售後包租怎麼還有預售證

A. 如何拿到預售許可證已經建好的房子銷售需要預售許可證嗎

商品房預售許可證查詢：
1、打開瀏覽器，在網路搜索的地址欄輸入「市住房保障和房產管理局」，單擊「網路搜索」。
2、在搜索彈出的結果中，選擇「市住房保障和房產管理局--官網」。
3、進入「市住房保障和房產管理局」後，找到「網上服務大廳」模塊，單擊「商品房預售信息查詢」。

B. 開發商的房子備案了是不是已經有了預售許可證

如果開發商已經取得了《商品房預售許可證》的話，是要去房管局給購房業主簽訂的購房合同做備案的。這個是必須要做的程序。備案後的購房合同才真正能保障購房者的合法權利的。

C. 如何查詢預售許可證

查詢預售許可證可以從兩個方面進行：

(1)直接向市房管局或省建設廳了解物業的預售批准情況。

(2)要求開發商出示《商品房預售許可證》。

但須留意的是，有《商品房預售許可證》，並不意味著全部樓盤都可以放心購買。對於某些分期開發建設的樓盤，主管部門會根據工程建設的具體情況，分期發放預售許可證；同時也有些預售許可證只對某一棟綜合樓的某些樓層批准預售。

D. 如何查詢購買的房產是否已經拿到預售許可證

如訪問當地房地產信息網站可以了解當地的的房地產項目是否已領取預售許可證； (2)直接向所購物業所在地的國土分局了解物業的預售批准情況； (3)要求發展商出示《房地產預售許可證》。但須留意的是有此證並不意味著全部樓盤都可以放心購買。對於某些分期開發建設的樓盤，開發主管部門會根據工程建設的具體情況，分期發放預售許可證；同時亦有些預售許可證只對某一棟綜合樓的某些樓層批准預售。《房地產預售許可證》中已詳細註明了可預售房地產的內容和范圍，包括宗地號、項目名稱、棟號、層數、用途、套數、面積等信息。在購買前必須認真核對所購買房地產的棟號、樓層、名稱等是否與許可證上註明的內容相符。

E. 關於預售許可證的問題

既然開發商說，預售證在銀行做抵押了，那麼就是拿不出來的，銀行和開發商不會為了你這一件事把原件拿回來，只能要個復印件再蓋個公章了。預售許可證在當地建委也是可以查到的，不知道他們能否給你提供。再有，你的補貼，等開發商解除預售許可證抵押以後再做來得及嗎？來得及就等等。

F. 已經購買了售後包租的商鋪怎麼辦

建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：「房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工的商品房」。

第十二條規定：「商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售」。國家工商總局《房地產廣告發布暫行規定》第十六條規定：「房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾」。「售後包租」其實是已為法律明確規定違法行為。

售後包租的風險隱患確實不能不引起投資者重視。概括如下：可能存在欺詐，開發商在所開發的商品房為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至攜款消失；

開發商融資或變相融資後，將資金挪用，一旦項目某個環節出現問題會導致資金鏈斷裂；項目建成後經營不善，無法達到預期的收益，沒有現金兌付投資人；投資人購買的房屋位置不確定，無法辦理產權證；涉及復雜的權利義務關系，引發的債權債務糾紛。

盡量不要購買包租類的產品。即便要買，也要選擇有獨立產權界線、獨門獨戶的產品，如沿街的商鋪，這樣處置與轉讓起來都較方便。同時最好選擇大品牌的開發商，開發商的信譽與實力、商鋪所處的地理位置、商業管理品牌都是需要考慮的因素。

綜合實力雄厚的開發商在後期成功進行運營的概率會相對較高，從而消費者的收益在一定程度上也能得到保證。需要看合同的具體約定，建議委託專業律師提供幫助。

(6)售後包租怎麼還有預售證擴展閱讀：

商品房售後包租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

售後包租是房地產開發經營企業為了促進銷售，在建造的外銷商品房出售時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

目前外銷商品房可以試行這種促銷行為，但須取得市房地局同意售後包租的批准文件，並必須提供相應的擔保。

參考法條：《商品房銷售管理辦法》第四十五條

售後包租，是指房地產商在銷售商品房時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

非法吸收存款

親友間集資不違法

此次司法解釋明確，構成非法集資需同時具備非法性、公開性、利誘性、社會性。

《解釋》規定，違反國家金融管理法律規定，向社會公眾（單位和個人）吸收資金的行為，應同時具備：未經有關部門依法批准或者借用合法經營的形式吸收資金；

通過媒體、推介會、傳單、手機簡訊等途徑向社會公開宣傳；承諾在一定期限內以貨幣、實物、股權等方式還本付息或者給付回報；向社會公眾即社會不特定對象吸收資金。

未向社會公開宣傳，在親友或者單位內部針對特定對象吸收資金的，不屬於刑法規定中的非法吸收或者變相吸收公眾存款。

售後包租可定罪

《解釋》規定，如符合上述違法特徵，實施以下情形之一，將以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。

不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購等方式非法吸收資金；不具有銷售商品、提供服務的真實內容或不以銷售商品、提供服務為主要目的，以商品回購、寄存代售等方式非法吸收資金；

不具有發行股票、債券的真實內容，以虛假轉讓股權、發售虛構債券等方式非法吸收資金；不具有募集基金的真實內容，以假借境外基金、發售虛構基金等方式非法吸收資金；

不具有銷售保險的真實內容，以假冒保險公司、偽造保險單據等方式非法吸收資金的；以投資入股的、委託理財的方式、民間「會」、「社」等組織非法吸收資金等。

及時清退可免刑罰

《解釋》規定，非法吸收或變相吸收公眾存款的數額，以所吸收的資金全額計算。案發前後已歸還的數額，可以作為量刑情節酌情考慮。非法吸收或變相吸收公眾存款，主要用於正常的生產經營活動，能夠及時清退所吸收資金，可免予刑事處罰；情節顯著輕微的，不作為犯罪處理。

據悉，這是考慮到金融體制現狀、經濟發展、社會穩定等因素，以及貫徹寬嚴相濟刑事政策。最高法刑二庭庭長裴顯鼎稱，認定其是否屬於正常的生產經營活動，主要是看公司經營的主業是什麼，融資的渠道和主要目的及資金款項的實際用途。

G. 預售證上寫著房產服務中心,有的寫著房產管理中心有什麼區別

應該沒有什麼區別，一般來說都叫房產管理交易中心，也有叫房產服務中心的，都應該是當地住建部門的下屬單位，如果不放心，可以到當地住建部門查詢一下預售證的真偽。

H. 承諾售後包租、返本銷售的可否退房

這個問題你是問對人了,讓網路知道之星來回答你!

1/開發商承諾售後包租,違反了《關於進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》第4條,根據《中華人民共和國合同法》第52條,違反行政法規的合同無效.

所以,你和開發商簽訂的購房合同是無效合同,自始沒有法律約束力。

2/你可以到當地法院申請撤銷你和開發商之間的購房合同,根據合同法第58條,開發商應該退款給你.

法律依據:

《中華人民共和國合同法》

http://www.sz.gov.cn/gsj/zcwj/ht/200809/t20080909_36944_5152.htm

第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

第五十六條 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八條 合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

關於進一步整頓規范房地產交易秩序的通知
http://rent.soufun.com/rent/news/807585.htm
四）加強房地產廣告發布管理。未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得發布商品房預售廣告。廣告發布單位要對房地產廣告內容的真實性進行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規廣告。對未取得預售許可證發布預售廣告的，承諾售後包租、返本銷售的，廣告中有關房地產項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環境、配套設施等內容虛假違法的，由工商、發展改革（價格）、房地產管理部門依照《城市房地產管理法》、《廣告法》、《價格法》以及《城市商品房預售管理辦法》、《禁止價格欺詐行為的規定》、《房地產廣告發布暫行規定》等法律法規，予以嚴肅處理。

I. 為什麼同一個小區的房子有的有預售證有的沒有。

如果沒有房屋地預售許可證就說明開發商在一定程度上不具備開發房子的資格，如果僅僅是預售許可證沒有辦下來那還好說，等開發商辦理完了就可以了，但是最怕的就是開發商在開發這塊土地的時候缺少相關的手續，那政府就不會給他預售許可證了，也就....

J. 如何查詢房屋預售許可證

通常，購房者在看重某個樓盤時，都會通過售樓處了解樓盤的銷售情況，以及價格情況。但是，很少有人知道如何查詢商品房預售許可證，其實商品房預售許可證查詢是一個非常簡單的事情，有利於購房者維護自身權益，保證不上當受騙！

預售許可證查詢在生活中是大部分人都需要經過的事項，因為購房之前都必須要先對預售證查詢，確定該樓盤是否具備買賣的許可權，這樣才可以保障自己資金的安全。當然這里主要針對的是商品房預售許可證查詢。

《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統一印製、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查預售許可證查詢、房屋的建築質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。

很多市民在購買房屋時都會出現或多或少的疑問，以下的案例就是關於商品房預售許可證查詢的：

張先生認購一套公寓後，預售證查詢得知該公寓用地性質屬商業用地。按政策規定，購買商業用地項目無法辦理戶籍、落戶手續。張先生決定放棄購買並向開發商申請退款時，開發商置之不理。張先生遂向市房地產行政主管部門投訴。市房地產行政主管部門經查實，該項目在售樓處醒目位置已張貼商品房預售許可證查詢和購房須知等公示專欄。由於張先生自身疏忽導致與開發商之間的合同糾紛，相關部門建議他與開發商進行協商，若對開發商提出的解決方案不服，建議通過司法途徑解決。

同時，購買前請先了解商品房預售許可證查詢上所標明的使用性質。目前許可預售的商品房項目，常見的幾種使用性質如下:住宅：使用年限70年，其相關稅費、水電費、物管費等按住宅用地類計收；商業：使用年限為40年，其相關稅費、水電費、物管費等按商業用地類計收；辦公：使用年限為50年，其相關稅費、水電費、物管費等按辦公用地類計收。

另外，商品房預售許可證查詢以售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房屬違規行為。不要輕信「售後返租、受益承諾」的廣告宣傳一定要進行預售證查詢，以免造成財產損失。

（以上回答發布於2013-06-28，當前相關購房政策請以實際為准）

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