巨庫傢具

A. 美式外貿傢具（倉儲店）怎麼樣，好不好的默

提起傢具城，北京還真的是不少。在北京這樣的大都市，想買傢具找傢具城還真的是不用發愁，發愁的是不知道哪裡買傢具比較實惠。為了迎合市場需求，國外先進的倉儲式銷售模式被引進中國，大大小小的北京倉儲傢具城如雨後春筍般拔地而起。以店為倉，倉店一體的傢具城，以新穎的經營模式開始吸引消費者的眼球，降低了運營成本的他們也以實惠的價格來回饋消費者，為自己贏得了良好的口碑。那麼北京倉儲傢具城有哪些呢？北京倉儲傢具城網站是什麼呢？看小編為大家總結一番！

3.北京倉儲傢具城之居庫傢具城

居庫傢具城是另一家北京倉儲傢具城，北京居庫傢具打破了中國傢具市場原有的銷售模式，不再租用店鋪，找中間商銷售傢具，而是直接採用倉庫直銷，省去了經銷商這個中間環節。「居庫」即是倉庫也是賣場，省去了廠商高額的租金費用，大幅度減少了市場拓展、媒體廣告及管理費用，將生產成本控制到最低，才能以更優惠的價格賣個消費者。居庫傢具以生產商—賣場—消費者的經銷模式，大大減少了傢具身上的「附加價值」，居庫傢具把這部分讓利給消費者，因此消費者當然能在居庫買到既經濟又實惠的傢具產品。

以上介紹的北京倉儲傢具城，是比較有代表性的，還有很多倉儲式傢具城小編就不一一介紹了。想了解更多相關信息請關注這些北京倉儲傢具城網站，希望您能買到放心實惠的好傢具。

B. 從牛街到巨庫傢具店怎麼坐車

公交線路：838路，全程約55.6公里

1、從牛街步行約700米,到達廣安門內站

2、乘坐838路,經過8站, 到達東仙坡站

3、步行約570米,到達優居庫傢具城

C. 大型商場放假貨怎麼能以假亂真

    如果說在天意、萬通等小商品市場出現幾件某個品牌的假貨，自然不足為奇。然而，當世紀金源MALL、世都百貨、燕莎奧特萊斯、矽谷電腦城這些在北京有著良好品牌形象的商場出現了假貨，就讓人難以接受：現在的商場怎麼了？無假不成市？業內人士認為，大商場驚現假貨折射出商業地產項目招商中的種種困局。
當商業地產仍以放量之勢在北京不斷出現之時，曾經創下良好品牌形象的大商場紛紛陷入了「假貨門」的困擾之中。近期，世紀金源MALL、世都百貨、燕莎奧特萊斯、矽谷電腦城這些在北京市民中形象頗佳的大賣場頻現假貨，引起業界震動。
業內人士認為，如果在萬通、天意等小商品市場出現假貨，人們根本不去關注，但大商場的影響力足以讓人們失去對商業地產項目的信心。大商場里的假貨事件追根溯源在於商業地產招商模式的變異，導致項目運營商對旗下攤位控制力的喪失，折射出商業項目招商的困窘局面。
困局一 模式錯位
地產商蓋房子的無目的性、無規劃性，可能直接導致其後期運營模式的錯位。
世紀金源位於西四環附近，據一位知情人透露，當初蓋這一茬房子，申報的是房產項目，後來建成後改成了商業。對於到底如何做這個商業項目，也經過了很多次變化，最後定位為「SHOPPINGMALL」。然而，這個「SHOPPINGMALL」又與國際上通稱的「MALL」根本是兩碼事兒。
東方新天地的設計師偉安設計公司執行董事顧宜樺表示，在美國，SHOPPING MALL是窮人購物的地方，大超市、大葯店均能在MALL裡面找到。但是世紀金源卻做成了一個高端的MALL，這主要是開發商為了回籠資金，不願做長線投資。據了解，世紀金源的開發商把這個MALL主要分割成幾塊，賣給了幾個大戶，包括居然之家、燕莎、貴友等。「他們經營什麼有自主權，我們管不著。」金源MALL一位負責人對於查出假貨顯得理直氣壯。
燕莎奧特萊斯項目原址當初建成的時候做的是家居，由於經營不善而關門，被燕莎接手做成了名品折扣店。實際上，像世都百貨、矽谷電腦城當初開發的時候也並沒有什麼定位，後來商業地產的運作者「摸著石子過河」，才漸漸形成了自己的商業定位。
「商業地產往往是住宅項目的配套項目，缺乏前期的統一規劃，導致了後期運作的困難。」五合國際主設計師劉力稱。
困局二 無序招商
商業地產項目的招商招術目前已經成為業內不是秘密的秘密。由於沿襲了地產商的開發思路，運營商急於回籠資金，因此只要能把項目賣出去，具體經營什麼根本就鞭長莫及。
據中國商業文化研究會常務副秘書長郭志軍教授介紹，去年全國閑置的商業地產達200多萬平方米，北京就達20多萬平方米。由於項目的同質化，經營模式大同小異，導致了不同項目爭搶同一個商戶的現象，招進來的商戶自然就良莠不齊了。更有甚者，有的項目根本就招不上來。據他介紹，他居住的亦庄生活區旁邊的一條街，早就定位為商業街，開業時間從去年「五一」推到「十一」、春節，又推到今年「五一」，現在又推到「十一」了，一推再推，還是沒有任何開業的跡象。「為什麼？因為根本招不上商來。」
郭志軍把招商困難的主要原因歸結為同一個業態集中度太密了，造成過度競爭。為了吸引廠商入駐，一些商業地產項目便「想盡了邪門歪道」，如賣產權、炒概念、找托兒等，一些廠商受騙了，交了錢入駐了，為把本兒撈回來，弄點假貨來賺點超額利潤也就不足為奇了。
困局三 定位缺失
蔣宅口的巨庫、亞運村的第五大道、西單的77街，均是近期運營失敗的商業地產項目的典範。業內人士認為，定位的缺失是導致招商失敗的重要原因，光靠概念炒作的運營模式根本無法支撐項目的持續發展。
以巨庫為例，從其前身嘉信長城小商品市場開始就是一個定位缺失的典型例證。嘉信長城定位於小商品，號稱要打造「北城的萬通」。但是當人們滿懷信心地走進賣場時，才發現首先是貨品不全，在萬通能買到的東西在這里好多買不到，其次是價格太貴，與萬通相比根本沒有競爭力。嘉信長城在很短的時間內壽終正寢，巨庫便以「首個青春體驗式賣場」的概念賣起了產權式商鋪。但是，項目包裝商一廂情願的承諾直接受制於購買商鋪的商戶，這些商戶由於花錢買了產權，而且價格相當昂貴，為急於翻本，不僅經營項目自行其是，破壞了整體格局，而且產品價格定得奇高，使消費者不可能成為回頭客。
定位的缺失同樣顯現出運營商的急功近利。在他們看來，把項目包裝好，再賣出去，就大功告成，而後續的管理，交給管理公司去做吧。管理公司也是做一天和尚撞一天鍾，今天商戶給管理費我就管，明天收不到錢了就溜之大吉。經常會出現商戶討要租金而找不到主人的情況，也就不足為怪了。
近期，地安門商場削層改造成一個旅遊商場的新聞很轟動，此前，這個位於北京中心區域的老商場曾被改成小商品市場，郭志軍認為，這種改造的失敗原因在於它「定位一開始就錯了」。他說，小商品的消費對象是年輕人，但地安門一帶的消費群只有老頭兒老太太，而位於中心區的交通不便直接限制了周邊以外的消費群。「商業地產項目要成功，定位是首位的。為誰服務，到底如何服務，必須先弄明白，否則肯定失敗。」郭志軍稱。
困局四 控制力喪失
中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，目前的商業地產運營模式主要有三種，無論哪一種，運營方都可能對具體的攤位失去控制力。一種是「商業＋地產」模式，開發商不關心物業是否賣掉，造成控制權旁落；第二種是把商業當做地產，比如有的大商場當起了二房東，誰給扣率高就和誰合作，也容易失控；三是把地產當商業，把物業可持續經營，但管理方重視不夠，做甩手掌櫃，從而喪失對市場的判斷力。
王永平表示，目前很多商場的老總根本不做市場調研，不參加品牌定貨會，不巡視賣場，對競爭對手、產品和顧客都不了解，因此造成對品牌控制力的喪失。「肯德基的老闆到全世界的任何地方，都要選一家店以顧客身份去了解它的服務，我們的老闆在這一點上根本就做不到，具體事情都是部門經理在做，對商場的整體管理和控制力就不可能很強，出現假貨當然在所難免。」

商報記者 吳厚斌

最新動向

商業地產項目
變通招商

一些最新入市的商業地產項目開始吸取將產權完全出售而失去控制權的教訓，在招商中施出了一些變通的招數。
國瑞城：只租不售
今年5月剛剛以板樓作為試金石開盤的崇文門商圈最大的商業項目國瑞城擁有商業地產面積達12萬平方米。國瑞城營運總監陳南蘋公開表示，這些商業項目將只租不售。
據陳南蘋介紹，之所以採取「只租不售」的方式，是為了避免分割產權導致運營商對整體運營權的旁落。按照國瑞城的規劃，即使要「售」，也要售給一些國際性的大企業，如麥德龍等商業巨子。
華僑城：統一規劃
將於本月正式開街的華僑城商業街將建成一條營業面積6萬平方米的義大利商業街，北京華僑城營銷部經理李晨透露，他們將保持商業街的統一性和完整性，由他們自己進行統一規劃。
如何進行統一規劃？李晨表示，他們在設計中要將商業街和住宅聯系在一起，這樣既服務於整個社區，又可以由開發商自己控制業態。
中關村e世界：掌握主體
今年初開始招商的中關村e世界為避免中關村科貿城賣產權而影響整體布局的教訓，採取了一種「局部變賣，掌握主體」的銷售模式。
據中關村e世界招商部的胡雪介紹，他們對三層的配件、耗材、視聽賣場和四層的DIY賣場進行產權分割後出售，而對於二層的主要品牌攤位只賣使用權，一層的品牌展示位則根本就只租不賣。
 
事件回放
假冒偽劣奇襲知名大商場

世都百貨：假冒「BOSS」現形
不久前，一向自詡「無假冒商場」的北京頂級高端商場—位於王府井、號稱專賣名牌的世都百貨在一個品牌的跟蹤打假中，假冒「BOSS」服飾現出了原形。
據「BOSS」商標持有人介紹，在他們的拉網調查中，發現世都百貨的「歐洲名品」專區里，赫然有一個「BOSS」服飾專櫃。「這個專櫃未經許可授權，屬於擅自銷售『BOSS』及『HUGO BOSS』服飾產品。」調查人員稱。據負責這個專櫃的張姓負責人介紹，他們銷售的商品來自香港盈彩公司，從廣州進貨，再運到北京銷售的，但是張某無法提供商品供銷單據、商標注冊證使用許可合同等手續。而當工商人員正式介入時，這位負責人竟上演了一場「失蹤」鬧劇，使工商部門開出的10萬元罰單也無人買單，只得沒收、銷毀假冒服飾318件，以張某先前繳納的抵押金人民幣3萬元沖抵罰款。
金源MALL：真假Levi』s混著賣
號稱中國乃至亞洲最大SHOPPING MALL的世紀金源購物中心上周也遭遇假貨襲擊，價值10萬元的假冒美國著名品牌Levi』s的牛仔褲、T恤衫、皮帶被查出。
據Levi』s商標售權許可商美國利惠公司有關人士介紹，位於世紀金源的Levi』s品牌服裝店由北京金高比服裝服飾有限公司經營，金高比公司宣稱他們銷售的Levi』s品牌全部進口，是世界名牌服飾，其中牛仔褲標價1200元，打完折後售價500元左右。然而，美國利惠公司則表示，他們根本沒有給金高比公司授權，而金高比公司在銷售時，採取以假亂真的手段，將假冒Levi』s服裝是與Levi』s真品擺放在一起，讓人真假難辨，誘使消費者出高價買假貨。
矽谷電腦城：假冒LG機箱搭車銷售
上周，海淀工商分局商標科在中關村矽谷電腦城查獲假冒LG電腦機箱134個，據LG商標權利人對這些商品進行鑒定，認定其全部為侵權商品。
據了解，LG品牌在中國影響力比較大，因此一些造假分子便採取「搭順風車」方式，銷售假冒LG品牌產品。這些侵權商品主要生產於廣東，外包裝箱一般沒有廠名和廠址，做工粗糙，且其型號和款式多是LG廠商從未生產過的。

相關鏈接

國外古典傢具五巨頭進京打假
在京設立千萬元打假基金

正當北京多家百貨商場曝出假貨新聞的當口，家居建材賣場也開始了打假攻略。上周，來自西班牙和義大利5家頂級傢具企業的7位老總，受50家歐美頂級傢具製造商之託跨洋進京打假，在達芬奇洋傢具超市舉辦歐洲古典傢具現場鑒別會，讓消費者學會鑒別真偽。
據了解，在經過市場調查後，發現仿製歐美古典傢具牟取暴利的假洋傢具已佔據了市場相當比例，這50家國外傢具製造商將專門設立1000萬元專項打假基金，並表示要追究仿這些企業外觀專利的假洋傢具生產商的法律責任。
據這7位老總在對北京傢具市場進行的調查，在某商場內，仿製義大利CITTERIO品牌的假傢具的經銷商，面對該品牌的老總，愣說就是原裝貨，在要求查看原產地證明、裝箱地點時，他才表示是仿製生產的。西班牙MOVI品牌的老總看到自己廠家的一套價值168萬元的組合傢具在這里標價120萬元，經銷商稱他們的進貨渠道與達芬奇那些專賣店不一樣，所以要比原價低出20％多。經過調查，他們發現號稱進口傢具的銷售中，國外真品品牌傢具銷量尚不足30％。這意味著，70％的市場都拱手讓給了仿造傢具和假洋傢具。一些仿製傢具和用國外生產線生產的傢具按原裝進口傢具賣；國產傢具只要到海關進出一次，搞個「出國一日游」，弄到報關單就搖身一變成為「進口傢具」。
讓這些國外傢具商憤怒的是，假洋傢具成本不到真洋傢具的百分之二三十，但售價卻為原裝進口傢具的百分之七八十，並且聲稱達芬奇等進口傢具專賣店的價格高。「他們缺乏起碼的誠信，就為了牟取暴利而讓消費者上當受騙。」一位老總說，最可怕的，還是假貨對真貨名譽上造成的沖擊，假貨不僅製作粗糙，設計品位上也與真正的歐式古典傢具差距很大。
為打假，5家企業的7名老總把1000萬元的支票交到達芬奇超市負責人王虹霞手裡，這是50多家國外傢具製造企業共同出資在北京設立的打假基金。打假基金將由達芬奇超市作為打假費用，並代表這些傢具廠出面，負責在北京地區的具體打假活動。無論他們的傢具在北京哪個市場出現仿冒和欺騙消費者的行為，達芬奇都有權動用這筆基金打假，替外國廠商保護知識產權。

D. 居庫傢具的質量有沒有保障

還可以吧，性價比較高得。

E. 請問居庫傢具城現在開門嗎

明天是初六，所有商家會開業的

F. 居庫傢具城在哪裡傢具怎麼樣

庫傢具城在北京市豐台區葆台路188號居庫傢具賣場
地鐵在五棵松站換乘913、967小葆台下車或是地鐵大葆台站向西500米即到

G. 建築招投標文件中的設計顧問服務計劃書怎麼寫

房地產投資顧問有限公司一， 企業框架二， 業務范圍三， 人員結構四， 年度計劃五， 工作流程一 企業框架 1, 市場擴展部工作職責 市場擴展部負責北京及外地一手樓盤 商業項目 半成品樓盤 工業項目 商品房土地 商業土地 工業土地 度假村項目 經營不善的商場及超市做市場調查並與政府和開發公司建立長期的合作和負責項目洽談及代理工作。（見項目代理方案） 2，項目策劃部工作職責 項目策劃部負責公司企劃工作和由市場部所代理及收集的項目信息進行評估及做出代理及收購方案負責把項目從新包裝完後從新推向市場。（見項目包裝方案及營銷方案）3，外商投資部工作職責 外商投資部負責北京外商投資企業投資及服務如大型企業選址酒店選址外商投資公司的投資工作及與外商建立合作關系並形成會員至服務。（見外商投資方案）4，商業地產部工作職責 商業地產部負責北京商業市場研究做專業的商業地產投資顧問做商業項目包租工作大型商業項目招商工作。（見項目招商方案）5，廣告推廣部工作職責 廣告推廣部負責以代理的項目及公司文化推廣工作。6，項目銷售部工作職責 項目銷售部負責商業項目招商和樓盤銷售工作二 業務范圍1， 房地產項目開發2， 商業地產運營3， 一級樓盤代理4， 房地產投資顧問5， 外商投資服務三 人員結構1， 市場擴展部市場擴展部2人 至少從事過兩年房地產樓盤代理及商業地產銷售工作能掌握房地產投資及開發經驗。2， 項目策劃部項目策劃部1人 執行過至少3個以上營銷個案對北京房產消費市場具有準確的認識和把握具備相當的市場剖析能力及市場機會捕捉能力具備相應的傳媒經驗。3， 外商投資部外商投資部1人懂得工業地產招商工作與北京外商投資部門有關系的了解北京商場超市運營及經濟從事過外商投資工作的。4， 商業地產部商業地產部1人具備3年以上商業銷售經驗其中三年現場管理經驗成功銷售過大型商業項目熟悉有關政策法規熟悉商業運營各個環節具備實戰性的培訓能力。5， 廣告推廣部廣告推廣部1人執行過至少3個以上成功項目的包裝推廣具備豐富的中高檔項目品牌管理經驗具備相當的創意能力及品牌意識。對傳媒通道具有較獨到的認識。6， 項目銷售部項目銷售部（根據項目情況定）四 年度計劃1， 市場分析一 房地產開發市場分析二 商業房地產市場分析北京商鋪投資市場風風火火。從朝外「老番街」開盤投資人凌晨3點排隊等候，到回龍觀底商銷售的無聲無息結案，所有一切都預示著商鋪投資的春天即將來臨。年底，中關村科貿中心點燃商鋪投資「冬天裡的一把火」，溫州投資人將IT市場類產權式商鋪價格炒到7萬多元；「東拍建外SOHO，西拍左岸公社」更是火上澆油。對於眾多開發商而言，以前賣商鋪是把銀子賣成了鐵的價錢，現如今總想把銅賣成金子價格，於是，以前很少看到的商鋪廣告在今年一直是樓市的重點。而對於那些飽受銀行數次降息和股市低迷影響的投資人而言，也突然發現商鋪是一個新的高回報投資領域。媒體也以少有的熱情「煽風點火」，將北京的商鋪投資推向一個新階段。 商鋪投資熱的背景 從市場表面反映出的情況看，商鋪投資熱潮是由於投資的高回報決定的。如果作為一種經濟現象分析主要有以下幾個方面的原因：一,是中國經濟持續穩定的快速發展。只有經濟發展了，老百姓手裡有錢了，才能產生大量的消費，並促使商業的繁榮。而商業零售市場的良好表現直接決定了市場對商業用房的大量需求；二,是老百姓目前手裡1萬億的存款與投資渠道少的矛盾。對中國的老百姓來說，股票等投資渠道也就是改革開放以來才出現的，而「一鋪養三代」的觀念卻是根深蒂固的；三,是股票等投資市場的長時間低迷以及銀行的連續8次降息，使大量資金尋找投資出口；四,是舊城區大規模改造以及城市化進程的加快，一方面導致了傳統商業區老的商鋪的消失，另一方面引發了因新居住區誕生而配套商業網點滯後形成的供求關系的矛盾，這兩方面直接形成了對商業用房的大量租賃需求；五,是產業結構的調整。第三產業的飛速發展促使商鋪需求增加。眾多的國際商業巨頭入駐北京，如沃爾馬、百安居、歐培德、易初蓮花等等，大量的國內零售服務企業在北京跑馬圈地，由此不難看出市場對商業用房的巨大需求量。 商鋪投資的目的有二：一,是用以出租或轉手出售賺取收益；二是作為資金保值並升值的手段。我們可在此基礎上審視商鋪的投資方向。按照國際通用分類，商鋪包括：鄰里型購物中心、社區型購物中心、地區型購物中心、超級地區型購物中心、專賣購物中心（專業店如國美電器）、主題購物中心、直銷（Outlet）中心、獨立式商店等八類。對於這些分類，由於從詞彙上理解有一些難度，我們可「翻譯」過來並與國內商業接軌，將北京市商鋪分為以下幾類：市級商業中心、地區級商業中心、社區性商業中心、專業市場、特色商業街和底商。 北京市的市級商業中心在前門商業區、王府井商業區和西單商業區基礎上，又規劃了包括CBD、中關村、馬甸、公主墳和木樨園等五個商業中心。市級商業區商業規模大，業態、業種的復合度高，其商圈半徑輻射7-8公里甚至全市。所以商鋪租售相對容易、投資回報率高，但是價格也高，就好比股票市場上績優大盤股，如果打算有長期穩定的回報，可以選擇此類商鋪。 地區級商業中心為區域服務，如方庄、望京等。社區性商業中心最典型如天通苑、世紀城。在地區級和社區性商業區投資商鋪，其主要特點價格相對不太高、商鋪的經營比較穩定，投資時選擇好商鋪的具體位置很關鍵，因為在商業區內商鋪銷售時之間的價格差異不大，但是不同位置的租金差別非常大，如果選擇的商鋪位置好，就如同在股票市場上騎上了「黑馬」。 北京的專業市場很多，服裝類的如阜外的萬通、雅寶路的天涯大廈、新推出的蔣宅口的「巨庫」；IT類的如中關村的科貿中心、鼎好電子商城；家居類的如碧溪傢具廣場等等。市場類商鋪最大的特點是單個商鋪面積小，不超過10㎡，單價高、不能獨立經營需要商業託管或自營。該類型的商鋪是高風險、高回報投資。但一般而言，真正的好商鋪很難輪到普通投資人，如在北京好區域的服裝商鋪基本讓溫州人搶了，而且都是「業內」人士運作。雖然早期的萬通是市場類產權式商鋪投資的典範，但是西單某服裝商鋪項目使投資人「腰斬」，3000多萬的商鋪拍賣1300萬流拍也是血淋淋的事實。特色商業街往往是後期營造的商業街，一開始投資人的投資目的不一定很清楚，只不過由於政府和商家的行為形成特色商業街，如東直門鬼街、方庄食街、馬蓮道茶葉街，等等。 目前北京最多的商鋪就是底商，這種擁有獨立門面的商鋪最受投資人的歡迎。底商從專業投資眼光看是非常模糊的概念，商業區的臨街商鋪也是底商，而普通住宅下的商鋪也是底商，底商是房地產開發概念，而不是商業分類。底商分兩類：辦公樓底商(數碼大廈、銀科大廈等)和住宅底商(珠江帝景、回龍觀經濟適用房)。從某種程度上看底商價值評估是最簡單同時也是最困難的，說其簡單，是因為只要選擇處於商圈核心區域的底商並注意聚客點、人流動向等技術要素其價值肯定大於非商圈區域的商鋪，對於這一點，現代城底商就有很好的說明，現代城底商自運營2年來，為什麼面向長安街的北面商鋪空置率高且商戶關門的多，而南面空置率低商戶關門的也很少，因為南面一側面向社區形成了小型商圈。三 新樓盤代理市場分析日前，北京幾大主流代理行如世邦魏理仕、戴德梁行、中原地產、偉業顧問等紛紛發布了其一年一度的北京樓市年度總結和來年預測報告，這些報告有的長達幾十頁，但在對2006年北京住宅價格漲跌的預測上，他們均做出了「看漲」的基本判斷。世邦魏理仕需求旺盛，四環內新增住宅較少12月8日，全球最大的房地產服務機構之一的世邦魏理仕公布其《2005年北京房地產市場回顧和2006年市場展望》報告，預測2006年北京住宅銷售價格總體上將保持上升態勢。世邦魏理仕認為，2005年，北京市住宅銷售市場進入調整階段，價格上漲趨勢明顯。但不同區域、不同檔次的住宅漲幅有明顯區別，東城、西城、朝陽、海淀、崇文、宣武城六區的住宅漲幅較大，尤其是四環以內的住宅。進入2006年，受土地供應的影響，預計新增住宅供應不會出現大幅度增長。上述城六區四環以內的新增住宅供應將較少，新的住宅樓盤將主要集中於豐台、通州、昌平等新興城鄉結合地區。另外，朝陽區雙井、勁松地區，東四五環區域也將會是大規模新盤比較集中的地區。中原地產城八區新盤將成主角，價格增幅仍大12月初，北京最大的房地產代理公司之一中原地產也公布了其《2005年北京市房地產市場回顧與展望》報告，預測2006年北京住宅的銷售價格將繼續上升，但增幅會繼續放緩。該報告顯示，北京市近三年住宅市場的價格增幅較大，2004年北京普通住宅期房均價為6122元/平方米，較2003年增長5%；2005年1－10月，北京普通住宅期房價格為6860元/平米，比2004年同期增長18.6%.可見，2005年雖然實行了宏觀調控，但住宅銷售價格較往年相比增長幅度依然很大。此外，今年上市的項目大部分是「8·31」之前批準的土地，而「8·31」之後補交土地出讓金而過關的大批土地還沒有上市。在這些過關地塊中，住宅用地佔絕大部分，規劃建築面積佔比達到75%，其中，八大城區內的又占近80%.且位於朝陽、宣武、崇文、海淀、西城、東城這幾個傳統高房價區域的土地的規劃建築面積佔比約70%.在2006年，住宅市場上銷售的樓盤將以這些項目為主。「這樣的土地供應結構無疑將導致明年北京住宅銷售價格繼續上漲。」該報告這樣表述。偉業顧問供不應求，明年新房價格漲幅超20%12月16日，北京另一家規模較大的代理行偉業顧問首次聯合在北京二手房代理市場擁有較高份額的我愛我家，共同發布《北京房地產市場預測報告》。報告稱，2006年北京新房總體價格上漲不會低於2005年的漲幅，即在20%以上。偉業顧問認為，從近幾年北京新房市場的供求對比來看，2003年新房上市2354.6萬平米，2004年2665.1萬平米，2005年預計為2200萬平米；而2003年新房成交規模為2507.4萬平米，2004年為3182.7萬平米，2005年預計為3300萬平米。可以看出，新增供應一直低於成交規模。「這是造成北京房地產市場供不應求的最主要原因，並由此導致新房市場供不應求，價格攀升。」該報告預測，受供應結構、剛性成本及裝修升級等諸多因素的影響，明年北京新房總體價格不會低於2005年的漲幅，即在20%以上。戴德梁行供求不會大變化，房價將保持穩定知名房地產代理行戴德梁行日前在其《北京住宅市場2005年簡要總結及2006年前瞻》的報告中表示：左右當前房價的最主要因素仍要歸結到最基本的供求關繫上。今年10月份以來，根據北京市房地產交易管理網上公示的信息，每日的商品住宅銷售成交量呈現逐步回暖勢頭，近一個月來的平均日成交量約600套左右，較7、8月份每日350套左右的成交量已有了很大的提升。由於中央政府不會貿然再度推出重大政策，因此預計目前逐漸企穩的商品住宅交易量的趨勢將延續至明年。據國務院經濟信息中心發布的數據，購買了北京市商品住宅的40%的購房者並非本地居民，這說明了市場上有強大購買力。此外，由於2008「奧運年」在即，市區范圍內將不再批准新的項目動工，「因此北京的房價也可以得到相當程度的支撐」。2006年，東部區域仍是北京供應量最大的區域。根據北京市土地整理儲備中心的數據，2005年1至10月，朝陽區土地供應面積居全市首位，海淀和通州供應量並列排在第二位，其後為豐台、密雲、東城、崇文。因此，從地理區劃上看，2006年商品房供應量最大的區域仍然是由朝陽、通州、東城和崇文（部分）四個區共同支撐的東部地區。偉業顧問認為，東部區域地域廣闊，四環內有北京最高檔的商務及居住板塊，而四環外則生活配套不足、區位總體房價水平較低，然而在目前並不成熟的區域里，隨著城市的不斷建設，發展商有可能跳出現狀，做出面向全國乃至國際客戶的高端定位產品，使得樓盤的價格大大高於該區域的歷史水平。因此該機構預測，2006年該區域將會出現大大超出局部市場普遍認同價格的若干樓盤，可稱之為「星河灣現象」，從而帶動區域整體房價提升。西南三四環 量價雙升大盤提升區域價值，2006年發力偉業顧問認為，北京西南三環和西南四環之間區域一直具有交通條件便利的優勢，隨著前區域基礎設施的進一步改善，特別是人們居住理念的改變，該區域明年將出現量價雙升的態勢。西南三環、西南四環被京石、京開兩條高速路所夾，歷史原因造成這一區域人口密度相對較低，房價相對便宜，區域認可度也不高。但近年來，該區域受到萬年花城等幾個品質較高的大盤項目影響，西南區域開始受到外界關注。其良好的交通條件、自然環境和日益完善的生活配套，對金融街、長安街沿線的有車上班族構成了較大吸引力。由於該區域供應量與價格的起點均比較低，所以這一區域在2006年有望形成供應量和價格方面的後發優勢，出現量價雙升。據記者了解，目前萬年花城的均價已在5600元/平米左右。奧運村市政拉助房價目前樓盤單價5300－8000多元，房價將再攀升中原地產在報告中預測，奧運村區域、北五環至北六環將成為明年的熱點區域。該機構認為，亞奧區域自然條件優越，交通便捷，是京城傳統的上風上水之處。奧運會的臨近，賽場及周邊基礎設施的加快建設，使得亞奧區域再次成為全北京關注的熱點。而按照偉業顧問的預測，奧運村及其周邊區域的新增供應十分有限。記者了解到，目前亞奧區域北五環外的住宅多數在5300元－8000多元/平米，售價最高的是世茂奧臨花園，起價12000元/平米。「在奧運場館、國家森林公園以及交通配套設施建設逐步完成的帶動下，該區域的房價在2006年還會繼續攀升，並且後勁十足。」偉業顧問相關人士這樣表示。中關村房以稀為貴商務區發展促使自住及投資需求勁增，供需嚴重失衡2006年，中關村周邊區域的住宅價格將會由於供應的嚴重稀缺而繼續提升。中關村是北京市重點發展的三大商務區之一，核心區以及周邊地區聚集著越來越多的科研機構、高校和創新企業的各層面購房需求，其獨一無二的學區優勢也吸引著大量的外地購房客戶，同時逐漸顯現出來的國際化趨勢還使其成為全市投資回報率最好的區域之一。然而由於政策等多方面原因，中關村區域的居住型物業供應一直受到限制，這種嚴重的供需不匹配是構成2006年房價持續增長的最主要因素。2， 運營戰略我們要成為服務於房地產開發商與購房者之間的專業房地產流通商。成為房地產開發商市場分析、專業的投資顧問。成為投資者選房購房投資的專業機構。對北京及全國地產業的深入了解，建立了一套專業、全面、高效的全程服務六大系統。我們提供給開發商的不僅僅是市場的簡單業務合作，而更注重與開發商和廣大消費者建立長遠的發展同盟，我們要建立十幾個職能部門和項目組、建立上百個戰略合作夥伴以及數萬名業主彼此之間相互支持、相互服務，共同發展，形成一個龐大的合作體系、拓展體系和服務體系。做出商業堅持開發、持有、管理、運營四位一體的商業模式，以統一招商、自主經營、集中管理、統籌業態的運營模式，通過整合國內外頂尖商業管理機構、金融機構、地產公司及行業協會及政府管理機構等資源，形成本公司商業獨有的核心競爭優勢，打造出商業的科技產品，再造國際商業項目。市場研究體系：市場研究分析、產品定位設計、項目規劃設計、園林概念設計策劃推廣體系：項目營銷策劃、市場推廣戰略、形象包裝與執行、品牌整合推廣、廣告創意及設計、媒介資源整合、危機公關銷售管理體系：銷售培訓、銷售執行、銷售控制外商投資體系：外商企業選址、外商投資服務、商業管理體系：商業項目策劃、商業項目代理、包租管理投資顧問體系：資金運作咨詢、項目可行性分析、代辦前期開發手續、房地產政策咨詢 3， 年度目標2006年1月--------2006年12月30號目標計劃任務一手樓盤代理5萬平方米 每平方米銷售價 均價為 5000元 代理費安總銷售額%2傭金年銷售30000㎡×5000元|㎡=150000000元×%2=3000000元大型商業包租3萬平方米 每平方米包租價1.8元㎡----2.8元㎡ （持有長期經營）代理商業項目5萬平方米 （租-------售）（租金2.5元㎡----5元㎡售價18000元㎡----30000元㎡）銷售安總銷售額%1 出租1月租金 （傭金）50000㎡×18000元㎡=900000000元×%1=9000000元代理獨棟項目2萬平方米 （租-------售）（租金1.8元㎡----3元㎡售價6800元㎡------12000元㎡）銷售安總銷售額%1出租1月租金 （傭金）20000㎡×6800元㎡=136000000元×%1=1360000元合計300000元+9000000元+1360000元=13360000元 五 工作流程圖 新盤代理流程

項目市場分析

、本部分將在對城市房地產市場總體情況及相關政策把握的基礎上，重點針對項目進行專門市場供給、需求及影響因素的研究，為發展商把握宏觀市場及項目發展提供依據。
1 、城市宏觀經濟形勢分析
2 、城市房地產市場總體分析
3 、項目所在區域的房地產市場現狀
4 、相關競爭區域市場供應調查與分析
5 、消費者需求調查及分析
項目定位及產品策劃

首先我公司在認真做好以上分析的基礎上，深入研究貴公司項目地塊特徵，並結合發展商的發展戰略，為發展商項目做出市場定位（高、中、低檔）；
其次由建築設計所的技術顧問協助我公司進行產品策劃，努力提高項目的性價比。在這個階段我公司將會對多種產品方案按照市場需求制定出開發進度計劃（季度），並按照開發進度計劃進行項目的投資估算和預計銷售現金流回款測算，經過反復測算最終取得銷售計劃、資金使用計劃和開發進度計劃的三者最佳配置，從而保證開發商在項目開發過程中啟動資金最少、資金佔用最少、年利潤率最高、投資回收期最短。
再次，通過對以上兩方面的綜合分析為項目做出精確的產品定位（項目總平面布局建議、景觀特色建議、單體設計建議、主力戶型面積及功能分區建議、配套設施建議）。 其後將根據項目進展情況，協助開發商進行項目的總圖規劃、單體設計、園林設計以及戶型方案設計，參與各個階段的方案論證會，提出相關意見，使開發商在產品開發的過程中始終以市場為主導，開發出符合消費者市場需求的產品。

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