哪些項目可以動用物業維修基金

⑴ 物業在何種情況下可以動用維修基金

本文僅供參考
雨災引出的話題：房屋維修基金何時能用？

中廣網銀川7月6日消息 不久前一場少有的連陰雨，使首府銀川市的一些房屋漏雨成災，需要修繕，卻因房屋公共維修基金制度缺乏使用實施細則，無法動用已繳存多年的維修基金。民建寧夏區委會調查分析認為，這在全國並不是個別現象，目前我國許多地方都沒有制定明確具體的房屋公共維修基
金歸集、使用和管理辦法，不能對維修基金的收取、存放和使用進行有效的監管。對此，民建寧夏區委會建議，盡快規范和完善我國房屋公共維修資金歸集、使用和管理辦法，使之發揮應有的作用。

公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。其本金由售房單位和購房人共同籌集，所有權歸交納人。1998年，建設部、財政部發布了《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》，但全國性專項維修資金的收取、使用、管理的具體辦法討論多年，至今仍未出台。由於維修基金管理規范缺失，一些地方的維修基金管理存在巨大隱患。據有關統計顯示,從1998年起，全國已積累1000多億元房屋維修基金，其中數百億元被開發商侵吞或挪用。房屋維修基金的歸集、使用和管理辦法亟待進一步完善。

民建寧夏區委會認為，目前以購房款為基數計取交納維修基金的管理辦法有失公平。同一地區同一個小區房屋價格有高有低，一二三期價格一般不同，預售現售、分期付款及一次性付清房款都會造成房屋實際成交價格不同，以購房款為基數計繳維修基金，使維修基金繳存不均。另外，目前維修基金由售房單位在售房時向購房者一次性代為收取，這使得維修基金繳存存在風險。如在開發資金緊張的情況下，銷售單位很容易將其代收的維修基金挪作他用。甚至有些銷售單位惡意佔有維修基金，而用滯銷的商品住宅折價抵付維修基金，形成變相銷售商品住房現象，造成維修基金不能如實繳存。此外，由於銷售單位原因造成房屋產權證書遲遲未能辦理的現象屢有發生，造成購房人在入住前已繳納的維修基金卻長時間地由銷售單位佔有或使用。還有，許多開發商代收維修基金前沒有任何解釋公示，收取後也只出具一張收據，並沒有說明購房者是這筆錢的所有者。

為此，民建寧夏區委會建議，盡快規范完善我國房屋維修基金歸集、使用和管理辦法，出台管理和使用實施細則。在政府內部應設立專門機構，監督維修基金專款專用。維修基金繳存應脫離銷售單位，減少維修基金的繳存風險。考慮許多地方的物業管理尚處於規范階段，維修基金應直接由房地產行政主管部門按規定收取並代管。同時要規范物業管理，完善物業企業使用維修基金監管制度。按商品住房基準價格的比例向購房人收取維修基金。房屋維修基金每個個案的申請材料應實行預先公示制度。每個個案的審批，監管部門批准與不批准，均應有明確的文字表述。

⑵ 在什麼情況下可以動用房屋維修基金

房屋維修基金用於房屋保修期滿後房屋主體結構，公共部分和設施在損壞之內後的維修與更容換。房屋主體報過內外城中牆、柱、梁、樓板、屋頂等，公共部分包括外牆面、樓梯間、走廊通道等，公共設備有上下管道、電梯、消防、車庫等。
一般在沒有業主委員會的小區，房屋維修基金是由房管局代管，但是申請程序很是復雜。想要支出房屋維修基金要遵照雙2/3特別多數原則"，即占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過之後才能申請。沒有成立業主委員會的小區由物業出面辦理申請手續，如果沒有物業的小區可以讓社區出面申請。到房管局和房屋安全鑒定部門、審計局和專戶銀行等辦理房屋安全專業鑒定申請、維修方案預決算審計、聘請施工單位進行維修施工和申請專戶銀行劃撥款項交到房屋維修基金管理中心審批後才能使用房屋維修基金。

⑶ 通過哪些程序才能動用公共維修基金

答:公共維修基金(下簡稱基金)是每個業主在辦理入住時按照總房價款的2%來提取的，它專項用於住宅共用部位共用設施設備保修期滿後的維修工程。基金一般先由物業公司代收代管，在物業管理委員會成立後，由管委會代表物業管理區域內的全體產權人在市房管局指定的銀行開立賬戶存儲，專款專用。 在管委會成立前，基金原則上是不能動用的，只有在特殊情況下，按照一定的程序才可使用。在管委會成立後，物業公司每年都要制定維修、更新計劃，報管委會批准後執行，當動用金額較大時，還需要到市房管局備案後，才可到銀行支取費用。住宅共用部位共用設施設備一般包括承重牆、樑柱、樓蓋、非承重的分戶牆外牆面、屋蓋、大堂、樓梯間、電梯井、垃圾通道、消防系統、供水系統、物業管理區域內的物業管理用房、道路、綠地等，這些都屬於基金維修范圍，具體的可依據《購房合同》里約定的公攤部分。 動用基金進行維修，其費用是按照受益人原則來分攤的，如果是不分單元的塔樓，由整棟樓的業主按照其所擁有的建築面積的比例來分攤;如果是分兩個以上單元的板樓，該頂層的樓蓋由專屬於該單元的業主來分攤，別的單元的業主不需要分攤。基金進行分攤後，由管委會計入各業主的明細賬戶中。需要特別注意的是，當基金不足開始的10%時，管委會有權要求業主按照建築面積續籌。如果管委會利用共用部位共用設施設備經營獲得收益，那麼該收益應存入基金賬戶，並分攤到業主的個人明細賬戶上。

⑷ 物業在什麼情況下能動用維修基金

維修基金使來用條件：
1、維修源基金只有在保修期滿後，對物業公共部位、共用設施、設備進行大修、更新、改造時才能使用。具體業主按照投票權的確定標准分攤費用比例。
2、維修基金閑置時，除用於購買國債或法律、法規規定的其他基金範圍外，禁止挪作他用。
3、特殊使用：
(1)物業管理公司可從維修基金中暫借相當於一個月的物業日常維修、更新費用的備用金;物業管理服務合同另有約定的除外。
(2)住宅需要大修或者專項維修、更新的，可支取施工承包合同中約定的預付款，但預付款最高不得超過工程款總額的30%。
(3)業主委員會可以在物業管理企業的帳戶上留有相當於一個月活動經費的備用金，業主大會另有決定的除外。

⑸ 在何種情況下物業可以動用維修基金

物業在共用設施設備需要維修的情況下才能動用維修基金。

⑹ 小區需要動用公共維修基金的包含哪些

本辦法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房。第三條本辦法所稱共用部位是指住房主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等），戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 共用設施設備是指住宅小區或單幢住房內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。 第四條凡商品住房和公用住房出售後都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱「維修基金」）。 維修基金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》（財政部財基字987號），專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。 第五條商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款式2%—3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。 維修基金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。 第六條公用住房售後的維修基金來源於兩部分： 1、售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低於售房款的20%，高層住宅不低於售房款的30%。該部分基金屬售房單位所有。 2、購房者按購房款式2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。 公用住房售後維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批准後實施。 第七條維修基金應當在銀行專戶存儲，專款專用。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可以用於購買國債或者用法律、法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。 維修基金明細戶一般按單幢住宅設置，具體辦法由市、縣房地產行政主管部門制定。 第八條維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息。維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。 第九條在業主辦理房屋權屬證書時，商品住房銷售單位應當將代收的維修基金移交給當地房地產行政主管部門代管。 第十條業主委員會成立後，經業主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金移交給物業管理企業代管。物業管理企業代管的維修基金，應當定期接受業主委員會的檢查與監督。 第十一條業主委員會成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委託的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核後劃撥。業主委員會成立後，維修基金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主委員會審定後實施。 維修基金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或業主委員會研究決定，按業主佔有的住宅建築面積比例向業主續籌。具體辦法由市、縣人民政府制定。 第十二條物業管理企業發生變換時，代管的維修基金賬目經業主委員會審核無誤後，應當辦理賬戶轉移手續。賬戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案。 第十三條業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。 第十四條因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額按業主個人繳交比例退還給業主。 第十五條各級房地產行政主管部門和財政部門負責指導、協調、監督維修基金的管理與使用。 市、縣財政部門和房地產行政主管部門應當制定維修基金使用計劃報批管理制度、財務預決算管理制度、審計監督制度以及業主的查詢和對賬制度等。 第十六條業主或使用人、物業管理企業、開發建設單位之間就維修基金發生糾紛的，當事人可以通過協商、協調解決，協商、協調不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院起訴。 第十七條公有住房售房單位未按照本辦法規定足額提取維修基金的，財政部門和房地產行政主管部門應當責令其限期補提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，應當處以自應提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。 第十八條維修基金代管單位違反本辦法規定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由當地財政部門和房地產行政主管部門按規定進行處理。情節嚴重的，應追究直接責任人員和領導人員的行政責任；構成犯罪，應依法追究刑事責任。 第十九條本辦法實施前，商品住房和公有住房出售後未建立維修基金或維修基金的建立標准低於本辦法規定的，當地房地產行政主管部門和財政部門應當按照本辦法規定製定建立或補充維修基金的具體辦法。 第二十條公有住房出售後維修基金的財務管理按照財政部的有關規定執行。 第二十一條省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門會同財政部門可以根據本辦法制定實施細則。 第二十二條非住宅商品房維修基金的管理可以參照本辦法執行。 第二十三條本辦法由建設部負責解釋。 第二十四條本辦法自1999年1月1日起實行。原有的有關政策和規定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為准。

⑺ 小區哪些項目可以申請動用住宅專項維修資金

住宅專項維修資金是用於小區共用部位和共用設施設備保修期滿後維修、更新、改造的資金。住宅共用部位包括承重牆體、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等，共用設施設備包括電梯、綠地、道路、路燈、非經營性車場車庫等。交存住宅專項維修資金有利於小區共用部分及時得到維修和更新，保障住宅小區業主的利益與安全。

一、住宅專項維修資金使用范圍

根據《住宅專項維修資金管理辦法》第三條(1)本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

二、住宅專項維修資金的使用

由於各地政策可能稍有不同，以下以北京為例：

根據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第二十條(2)住宅專項維修資金應當專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十一條 住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：

（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；

（二）樓房外牆出現雨水滲漏，引起外牆內表面浸濕；

（三）地下室出現滲漏、積水的；

（四）樓房外牆外裝飾層出現裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標准、規范的規定值；

（五）增加保溫層、建築保溫層出現破損或脫落，或建築保溫不良引起外牆內表面出現潮濕、結露、結霜或霉變；

（六）外牆及樓梯間、公共走廊塗飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；

（七）公共區域窗檯、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護牆、院門等出現破損的；

（八）公共區域門窗或窗紗普遍破損的；

（九）其它情況。

第二十二條 住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍包括：

（一）電梯主要部件需要進行維修或更換的；

（二）二次供水系統設備部件磨損、銹蝕嚴重的；

（三）避雷設施不滿足安全要求的；

（四）配電設備部分電纜、電線、配電箱（櫃）內元件損壞的；

（五）消防系統出現功能障礙，或部分設備、部件損壞嚴重的；

（六）樓內排水（排污）設備出現故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或其他設備損壞的；

（七）其他情況。

三、哪些費用不得從住宅專項維修資金中列支

1.依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

2.依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

3.應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

4.根據物業服務合同約定，屬於物業服務內容的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用。

四、北京市住宅專項維修資金使用審核標准

根據：《北京市住宅專項維修資金使用審核標准》2．基本規定(3)

1.本標准中質量保修期限執行《房屋建築工程質量保修辦法》（建設部令第80號）、《商品住宅工程質量保修規程》（ＤＢ11／641－2009）的相關規定。

《住宅質量保證書》中承諾的質量保修期限高於上述規章、標準的，以《住宅質量保證書》承諾的期限為准。

2.住宅保修期滿後，住宅共用部位、共用設施設備出現本標准規定的情形的，經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造。

3.發生下列危及房屋使用安全或嚴重影響使用功能情況之一的，不需住宅專項維修資金列支范圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修。

①屋面、外牆防水局部損壞、滲漏嚴重，經多次補漏後仍難以解決的；

②電梯發生沖頂、蹲底或意外災害危及人身安全的，定期檢驗時被責令停梯整改的；

③高層住宅發生供水主管道嚴重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、中水泵等）發生泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導致供水中斷的；

④樓體單側外牆飾面五分之一以上面積有脫落危險的；

⑤專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；

⑥消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。

4.建築結構、電梯和對修繕范圍有爭議的項目，使用專項維修資金進行維修、更新、改造，應經相關專業部門鑒定並出具鑒定報告。

引用資料

1. 《住宅專項維修資金管理辦法》第三條.

2. 《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第二十條、第二十一條、第二十二條、.

3. 《北京市住宅專項維修資金使用審核標准》2．基本規定.

⑻ 物業應維修哪些部分，哪些部分需要動用維修基金

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