圍光線暗時帶大功率燈泡(200瓦)照射，燈一亮，牆壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出，如果不平，要提出重新補膩子刷漆，如果局部刷漆(修補過)會與牆壁原色產生差異。
12、空鼓：手錘墊上幾層紙(避免留下錘印)敲擊牆壁，檢查牆面空鼓，或用專用鋼針小錘(10克)測牆磚空鼓。一般情況下，有空鼓的地方會有「咚咚」的聲音，如有空鼓，一定要責成陪同物業人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。
13、管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動暖氣管和上水管，應固定牢固。如果松動，應重新固定。打開水閥看排水是否流暢(否則下水管被建築垃圾堵塞)，放水同時用衛生紙擦拭上下管道底部有無滲透。
14、廚房和衛生間：是瓷磚到頂的，要檢查陰角陽角角度達90度，四角無磕碰(房頂四角和地面四角)，地磚牆磚無變形開裂和空鼓。用小錘劃擊地磚和牆磚，有空洞聲音，說明沒有鋪設好，這樣時間久了可能會出現瓷磚開裂和脫落，應重新鋪設。
15、廚房煙道：用紙卷點火後滅火冒煙，放在煙道口下十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。
16、管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關閉進氣電磁閥。如果不能動作，及時修復。
17、閉存水試驗、水表空轉試驗：(重要檢驗項目)打開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度(一般新房子會配一個簡易龍頭給業主)。
18、用萬用表測量各個強弱電是否暢通。
19、下水情況：先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是台盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽台地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。
20、地面下水情況：在廁衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然後約好樓下的業主在24小時後查看其家廁衛的天花板。
21、衛生間在樓道內有窗戶的應該安裝防盜網。如若沒有窗戶，則應有通風孔。通風孔設在吊燈下面。離通風孔最近的插座是防水插座。
22、應在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手燈查看是否具備安裝性，同時用上法測抽力。煙道、通風口中用手電筒看是否存有建築垃圾。
23、暖氣片上方應有排氣孔，使用時應擰動將氣體排掉。如果擰不動就需要修理解決，否則氣體排不出來，暖氣片不熱。還要注意暖氣片安裝時進水管和回水管的坡度符合要求，否則影響採暖。
24、用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛生間的門，頂部和底部的油漆沒有刷全，時間一長，因環境潮濕，衛生間的使用率又高，會使門底部過早腐爛損壞。
25、五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關箱內的插座開關(應有標示)，指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關、接線良好，插座安全。如果開關拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關質量有問題或接線有誤，立即修復，否則誤觸電時無法及時斷電危機生命。插座還應用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。
26、開關箱內的各分路開關應有明顯的標示。如果沒有或不明確，立即糾正。開關箱內開關應安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，如果發現松動，應該緊固或更換。否則日後使用中出現接觸不良打火現象時，會造成更大危險。
27、檢查有線電視插座、寬頻插座，插進去有無松動或插不進的現象；檢查弱點插座數目；檢察可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。
二手房的驗收，與精裝修新房的驗收有著很大程度上的相似，不過二手房因為使用過，還要考慮舊業主的遺留問題等。總的來說，檢查完上面這些工作，如果沒問題的話，可以在驗收交接書上簽字；若有問題，需要同物業人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了。

❷ 房頂漏水物業不維修，業主不交物業費被起訴，到底誰對誰錯

一般情況下來說，屋頂漏水本身是屬於物業的責任，所以也正是因為如此，物業方面更更應該積極的配合業主的工作，避免給業主生活帶來實質性的傷害。同時業主如果不交物業費的話，那麼物業也確實存在很大的施工難度。所以正是因為如此，業主不交物業費也確實會造成嚴重的後果，所以可以從以下幾個方面出發來看待問題。