㈠ 如何界定物业管理日常维修费用
（一）物业管理的基本概念所谓物业管理，是指经营人受物业产权人和使用人的委托，按照国家法律和合同契约的规定，对被委托的物业行使管理权，以经济手段管理物业，并运用现代管理科学，先进的维护养护技术和先进的服务手段，为物业所有人或使用者提供综合的、优质的有偿服务，以满足使用者不同层次的需求，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。（二）物业管理的基本原则 权力界定原则 业主至上原则 统一管理原则 经济合理原则 专业化服务原则 权责明确原则 超前管理原则 公平竞争原则（三）物业管理的目标 对物业实行企业化、经营化管理，就是为了克服旧体制的弊端，最大限度地实现物业的社会效益、经济效益和环境效益的统一。具体来说，是为了实现下述目标： 创造安全、舒适、和谐的居住环境； 发挥物业最大的使用价值； 使物业尽可能保值、增值。（四）物业管理涉及的组织 1.业主大会 业主是指物业内房屋和相关设施的所有权人。业主大会则是由物业内的业主所组成的。 按照有关规定，业主大会必须有超过半数以上投票权的业主出席方能进行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出席。 业主大会的职权包括： 选举、罢免管委会的组成人员。 监督管委会的工作。 听取和审查管委会的工作报告。 决定物业内关于业主利益的重大事项。 修改业主公约。 改变和撤销管委会不适当的决定。 批准管委会章程。 2.管委会 管委会是物业管理委员会的简称，是在房地产行政主管部门指导下，由物业内的业主和使用人选举的代表组成，代表和维护物业内业主和使用人的合法权益。 3.物业管理企业 物业管理企业受物业管理委员会及房地产产权人的委托，承担居住小区的物业管理。 答案补充 凉快凉快凉快凉快凉快凉快凉快凉快凉快凉快了
㈡ 关于物业公司如何降低成本方法的探讨
物业管理的主要工作是对物业和行为的管理，最终呈现给客户的是以提供优质服务为目标。物业管理涉及业主生活的方方面面，各项工作具有很强的针对性、时限性，对物业公司员工的专业化要求也很强。那么，要提高物业公司的整体管理水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实施专业化管理，达到资产的保值增值，从长远角度降低物业管理的成本。然而，纵观国内现有的物业管理水平，均与专业的物业管理服务有一定得差距。 从现在的物业管理情况分析，物业公司主要的收入，大概包括以下几个方面：一、 各个业主交纳的物业管理费；二、 为业主代办性服务费的收入；三、 特约服务费的收入；四、 物业企业综合经营收入。 就上述四种收入可以看出，物业管理费一直都未增加的情况下，还不能保证百分之百的收费率；第二种费用，根据法律的规定，物业公司代收代缴的费用是不能向业主收取手续费的，只能作为物业公司为园区业主免费更优质服务的一项惠民措施，一旦业主欠交此项费用，将增大物业公司的成本支出；而第三、第四种服务费收取只能靠物业公司去充分开发、开拓市场，如果忽视或没有能力去作到，物业公司的整体成本只能呈逐年上升的势态。 再看看物业公司的支出情况：1、物业公司的成本支出主要包括人员工资、福利；物业管理区域物业合同约定的共用部位、共用设施设备的日常维护费；2、绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产维护费等;3、物业公司在管理过程中发生的管理费用；4、应缴纳的各种税费。 一、物业公司的人工成本主要包括行政、客户、安保、卫生、工程维修等相关工作岗位的人员，根据园区的面积来看，越是高档的园区，其保安人员的人数、保洁的人数越是占据很大的比例，根据目前北京的人工成本，可以将辅助性的工种如安保、卫生等进行整体外包，这样可以降低人工成本，规避管理风险； 二、物业公司将辅助的工种承包给专业的公司后，留住自身的核心管理人员，主要包括管理层以上的人员加上园区重要的工程维修人员，这样可以对设施、设备有一个综合的、持续的维护过程，从项目长远的发展可以降低公共区域设施、设备的老化程度，达到保值增值的目标。 三、物业公司应当注意节能减排，比如物业公司长期提供的手纸、各种易耗品、服装等，一定要进行切实际的核算，争取花最低的钱，买到最优质的产品；在用电、用水方面，让公司所有的人员培养节能意识，做到人走灯关，下班时关闭不用的电源，对于公区的设施、设备，也采取相应的节能方案，并坚持贯彻实施；对于用水方面，尽量做到节约用水，员工洗衣要有次数限制，人员洗澡要设定澡卡；对于园区绿化用水尽量采用中水，避免使用自来水等等。 根据目前的调研情况，很多物业公司从上述方式进行开源节流，每年节约的成本非常可观。因此，物业管理本身是一个需要精打细算进行管理的行为，只有做到持之以恒，才能显现出最终的优势，为物业公司的持续发展打下基础，来实现公司的长期目标。
㈢ 如何控制物业管理公司的日常维修费用
节能减排，还有优化各种设备设施，在原材料的采购环节控制成本，还有光节内约是没有用的，要有容收益，可以用多项经营填补这个，如：工程人员上门安装水龙头，收费10元，您可以奖励这个工程人员2元，让他们不至于贪污，如果发现贪污现象处罚条例要执行。用派工单那是老物业公司的做法了，现在大小区都是物业管理平台系统，直接短信到手机。还有就是多组织工程人员的业务培训，提高技能，做到损耗控制等等
㈣ 怎样做好物业区域内的设施设备维护与管理
确保设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务的需要。你按以下方案去做，基本就八九不离十了。
（一）、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分A、B、C三类 如：
A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活泵、消防水泵，消防报警系统，电梯及其它。
B类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵及其它。
C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、道路及其它。
（二）、设备的运行管理
1、对A类设备，根据业主委员会的要求、物业服务方案，项目电工人员巡回方式对设备进行管理。
2、项目电工人员必须经过专业培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。
3、项目电工按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，认真作好运行记录。
4、项目电工人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行、维护保养记录、检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程主管监督整改情况。
（三）、设备设施的维修保养
1、电工人员负责所管辖设备设施的维修保养，项目主任协调工程主管负责组织本项目维修保养工作。
2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。
（1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。
（2）日常维护保养通常由设备运行操作，当班电工负责，定期维护保养由主管负责操作安排，当班电工人员进行配合，某些设备外聘专业公司进行。
（3）维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经公司领导批准后实施。
（4）设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告公司。
（四）、设备设施维修
1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类
（1）计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理；
（2）故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。
2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式
（1）委托维修主要用在故障维修。管理处设值班调度室，实行24小时待命值班，配置公司集团电话短号，随时接受住户、公司管理人员的维修申报和故障报告，接报后，迅速在规定时间内修复。
（2）派工维修主要用在计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程主管根据设备定期保养计划，当前对设备定期保养计划，当前设备运行状况的分析调查结果，以及住户的要求填写派工单，派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。
（五）、设备故障及事故
1、凡因为操作规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的，称为设备事故。
2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。
3、无论发生何种设备故障和事故，工程主管必须立即组织力量迅速处理。若较重大事件，必须及时报告管理处主任以书面形式报公司协调处理。
4、无论发生何种设备故障和事故，管理处主任、工程主管、电工人员必须详细记录，不得疏漏和隐瞒。
（六）、设备的大修、更新
1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造，使之更加安全、有效、经济、可行。
2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，需从维修资金中支出的。经业主委员会审核、同意签字后报公司签字进行修理、改造。
3、大修改造的项目由各项目主任提出申请、工程主管签字，经公司讨论形成《年度维修计划申请报告》，报经业主委员会批准后方可实施，项目实施按照：谁主管，谁负责“的原则，在工程主管指导下进行。
（七）、设备的报废
1、设备有下列情况下考虑报废：
（1）已经超过使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到要求且不能修复。
（2）设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析结论更新胜于大修。
（3）因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改建不能拆装的。
（4）严重影响安全，继续使用将会引起危险事故的。
（5）设备耗能大、污染环境严重，国家管理部门规定应予淘汰的产品。
2、设备报废由项目主任提出申请，并填写《设备报废申请单》，工程主管组织有关人员进行鉴定后报公司批准，其中产权是属于业主的设备，需报废的还须报请业主委员会批准。
3、设备报废后，报废设备由（公司库房或业委会）进行利用和处理，残值回收凭据报财务部注销设备资。产，同时注销台账和卡片
（八）、房屋外观和围墙护栏
1、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。
2、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作，加强日常管理。治安巡逻人员每天将房屋围墙和围栏列入检查项目，并进行签到资料形式存档。
3、对住户擅自作主进行的任何为归安装，管理处派人及时进行劝阻；对已经造成的事实，管理处派人上门与住户协商，劝其整改，住户整改有困难的，管理处免费提供整改服务。
（九）、记录
1、设备台账；【包括：序号、级别、品名、型号、功率、编号、出产地、厂家电话、质保年限、备注】。
2、设备标识卡；
3、设备运行记录；
【高压室运行记录、低压室运行记录、（发电机发电运行记录）（水泵房一次供水运行记录、水泵房二次供水记录）、电梯机房运行记录、公共区域巡检记录、公共去云健身器材巡检记录】。
4、设备日常巡视保养项目及记录；
【高压室设备保养记录、低压室设备保养记录、（发电机设备保养记录）（水泵房一次供水设备保养记录、水泵房二次供水设备保养记录）、电梯机房设备保养记录、公共区域设备保养记录、公共区域健身器材设备保养记录】。
5、设备定期维护保养项目及记录；
6、事故故障报告单；
7、设备报废申请表；
8、设备大修改造申报表；
9、设备大修汇总表。
10、安全部围墙设施设备巡视签到表
11、公共区域设备设施巡检记录表
12、公共区域设备设施维修申请表
(十)、公共设备设施维修、保养程序：
（1）各项目主任每天安排电工人员对区域内的设备设施进行巡查，不论设备设施运行状况如何都要作出详细的公共区域设备设施巡检记录表；
（2）如果在检查中发现有故障或损坏的，应向项目主任提出修理申请交公司批准，并填写公共区域设备设施维修申请表；
（3）经工程主管认定后，将工作交给项目电工，其完成安排和修复工作；
（4）公司指定专人到现场进行协调维修指导；
（5）如果项目电工人员根本无法进行维修的，根据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用，报公司领导审核后派遣主管安排；
（6）所有维修工作结束后，进行试运行合格，作好维修记录并存档。
㈤ 物业管理规定中维修费用的分担比例是多少，请各位老大告知，急求！
《住宅专项维修资金管理办法》
第三章使用
第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
第二十一条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
㈥ 物业维修基金，一般物业公司是如何操作的
（一）关于维修基金的缴交。
1.维修基金缴纳人。《物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十四条明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”显然，缴交主体是业主，这是由专项维修资金的性质决定的。《条例》明确了“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”业主购买了房屋在依法拥有房屋所有权的同时，也拥有了物业共用部位、共用设施设备的所有权，应当承担共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造责任，这部分资金的支出应由购房业主承担，而不应由已售房屋的开发商承担。
2.维修基金缴纳时间。从道理上讲，专项维修资金可以采用一次性交纳，也可采用随物业管理费用按月收取专户储存，或需要维修、更新、改造时向业主随时收取的做法，这些做法分别在不同国家实行。但考虑到目前我国法制不够健全，业主责任意识尚不到位，在一些地方物业管理收费拖欠现象还严重存在等因素，目前我国专项维修资金的制度设计宜采用主要在购房时一次性交纳，待物业使用到一定年限，维修资金不够使用时再向业主续筹。
3.维修资金缴纳数量。收取维修基金时主要应考虑在一般情况下，物业使用到一定年限内所需的资金量，可考虑按购房款的2～3%，或物业单体建安造价的一定比例。
（二）维修基金的管理现状问题。在收取维修基金时候，通常都是在办理入住手续时，开发公司强制代收房屋维修基金，办理产权和缴纳维修基金捆绑式办法，这种往往容易造成房屋维修基金流失或被挪用，使业主的权利得不到有效保障。这样一笔数额较大的资金放在开发商的手里，安全性让人担心是可以想象的。开发商可以利用职权容易侵占房屋维修基金。而在管理维修基金时，虽然法规明确规定由业主大会行使监督权，但对如何监督却没有明确的说法。从客观条件上，造成某些业主委员会成员钻法律的空子，挪用甚至贪污数额巨大的房屋维修基金。更有甚者，一些开发商往往成立项目开发公司，一旦项目开发销售完后，项目公司也就不存在，业主所交的维修基金也就无法追缴。个别管理公司将维修基金据为已有；有的管理公司滥用维修基金，
（三）乱用维修基金问题。
㈦ 物业管理企业如何来控制成本
摘要:当前在大多数物业企业内,对人财物的控制是企业完成资本积累,获取利润的主要手段。劳动密集型企业除去人力成本控制外,物的控制及工作过程的改良意义同样重要,主要包括了物资的预算调配,管理过程优化,工具的改良,质量体系的建立等几个方面。关键词:价值再发现 物资调配 最优化 推陈出新 事半功倍物业管理企业利润薄、劳动密集型的特点,使物业管理企业更注重统筹人财物等各类资本的投入,加之,多数物业管理的服务领域还处于单项或浅层次服务阶段,即使物业服务相对领先的省级城市,大多数的物业管理企业也正忙于规模扩张和市场份额的的争夺,而无暇顾及 “物业经营”的深入探讨。因而,对物业管理主业的深挖细嚼,仍是物业公司在资本原始积累阶段实现企业生存发展的重要手段。当然,我们期望依靠成本控制实现价值再发现,也要建立在确保服务质量前提下的科学筹划,任何一项脱离实际的成本缩减,都将是饮鸩止渴。除去人力成本的控制外,物的控制主要由以下几个方面。一、在物资调配来说,实现资金投入的最经济化,就必须做到预算精确、计划翔实、流程规范首先,物资配备计划、工作计划和财务预算三者的有机结合、统一筹划,是实现资金投入经济化的前提。比如,一是推行经营单元的预算制,将经营收入、支出费用、固定资产折旧、企业利润等列为考核科目,让经营者对所经营体有一个全局的把握,帮助其梳理经营思路,实现由执行型管理向经营型管理转变。二是针对物资配备计划与工作计划进行匹配性核算,并实时监控和及时调整。其次,规范各项物资配置流程。一是物资采购通过财务部市场询价及供应商竞争性谈判的方式,建立统一的包含类别、名称、品牌、产地、型号、价格等规定性要素的采购明细,并陈列样品,为形成性价比及可控性目标创造基本条件。二是从物资的申购、领用、保养、储备、报废、盘点等实行逐级审批和复核制度,建立以班组为单位的发放机制,严格领用负责制、消耗登记制、以旧换新制;建立各级物料台帐,对进出物资实行清单式管理和控制等措施。三是将设备、工具等物资按照价值、使用频次等进行分类管理,统筹调拨、提高物资的利用率,加强仓储中的分类管理,避免积压、实行物资的回收利用办法,是杜绝浪费、实现物资使用效能化的有效手段。四是培养员工强烈的计划意识,培训员工对设备工具正确的使用、保养方法,良好的工作作风,是降低损耗,提高配置有效率的内在基础。另外,设立以季度为考核时段的节约奖励制度,可在弘扬节俭意识的同时,避免因注重制度引发的质量问题。二、管理过程的最优化物业服务是一个追求服务细节化、管理规范化的行业,工作的全程控制和细节的“精雕细琢”是应有之举。这样,既能提高人员素养,规范工作意识,使每个岗位工作者都是称职的,又能从中节省大量成本,避免重复性劳动和无价值的付出。比如,企业推行的模板式服务流程及保安管理中 “7,8、9”错时模式就是优化管理过程的一种有效手段。管理过程最优在工程设备运行上意义非凡。工程设备设施管理一直是物业管理工作中的重点、难点,设备维保的成本付出在物业管理成本中也占据主要地位。改变传统的设备管理侧重于现场管理和应对性服务,以设备的正常运转作为工作目标的服务模式;走集中研讨、区域管理的技术责任制管理模式,重视设备安装、调试时期的现场观摩、性能了解、
㈧ 物业公共设施维修费问题
房屋公共维修基金是指售房单位在销售商品住房时依法向购房者根据售房合同一版次性代为收取的权用于日后对该物业管理区域内的共用部位、共同设施和设备保修期满后的维护、大修、更新、改造的储备资金。房屋公共维修基金的所有权归全体业主。维修基金不是针对某一位业主的房屋进行维修而言的。 你的屋顶漏水，物业公司给你维修需要你支付费用的。具体费用每个省市小区都存在差异，你要物业公司出具收费标准并给你开发票。
记得采纳啊
㈨ 怎样才把收费管理好
物业管理企业的收费管理（下称收费管理）是财务管理的重要组成部分,是企业现金流入的主要渠道,是企业持续经营的重要条件,是企业利润的重要源泉,是保护广大业主权益的重要手段,是企业经营成果的重要标志。从某种程度上体现了业主(物业使用人，下同)对物业管理企业的认可和满意程度。在社会主义市场经济条件下，为使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地，物业管理企业必须抓好收费管理这个中心环节。下面谈谈如何规划设计收费管理制度，使收费管理工作规范化、制度化及程序化，为物业管理企业的规范运作打下基础。
一、掌握政策法规，明确收费项目
物业管理企业的收费项目应严格按照国家发展和改革委员会、建设部二OO三年十一月十三日联合颁布的《物业服务收费管理办法》（计发改价格[2003]1864号）文和国家建设部二OO二年三月五日颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》(建字[2002]第110号)文及地方性水、电、气（冷气、暖气下同）等相关方面的法规和物业管理企业与业主委员会签订的物业服务合同的约定明确收费项目，一般的物业管理企业的收费项目有：
（一）物业管理费、停车费、租赁费、冷、暖气使用费、特约服务和按规定允许收取的其他款项；
（二）代水、电部门收缴的水费、排污费、电费等；
（三）土建、水、电维修费、电梯维护费；（专业服务收入）
（四）施工押金、施工管理费、房屋租赁保证金；
（五）对外承建的各项工程款；
（六）维修资金；
（七）逾期加收的滞纳金。
上述各项目的收费标准必须严格按照法规及合同约定，不得超范围、超标准，更不能少收或漏收。
二、建立计费中心，控制费用收缴
物业管理企业的收入有别于一般企业，业主即收费对象、收费项目和物业管理企业的收费主体（指各个管理区域）众多并且分散，如果监督控制不到位，势必造成企业的资金流失，给企业的经济效益造成重大损失，因此物业管理企业要牢牢抓住计费和控制这个影响企业收益的根本问题。建立计费中心，计费中心直属于总经理或委托财务部进行管理，在计费和控制方面应注意以下几个方面的工作：
（一）物业管理企业的财务部门会同企业管理部门（或其他部门）和各个管理区域（也称管理处，下同）、专业部门对所属管辖范围的固定收费项目进行一次清理，清理内容包括物业管理收费面积、收费单价，租赁经营面积、单价、维修等各个计费项目，列表造册，经相关部门审查核对及单位负责人签字后报计费中心存入电脑，作为各管理区域的计费和委托银行收款的依据。
（二）新入住或业主变更的，应到管理区域办理开户和委托银行收款手续，管理区域应及时建立分户卡片进行管理，并及时上报计费中心进行计费。
（三），对减少收费面积、降低单价和减免费用的，必须由业主书面提出申请（或由管理区域提出），说明情况，由事务助理、管理区域负责人签字，经分管副总审核报总经理批准后计费中心才能更改电脑计费数据。
（四）供水、电、气则由专业管理部门每月按时抄表和对维护维修及其他费用的统计，经本部门负责人和管理区域负责人（专业部门的费用由管理区域负责代收）签字后送计费中心计费。
（五）计费单的录入与发放规定
1、每月月底前各管理区域、专业部门按照规定把各项收费资料报到计费中心。
2、计费中心于每月N日前将水、电、气校对单用电脑传由各单位指定的专人进行校对，并在每月N日前传回计费中心。
3、计费中心在每月N日前完成修改工作。N日将核对后的收费数据传给管理区域，管理区域根据业主情况（根据工业区业主及住宅区业主的需要情况而定）打出缴费通知单，并由业主在签收单上签字，确认收到缴费单的日期，以便托收或交款时确定交费时限和逾期交费的时间天数。
4、缴费单发出后，如再发现有错抄表、错打单等情况，需冲单、改单更正的，一律由责任人写清情况报单位领导及主管副总签字后，方可改单。
5、每月N日委托银行扣款后，计费中心打印出已收费清单和将托收信息通过电脑发送给管理区域及专业部门。
6、管理区域的收费员收到业主的零散缴费后，先到计费室将已收项目输入电脑，方可与财务部办理交账。
三、遵守税务规定，加强票据管理
在对各管理区域的税务管理方面，建议由公司统一进行税务申报、发票领销及税款缴纳，这样可避免下属各个单位都与税务发生联系。收费员在收取各项收入和押金时，必须如实、正确地填写在公司财务部领取的已加盖公司财务部发票专用章的发票或财务专用章的收据（视具体情况而定）。对收、退的押金应建立备查簿，进行分类登记，及时反映各类押金的收、退明细情况。严禁各单位购买空白收据，加盖各单位印章收取任何款项。
四、设计收费程序，规范收费行为
（一）收费员必须根据计费中心的电脑或计费单，专业部门必须根据工程合同、维修及养护合同核定的数额据实收取；施工押金按政府主管部门的有关规定收取；租赁保证金按规定标准收取；停车场收费按停车场管理规定收取。每月N日开始收取上月的水、电、气、物业管理等费。办理了银行委托收费的业主，应在每月的N日收到缴费单后，及时足额地将款项存入指定银行，每月N日委托银行扣款。到月底后逾期五个工作日不交费的业主，应按逾期天数，按日加收滞纳金，目前标准：电费1‰；水费1%；管理费0.5‰。每月底统计欠费单位并通知事务助理对欠费单位进行催缴（缴费方式另有约定的除外）。对申请减免滞纳金者，严格按照企业的审批规定执行。收费员收取的款项必须当天送存银行，并分类登入账簿交出纳签收，账簿不得涂改，出现错误更正由公司出纳员在错误处签名或盖章。严格实行收支两条线，不得坐支现金，严禁私设“小金库”。
（二）收费员在每月最后一个工作日，对欠费户进行分类统计，报管理区域负责人和公司财务部，并与财务部进行结账。
（三）收费员收费时，需在收费单上签名，并给用户开具发票和专用收据，其票据按下列类别开出：
1、各类押金及维修资金，业主交纳后，收费员应开具加盖公司财务专用章的收据（管理区域办理分支机构并刻有分支机构财务印鉴的可似情况而定）。
2、水、电费发票应根据交款人的纳税性质开具：
（1）属于一般纳税人的单位，在交纳水电费后开出加盖公司发票专用章的增值税发票。
（2）属于非一般纳税人的单位（个人），在交纳水电费后开出加盖公司发票专用章的水电销售专用发票。
3、物业管理费、电梯维护费、冷、暖气使用费及滞纳金，用户交费后，收费员应开出加盖公司发票专用章的地税其他服务收入专用发票。
4、收取租金，收费员应开出加盖公司发票专用章的地税租赁发票。
5、收取水、电维修费后，应开出加盖公司发票专用章的国税加工修理修配发票。
6、停车场收费后，开给用户加盖停车场发票专用章的定额专用发票。
7、排污费收取后，开给用户加盖财务专用章的排水费专用收据。
（四）如有托收后又重复收费的，由交费单位或责任单位写明情况，管理区域收费员查实签名，经管理区域负责人签名，待财务部核实后方可退回。
五、加强异地联动，实施有效监控
（一）对下属管理区域（已办理工商和税务登记的分支机构）距离公司总部较远的模拟法人核算单位的收费管理，应参照上述规定，着重于控制和监督，制定出结合自已实际情况的收费管理规定并上报公司财务部备案。
（二）对驻外分支机构的收费管理要尽量利用现代网络技术，采取必要的监控手段。
（三）公司计费中心要适时对下属及驻外分支机构的收费管理实施监控，财务检查也应将其列入重点检查范围。
六、建立监督机制，实施违规处罚
再好的制度失去了检查落实都将成为一纸空文，因此我们还得考虑对违规的处罚，使其规定落到实处，可以从以下几方面进行考虑。
（一）对不按上述规定使用票据的，对责任人处以每次XX元的处罚；如造成公司损失的，要承担损失金额XX%的处罚。
（二）收费员收取的款项不按时送存银行，不严格实行收支两条线管理，坐支现金的，没有造成公司损失的，每次处罚XX元；造成损失的，由责任人和单位领导共同承担。
（三）擅自购买空白票据，加盖各单位印章收费和私设“小金库”的，一经查实，按贪污论处，对单位负责人给予降职、直接责任人给予警告、降级等处理，构成犯罪的移送司法机关处理。
（四）对应收的滞纳金不按规定收取，给予责任人承担交纳滞纳金的处罚。
（五）由于工作不认真，责任心不强，造成的错计、错收、错打单等，给予责任人每次XX元的处罚。
（六）对应建立押金收退备查簿，进行分类登记而未建立，或登记不全的给予责任人XX-XXX元的罚款。
上述观点，旨在规范物业管理企业的收费行为，但由于物业管理企业所管理的物业类型、业务范围、经营规模、经营方式、财务管理的基础状况和管理体制等不尽相同，因此，物业管理企业的财务人员要认真学习国家发展和改革委员会建设部二OO三年十一月十三日颁发的“物业服务收费管理办法”的规定，根据其自身的实际，设计出适合自身特点的、切实可行的收费管理制度。
㈩ 怎样制定物业专项维修资金使用预案
房屋维修资金使用的具体程序：
1、授权委托：业主委员会、物业服务企业、房屋管理单位（以下简称申请单位）受业主委托，向市房屋维修资金管理中心（以下简称管理中心）提交书面申请。
2、制定方案并业主确认：申请单位制定《维修和更新、改造方案》，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主确认通过改造方案。申请单位将《业主委托代办申请维修资金征求意见表》、《维修和更新、改造方案》、《业主书面表决证明》在小区进行公示，公示期为七天，公示期间业主若有异议的，向管理中心投诉。
3、现场查看：管理中心工作人员到小区现场查看并留取影像资料；
4、申请列支：申请单位持相关材料向管理中心申请列支。
5、使用款首次拨付：市住房保障和房屋管理局核准后，拨付工程款（工程预算金额的70%）至申请单位在专户银行开立的“使用账户”，“使用账户”账户内资金只能划转至施工单位。
6、组织实施：申请单位或者相关业主组织实施维修和更新、改造方案。
7、竣工验收:工程竣工后，物业服务企业、业主委员会、业主代表、施工单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收单》。
8、使用款尾款拨付:申请单位根据工程结算费用填写《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》，并将《分摊清册》和《维修和更新、改造工程竣工验收单》在小区进行公示，公示期为七天，公示期满若业主无异议，申请单位持相关材料到管理中心办理申请工程尾款手续，市住房保障和房屋管理局核准后，将工程尾款拨付至申请单位在专户银行开立的“使用账户”。
维修、更新和改造项目有下列情形之一的，物业服务企业、业主委员会或社区居民委员会应当采取招投标方式择优确定维修单位：
（一） 维修、更新和改造费用总额超过30万元的；
（二） 单项工程费用超过5万元的；
（三） 业主大会决定实行招投标的。
第三十一条 发生下列费用，可以从专项维修资金中列支：
（一）前期勘察、鉴定等有关费用；
（二）维修工程费用；
（三）工程招标、监理费用；
（四）工程预决算审核费用。
第三十二条 专项维修资金由维修资金管理机构代管期间，房屋共用部位、共用设施设备出现严重影响业主正常使用的紧急状况，需要立即对房屋共用部位、共用设施设备进行抢修的，物业服务企业应当立即向维修资金管理机构报告，维修资金管理机构应当在24小时内予以核实并通知开户的商业银行预先拨款，费用从相关业主专项维修资金账户中列支。
专项维修资金由业主委员会管理期间发生本条第一款规定的紧急状况时，物业服务企业应当立即向业主委员会报告，并同时告知属地街道办事处（镇政府），由业主委员会按照专项维修资金应急支取预案的规定，将费用从相关业主专项维修资金账户中列支。
未实行物业管理的房屋，发生本条第一款规定的紧急状况时，社区居民委员会应当立即向维修资金管理机构报告，维修资金管理机构应当在24小时内予以核实并通知开户的商业银行预先拨款，费用从相关业主专项维修资金账户中列支。
第三十三条 专项维修资金未划转业主委员会管理的，专项维修资金的划拨按照下列程序进行：
（一）物业服务企业或社区居民委员会凭经市住房和城乡建设局备案的专项维修资金使用方案，向维修资金管理机构申请划拨；
（二）维修资金管理机构根据划拨申请及有关业主账户余额等情况，符合规定的预拨申请专项维修资金的70％；
（三）维修工程竣工后，物业服务企业或社区居民委员会应将工程决算在本小区内公示7天，经业主委员会认可后向维修资金管理机构申请拨付工程款余额，其中业主委员会有异议的工程决算，应当交具有资质的社会中介机构审计。
第三十四条 专项维修资金已划转业主委员会管理的，专项维修资金的划拨按照下列程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案，使用方案应当经三分之二以上的相关业主同意；
（二）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出预支维修资金申请，业主委员会同意预支维修资金的，应当将有关材料报市住房和城乡建设局备案；
（三）业主委员会凭市住房和城乡建设局备案证明通知专户管理银行拨付不超过核定预算金额70%的费用；
（四）维修工程竣工后，物业服务企业应当将工程决算在本小区内公示7天，经业主委员会认可并经市住房和城乡建设局备案后，由业主委员会通知专户管理银行拨付维修费用的余额，业主委员会对工程决算有异议的，应当交具有资质的社会中介机构审计。
第三十五条 维修资金实际发生额低于预拨款的，其结余部分应当在15个工作日内交入专项维修资金专户。
第三十六条 维修资金工程决算金额超出预算金额10%或超出部分在1万元以上的，超出部分需按维修资金使用程序重新申报。
第三十七条 市住房和城乡建设局应当加强对专项维修资金管理使用的监督检查，及时查处专项维修资金管理使用过程中的违规、违法行为。
第三十八条专项维修资金的管理和使用，应当依法接受财政和审计部门的监督。
第五章 法律责任
第三十九条 违反本办法规定，国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》及其他法律、法规和规章已有处罚规定的，从其规定。
第四十条 未按照本办法规定交存、代交或承担相应专项维修资金的单位和个人，由市住房和城乡建设局责令其限期补交；逾期仍不足额交存的，业主委员会或相关业主可以依法对其提起诉讼。
第四十一条 专项维修资金主管部门、管理机构及其工作人员不履行职权或者滥用职权的，由有权机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十二条 本细则所称公有住房包括房产管理部门直管公有住房和单位自管公有住房。
第四十三条 本细则所称共用部位是指房屋主体结构（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、电梯间、电梯前室、走廊通道、设备间和物业管理用房及法律、法规规定和房屋买卖合同约定的业主共用的部位。
本细则所称共用设施设备是指住宅小区或单幢房屋内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的属于全体业主或单幢房屋的业主（使用人）共同使用的下水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、信报箱、电梯、消防设施、安全防范设施、智能系统、避雷装置、单元防盗门、文体设施、公共停车位、道路、场地、绿地和区域围护及法律、法规规定和房屋买卖合同约定的业主共用的设施设备。
第四十四条 本细则所称的中修及中修以上维修是指：
（一）主体承重墙结构部位损坏，需要拆换、加固的；
（二）整幢楼屋面、户外墙面需要重新进行防水或者保温层施工的；
（三）整幢楼外檐面脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的；
（四）整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的；
（五）物业管理区域内路面破损30%以上，需要整体修复的；
（六）整幢楼或者单元下水管等老化、损坏，需要更新、改造的；
（七）智能化系统、消防控制系统等需要整体更换，或者更换、维修、改造一次性费用超过原造价的20%的；
（八）更换电梯，或者更换、维修电梯主要部件一次性费用超过电梯原造价的20%的；
（九）物业管理区域的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的。
第四十五条 本细则实施前出售的公有住房已缴纳维修资金的，该维修资金作为首期交存额划入业主分户帐户。
本细则实施前已设立电梯更新资金或智能设施设备维修资金的物业小区，该资金仍专项用于电梯的更新、智能设施设备的维修，或者根据业主大会决议执行。
本细则实施前的住宅小区已缴纳过物业管理专项资金的，该专项资金作为本小区物业专项维修统筹资金，专项用于本小区内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
本细则实施前按规定应交纳或已交纳的拆迁安置房屋维修资金统筹用于相应拆迁安置小区共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其具体使用和管理规定，由市住房和城乡建设局另行制定。
望采纳谢谢