① 关于业主和开发商和物业之间的问题，请高人给出详细的宝贵意见
1、 目前房子的质量问题是保修期内有建设单位负责，保修期外动用业主的维修资金，目前可以看出的是楼主因为建设单位的责任推到了建设单位的物业企业，其实目前建设单位的下属物业企根据描述可以看出规划是没有问题的，问题出就出在规划之后，在建设阶段出现的问题，钉子户的出现目前在大部分城市都会出现，钉子户要求的利益与开发商的收益达不到一定的平衡点，开发商宁可不要开发这片地，正是因为这些问题的出现，也就造成了目前楼主所说的同样一个物业管理区域面对的不同的待遇问题，你所说的天然气的问题，我也只是猜测，一般就地下管道有民房挡住埋不过去导致的。至于你们那两栋楼其他的管线估计也走不是正常路线，要不然不会出现你们反映的那些问题，但是不管问题出在哪，可以肯定是建设阶段遗留的问题，属于开发商的责任，与物业企业没有任何关系。
2、 业有一个通病就是听命于开发商，好的物业企业通常以打造自己的品牌创造良好的服务，从而获取更多的项目，而这种依附于开发商的物业企业，往往是为了自己的项目能卖出去，等开发商撤离，物业企业也会撤离，因此建议楼主成立业主委员会，通过召开业主大会解聘和选聘新的物业企业，另外鉴于楼主说的前期遗留的民房问题，估计很多企业也不愿意接手。
3、 许多问题都是前期开发遗留下来的问题，单靠物业企业来解决的话，我估计没有几家能给这个小区服务好的，因为你们这两栋楼和后面四栋楼属于一个规划范围，同属于一个物业管理区域，一个物业管理区域只允许一家物业企业出现，总之难办啊！楼上那位单纯说换物业公司也只是治标不治本，还有一位说主体结构，现在好像没有那个开发企业说主体结构做不好的，主体结构出问题的话，这个房子就通不过验收，而房屋漏水、下水管道破裂等，跟主体结构完全搭不上边。因此不管能不能拿到分，最后都要奉劝一下楼主，买房子一定要谨慎，不要被开发商的花言巧语给骗了，前期说的多么多么好，等交房之后什么问题也来了，房子以后肯定能住，不过小问题以后肯定会陆续的出现。
② 房屋出现质量问题，物业公司如何与开发商协商
两年内的新房出抄现质袭量问题,开发商负全责,应予以保修,维修不了可要求退回部分房款或退房.
五年内新房,并且超过两年,仍然由开发商负责保修,维修不了,可以要求退回部分房款,要求退房就有一定的难度了.
综上所述,如果您的房子没超过五年,应直接对应开发商,坚决不接受物业公司与开发商之间扯皮拖延时间.
一般房屋出现质量问题,物业大多会与开发商配合,互相推委,直至拖过房产保修期,这个您一定要注意.
如果房子已经超过五年,那就和开发商关系不大了,应该由物业负责维修.
以上可以明确的说,开发公司在五年内,尤其是前两年,对房子的质量问题承担保修责任.如果他们不能履行责任,则违反了合同法,您可以向法院提起诉讼维护利益.
超过五年的房子,由物业公司负责维修维护,如果他们不能履行责任,可以召开业主大会更换物业公司,也可以到房产局物业管理处投诉,前提是你要和物业签订物业服务合同.
③ 如何解决处理房地产开发公司与业主之间的纠纷
第一：如果对物业服务企业服务方面不满意，可以找物业服务企业行政主管部门，主要是当地房地产行政主管部门（比如：房管局）投诉；当地房地产行政主管是物业服务企业的直接主管部门，找它们投诉再合适不过了；
第二：如果认为物业公司的物业费收取不合理，就去当地的物价局举办，或者拨打电话12358举报；
第三：当然您还可以通过法院诉讼的方式来起诉物业服务企业的不合法行为，这是最直接的了。
④ 与开发商谈物业应注意些什么我和开发商第一次谈业务，应该怎么谈
现在市场上的物业公司可以分两种：
一种是成名了，规范了的物业公司，通常已经有很多管理经验，比较大的名气，依靠正式招标或其他合法途径管理小区物业。这种物业公司和开发商是利益合作关系，在物业公司进驻项目过程中，物业公司需要开发商给予支持，允许他们管理项目，所以他们在接项目的时候对项目的一些小毛病也就采取默认的态度，不会对开发商太较真。如果是严重问题，物业还是不会接受的。
这种公司管的项目，相对还算规范，虽然可能存在一些小毛病，但不会出大问题。
第二种是开发商自己的物业公司。
很多开发商做的项目因为存在很多问题，无法移交正式的物业，所以干脆自己成立个物业公司，自己管理。这种公司和开发商就是下属关系了。基本上你说什么问题，他们都会反映到开发商，解决不解决，他们说了也不算。
物业管理和房地产开发是不同的行业，开发商正常是不会做物业管理的，一则物业管理牵涉的细节太多，麻烦，二则收益太少，不合算。市场上都是正规的大型物业公司做管理，他们通过管理众多小区，形成规模效应，可以获得一定的利润。
如果开发商自己的房子盖的有问题，或者项目自身有些不好说的问题，就自己成立物业公司，自己的项目交给自己的公司管，不就省了交接房屋时的麻烦了么，至于业主的感受，看开发商以后的良心了。
⑤ 检修工人怎样与业主方沟通交流
与对方约定你去工作的时间 工作过程大概多久 期间对方要做什么准备或者预回备哪些东西以配合你的工作答 免得去了过程中因为事先没有沟通好而出现不愉快或者事后觉得你没有尽责 到了以后详细询问对方有些什么样子的问题 其具体表现为什么样子 以你的专业知识去为他解答一些疑惑 告诉他那些是需要检查需要维修的 而那些是应该防范注意的 其中一些他看来是问题的其实是正常现象等等，，检修完成以后如果有工作过程中制造的垃圾 主动打扫收捡一下 对方一般都会理解并要求你不必打扫他们会负责 再告诉他们一些相关保养知识。这样 你会成为业主点赞最多口碑最好的工人 而你的工作就开展的最好了
⑥ 如何划分物业管理公司和业主的维修范围
一、物业公司何时开始收取物业管理费?
答：一般可以分成两种情况和方式，一是，从购房人收房签字后，开始收取物业管理费;二是，物业管理公司以住户登记入住手续时开始收取管理费。
二、开发商的空置房要缴纳物业管理费?
答：目前，没有明文规定。但按照目前的行业惯例来看，开发商的空置房都交纳物业管理费。至于交纳多少的管理费，可以按照《房屋使用、管理、维修公约》中规定的相应标准执行。
三、在收取物业的管理费时，计费面积以什么为准?
答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。
四、公共区域的照明费用，谁来负担?
答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。
五、住户装修时，是否应向物业公司交纳装修押金?
答：住户对房屋进行装修已是普通现象，为了保证住户装修不破坏房屋主体结构，保证房屋的安全使用，住户在装修时，必须向物业公司提出申请，经物业公司批准后方可施工，而且还必须与物业公司签订装修协议，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容。对于物业公司是否应收取装修押金，应按照购房人在办理入住手续时与物业公司双方约定为准，即按《房屋使用、管理、维修公约》中的规定执行。
六、如何划分物业管理公司和业主的维修范围?
物业管理公司对业主房屋的维修分为两种情况。
一种情况是：开发商自己对购房人承担的房屋保修义务委托给了物业管理公司，物业管理公司对业主的房屋进行维修不收取任何费用，这种情况是物业管理公司代开发商履行房屋保修义务;
另一种情况是：物业管理公司对业主房屋的维修不属于开发商对购房人承担的房屋保修范围，物业管理公司收取工时费，这种情况属于物业管理公司受业主的委托提供的一次独立的有偿服务。
⑦ 如何与业主沟通技巧
要做好项目工作，须与业主方共同建立良好的沟通环境、沟通渠道、沟通方回式。根据小小的经验，与业答主方的沟通切记以下几点：
1、积极主动。业主方是建设项目的实施过程中的集大成者，事项众多，头绪繁杂，其从总体上把握工程的投资进度质量等，在一定时间内很难考虑全面，难免挂一漏万。这就要求项目经理摆正心态，主动沟通，提前沟通。项目管理者联盟
在合同或契约关系中，业主与施工是平等的主体，对工程项目而言，业主方的项目管理往往是该项目管理的核心，其在事实起主导作用。作为施工方，积极汇报、积极洽商、积极施工，就显得十分必要
2、心胸宽广。在与业主方的沟通当中，不要局限于本项工程，本施工队的利益。提出问题、解决问题的过程中，胸怀整个建设项目的目标，提供契合双方利益的多选方案，这样易得业主的同情与赞赏，利于工程进展。
3、日常沟通。俗话说，人熟是一宝。除了在工作中建立良好的关系，日常的沟通是不可缺少的润滑剂。轻松的话题、幽默的言谈能够拉近人际关系，在不经意中，双方了解了各自的脾性、思维的方式，工作中就会潜意识的往思维平衡点移动，往行为方式的平衡点移动，利于工作的开展。
⑧ 求问论开发商如何协调物业公司管好维修工作（一）
住宅工程保修期间 维修工作管理 目 录 维修工作概况 即 一期工程维修工作概况 保修期限确定 关于施工合同、购房合同中保修期限的确定 工程招标要求 工程招标工作中的维修工作要求 工程质量保修 房屋建筑工程质量保修书 维修保障承诺 保修期间维修工作管理承诺书 保修起始证明 保修期起始证明表 维修管理制度 房屋建筑工程质量保修书的补充文本 ※维修工作概况 ----即 一期工程维修工作概况 随着社会的发展与进步，建筑行业的工程品质也在逐步的提高，在使用者对产品更高的最求下，对建筑产品的质量要求已从粗略变得细微；另外，目前市面上开发了很多新型建材，其运用的年限比较短，一旦产生维修问题就会感觉在判断分析上不够精确、维修实施经验不足；再者，维修工作因其自身的突发性、无则性，无论人员配备、材料准备、多工种程序安排都是很难整合的；所以说，维修工作是一项很繁杂的工作项目。 在地产项目开发实施过程中，大部分专业项目在处理某一个问题上一般情况下牵扯的利益面比较小，即在甲方与乙方或丙方之间协调。而维修工作项目虽然很小但其牵扯的利益面却比较广：1．开发方：所有利益的依附点、维修管理的核心点 ①只要产生维修问题，就会牵扯到费用问题，单一、明显责任的好说，一旦遇到两个单位以上或是被连带性质的，就会相互推委、扯皮，就得有人出面判定责任，根据利益关系，最终还是得开发商来做判定。孰轻孰重还得掌握必要分寸，无论施工单位、监理公司、物业公司、业主都是向开发商要利益。 ②经分析，无论是外招的物业公司还是自办的物业公司，维修过程的管理最终还是得落在开发商这。2．施工方：产生质量问题的根源点、维修过程的最终点 ①施工过程的质量优劣是产生维修问题多少的根源，所以说，严格按照施工组织设计施工是质量的根本。 ②维修工作的优劣取决于施工单位的管理素质，选择一个好的施工队伍不但产生的维修量小，而且即使有维修项目，也会很好的完成任务。3．监理方：产生质量问题的监督点、重大维修的判断点 ①施工过程中监理公司在质量监督上的力度大小，也是产生维修工作多少的关键因素。 ②在重大、多责、高发维修问题上，质量责任问题的判断能力很重要，不但可避免重复工作，而且也能赢得业主对开发公司、物业公司的信赖。4．物业方：维修问题的接收点、维修过程的管理点 ①对于维修工作来说，物业是第一道环节、是维修工作对业主的喉舌、是协调工作的发言人，其物业员的素质高低是与业主产生、灭失矛盾的平台。 ②在大的规章制度监控下，细小的条款、工作人员之间的交流是靠物业公司来完善的。5．业主方：维修问题的发现点、维修完毕的确认点 ①只有使用者才能发现维修问题，也只有使用者才能言论维修问题大小，维修问题再小，对业主来说那也是大事。 ②维修工作的完成，不只是看施工是否完成，而是看你的综合条件是否完成，过程、时间、服务都很重要。6．外协方：特殊维修问题的协调点 遇到业主的补偿要求超出施工单位承受能力的，且多方谈判答不成一致的，就得外请相关政府机关单位、执法部门等的介入。如检测中心、消费者协会、法院等等。 以上几点可以看出，每出现一个维修工作，都会因其自身的问题大小，而引发利益面的多少。问题越大，牵扯的利益面就越广，拖延的时间也越长，事情解决起来就越复杂。特别是施工、供货单位之间的关系，如：总包单位、分包单位、子分包单位、甲供单位、甲指单位、政府指定的施工单位等等之间，一旦出现牵连、牵扯问题，解决起来非常麻烦。 维修工作的产生源于施工质量，施工期间的监督管理直接影响到后期的维修工作量的多少，即使再好的施工质量，在小业主的小范围检察中、在生活使用过程的考验中，依然还是有一定质量问题的。 当业主发现问题，第一时间会给物业去电话报修，有的业主会直接到物业办公室报修；物业员记录好楼号、房号后，根据报修情况分析责任单位，向施工单位发放“派工单”；施工方拿到“派工单”后根据工种准备材料、人工，按照物业员与业主所定的时间到业主家进行维修；维修完毕后让业主验收并在“派工单”上确认签字；施工员将“派工单”返给物业，物业将“派工单”存档备查。 以上属正常的维修工作程序，一般情况下都能按此程序完成维修工作，大约占维修工作量的70%左右，另30%属特殊情况下的维修工作。在正常的维修程序中每一个环节都可能出现问题，每一个问题都需要很繁杂的解决方法，大体问题如下：1．“根据报修情况分析责任单位”因业主及物业员都不是建筑专业人员，口述问题有时会含糊不清，将责任归属到其他公司，所以到了业主家发现问题不准确或是其他公司的问题而产生延误。这种情况又会引发其他问题： ①因业主不方便请假，或无法再次请假，而索要误工补偿金的。 ②因责任问题相互推委的，需要组织各级专业人员到现场判断，而延误维修时间给业主生活带来不便或索要补偿金的。 ③有些维修项目，特别是隐蔽维修项目，可能会牵扯其他公司的作业面，很多被牵扯的公司不积极配合维修，因为维修工作量签证后得到的费用远低于实际发生的费用；再者，签证所给的费用不能即时得到，这也是拖延维修时间的情况之一。2．“施工方拿到‘派工单’后根据工种准备材料、人工”及“按照物业员与业主所定的时间到业主家进行维修”很多施工单位不是很重视维修工作，因而现场没有充足的施工人员及材料，不能及时的进行维修。也有的施工单位的施工项目种类比较多，有时产生的维修问题种类比较稀少，所以没有充足的人力和物力。再者，有个别单位根本就不来维修人员到现场驻守。 这种情况会引发以下问题： ①维修拖延时间过长，业主索要补偿金的。 ②等施工方准备好施工人员、材料时，已经错过了与业主的约定时间，等业主有时间了，施工方又不能及时到位，如此反复致使业主不满。 ③很多维修项目过程中会牵扯几个工种或几个单位，即使是一个工种或一个单位，有些维修工作也非一天能够做完，所以在与业主的时间安排上比较麻烦。 ④反复几次维修得不到根本解决的，给业主的生活带来诸多麻烦而索要补偿金。 ⑤在出现某一个问题时，某些施工单位以不维修为借口向开发商索要拨付工程进度款要求的，而影响维修进度。3．毗邻维修项目也是比较麻烦的，如2层漏水至1层的，2层住户不急；01户型漏水至隔壁02户型的，01户型不急。配合维修可以，给补偿金、误工费就让修。因补偿问题也会引发其他问题： ①因为对补偿金的谈判过程而错过了最佳的维修时间，致使维修面扩大。 ②因为维修时超出预计的维修范围，业主勒令停止维修，加大补偿谈判。4．突发事件不能及时到位的也是管理中特别突出的问题。能够称之为突发事件的，就有它特殊的因素，大部分都是在一般情况下不可能产生维修问题的，所以此项维修的人员、材料不能及时到位。5．瞬时多发维修问题最为麻烦，如几十年一遇的大雨、大风、大雪，都是维修管理中的致命问题。维修问题集中，缺少应急预案，组织人员、材料非常困难。
⑨ 物业公司如何与业主有效沟通
美国著名的公共关系专家特立普、森特在他们合著的被誉为“公关圣经”的著作《有效的公共关系》中提出了有效沟通的“七C原则”：
1、Credibility:可信赖性，即建立对传播者的信赖。
2、Context：一致性(又译为情境架构)，指传播须与环境(物质的、社会的、心理的、时间的环境等等)相协调。
3、Content：内容的可接受性，指传播内容须与受众有关，必须能引起他们的兴趣，满足他们的需要。
4、Clarity：表达的明确性，指信息的组织形式应该简洁明了，易于公众接受。
5、Channels：渠道的多样性，指应该有针对性地运用传播媒介以达到向目标公众传播信息的作用。
6、Continuity and consistency：持续性与连贯性，这就说，沟通是一个没有终点的过程，要达到渗透的目的，必须对信息进行重复，但又须在重复中不断补充新的内容，这一过程应该持续地坚持下去。
7、Capability of audience：受众能力的差异性，这是说沟通必须考虑沟通对象能力的差异(包括注意能力、理解能力、接受能力和行为能力)，采取不同方法实施传播才能使传播易为受众理解和接受。
ps，我们公司提供智能水电预付费系统，能让业主先缴费后用电，帮助物业公司信息化建设，不必人工抄表收费，减少沟通环节，免除争议。