房產公司委託物業維修要注意點什麼

A. 關於房屋免費維修 99%的人都不知道的事

關於房屋維修基金，大多數人都有諸多疑惑未解。什麼是房屋維修基金？房屋維修基金要交多少？該怎麼用？什麼時候可以使用？相信這些問題99%的人在買房途中都直接忽略了，趕緊來看看吧！看了這些你一定會受益匪淺。

什麼是房屋維修基金？

房屋維修基金又稱「公共維修基金」或「專項維修基金」，是指業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備保修期滿後的維修、養護和改造而繳納的資金。

房屋維修基金怎麼算？

購房者應當按購房款2-3%的比例向售房單位繳交納房屋維修基金。首期專項維修資金交存的現行標准為：高層(含帶電梯的多層)90元/平、多層(含別墅)50元/平。

房屋維修基金什麼時候交？

業主應當在房屋交房前交房屋維修基金。首期房屋專項維修資金，業主可以直接存入房屋專項維修資金專戶，也可以委託房地產開發企業代交。委託房地產開發企業代交的，房地產開發企業應當自收到房屋維修基金之日起30日內，將代交的房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。

房屋維修基金怎麼用？

商品房保修期一般為5年，保修期內由開發商或相關單位負責。保修期滿後，涉及住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的，可啟用房屋維修基金。其中共用部位包括基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂及戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備包括電梯、消防設施、綠地、道路、下水管道、安全防護設施等。

一般來說，小區業主想要啟動和使用維修基金，需要符合以下四個條件：

1、該小區或住宅樓建立了維修基金賬號；

2、損壞的部位必須是公共部位和公共設施；

3、必須是在保修期滿以後；

4、商品房小區必須組建業主委員會，由委託的物業公司在業主大會的監督下啟動和使用維修資金。

在滿足以上條件的情況下，當住宅的業主發現房屋出現漏雨等質量問題需要維修時，就可以申請房屋維修基金。

房屋維修基金如何申請？

1、業主向物業公司提出維修要求後，物業公司向業主委員會提交維修改造方案，主要包括維修內容、預算金額、按預算每平方米建築面積分攤金額、施工企業選擇等；

2、由業主委員會召開全體業主大會，或者挨家通報徵求意見，須經三分之二以上的業主簽字同意，形成業主大會決議，並在小區內公示5天；

3、由物業公司帶相關資料到區小區辦審核；

4、區小區辦審核抽查通過之後，維修開工；

5、工程竣工後，由市房產局財計處核算辦理結算手續，財計處向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知，由專戶銀行向物業公司劃款。

另外，對於沒有成立業主大會的小區，需使用維修資金的，要在區小區辦和街道辦事處指導下，組織申報。

（以上回答發布於2017-02-28，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 物業公司接受業主委員會委託時應該注意哪些問題

一、物業服務合同的分類。
1、根據物業服務合同簽訂的主體和時間不同，物業服務合同可以分為《前期物業服務合同》與《物業服務合同》。在業主大會成立之前，由建設單位與物業服務企業簽訂《前期物業服務合同》。業主大會、業主委員會成立後，業主委員會受業主大會的委託或業主與物業服務企業之間締結《物業服務合同》，自《物業服務合同》生效之日起原《前期物業服務合同》自然終止。
2、根據物業服務收費的方式不同，物業服務合同可以分為包干制物業服務合同與酬金制物業服務合同。《物業服務收費管理辦法》第九條規定：包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式；酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
二、簽訂物業服務合同應注意的法律事項。
1、注意程序合法性。物業服務企業選聘方案或者物業服務合同的主要內容應該經過業主大會通過方可生效。選聘或者解聘物業服務企業，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
2、注意明確和細化雙方各自的權利和義務。物業服務活動包括對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業服務區域內的環境衛生和相關秩序等，服務內容豐富、范圍較廣，每個小區的具體情況又各不相同。物業服務合同中容易因約定不明而產生糾紛的部分主要有：
（1）收益歸屬：車庫、車位、經營用房出租的收益歸屬，公共部位廣告收益歸屬，其他公共部位收益的歸屬等，需要作出相應的規定。
（2）服務范圍和標准：哪些事項屬於物業服務范圍，哪些不屬於物業服務范圍，哪些服務可以另行收費，哪些不應當另行收費等。
（3）細化條款：某些概括性條款，應當加以細化，合同約定得越明確越細致，越有利於合同雙方實現權利、履行義務。
（4）合同終止的條件：期滿解除或提前解聘或不可抗力，明確合同雙方在什麼情況下可以提前解聘物業服務企業，除經雙方認可的不可抗力外不得提前解除合同。
（5）合同終止後的交接：應對物業服務企業在合同終止後向業委會移交公共部位和物業管理資料的期限和方式進行說明，明確需要移交的部位和資料目錄，財務的交接。
3、注意明確違約責任。要在物業服務合同里明確物業服務企業違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性，特別是對提前解聘的物業服務企業不及時退出或未解聘的物業服務企業提前撤出的情況。

C. 物業管理應該注意哪些問題

1. 管理費的標准收與支是物業管理公司經營中的兩個最重要環節，除了啟動基金，和維修基金之外，管理費應該是管理公司在管理中所收取的較大一筆日常費用。管理費覆蓋范圍較廣，例如保安、衛生、綠化、道路、公共電力，水、電話及煤氣等的支出，還有行政支出，包括文具、印刷、大廈設備的維修及保養費用，其中包括電梯、消防設施、供電系統、停車通風系統、給水及排水系統等。關於物業管理費的收取標准目前國家尚無具體明文規定，大多數的物業管理公司都自訂標准，如每平米幾元錢，由每一業主按月向管理公司交付，到底該收多少管理費才算合理，這一直是物業管理工作中最令人感到困難的問題。管理費是由業主交，管理公司是由業主聘請，所以管理費應該由管理公司和管理委員會協商來定。如定的收費標准過高就會出現大多數業主遲交費或不交費的情況。有的管理公司會採取停水、停電等手段來迫使業主按期交費，但結果卻常是業主聯合起來，責成管理委員會辭退管理公司。所以管理費的標准應該與服務質量掛起鉤來，更應該由雙方配合好，共同參與制定收費標准。

2. 綜合性服務物業管理公司除了收取啟動基金，維修基金和管理費用外，還有一項大的收入，即綜合性營業服務。這一塊的服務收入潛力較大，如果服務項目多、服務質量好，對物業管理公司的生存與發展會起到重要的作用。物業管理公司可以在物業區內開展各種商業服務，如商店、餐飲、健身俱樂部、美容美發、電器修理等。物業管理公司在所管物業區內有排他的經營權，不允許其他商業機構進駐物業區內，除非與物業管理公司有合作關系，並得到物業管理委員會批准。綜合性商業服務可以使用住宅區內的公用設施。各類商業服務的啟動資金主要來源於物業管理啟動基金和維修基金的利息的一部分。綜合性服務的目的主要是為業主提供更舒適便利的生活環境，綜合性服務的收益也主要用於物業的各項管理上。綜合性服務所使用的開辦費經費應該建立帳目，所產生的收益，應先將使用啟動基金和維修基金的部分還清。綜合性服務與物業管理的其他方面一樣重要，有了良好的綜合性服務，物業管理公司就有了潤滑劑，管理公司的經營管理就會產生明顯的經濟效益。

3. 管理公司與管委會聯合會議管理公司與業主之間的關系既是聘方與被聘用方的關系，又是管理者與被管理者的關系，其中之間的關系較為復雜，難免不斷在收費與服務方面出現各種問題和矛盾。如何解決這些問題，最好的辦法是建立聯合會議的制度。由管理公司和管委會每月或每季聯合舉行一次會議。在會上將物業管理中所出現的問題擺在桌面上討論、解決，隨時修正錯誤的東西，把一切隱患消除在萌芽狀態中。

4. 專業律師對物業管理的協助房地產專業律師對房地產的開發、銷售和物業管理等階段都能夠提供服務。尤其是在物業管理階段，律師的作用更為重要，因為物業管理是一個嶄新的行業，物業管理又是延續性較長，既復雜，又充滿矛盾的工作。所以律師在物業管理工作中可以大有作為。律師可以幫助管理公司或發展商召集業主大會，幫助成立管理委員會，負責起草業主公約、管理委員會章程、物業管理公約、委託管理合同等法律文件。對於各項基金的監管，律師也可以起到一定的作用，物業管理委員會可以委託律師代理其監督各類基金的使用情況，負責協調管理公司與各個業主之間的關系。律師可以負責主持召開管理委員會和管理公司聯合會議，主持或召開年度業主大會等。有了房地產專業律師介入物業管理，對業主和管理公司來說，都會有極大的益處，可以起到溝通管理者與被管理者之間的關系，提高整個管理工作的效率。

D. 房屋託管應注意哪些事項

房屋託管業務主要注意以下五個要點：

第一，經紀公司與業主和承租人是分別簽訂租賃合同，也就是說，這種租賃關系的建立是兩份合同組成的，一份是經紀公司與業主簽訂的包租合同（俗稱：收房合同），另一份是經紀公司與承租人簽訂的出租合同，這與所謂的「居間租賃」通過一份「三方合同」完成租賃業務的業務模式截然不同。

第二，業主、客戶和經紀公司任何一方違約都要以不同的形式承擔違約賠償責任。一般情況下，違約金的額度大體相當於1-2個月的租金，如果違約方在合同規定的違約條款之外給守約方造成其他損失，還要根據損失情況承擔其他賠償責任。

第三，因為房屋託管不是採用「三方約」，經紀公司與業主約定的租金和經紀公司與客戶約定的租金沒有必然相等的數學關系。在實際操作中，業主並不幹預經紀公司的出租價格，由於經紀公司的原因導致的空租損失也由經紀公司承擔。

第四，經紀公司為了最大限度地降低自身的空租風險，會向業主要求一段時間的所謂「控制期」（免租期），一般是30-45天不等。這段控制期在經紀公司與業主簽訂的合同中有明確的規定，但沒有約定經紀公司在控制期內將房子出租的所得歸業主所有。

第五，經紀公司向客戶收取租金的方式和期限與經紀公司向業主支付租金的方式也不一定相同，經紀公司向客戶收取租金的方式一般是押1付3或押1付6，經紀公司向業主支付租金的方式一般是每月或每季（3個月）支付。

房屋託管是房屋產權所有者對房屋使用權以契約形式讓渡給房屋經營單位，房屋經營單位再對房屋使用權商業化的一種過程，包括日常管理，招租，承擔房屋中途空置期風險等。業主(或委託人)將房屋委託給受託方並簽訂委託合同，受託方將按照業主的協議為其尋找租客。

房屋託管好處：

1、管理成本

避免了不能按時收到租金，傢具家電遭到破壞等非正常損失，同時還節省了正常的管理成本，毛坯房不好出租，閑置又浪費，裝修後出租容易，租金相對較高。

2、租售兩便

既能收到房租，又能在租賃合同到期後，有售房意向時憑借我司房源平台快速完成出售，租售兩便。

3、穩定收入

新房裝修，拎包入住，穩定的租金收入。

(4)房產公司委託物業維修要注意點什麼擴展閱讀：

託管好處

1、避免空置每年只需要一次招租，中途退房多次招租的風險我們替您承擔。

2、收入可觀每期准時獲得穩定的租金收入，而且全年純收入一般不低於您親自管理的全年純收入。

3、減少風險避免了按時收不到租金，傢具家電遭到破壞等非正常損失，同時還節省了正常的管理成本。

4、靈活理財您可以以租代售，既能收到房租，又能不緊不慢的賣個好價錢，租售兩便。

5、省時不用再花大量時間和精力，發布信息，約見客戶，多次帶客戶看房。

6、省心不用操心，不用自己管理，不論您在何地，出差或學習或者是旅遊，您不用任何擔憂，只需要在您身邊銀行查收租金即可。

7、省力不用自己收租，設施的頻繁損壞不用自己維修，小維修我們免費出工出力，大維修我們免費為您跑腿辦事。

8、放心把您的房子交給我們來管理，把個人和個人的關系，變成了個人和組織的關系，讓您更加放心。

參考資料：

網路-房屋託管