專項維修資金續籌方案怎麼寫

㈠ 業主大會的表決規則是怎樣的

一、業主大會會議表決規則
1、召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。

2、業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

3、業主可以委託代理人參加業主大會會議。

4、業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

5、住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

二、業主大會的職責有哪些
業主大會履行下列職責：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；

（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

三、主要議題
（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建築物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

決定前款第五項和第六項規定的事項（「籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金」「改建、重建建築物及其附屬設施」），應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

以上就是「業主大會會議表決規則」的全部內容，通過閱讀上述內容，相信大家都對業主大會會議表決規則有所了解。召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。一般而言，業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。重大事項，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。希望對大家有幫助，謝謝閱讀。

㈡ 房地產開發商有權指派物業公司進入自己的樓盤嗎

房地產開發商無權這樣做，但是由於新小區沒有業主委員會，開發商作為第一個大業主，就會組織自己的業主委員會，就能夠選派物業進駐小區了。
業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意願和要求，並監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。
職責
1.《物業管理條例》規定:
業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
業主委員會
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）監督管理規約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
2.《業主大會議事規則》的規定:
比如原上海市房屋土地資源管理局頒布的《業主大會議事規則》（示範文本）【滬房地資物[2008]389號】規定：
業主委員會除依法履行職責外，同時履行下列職責：
（一）擬訂選聘物業服務企業的方案；
（二）擬訂業主委員會的年度財務預算方案、決算方案，報業主大會決定；
（三）擬訂業主大會議事規則和管理規約修改方案，報業主大會決定；
（四）擬訂物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，報業主大會決定；
（五）擬訂物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、收益方案，報業主大會決定；
（六）擬訂專項維修資金使用、續籌方案，報業主大會決定；
（七）擬訂改建、重建建築物及其附屬設施的方案，報業主大會決定；
（八）對違反管理規約的行為進行處理；
3.《業主委員會工作規則》的規定:
業主大會可以制訂《業主委員會章程》或者《業主委員會工作規則》對業主委員會的職責作出更具體的規定，比如成都市房產管理局頒布的《業主委員會工作規則》（示範文本）【成房發[2007]87號】規定：
業主委員會履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）根據業主的意見、建議和要求，擬訂選聘物業服務企業或者其他管理人的方案、選聘實施人以及解聘物業服務企業或者其他管理人的議案，提交業主大會會議決定；
（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（四）根據業主的意見、建議和要求，擬訂建築區劃內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，提交業主大會會議決定；
（五）根據業主的意見、建議和要求，擬訂建築區劃內物業共有部分的使用、收益方案，提交業主大會會議決定；
業主委員會
（六）根據業主的意見、建議和要求，擬訂建築物及其附屬設施維修資金使用、續籌方案，提交業主大會會議決定；
（七）根據業主的提議，擬訂本建築區劃的劃分、調整方案，提交業主大會會議決定；
（八）初審物業服務企業或者其他管理人制訂的年度服務計劃，提交業主大會會議決定；
（九）提請業主大會決定終止業主委員會委員資格，增補業主委員會委員；
（十）監督物業服務企業或者其他管理人履行物業服務合同，並每半年對物業服務企業或者其他管理人按照物業服務合同約定履行物業服務情況進行一次全面考核評定。
（十一）監督管理規約的實施，對違反管理規約的行為進行處理；
（十二）督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用；
（十三）督促未按照管理規約的約定繳存建築物及其附屬設施維修資金的業主，限期交納建築物及其附屬設施維修資金。
（十四）對有關檔案資料、會議記錄、印章及其他屬於業主大會的財物進行妥善保管；
（十五）及時了解業主、使用人的意見和建議，形成議案提交業主大會會議決定；
（十六）協調業主與業主之間以及業主與物業服務企業或者其他管理人之間的關系，調處業主與業主之間以及業主與物業服務企業或者其他管理人之間的物業管理糾紛；
（十七）加強對物業管理政策法規的學習和宣傳，不斷提高業主自主管理的意識和能力；
（十八）建立業主委員會接待制度，接受業主、使用人的咨詢、投訴和監督，並定期將工作情況以公告等形式向全體業主報告；
（十九）依法忠實履行職責，執行業主大會決定；
（二十）定期參加房產管理部門組織的物業管理培訓，接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會以及房產管理部門的指導與監督；
（二十一）按規定建立業主委員會信用信息；
（二十二）積極配合公安機關、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會做好計劃生育、流動人口、犬只管理等相關工作；
（二十三）不得以業主委員會名義從事與本建築區劃內物業管理無關的活動，不得組織、參與任何經營性活動，其委員及其近親屬不得在為本建築區劃提供物業服務的物業服務企業、機構中任職；

㈢ 江西多措並舉加強住宅專項維修資金管理

圖為南昌市紅谷灘區高樓大廈林立。(資料圖)劉占昆 攝

記者12日從江西省住房和城鄉建設廳獲悉，該省將採取多項措施，嚴厲查處挪用、佔用住宅專項維修資金行為，切實保障資金安全和業主合法權益。

近日，江西省住房和城鄉建設廳、省財政廳、省銀監局和人民銀行南昌中心支行聯合印發《關於進一步加強住宅專項維修資金管理工作的通知》(以下簡稱「《通知》」)。《通知》提出，嚴厲查處開發建設單位延期交存、挪用、佔用維修資金問題，加大對建設單位、物業服務企業代收維修資金的清繳力度。已售公有住房維修資金應當按照售房單位設賬，按幢設分賬，其中業主交存的住宅專項維修資金，按房屋門戶號設分戶賬。

同時，江西將完善維修資金管理制度，建立健全從歸集、存儲、續籌、使用等資金閉環管理體系。維修資金管理機構要建立健全對專戶管理銀行的考核管理辦法和退出機制，定期對專戶管理銀行服務效能、協管能力等進行考核。

值得注意的是，《通知》提出，將採用公開招標方式，以利率水平、經營狀況、服務效能、協管能力等為綜合評價指標，擇優確定專戶管理銀行。維修資金管理機構要定期編制維修資金財務會計報告，每年向上級主管部門報送。按年度將維修資金增值收益分戶結算或分配利息。

據了解，對於物業管理區域內出現電梯等共用設施設備故障損壞無法正常使用、屋面外牆滲漏、樓體外牆牆面有脫落危險、公共護欄(圍)破損嚴重、專用排水設施因坍塌堵塞爆裂等造成功能障礙、危及群眾安全的情形，要簡化流程，及時啟動應急維修程序，即時核准並撥付維修資金。

《通知》要求，確保新建商品房首期維修資金百分百歸集，對不按規定交存首期維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付給買受人。提升老舊小區維修資金交存佔比，鼓勵利用城鎮老舊小區改造召開業主大會、成立業主委會員、引入專業化物業管理的契機，引導老舊小區業主補繳、補齊維修資金。

此外，探索建立維修資金續籌機制，對已交存但業主分戶賬面維修資金不足30%的，及時指導並協助業主或業主大會制定參照首期交存標准一次性足額續籌或將公共收益補充維修資金等方式的續籌方案，組織開展維修資金續籌工作。

㈣ 在北京怎樣成立業主委員會相關法律依據是什麼

京政辦發〔2001〕91號文規定：「凡商品房、經濟適用住房入住率超過50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區，應組建業主委員會；1994年底前投入使用的老舊小區，房改售房率超過50%的，應組建業主委員會。」

京國土房管物[2002]316號文規定：「對於整體規劃、分期建設的住宅小區，在組建管委會時、凡已入住投入使用的住宅小區，符合《關於規范和加強本市物業管理若干意見的通知》(京政辦發[2001]91號)管委會的條件，應一並選舉產生管委會，不再分次選舉。對於住宅小區尚未入住、投入使用的部分，管委會應給未入住區域的業主預留產權人代表份額和管委會委員席位。」

一個物業管理區域內，有下列情況之一的，所在地的區、縣房地產管理部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會。
（1）公有住宅出售建築面積達到30%以上；
（2）新建商品住宅出售建築面積達到50%以上；
（3）住宅出售已滿2年。�
成立業主委員會後要辦理登記手續。業主委員會自選舉產生之日起十五日內，持下列文件向所在地的區、縣房地產管理部門辦理登記手續：
（1）成立業主委員會登記申請書；
（2）業主委員會委員名單；
（3）業主委員會章程。�
區、縣房地產管理部門應自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作，並用書面通知申請人。對不符合本條例規定成立的業主委員會不予登記。

如何成立業主委員會

手把手教您成立社區業主委員會
寫在前面：本文從解讀政府有關部門關於成立業主委員會的規定、介紹成立業主委員會的步驟、成立業主委員會需注意的策略等幾個方面手把手教您成立業主委員會，並提供了筆者寫的幾個成立業主委員會相關文書供想成立業主委員會的業主參考，由於本文較長，筆者想不出能夠全文刊登的報紙，故發在網上，歡迎平面媒體根據自己報社掌握的尺度進行轉載，同時更歡迎關心成立業主委員會的網友在自己小區的論壇上進行轉載。

手把手教您成立業主委員會

很多業主反映想成立業主委員會難，這里有個別政府工作人員違法行政的問題，也有業主沒有掌握成立業主委員會的方法問題，現在新的《物業管理條例》公布了，為成立業主委員會鋪平了道路，業主只要學會如何運用這個法律武器，掌握正確方法，9月1日以後，業主要想成立業主委員會其實並不難。

不要把自己的武器送給對方

成立業主委員會和成立公司一樣，首先要了解政府對成立業主委員會的程序要求和法律賦予業主的權利，評論法律和政府規定是否合理合法，不是我們業主成立業主委員會時要做的事，否定法律和政府規定或自己給自己加緊箍咒、自己把成立業主委員會復雜化或想得神乎其神，不僅與事無補，反而等於繳械投降，甚至是自己把手中的武器送給了對方。

成立業主委員會規定的五項解讀

今年9月1日開始實行的《物業管理條例》關於成立業主大會和業主委員會的規定有五個方面，現筆者逐一加以解讀：

一.業主大會的成立

規定：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。

解讀：業主大會由業主自行成立，但要接受物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導，具體到北京，目前要接受區、縣居住小區管理辦公室的指導。

指導不等於領導，業主要求成立業主大會，應通知區、縣小區辦，請求他們派人指導，如果他們不指導，則屬於區、縣小區辦不作為，並不影響業主自行成立業主大會。

北京對區、縣小區辦規定的這方面的工作時限可參照京國土房管物字〔2001〕516號文的規定：「擁有10%以上業權的產權人(代表)書面申請自行組建管委會的，各小區辦應在收到書面申請後15日內，作出是否符合組建條件的書面答復。」

而一個物業小區是否符合成立業主大會和業主委員會的條件，北京可參照以下兩項規定：

京政辦發〔2001〕91號文規定：「凡商品房、經濟適用住房入住率超過50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區，應組建業主委員會；1994年底前投入使用的老舊小區，房改售房率超過50%的，應組建業主委員會。」

京國土房管物[2002]316號文規定：「對於整體規劃、分期建設的住宅小區，在組建管委會時、凡已入住投入使用的住宅小區，符合《關於規范和加強本市物業管理若干意見的通知》(京政辦發[2001]91號)管委會的條件，應一並選舉產生管委會，不再分次選舉。對於住宅小區尚未入住、投入使用的部分，管委會應給未入住區域的業主預留產權人代表份額和管委會委員席位。」

二.物業管理區域的劃分

規定：一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

解讀：成立業主大會，業主首先要確定自己所在的物業管理區域，在北京可參照京房地物字【1998】308號文的規定：「物業管理區域的劃分，原則上以相對封閉，配套設施、基礎設施相對集中，能獨立使用為條件，但一個區域內房屋的總建築面積掌握在20萬平方米以下。」

三.業主大會投票權確立

規定：業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建築面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

解讀：第一次業主大會投票權由地方政府制定，以後業主大會投票權由業主大會自行約定。

北京的第一次業主大會投票權可參照京房地物字【1997】第485號文：「產權人投票實行住宅房屋每一單元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一產權證一票。」和京國土房管物[2002]316號文：「在已確定物業管理區域的，原開發建設單位在住宅尚未售完之前，其住宅所擁有的產權份額超過全部住宅物業20%的、召開產權人(代表)大會時，其投票權及實際投票額按20%的份額計算，超過部分不再予以計算。」的規定加以確定。

四、業主大會的開會要求和表決方式

規定：

1.召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。

2.業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1／2以上投票權的業主參加。

3.業主可以委託代理人參加業主大會會議。

4.業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1／2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。

6.住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

解讀：業主大會開會要提前15天以上通知全體業主，並告知相關的居委會，業主大會不一定要採用開會形式進行，業主大會作出一般決定，經物業管理區域內全體業主所持投票權1／4以上即可通過，業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。條例沒有規定成立業主大會要經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過，也沒有要求一定要用「贊成票」的方式通過決議，因此成立業主大會和選舉業主委員會不是特別難。

北京的業主目前可以參考京房地物字【1998】308號文的規定，通過公告方式選舉產生第一屆業主委員會。採取通過公告方式選舉產生的，應依照下列規定: l.籌備組在廣告欄、公共場所醒目位置公告管委會章程和管委會委員候選人和選舉辦法，同時書面送達全體產權人上述材料；2.在選舉辦法規定的時間內，籌備組未收到占總票數50%以上的反對票，即可向各區縣小區辦進行業主委員會成立備案。

五.業主委員會備案

規定：業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

解讀：業主委員會成立不用再經區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，成立之後在30日內向區、縣小區辦備案即可。備案制和審批制的最大區別在於備案制下成立業主委員會，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業主委員會的行為由業主負責；審批制下成立業主委員會要符合區、縣人民政府房地產行政主管部門的要求，區、縣人民政府房地產行政主管部門要對業主委員會的成立負行政管理責任。

目前北京市尚無備案的要求，但過去的一些規定可做參考：

(1)業主委員會成員的組成可參考京政辦發〔2001〕91號文「根據物業管理區域的規模，業主委員會一般由五名至十五名委員單數組成。」和京房地物字【1997】第485號文「管委會主任必須是產權人或產權人代表。」的規定。

(2)提交小區辦備案材料可參考京房地物字【1998】308號文的要求：「1.管委會成立的正式名稱；2.物業管理區域；3.房屋產權狀況；4.管委會辦公場所；5.管委會選舉產生的簡要過程，應包括產權人、使用人代表產生辦法、計票方法、選舉程序等內容。」

(3)業主委員會成立在區、縣小區辦完成備案的時間，參考京房地物字【1997】第485號文規定，從報送材料起應不超過10天。

成立業主委員會的八個步驟

了解了業主委員會成立的相關規定後，就要按規定進行具體操作了。

第一步，想成立業主委員會的業主首先應該互相建立聯系，然後聯系本小區十分之一以上的業主簽名，發起成立業主大會的倡議，同時發信邀請區、縣小區辦指導自己小區成立業主大會。

第二步，組建成立業主大會的籌備組，籌備組成員可以由業主自薦，也可由業主推薦，最好的方法是由開始的發起人張榜通告，請業主在一定時間內自願報名參與籌備工作。

第三步，籌備組開始工作(人數不多的話，願參加的業主都可參加)，起草業主委員會章程，決定業主大會成立的時間和業主委員會的組成人數，匯集願意擔任業主委員會工作的業主名單和參選業主的資料，並在業主大會成立十五天前通知全體業主和告知相關居委會，開會成立的可邀請區、縣小區辦和相關居委會的代表參加。

第四步，將草擬的業主委員會章程、所有參選業主委員會的業主資料、選票(最好用統計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早於成立業主大會的時間)書面發給每個業主，並同時請所有收到上述資料的業主簽收收條。

第五步，成立業主大會時，籌備組公開在小區所有業主有權參與監督的情況下進行驗票工作，統計收回的收條和反饋意見，如果收條超過業主所持投票權1／2以上，反饋意見中的反對意見少於1／2，業主大會成立，業主委員會章程通過，在業主委員會組成人數范圍內，得到反對票少的業主即可擔任業主委員會委員。

第六步，業主委員會召開第一次會議，選舉業主委員會主任、付主任，並可以開展工作。

第七步，將業主大會成立簡要過程，業主委員會主任和委員名單、業主委員會章程報送區、縣小區辦備案，並請接收人簽收，註明接收文件的時間。

第八步，備案十天後仍沒有收到區、縣小區辦的備案意見，可要求他們盡快發出。

成立業主委員會需注意的策略

1.不要整天把維權掛在嘴邊

維權不是一定要掛在嘴邊才能維的，如果你整天喊維權，無形當中，還沒幹事先為自己樹立了敵人，一些業主不喜歡研究成立業主委員會的方法，卻喜歡說官商勾結，無形當中又為成立業主委員會多設立了一個障礙。

其實真正官商勾結的貪官更重視自己頭上的烏紗帽，沒了烏紗帽，官商勾結少了「官」字，也就勾結不起來了。

所以筆者建議業主要想成立業主委員會，應該宣傳的是提高小區的物業管理質量，搞好小區建設，現在很多物業公司明白業主委員會成立是阻擋不了的，早晚飯碗還要靠業主委員會給，他們並不願和業主作對，因此業主成立業主委員會應想辦法打消物業公司的顧慮，使物業公司看到今後和業主委員會的合作希望，掃清了物業公司的障礙，就等於掃清了房地產商的障礙，這時即使官商勾結對業主委員會成立也沒什麼影響，而且成立業主委員會所需的材料和費用，物業公司都會提供。

業主還應學會官民「勾結」，更多的「官」是想做些事的，哪怕他僅僅是為了自己的仕途，因此業主應經常宣傳成立業主委員會可以給小區帶來的穩定，讓「官」看到的是成立業主委員會能給他帶來的業績，而不是「麻煩」。

以維權為口號，雖然能激發業主參與，但一有風吹草動，前期工作就會半途而廢，明哲保身的傳統使有家有業的大多數業主更在意自己的安全。少說維權，業主敢於參加成立業主委員會的工作才會長久。

2.要會發動群眾、要有貢獻精神

成立業主委員會，最好別沒幹事先集資，這樣很容易把其它業主嚇跑。

要求成立業主委員會的骨幹份子，如果不能取得物業公司的支持，要能先做出些犧牲，不僅要搭時間，還要肯自己掏腰包墊付一些費用，當然復印材料什麼的如能想辦法利用些社會資源更好，墊付的費用自己記筆帳，留著發票，等業主委員會成立後，早晚有物業公司主動願為您報銷。

向每戶發成立業主大會文件可不是件容易的事，如果您有能力動員物業公司的門口服務員或那些晨練的大爺大媽幫您忙，您就有福了。

3.「閻王好見、小鬼難纏」

中國的百姓怕見官，更怕熱臉貼上個冷屁股。其實這個傳統觀念應該改一改，業主如果沒有交過所得稅，起碼也交過印花稅、契稅，政府工作人員是人民的公僕，靠人民繳納的稅金養活，他們有什麼可怕的呢？再遇到冷屁股狠狠踢它幾腳就是了。

業主反映遞送文件，小區辦人員不肯簽字，下次再遇到這種情況，您就告訴他：「您不簽我就找你們局長簽。」他如果真的還不簽，您就真找他們局長簽，保證最後您送的文件能有人簽收。

業主反映有的區小區辦要求成立業主委員會先要遞交很多小區物業方面的材料，再遇到這種情況，即使您在的小區的物業公司不肯提供，您也用不著犯愁。您就讓小區辦把要求給您寫下來，然後拿著小區辦寫的要求，到市房地局的各個相關處室敲門，行使您的知情權，沒有結果就不走，迫使市房地局的這些處室找局長禁止區小區辦的工作人員瞎要材料。

小區辦不給業主委員會成立備案，口說無憑，沒有文字回復只當他們沒說，您就照常進行業主大會和業主委員會工作，如果有文字答復，看看合理不合理，如果違法行政，直接找市小區辦，市小區辦不解決，直接在市房地局每月局長接待日找局長，每月如果真有十個小區業主坐在局長辦公室不走，那些違法行政的人自己就會主動找上門。記著每次往上找，一定要有文字材料，讓領導「批復」，如果僅是說說而已，有些人可能會「健忘」，有可能是說了白說。

附：成立業主委員會相關文書參考

1.選票設計

以下是筆者根據所在小區設計使用過的選票改寫，僅供參考：

親愛的業主：您好！

現將XX小區業主委員會候選人名單和資料發給您，如果您反對其中任何人擔任業主委員會委員，請在其名字後面畫×，您也可以提出您建議的候選人，然後將您的選票在月日之前投入XX小區選票箱，根據XX小區業主委員會章程(草案)第X條規定，如果您未投反對票將視同您贊成這些候選人當選業主委員會委員，請您珍惜自己的權利和支持我們的工作！

謝謝！

____小區業主大會籌備組

____年__月__日

業主委員會委員候選人名單

姓名
業權單位

姓名
業權單位

我提議__號樓座室先生/女士擔任管委會委員

____小區____號樓門室

簽名：

____年__月__日

註：如果您的產權超過一套房子，請將全部房號在選票上註明，無房號或無簽名的選票將視為無效。

2.收條設計

以下是筆者根據所在小區設計使用過的收條改寫，僅供參考：

收條

本人/本人代表產權人收到業主大會籌備組送來的業主委員會章程(草案)、參選業主委員會的業主資料、選票、成立業主大會的通知。

____小區____號樓__門_____室

簽名:

____年__月__日

3.業主委員會章程

業主委員會章程北京市房地局有管委會章程的示範文本，可以參考。

為業主大會選舉業主委員會變得可行，筆者建議業主在起草自己小區業主委員會章程時寫明業主委員會用收集反對票方法進行選舉，並註明：在規定的時間內如果業主未投反對票將視同其贊成候選人當選業主委員會委員。

4.備案申請書

以下是筆者根據1998年為自己所在小區業主委員會報批所寫的申請函改寫，僅供參考：

北京市____區(縣)居住小區管理辦公室：

____小區共有____套房屋，根據___套房屋的業主的要求，在業主自願參加的基礎上組建了____小區業主大會成立工作籌備組，並於____年__月__日正式開始工作。

____小區業主大會成立工作籌備組在業主自願報名參選業主委員會的基礎上於____年__月__日將選票、業主委員會章程(草案)、業主大會成立日期的通知及參選人資料進行逐戶派發，成功地派發給了____套房屋的業主，並告知了居委會。

____小區業主大會工作籌備組於____年__月__日公開在小區所有業主有權監督的情況下進行了驗票工作，收到選舉文件的業主在選舉規定的時間內(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%對業主委員會章程的反對票，XX小區業主委員會章程獲得通過，同時____、____、……先生/女士未收到50%反對票，當選為____小區業主委員會委員。

____小區業主委員會成立工作請求了區(縣)小區辦進行指導，所有程序符合國務院《物業管理條例》規定。

____小區業主委員會由X名委員組成，經業主委員會第一次會議選舉產生業主委員會設主任一名、付主任__名。

根據國務院《物業管理條例》，特此備案。

____小區業主委員會

____年__月__日

㈤ 業委會主任辭職有什麼流程

業委會主任主動辭職應該向業主委員會提出書面申請，得到業主委員會同意並由業主委員會從業委會成員中再選舉一名委員當主任。在沒有主任職務人員期間，選定副主任暫代工作。

業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業主義務的；

（五）侵害他人合法權益的；

（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

(5)專項維修資金續籌方案怎麼寫擴展閱讀

業主委員會除依法履行職責外，同時履行下列職責：

（一）擬訂選聘物業服務企業的方案；

（二）擬訂業主委員會的年度財務預算方案、決算方案，報業主大會決定；

（三）擬訂業主大會議事規則和管理規約修改方案，報業主大會決定；

（四）擬訂物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，報業主大會決定；

（五）擬訂物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、收益方案，報業主大會決定；

（六）擬訂專項維修資金使用、續籌方案，報業主大會決定；

（七）擬訂改建、重建建築物及其附屬設施的方案，報業主大會決定；

（八）對違反管理規約的行為進行處理。

㈥ 求，小區專項維修資金使用、續籌方案（管理辦法）

您是哪個城市的呢？各個地方的不一樣。貼個寧波的給你吧，有使用和續籌想法的。

寧波市物業專項維修資金管理辦法（草案）

第一章 總 則

第一條 為加強物業專項維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《寧波市住宅小區物業管理條例》、建設部《住宅專項維修資金管理辦法》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內依法建設的房屋，其共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的交存、使用和管理監督，適用本辦法。
第三條 具有共用部位與共用設施設備的住宅、非住宅的房屋業主、購房人應當按照本辦法交存專項維修資金。
市和縣（市）區人民政府設立物業專項維修補助資金，鼓勵業主按照本辦法規定逐步建立專項維修資金賬戶。物業專項維修資金補助辦法由市和縣（市）區人民政府另行制定。
第四條 專項維修資金管理實行統一交存、建賬到戶、專款專用、業主決策、政府監督的原則。
專項維修資金實行業主自主管理與政府代為管理的方式，鼓勵業主通過民主、協商的原則，實行業主自主管理。
實行業主自主管理的，應當召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。
未成立業主大會、業主大會決定委託政府設定的維修資金管理機構代為管理或者業主大會未明確業主自主管理的，其專項維修資金由政府設定的維修資金管理機構代為統一管理。
第五條 市房產行政主管部門會同市財政部門負責全市專項維修資金的指導和監督工作。各縣（市）區房產管理部門是轄區專項維修資金的主管部門，會同同級財政部門負責轄區專項維修資金的指導和監督工作。
市專項維修資金管理機構作為市政府設定的維修資金管理機構具體負責海曙、江東、江北、高新技術產業園區物業專項維修資金的日常管理工作。其他縣（市）區的專項維修資金管理機構由當地人民政府依法設立或指定。

第二章 專項維修資金的交存

第六條 房屋首期專項維修資金，由業主、購房人按照所擁有房屋的建築面積交存。未設電梯的房屋，業主、購房人按照每平方米建築面積房屋建築安裝工程造價的百分之五計算交存；設有電梯的房屋，業主、購房人按照每平方米建築面積房屋建築安裝工程造價的百分之八計算交存。未出售（包括出租、自用）房屋的專項維修資金，由開發建設單位交存。
出售公有住房，由售房單位和購房人按房改政策規定的比例交存。
各類房屋上一年度的建築安裝工程造價由市和縣（市）造價主管部門會同同級房產行政主管部門每年3月底前公布。
第七條 新建房屋首期交存專項維修資金由開發建設單位代收代交。開發建設單位出售房屋時，應將專項維修資金的交存規定告知購房人，並在房屋買賣合同中予以約定。購房人應在房屋交付時，向開發建設單位結清應交存的專項維修資金。
購房人未按本辦法規定交存首期房屋專項維修資金的，開發建設單位有權按照房屋買賣合同的約定處理。
第八條 公有住房售房單位、公有住房購房人、新建房屋的開發建設單位，應按以下規定向維修資金管理機構交存專項維修資金：
（一）公有住房售房單位應在收取售房款時交存；
（二）公有住房購房人應在付款時交存；
（三）新建房屋開發建設單位應在建築工程竣工驗收備案前，按照有資質的測繪單位出具的房屋可銷售總建築面積為基數交存。
第九條 專項維修資金管理機構應當向交存人出具財政部門統一監制的專用票據。
對新建房屋由開發建設單位代收代交物業專項維修資金的，專項維修資金管理機構應當按戶分別開具專用票據，由開發建設單位在業主交存專項維修資金時予以提供。
第十條 已交存住房公積金的業主，經本人或其配偶申請和住房公積金管理單位核准，可將業主及其配偶的住房公積金（以房屋首期專項維修資金交存標准額度為限）直接劃至業主專項維修資金賬戶。
第十一條 業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額的30%時，業主應當及時續交到規定交存額或按業主大會決定辦理。
已成立業主委員會的物業，其維修資金的續交方案由業主委員會擬定，提交業主大會決定後，由業主委員會具體實施。尚未成立業主委員會的物業，其維修資金余額不足時，由專項維修資金管理機構通知業主按照首期物業專項維修資金標准補足。
第十二條 本辦法實施前未建立或未按規定交存首期專項維修資金的物業，業主應當在本辦法施行起5年內，每年按不低於五分之一房屋首期專項維修資金交存，直至達到物業首期專項維修資金。物業首期專項維修資金按照交存上年同類型房屋建築安裝工程造價計算交存。
業主大會對前款規定另有決定的，按照業主大會決定執行。

第三章 專項維修資金的管理

第十三條 專項維修資金賬戶應按小區、幢、單元（層）、戶設立，由維修資金管理機構在其委託的商業銀行開立專戶，建立專項維修資金網上辦理制度，接受市和縣（市）區房產管理部門的監督。
維修資金管理機構應當通過招投標方式公開選擇商業銀行開立維修資金專戶。
第十四條 業主大會成立前，物業專項維修資金存入專項維修資金專戶，由維修資金管理機構負責代管。
第十五條 專項維修資金專戶建立後，有下列情形之一的，物業服務企業或業主委員會應當在10日內到維修資金管理機構辦理變更手續：
（一）物業管理區域調整的；
（二）業主委員會主任、副主任變更的；
（三）物業服務企業變更的。
第十六條 業主大會成立後，業主大會決定不再委託維修資金管理機構代管物業專項維修資金的，應當就下列事項進行表決：
（一）不委託管理機構代管專項維修資金的決議；
（二）專項維修資金使用管理辦法及應急支取預案；
（三）委託物業服務企業或會計師事務所作為業主大會物業專項維修資金賬目管理單位的協議草案；
（四）專項維修資金賬目管理辦法；
（五）確定業主委員會主任為物業專項維修資金賬目責任人的決議；
（六）其他與專項維修資金有關的決議事項。
以上事項經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意後，業主委員會可以持業主大會的有效決議到維修資金管理機構辦理專項維修資金劃轉備案手續。
第十七條 維修資金管理機構應當在辦理物業專項維修資金劃轉備案手續後5個工作日內書面告知專戶管理銀行開立業主大會專項維修資金專戶，將專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會專項維修資金專戶，並由維修資金管理機構將有關收支情況賬目等移交業主委員會。
第十八條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況並出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的專項維修資金隨房屋所有權同時轉讓。原業主未交存首期專項維修資金或業主分戶帳面專項維修資金余額不足首期交存款的30%的，業主應當在辦理房屋所有權轉移登記前協商足額交存。
第十九條 因自然災害、拆遷等原因造成房屋滅失的業主可以憑原交存專項維修資金的票據或有關證明向維修資金管理機構支取個人交存的專項維修資金賬戶余額，並由維修資金管理機構辦理賬戶注銷手續。
第二十條 在保證專項維修資金安全和正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將專項維修資金用於購買國債。
利用專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行櫃台市場購買一級市場新發行的國債，並持有到期。
禁止利用專項維修資金從事國債回購、委託理財業務、投資股票、期貨或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。
專項維修資金增值部分除扣除必要的管理費用外，應當每年充入專項維修資金分戶賬。管理費用具體額度每年由財政部門會同房產行政主管部門核定。維修資金管理機構應當在每年的3月底前將上年度的管理費用收支明細情況向社會公示，並接受查詢。
第二十一條 下列資金應當轉入專項維修資金：
（一）專項維修資金規定的存儲凈利息；
（二）利用專項維修資金購買國債的增值凈收益；
（三）物業共有部分、共有設施設備的經營所得，但業主大會另有決定的除外；
（四）佔用業主共有的道路或者其他場地設置的車位停放汽車收取的停車費；
（五）物業管理經營用房的租金或收益，但業主大會另有決定的除外；
（六）共有設施設備報廢後回收的殘值；
（七）原有的物業日常維修費專用帳戶內的本金及利息；
（八）業主委員會或業主自願籌集交存的款項；
（九）本辦法實施前，已繳存的公有住房售後維修資金、被拆遷房屋維修資金、電梯維修資金等款項；
（十）其他依法應當轉入的資金。
第二十二條 維修資金管理機構或者業主委員會，應當與專戶管理銀行每半年核對一次專項維修資金賬目，並向業主公布下列情況：
（一）專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（二）發生列支的項目、費用以及按戶分攤的情況；
（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（四）其他有關物業專項維修資金使用和管理的情況。
業主對公布的情況有異議的，可以向當地的房產行政主管部門要求復核。房產行政主管部門應當在接到復核申請後的5個工作日內將復核情況告知相關業主或公有住房售房單位。
第二十三條 維修資金管理機構或者業主委員會，應當建立物業專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中物業專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第四章 專項維修資金的使用

第二十四條 專項維修資金專門用於房屋共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造，其使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
房屋共用部位、共用設施設備的保修期及保修責任按照國家、省有關規定執行。
第二十五條 房屋共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，費用分攤適用下列原則：/ Q2 b9 Y- H* m% n0 `
（一）多幢房屋的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由多幢房屋的全體業主按照房屋建築面積的比例分攤。
# A3 k& a$ o& S! s' N* ?, b+ c8 g（二）專屬單幢房屋業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該幢房屋的全體業主按照房屋建築面積的比例分攤。
) r! |) q$ `1 J" c（三）專屬一個單元房屋的業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該單元房屋全體業主按照房屋建築面積的比例分攤。
（四）專屬一個樓層房屋業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該樓層房屋全體業主按照房屋建築面積的比例分攤。
已售公有住房維修資金的支出由售房單位和個人按現存維修資金賬戶余額比例分攤；未建立專項維修資金賬戶或賬戶余額不足的業主應按照房屋建築面積的比例分擔相關費用。/ t$ V) d$ |6 i
第二十六條 下列費用不得從房屋專項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞房屋共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用。
第二十七條 實施物業管理的房屋，對全體業主共有的共用部位、共用設施設備進行中修及中修以上的維修、更新和改造的，由物業服務企業提出專項維修資金使用方案及費用預算並公示，經業主大會通過並報當地房產管理部門備案後實施；對部分業主共有的共用部位、共用設施設備進行中修及中修以上的維修、更新和改造的，由物業服務企業提出專項維修資金使用方案並公示，經對該共用部位、共用設施設備具有共有關系的三分之二業主以上通過並報當地房產管理部門備案後實施。
未實施物業管理的房屋，由所在業主委員會或社區居民委員會提出中修及中修以上的專項維修資金使用方案及費用預算並公示，經該共用部位、共用設施設備具有共有關系的三分之二業主以上通過並報當地房產管理部門備案後實施。
第二十八條 實施物業管理的房屋，物業服務合同中未明確房屋共用部位、共用設施設備中修以下維修費用在物業服務費中列支的，該部分維修資金經業主大會同意，可以從業主維修資金賬戶內按年列支房屋統籌維修資金。房屋統籌維修資金應當單獨設賬、滾存使用，其列支標准由業主大會決定或根據價格主管部門會同物業主管部門制定的標准列支。未建立專項維修資金賬戶或賬戶余額不足的業主，物業服務企業可以按照規定標準直接向業主收取。物業服務企業應做好日常維修登記，並在每年3月底前公示統籌維修資金的使用情況，接受業主和業主委員會的監督。
第二十九條 專項維修資金由維修資金管理機構代管期間，房屋共用部位、共用設施設備出現電梯故障、屋蓋漏水等嚴重影響業主正常使用的緊急狀況，需要立即對房屋共用部位、共用設施設備進行搶修的，物業服務企業應當立即向維修資金管理機構報告，維修資金管理機構核實後及時通知開戶的商業銀行預先撥款，費用從相關業主專項維修資金賬戶中列支。
專項維修資金由業主委員會管理期間發生本條第一款規定的緊急狀況時，物業服務企業應當立即向業主委員會報告，由業主委員會按照專項維修資金應急支取預案的規定，將費用從相關業主專項維修資金賬戶中先行列支。
未實行物業管理的房屋，發生本條第一款規定的緊急狀況時，社區居民委員會應當立即向維修資金管理機構報告，維修資金管理機構核實後及時通知開戶的商業銀行預先撥款，費用從相關業主專項維修資金賬戶中列支。
第三十條 專項維修資金未劃轉業主委員會管理的，專項維修資金的使用按照以下程序進行：
（一）物業服務企業或社區居民委員會憑經當地房產管理部門備案的專項維修資金使用方案，向維修資金管理機構申請劃撥專項維修資金；
（二）維修資金管理機構根據物業服務企業或社區居民委員會的申請及有關業主賬戶余額等情況，符合規定的預撥申請專項維修資金的70％；
（三）維修工程竣工後，物業服務企業或社區居民委員會應將工程決算在本小區內公示7天，經業主委員會認可（其中未成立業主委員會的小區或業主委員會有異議的工程決算以及工程決算在1萬元以上的工程，應交具有資質的社會中介機構審計）後向維修資金管理機構申請撥付工程款余額。
第三十一條 專項維修資金劃轉業主委員會管理的，專項維修資金的使用按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用方案，使用方案應經三分之二以上的相關業主同意；
（二）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出預支維修資金申請，業主委員會同意預支維修資金的，應當將有關材料報當地房產管理部門備案；
（三）業主委員會憑當地房產管理部門備案證明通知專戶管理銀行撥付不超過核定預算金額百分之七十的費用；
（四）維修工程竣工後，物業服務企業應將工程決算在本小區內公示7天，經業主委員會認可（業主委員會有異議的工程決算以及工程決算在1萬元以上的工程，應交具有資質的社會中介機構審計）並經當地房產管理部門備案後，由業主委員會通知專戶管理銀行撥付維修費用的余額。
第三十二條 市和縣（市）區房產管理部門應當建立專項維修資金管理使用的投訴舉報制度，加強對專項維修資金管理使用的監督檢查，及時查處專項維修資金管理使用過程中的違法行為。
第三十三條 專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
第三十四條 專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。
財政部門應當加強對專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第五章 法律責任

第三十五條 未按照本辦法規定交存、代交或承擔相應專項維修資金的單位和個人，由當地房產管理部門責令其限期補交；逾期仍不足額交存的，業主委員會或相關業主可以依法對其提起訴訟。
第三十六條 違反本辦法規定，挪用或違法使用專項維修資金的，由房產管理部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
物業服務企業挪用或違法使用專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的刑事責任。
第三十七條 專項維修資金主管部門及其工作人員不履行職權或者濫用職權的，由有權機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附 則

第三十八條 本辦法所稱公有住房包括房產管理部門直管公有住房和單位自管公有住房。
本辦法所稱已售公房是指居民按照國家房改政策購買的原公有住房。
第三十九條 本辦法所稱共用部位是指房屋主體結構（包括基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外牆面、公共門廳、樓梯間、電梯間、電梯前室、走廊通道、設備間和物業管理用房及法律、法規規定和房屋買賣合同約定的業主共用的部位。
本辦法所稱共用設施設備是指住宅小區或單幢房屋內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的屬於全體業主或單幢房屋的業主（使用人）共同使用的下水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、信報箱、電梯、消防、安全防範、智能系統、避雷裝置、單元防盜門、文體設施、公共停車位、道路、場地、綠地和區域圍護及法律、法規規定和房屋買賣合同約定的業主共用的設施設備。
第四十條 本辦法所稱的中修及中修以上維修是指：
（一）主體承重牆結構部位損壞，需要拆換、加固的；
（二）整幢樓屋面、戶外牆面需要重新進行防水或者保溫層施工的；
（三）整幢樓外檐面脫落達到整幢樓外檐面積30%以上，需要修繕的；
（四）整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的；
（五）物業管理區域內路面破損百分之三十以上，需要整體修復的；
（六）整幢樓或者單元下水管等老化、損壞，需要更新、改造的；
（七）智能化系統、消防控制系統等需要整體更換，或者更換、維修、改造一次性費用超過原造價百分之二十的；
（八）更換電梯，或者更換、維修電梯主要部件一次性費用超過電梯原造價百分之二十的；
（九）物業管理區域的圍牆、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的；
（十）經業主大會或者相關業主三分之二以上同意使用房屋專項維修資金的其他維修、更新、改造工程。
第四十一條 本辦法實施前的公有住房售後已繳納維修資金的，該維修資金作為首期交存額劃入業主分戶帳戶。
本辦法施行後，未交納物業維修資金的小區，其物業維修費用的承擔方式按照《物權法》以及相關法律、法規的規定執行。已交納物業維修資金的業主，不再交納日常維修費。
第四十二條 本辦法自2010年 月 日起施行。

㈦ 物權法第幾條規定成立業主委員會要現場唱票

咨詢記錄 · 回答於2021-08-05

㈧ 業主大會具有哪些主要職責

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；

（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。