『壹』 商品房與售後公房維修基金各由誰家收取的房產商收取我商品房維修基金不予退還,這合法嗎我該怎麼辦
一旦業主委員會成立,所有的維修基金均應轉入銀行,你所交納的維修基金會出現該房屋業主的名下。房產商所收取的維修基金也應轉入,房產商無權扣留。
『貳』 在上海買一手房,維修基金是如何繳納的謝謝!
新建商品房住宅首期維修基金,房地產開發商按照每平方米建築面積成本價的3%-4%繳納;購房者按照每平方米建築面積成本價的2%-3%繳納。
■業主委員會成立前,維修基金由物業所在地的區、縣房地產管理部門代為監管,本息歸業主所有,任何單位和個人不得使用。業主委員會成立後,應當與本市的商業銀行簽訂委託協議,開立一個物業管理區域的維修基金賬戶,用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。
一、售後公房維修基金如何繳納
根據滬公積金發(1995)字第25號、滬房地改(1995)415號等文件規定,公有住房出售後形成三項基金:維修基金、電梯水泵基金、街坊養護基金,通常被稱為「三項基金」。
在「三項基金」中,維修基金由購房人和售房人按房款比例支付,電梯水泵基金和街坊養護基金都由售房人在房款收入中支付。
繳納標准:首期維修基金由購房人和出售人分別交付而組成。(1)根據市政府發布的1994、1995、1996、1998、1999公有住房出售方案規定:計算公式=每平方米建築面積成本價×比例×面積。比例為多層:購房人付1.5%,出售人付6%;高層:購房人付1.5%,出售人付12%。(2)2001年方案規定:購房人∶每平方米建築面積18元(多、高層相同);出售人:多層每平方米建築面積71.88元,高層每平方米建築面積143.76元。
二、新建商品房維修基金如何繳納
《上海市商品住宅維修基金管理辦法》對首期維修基金的繳納、賬戶的建立、以及繳納時限的規定一般是按如下標准執行的:
1、首期維修基金的繳納:新建商品住宅的房地產開發企業和購房人,應當按照下列標准繳納首期維修基金:
配備電梯的住宅,房地產開發企業按照每平方米建築面積成本價的4%繳納;不配備電梯的住宅,房地產開發企業按照每平方米建築面積成本價的3%繳納。
配備電梯的住宅,購房人按照每平方米建築面積成本價的3%繳納;不配備電梯的住宅,購房人按照每平方米建築面積成本價的2%繳納。
2、維修基金專戶的開立:維修基金應開立專戶,應當以一個物業管理區域為單位,按每幢住宅立賬,並分列每套住宅單元的分戶賬;一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的,按門號立賬,並分列每套住宅單元的分戶賬。業主委員會成立前,維修基金由物業所在地的區、縣房地產管理部門代為監管,本息歸業主所有,任何單位和個人不得使用。業主委員會成立前發生的物業維修、更新,不得使用維修基金,其費用由房地產開發企業承擔。業主委員會成立後,應當與本市的商業銀行簽訂委託協議,開立一個物業管理區域的維修基金賬戶,用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造,不得挪作他用。
3、首期維修基金的繳納時限:新建商品住宅的房地產開發企業和購房人應當按照下列規定的時限繳納首期維修基金:(1)房地產開發企業應當在辦理新建商品住宅所有權初始登記前,將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行;(2)購房人應當在辦理房地產權變更登記前,按標准將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行;(3)業主委員會成立時尚未出售的商品住宅,房地產開發企業應當在業主委員會成立之日起15日內,按標准繳納維修基金,存入專戶銀行。
三、維修基金如何管理
事實上,在前期物業管理期間(即在業主委員會成立之前),物業管理公司由發展商選聘,業主通常向物業管理公司辦理入住手續,並向其繳納物業維修基金。由於種種原因,客觀上缺乏有力的監督,發展商延遲繳納其應承擔的物業維修基金以及物業管理公司挪用物業維修基金就成為可能,特別是發展商拖延繳納物業維修基金的現象更是常有的事。其實,對於物業維修基金的繳納和管理,有關行政主管機關是有規定的,根據有關規定,發展商和購房者均應在簽訂房屋買賣合同時繳納物業維修基金。在前期物業管理期間,發展商應將物業維修基金以業主委員會的名義存入金融機構,設立專門賬戶,任何人不得動用。業主委員會成立之後,發展商應將物業維修基金移交給業主委員會,由業主委員會委託物業管理單位管理,專項用於物業維修,不得挪作他用。但發展商和物業公司並非完全嚴格依法從事,這就讓人引發了深層次的思考,要從真正意義上解決物業維修基金糾紛問題,關鍵不是把錢存到哪去,而是需要一種規范的管理機制。(作者繫上海市中遠藍天律師事務所主任律師) 0頂或踩的標志0正在載入用戶簽名信息
『叄』 上海市物業維修資金具體可以維修哪些東西
國家《房屋專項維修資金管理辦法》上比較明確,上海也應該是參照這個來的
第三章 使 用
第十八條
住宅專項維修資金應當專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造,不得挪作他用。
第十九條
住宅專項維修資金的使用,應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第二十條
住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,按照下列規定分攤: (一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。 (二)售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤;其中,應由業主承擔的,再由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。 (三)售後公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,先按照建築面積比例分攤到各相關物業。其中,售後公有住房應分攤的費用,再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。
第二十一條
住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建築面積,分攤維修和更新、改造費用。
第二十二條
住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,需要使用住宅專項維修資金的,按照以下程序辦理: (一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的,由相關業主提出使用建議; (二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議; (三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案; (四)物業服務企業或者相關業主持有關材料,向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門申請列支;其中,動用公有住房住宅專項維修資金的,向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支; (五)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意後,向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知; (六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十三條
住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後,需要使用住宅專項維修資金的,按照以下程序辦理: (一)物業服務企業提出使用方案,使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等; (二)業主大會依法通過使用方案; (三)物業服務企業組織實施使用方案; (四)物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金;其中,動用公有住房住宅專項維修資金的,向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支; (五)業主委員會依據使用方案審核同意,並報直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門備案;動用公有住房住宅專項維修資金的,經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的,應當責令改正; (六)業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知; (七)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十四條
發生危及房屋安全等緊急情況,需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,按照以下規定列支住宅專項維修資金: (一)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項的規定辦理; (二)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後,按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項和第七項的規定辦理。 發生前款情況後,未按規定實施維修和更新、改造的,直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門可以組織代修,維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支;其中,涉及已售公有住房的,還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第二十五條
下列費用不得從住宅專項維修資金中列支: (一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用; (二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用; (三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用; (四)根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第二十六條
在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下,可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用於購買國債。 利用住宅專項維修資金購買國債,應當在銀行間債券市場或者商業銀行櫃台市場購買一級市場新發行的國債,並持有到期。 利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的,應當經業主大會同意;未成立業主大會的,應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。 利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的,應當根據售房單位的財政隸屬關系,報經同級財政部門同意。 禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。
第二十七條
下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用: (一)住宅專項維修資金的存儲利息; (二)利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益; (三)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的,業主所得收益,但業主大會另有決定的除外; (四)住宅共用設施設備報廢後回收的殘值。
『肆』 什麼是售後公房三項維修資金
是指業主將已租住的公有住房向產權單位購買,由購買人和出售人共同繳付的用於公共部位、內公共設備的維修容、更新而設立的三項維修資金(房屋維修資金、電梯水泵大修更新資金、街坊公共設施管理維修資金)。售後公房三項維修資金管理的范圍包括:公有住房售後房、舊里成套改造房、有限產權接軌房等。
『伍』 上海售後公房收小維修費合法嗎
你說的公共維護費是指秩序維護和環境維護嗎?如果是的話,那是重復收費,因為物業費里已經包含了相關費用
下列是物業費的詳細構成明細:
物業管理收費的費用構成:
1.管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費:指人員的費用,包括基本工資,按規定提取的福利費、加班費和服裝費,不包括管理、服務人員的獎金(獎金是根據經濟效益從盈利中提取的)。人員費用的測算根據所管物業的檔次、類型和總建築面積先確定各級各類人員的編制數,然後再確定各自的基本工資標准,計算出基本工資總額,再按工資總額計算各項福利提取的數額,匯總為每月該項費用的總金額,最後再分攤到每月每平方米建築面積上。
(1)基本工資:根據企業性質並參考當地的平均工資水平確定。(2)按規定提取的福利費(根據當地政府的規定由企業確定):包括福利基金(如按工資總額的14%計算)、工會經費(如按工資總額的2%計算)、教育經費(如按工資總額的1.5%計算)、社會保險費[包括待業保險(如按工資總額的1%計算),醫療保險(如按工資總額的6%計算)、工傷保險、養老保險(如按工資總額的19%計算),住房基金(如按工資總額的6%計算)(含住房公積金)]等。(3)加班費:按人均月加班2天,再乘以日平均工資計算。日平均工資按每月22個工作日計算。(4)服裝費:按每人每年2套眼裝計算。其眼裝標准由企業自定。計算出年服裝費總額後再除以12個月,即為每月服裝費。
2.公共設施、設備日常運行維修及保養費,包括:
(1)公共建築(如過道、門廳、樓梯及道路環境)內的各種土建零修費;
(2)給排水日常運行、維修及保養費;
(3)電氣系統設備維修保養費;
(4)燃氣系統設備維修保養費;
(5)消防系統設備維修保養費;
(6)公共照明費;
(7)不可預見費;
(8)易損件更新准備金。
不包括:
●業主擁有房產內部的各種設備、設施的維修運行、保養與維修費用;
●公共設施、設備的維修費用;
●電梯的運行、維修費用;
●冬季供暖費;
●高壓水泵運行、維修費用;
●公用天線保養維修費;
這些費用按國家和地方政府的現行規定和標准分別向產權人和使用人另行收取。
3.綠化管理費:指小區環境綠化的養護費用,
包括:綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農葯化肥費、雜草清運費、景觀再造費。
4.清潔衛生費:包括清潔工具、勞保用品、衛生防疫殺毒費、化糞池清掏費、垃圾外運費和清潔環衛所需之其他費用。
5.保安費:對封閉式小區公共秩序的維持費用。不是封閉式小區不能收保安費。包括:保安器材裝備費(保安系統、保安器材等);保安人員人身保險費(如每年投保2萬元人身意外傷害險,保險費率為4‰);保安用房及保安人員住房租金(如保安用房按每人8平方米計算,住房月租金為8元/平方米)。
6.辦公費:交通費(車輛及保險維護費用)、通訊費、低值易耗辦公用品費、書報費、廣告宣傳社區文化費、辦公用房租金(含水電費)、其他雜項等。
7.物業管理企業固定資產折舊率:固定資產包括:交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、其他設備等。固定資產平均折舊年限一般為5年。
8.利潤:利潤率按各地物價主管部門根據本地區實際情況確定,一般普通住宅小區平均利潤率不高於社會平均利潤率為上限。
9.法定稅費:法定稅費指按現行稅法物業管理企業在進行企業經營活動過程中應繳納的稅費。物業管理企業享受國家對第三產業的優惠政策,應繳納的稅費主要是兩稅一費(代收代繳部分不計征)。
(1)營業稅:按企業經營總收入的5%徵收;
(2)城市建設維護稅:按營業稅7%計征;
(3)教育附加費:按營業稅3%計征。
以上9項費用即為費用構成,測算出來後全部相加就是公共性服務費用。
如果你說的是公共維修基金,則是:
公共維修基金是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)的規定,住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。單位售賣公房的公共維修基金,由售房單位和購房職工共同籌集,所有權歸購房人,用於售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養護。
按照法規規定,共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
維修基金用於物業保修期滿後共用部位、共用設備設施的大中修和更新、改造。
當乙方轉讓房屋所有權時,結余維修基金不予退還,將隨房屋所有權同時過戶。
商品房的公共維修基金
建立維修基金是完善房屋共用部位維修的保障機制。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,都應當按照國家規定繳納專項維修資金。維修基金專項用於保修期滿後住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新、改造。由開發商代為收取,由房管部門監管,所有權歸購房人,不得挪作他用。
『陸』 上海個人房屋維修基金賬戶金額查詢
個人產權商品房的專項維修資金可以去「上海市住房保障和房屋管理回局」網站,點答擊「商品住宅維修資金信息公開」,注冊後可查詢。是售後公房的,去「上海公積金管理中心」網站查詢。
上海 陳先生
『柒』 上海市售後公房維修資金年末余額有什麼用
我來為你解答來:
住房維修基金年末余源額是住房基金管理部門對外公布的房屋基金的管理和使用情況,讓業主了解自己的住房維修基金的使用情況和維修基金的剩餘情況。
根據建設部和財政部2008年2月1日聯合發布正式施行的《住宅專項維修資金管理辦法》規定,住宅專項維修資金的使用由業主大會決定,並報直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門備案。 規定指出,管理部門必須每年公布其使用情況和剩餘情況。當余額低於一定程度時,管理部門會通知業主補交。
祝你順利!
房產人阿斌為你解答。
『捌』 售後公房房屋維修基金個人按什麼比例繳納
你是哪裡的,各地的方案不一樣,一般參照國家標准千分之二
『玖』 房屋維修基金怎麼算
一、售後公房維修基金如何繳納
根據滬公積金發(1995)字第25號、滬房地改(1995)415號等文件規定,公有住房出售後形成三項基金:維修基金、電梯水泵基金、街坊養護基金,通常被稱為「三項基金」。
在「三項基金」中,維修基金由購房人和售房人按房款比例支付,電梯水泵基金和街坊養護基金都由售房人在房款收入中支付。
繳納標准:首期維修基金由購房人和出售人分別交付而組成。(1)根據市政府(小區網 論壇)發布的1994、1995、1996、1998、1999公有住房出售方案規定:計算公式=每平方米建築面積成本價×比例×面積。比例為多層:購房人付1.5%,出售人付6%;高層:購房人付1.5%,出售人付12%。(2)2001年方案規定:購房人∶每平方米建築面積18元(多、高層相同);出售人:多層每平方米建築面積71.88元,高層每平方米建築面積143.76元。
二、新建商品房維修基金如何繳納
《上海市商品住宅維修基金管理辦法》對首期維修基金的繳納、賬戶的建立、以及繳納時限的規定一般是按如下標准執行的:
1、首期維修基金的繳納:新建商品住宅的房地產開發企業和購房人,應當按照下列標准繳納首期維修基金:
配備電梯的住宅,房地產開發企業按照每平方米建築面積成本價的4%繳納;不配備電梯的住宅,房地產開發企業按照每平方米建築面積成本價的3%繳納。
配備電梯的住宅,購房人按照每平方米建築面積成本價的3%繳納;不配備電梯的住宅,購房人按照每平方米建築面積成本價的2%繳納。
2、維修基金專戶的開立:維修基金應開立專戶,應當以一個物業管理區域為單位,按每幢住宅立賬,並分列每套住宅單元的分戶賬;一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的,按門號立賬,並分列每套住宅單元的分戶賬。業主委員會成立前,維修基金由物業所在地的區、縣房地產管理部門代為監管,本息歸業主所有,任何單位和個人不得使用。業主委員會成立前發生的物業維修、更新,不得使用維修基金,其費用由房地產開發企業承擔。業主委員會成立後,應當與本市的商業銀行簽訂委託協議,開立一個物業管理區域的維修基金賬戶,用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造,不得挪作他用。