㈠ 请问老师：保险费，维修费，管理费的取值都要说明取值理由是吗。是不是税金取税率不需要说明理值理由
保险费、税率可以不需要理由。
维修费，管理费——缺取值理由建议作为备选项指错。
㈡ 房产评估的收益法都需要什么
运复用收益法来评估房地产的制价值要确定以下几个因素：
1、首先要明确剩余收益的年限n、是否存在租约，房地产的租金水平、出租率等情况；
2、要根据市场调研提取或根据经验，得出房地产项目的收益率Y及租金的增长率g；
3、房屋的原始购买成本或登记价，用来计算房产税；
4、当地房地产的税费，例如营业税、教育税附加、城市建设维护税、印花税、房屋租赁管理费、维修管理费、租赁手续费、保险费等的取值比例及计税方式；
5、最后根据上述确定数据，计算房地产评估总值=年租金纯收益/(Y-g)×(1-((1+g)/(1+Y))n)。
㈢ 运用收益法评估房地产时,房地产总费用的公式是
折旧费、管理费抄、维袭修费、保险费、税金
共5项，折旧费一般都不取，参考房地产估价规范
管理费和税金都是参考有效毛收入取百分比
维修费和保险费可参考有效毛收入或重建成本取百分比
具体百分比额度参考当地文件或具体情况
㈣ 收益法 物业维修费 是按建筑面积还是使用面积
根据《办复法》，哈尔滨市普制通住宅小区物业费(按使用面积)最高拟收1.71元/月·平方米，最低拟收0.33元/月·平方米。
物业服务费用以建筑面积每平方米·每月·元为计费单位，按月、季、年计收。具体计收方式由物业服务企业按照物业服务合同约定的期限向业主、使用人收取，预收期限不得超过12个月。
使用面积变建筑面积,业主要多交近百分之五十的物业费!!1
㈤ 房屋评估时维修费如何计算
房屋评估是对房屋的现实价值进行估价，也就是在某一个时点重新获得完全相同的一所房屋所需要支付的价格，一般可通过市场法、成本法测算得出，不需要特别对维修费进行计算。
㈥ 运用收益法来评估房地产的价值要确定哪些因素
运用收益法来评来估房自地产的价值要确定以下几个因素：
1、首先要明确剩余收益的年限n、是否存在租约，房地产的租金水平、出租率等情况；
2、要根据市场调研提取或根据经验，得出房地产项目的收益率Y及租金的增长率g；
3、房屋的原始购买成本或登记价，用来计算房产税；
4、当地房地产的税费，例如营业税、教育税附加、城市建设维护税、印花税、房屋租赁管理费、维修管理费、租赁手续费、保险费等的取值比例及计税方式；
5、最后根据上述确定数据，计算房地产评估总值=年租金纯收益/(Y-g)×(1-((1+g)/(1+Y))n)
㈦ 收益法评估估价对象时维修费和保险费的计费依据是不是该类房地产的客观重置成本
维修费用的计算基数一般为房屋重置成本，保险费的计算基数为房屋重置成本或者现值。
㈧ 房地产估价收益法
B、收益法：预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。V＝ 式中：V—收益价格（元，元/M2） Ai—年净收益（元，元/M2）R—报酬率（%）n—房地产的收益期限（年）Ⅱ、测算过程1、估算年总收益 年总收益是指待估房地产按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用房地产应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。净收益＝有效毛收入－运营费用有效毛收入＝潜在毛收入×（1－收入损失率）（1）潜在毛收入潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内，位置、结构、用途相近的商业用房的市场调查，详见表6并结合估价对象所在房屋的具体情况，确定估价对象潜在租金水平为每平方米170元/月。则年潜在毛收入为：表6 对比资料物业名称A：万达商业广场2楼B：民众乐园3楼C：佳丽广场2楼估价对象租金最终确定方法位置江汉区中山大道与民生路交界处江汉区中山大道608号江汉区中山大道888号江汉区江汉四路取算术平均值租金水平182168177 楼层修正1/1.041/1.021/1.041修正后租金水平175165170170170×5317.88×12＝10848475.2（元）（2）有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入。根据估价对象的实地勘察和调查情况，综合确定其空置率和租金损失率合计为6%。则年有效毛收入为：10848475.2×（1-8%）＝10197566.69（元）2、确定年总费用为维护房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。具体计算如下：（1）物业服务费用 如物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序所收取的费用。按有效毛收入的6%计算。则管理费为：10197566.69×6%＝611854（元）（2）维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。按估价建筑物重置价的2%计算。根据《武汉市物价局、房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》（武价房字[2004]74号），估价对象为钢混一等结构，重置价为1150元/平方米。则维修费为：1150×5317.88×0.02＝122311.24（元）（3）保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。如投保房屋火灾险等的保险费。按估价对象建筑物现值的2‰计算。根据国家建设部的部颁标准，钢混结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，至估价基准日估价对象已使用6年。则保险费为：〔1150－1150×（1－0%）÷60×6〕×5317.88×2‰＝12027.27（元）（4）房地产税 如土地使用税、房产税等。①土地使用税 根据市地税局武地税发（2000）212号文的有关规定，土地使用税的征收标准内资企业为10元/（M2·年）×实际占用土地面积；外资企业为20元/（M2.年）向市房地局缴纳场地使用费。估价对象土地使用税计为10元/（M2·年）。则土地使用税为：10×208.48＝2084.8（元）②房产税根据国发（1998）90号文的有关规定，房产税的征收标准按房产租金收入的12%。则房产税为：10197566.69×12％＝1223708（元）（5）租赁税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费等。确定为租金收入的5.85%，详见表7：表7 房地产税费一览表序号项目名称文件依据收费标准1营业税武房市（93）64号财税字（1999）210号租赁收入的5%2城市维护建设税营业税额的7%3教育费附加营业税额的3%4堤防工程修建维护管理费营业税额的2%5地方教育发展费租赁收入的1‰6平抑副食品价格基金租赁收入的1‰7印花税财政部（88）财税字第255号租赁收入的5‰合 计 租赁收入的5.85%则租赁税费为：10197566.69×5.85%＝596557.65（元）（6）费用合计年总费用＝∑（1）－（5）=122311.24+611854+12027.27+2084.8+1223708+596557.65＝2568542.96（元）3、确定房地产年净收益房地产年净收益＝年总收益－年总费用＝10197566.69-2568542.96＝7629023.73（元）4、确定报酬率报酬率即折现率，为投资回报与所投入资本的比率。采用累加法：公式：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠无风险报酬率取中国人民银行2008年11月27日公布的现行国家一年期存款利率2.25%，估价对象为商业用途物业，确定的客观租金符合当前水平，系统风险一般，投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿及投资带来的优惠合计为5.0%。商业用房报酬率R＝2.25%＋5%＝7.25%5、确定房地产的收益期限n根据《房地产估价规范》，“对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用年限确定房地产的收益期限”；“对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，先根据建筑物耐用年限确定房地产的收益期限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值”。估价对象建成于2002年，现状成新率为九成新。根据国家建设部的部颁标准，钢混结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，至估价基准日估价对象已使用6年，则剩余耐用年限为54年。另外，根据该公司的《国有土地使用证》，估价对象的土地使用权类型为划拨，土地无使用年期限制，建筑物剩余耐用年限为54年，故：房地产的收益期限n＝54年6、计算出让状态下的房地产收益价格Ｖ＝ａ÷ｒ×［1－（1＋r）－ｎ］＝7629023.73÷7.25％×［1－（1＋7.25％）－54］＝102825339.85（元）出让状态下的单价为102825339.85÷5317.88＝19336（元/平方米）
㈨ 有人认为，收益法中的维修费、保险费的取费基础为房屋的客观重置成本。到底是现值还是全新的重置成本呢
重置成本是客观的。
对于保险费的计算基数没有明确的要求，一般是现值或者重置成本。
维修费大多都用重置成本作为计算基数的，也有些用有效毛收入作为计算基数。
㈩ 财务分析时设备维修费如何取值
太深奥了。