物業日常維修費測算

A. 物業日常維修養護費政府部門定多少錢平方

你好，一、物業服務收費以法定產權面積計算
物業管理公共服務費以法定產權面積（房屋所有權證登記的建築面積）計算；未辦證的以售房合同中房屋建築面積或房產測繪部門實測的房屋建築面積計算。未計入產權面積的附屬房屋不得收取公共服務費。
二、物業服務收費的計費時間
業主、使用人自辦理物業交付使用手續之日起，應按物業服務合同約定的時間交納物業服務費用。物業出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費用由業主或使用人按約定交納，但業主負最終交納責任。
三、物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。
1. 物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點的不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅的公共服務收費及住宅區停車服務等專項服務收費，實行政府指導價。普通住宅以外的住宅及各類非住宅物業的公共服務收費和滿足部分業主、使用人需要或接受委託開展的特約服務、代收代辦服務收費，實行市場調節價。
2.業主大會成立前普通住宅前期物業管理公共服務收費水平應在政府指導價范圍內約定，並在業主入住前報經價格主管部門核准。（也就是說，小區前期物業由開發商提供，申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅項目，開發商都要在售房前確定物業服務事項和服務標准，並委託物業服務評估監理機構對服務費用進行測算，測算結果應當在售樓處等銷售場所公示，並寫入合同，而不是由開發商自行說了算。）
3.業主大會成立後，普通住宅公共服務收費標准由業主委員會經業主大會同意後，在政府指導價范圍內與物業管理企業在物業服務合同中約定。
4.實行市場調節價的物業服務收費，業主大會成立前，由開發建設單位與物業管理企業在前期物業服務合同中約定；業主大會成立後，由業主委員會經業主大會同意後與物業管理企業在物業服務合同中約定。
四、小區普通住宅物業服務收費，一般劃分為3--4個等級，對收費標准、具體內容，省市縣物價局根據《住宅小區物業管理服務收費等級考核評定試行辦法》對住宅小區物業管理服務收費等級標准進行審核測評後，並批復發文同意住宅小區的計費辦法。
該批文包括「（1）住宅小區物業管理服務收費等級按那級（例如按一級）標准執行，並規定收費標准。（例如為每月每平方米建築面積1.00元。）
（2）物業管理服務內容主要包括：二十四小時保安巡邏、公共衛生清潔及垃圾清運、綠化日常養護、公共設施設備維修養護、化糞池清掏清運、公共水電費等服務。
（3）物業管理服務收費按照《物業管理服務收費明碼標價規定》的要求，實行明碼標價。並每半年向產權人和業主公布物業管理收支情況，接受監督查詢。
（4）請按規定到行政審批大廳物價窗口辦理經營服務單位《收費許可證》，實行亮證收費。
（5）此批復規定的收費標准，為最高限價，下浮不限。物業管理服務收費，每年審核一次。」
五、 以四川省成都市 五城區物業服務收費政府指導價基準價和浮動幅度價格為你作參考。

成都 五城區物業服務收費政府指導價基準價和浮動幅度

物業
服務
等級 基準價
（元/米2•月） 浮動幅度
有電梯 無電梯
一級 1.75 1.15 ±20％
二級 1.35 0.85 ±20％
三級 1.00 0.55 ±20％
四級 0.60 0.35 ＋20%
望採納，謝謝。

B. 物業服務費用怎樣測算

一、物業管理費用測算方法

一般而言，住宅小區的公共服務費用構成主要包括：管理、服務人員的工資及福利費；公共設施設備日常運行、維修及保養費；綠化費；清潔衛生費；保安費；辦公費；固定資產折舊費；法定稅收等。各項具體費用的測算方法如下：

1、 工資及福利費測算

工資及福利費用主要由物業管理公司人員的基本工資以及按規定提取的職工福利費、加班費、服裝費（不含獎金）等構成。

（1） 基本工資（元/月）

基本工資標准應根據當地工資水平以及企業性質、效益、工作崗位等因素確定。

（2） 福利費（元/月）

福利費包括：

福利基金—按職工工資總額的14%計算。

工會經費—按職工工資總額的2%計算。

教育經費—按職工工資總額的1.5%計算。

社會保險費—包括醫療、工傷保險、養老保險、待（失）業保險、住房基金等。其中待（失）業保險按工資總額的1%計算，其他各項按地方規定由物業管理公司自行確定。

（3）加班費（元/月）

通常按人均月加班2天，乘以日平均工資（月平均工資除以22天），每月按22個工作日計算。

（4）服裝費（元/月）

按每人每年2套測算，將年服裝費總額除以12個月，測算出每月服裝費。根據以上測算，求出每月每平方米建築面積的工資及福利費。

每平方米建築面積工資及福利費＝

2、 公共設施、設備日常運行、維修及保養費

公共設施、設備的日常運行、維修及保養是指住宅小區的公共部位如過道、門廳、樓梯及區間道路等土建零修費，以及室外上下水管道、電氣、燃氣部分的日常運行維修及保養費，樓宇公共照明費等。該項費用的測算，既可以根據公司從事物業管理的經驗確定，也可以按以下方法測算。

普通多層住宅公共設施、設備的建造成本按房屋建築成本的15%提取，其折舊費按25年計算，公共設施設備的維修保養費按月折舊費的40%提取。測算步驟為：

（1） 測算公共設施、設備的建造成本

公共設施、設備的建造成本＝房屋每平方米建築成本×15%

（2）測算公共設施、設備的月折舊費

月折舊費=

（3）測算公共設施、設備的維修保養費

維修保養費＝月折舊費×40%

除了以上方法外，一般公共設施維護費，還可以分別列項進行計算，然後加總求和。一般公共設施維護費的構成如下：

（1）公共照明系統費用 = 電費 + 維修費，其中：

電費 = 照明電器的總功率×每日開啟時間×30天×電費單價

維修費：通常根據以往經驗估算得出

（2）給排水費用 = 電費 + 維修費，其中：

電費 = 給排水設備用電總功率×每日開啟時間×30天×電費單價

維修費：通常根據以往經驗估算得出

（3）供配電、發電系統設備維修費

（4）消防系統維修費

（5）公共建築道路維修費

將上述（1）-（5）項費用加總，除以所管物業總面積，即為每平方米公共設施維護費用。

3、電梯費用

電梯費用=

其中：

電梯使用率 = 平均每天開啟時間/24。不同物業電梯使用時間和頻率會有差別，可以通過統計方法進行估算，大致在0.3~0.6之間。

電梯年檢費 = 年檢費總額/12月

4、 綠化費

綠化費包括綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農葯化肥費、雜草清運費、景觀再造費及其他費。可按實際面積匡算出每項費用的年總支出，再分攤到每月每平方米建築面積中。

每月每平方米建築面積分攤的綠化費＝

5、 清潔衛生費

小區清潔衛生費包括清潔工具購置費、勞保用品費、衛生防疫消殺費、化糞池清理費、垃圾外運費和其他費。各項費用的測算根據本公司已往的經驗或參照同行業的測算標准確定。

每月每平方米建築面積分攤的清潔衛生費＝

6、 保安費

保安費是指封閉小區公共秩序的維護費。它包括裝備費、保安人員人身保險費、保安用房及人員住房租金等。各項費用根據已往的經驗或參照同行業的測算標准確定。

每月每平方米建築面積分攤的保安費＝

7、 辦公費

辦公費主要包括：交通費（車輛的蚝油、維修保養、保險養路費用）、通訊費（含電話、電傳、手機、電報等）、低質易耗品費（含紙張、筆墨、列印費等）、書報費、廣告宣傳費、社區文化活動費、辦公用房租金、辦公水電費、節日裝點費、審計費等。各項費用根據已往的經驗綜合測算得出。

每月每平方米建築面積分攤的辦公費＝

8、 固定資產折舊費

固定資產折舊費是指物業管理公司所擁有的交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、綠化消防設備及其他設備所提取的折舊費，計算公式：

固定資產月折舊額＝

每月每平方米建築面積分攤的折舊費＝

9、 法定稅收

物業管理公司應繳納的稅費主要是兩稅一費，即：營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。營業稅是按公司經營總收入的5%徵收。按照「以區養區、略有節余」的原則，測算時可按前幾項之和為基數，再乘以5%即可得出每月每平方米建築面積應分攤的數額。城市維護建設稅通常按營業稅的7%測算。教育費附加按營業稅的3%測算。

兩稅一費合計為經營收入的5.5%，測算是可按前幾項合計的5.5%計算確定。

具體條例規定請查看當地的物業服務收費管理辦法！

C. 物業服務費用怎麼算 多少錢一平方米

一、物業服務收費以法定產權面積計算
物業管理公共服務費以法定產權面積（房屋所有權證登記的建築面積）計算；未辦證的以售房合同中房屋建築面積或房產測繪部門實測的房屋建築面積計算。未計入產權面積的附屬房屋不得收取公共服務費。
二、物業服務收費的計費時間
業主、使用人自辦理物業交付使用手續之日起，應按物業服務合同約定的時間交納物業服務費用。物業出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費用由業主或使用人按約定交納，但業主負最終交納責任。
三、物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。
1. 物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點的不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅的公共服務收費及住宅區停車服務等專項服務收費，實行政府指導價。普通住宅以外的住宅及各類非住宅物業的公共服務收費和滿足部分業主、使用人需要或接受委託開展的特約服務、代收代辦服務收費，實行市場調節價。
2.業主大會成立前普通住宅前期物業管理公共服務收費水平應在政府指導價范圍內約定，並在業主入住前報經價格主管部門核准。（也就是說，小區前期物業由開發商提供，申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅項目，開發商都要在售房前確定物業服務事項和服務標准，並委託物業服務評估監理機構對服務費用進行測算，測算結果應當在售樓處等銷售場所公示，並寫入合同，而不是由開發商自行說了算。）
3.業主大會成立後，普通住宅公共服務收費標准由業主委員會經業主大會同意後，在政府指導價范圍內與物業管理企業在物業服務合同中約定。
4.實行市場調節價的物業服務收費，業主大會成立前，由開發建設單位與物業管理企業在前期物業服務合同中約定；業主大會成立後，由業主委員會經業主大會同意後與物業管理企業在物業服務合同中約定。
四、小區普通住宅物業服務收費，一般劃分為3--4個等級，對收費標准、具體內容，省市縣物價局根據《住宅小區物業管理服務收費等級考核評定試行辦法》對住宅小區物業管理服務收費等級標准進行審核測評後，並批復發文同意住宅小區的計費辦法。
該批文包括「（1）住宅小區物業管理服務收費等級按那級（例如按一級）標准執行，並規定收費標准。（例如為每月每平方米建築面積1.00元。）
（2）物業管理服務內容主要包括：二十四小時保安巡邏、公共衛生清潔及垃圾清運、綠化日常養護、公共設施設備維修養護、化糞池清掏清運、公共水電費等服務。
（3）物業管理服務收費按照《物業管理服務收費明碼標價規定》的要求，實行明碼標價。並每半年向產權人和業主公布物業管理收支情況，接受監督查詢。
（4）請按規定到行政審批大廳物價窗口辦理經營服務單位《收費許可證》，實行亮證收費。
（5）此批復規定的收費標准，為最高限價，下浮不限。物業管理服務收費，每年審核一次。」
五、 以四川省成都市 五城區物業服務收費政府指導價基準價和浮動幅度價格為你作參考。

成都 五城區物業服務收費政府指導價基準價和浮動幅度

物業
服務
等級 基準價
（元/米2•月） 浮動幅度
有電梯 無電梯
一級 1.75 1.15 ±20％
二級 1.35 0.85 ±20％
三級 1.00 0.55 ±20％
四級 0.60 0.35 ＋20%

D. 物業費怎樣測算

一級收費標准：

1.00元 /平方米·月 (已包含稅、費 )

二級收費標准：

0.75元 /平方米·月 (已包含稅、費 )

三級收費標准：

0.45元 /平方米·月 (已包含稅、費 )

四級收費標准：

0.35元 /平方米·月(已包含稅、費 )

根據《物業服務收費管理辦法》：

第五條

物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第六條

物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。

第七條

物業服務收費實行政府指導價的，有定價許可權的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標准等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，並定期公布。

具體收費標准由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

(4)物業日常維修費測算擴展閱讀：

根據《物業管理條例》：

第四十條

物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

第四十一條

業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

第四十二條

縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

第四十三條

物業服務企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第四十四條

物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委託代收錢款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第四十五條

對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十六條

物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第四十七條

物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

E. 物業管理費測算的依據什麼

以一例住宅項目為例吧，根據整個小區可以收的物業費總數，去掉日常管理的費用（保安、保潔及管理人員的工資、福利等），還有稅金等，最後留一點利潤，達到平衡點時應該收取的物業管理費

F. 物業測算設備設施維護費為造價5%，有什麼根據

這兩種方式只是概念上的，具體測算建議切合實際，也就是根據現場實際情況，逐項版測算，得出的結論權才是最真是准確的，雖然投入的精力較大，但是對於以後日常維護還是很有益處的。
主要是想問造價5%-6%是哪裡規定的？這只是各家測算的一個平均值，你沒進行測算，又如何推算5%-6%那？地產挑剔是對的，因為你沒有支持性測算依據。如有需要，我可以給你傳一下費用測算一些文件，你套用下，換算即可。

G. 物業日常維修費是怎麼交的

一般是按照年度收取。
《物業收費管理辦法》規定：物業服務成本或專者物業服務支出構成一般包括以下屬部分:
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3、物業管理區域清潔衛生費用;
4、物業管理區域綠化養護費用;
5、物業管理區域秩序維護費用;
6、辦公費用;
7、物業管理企業固定資產折舊;
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9、經業主同意的其它費用。
業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

H. 如何界定物業管理日常維修費用

（一）物業管理的基本概念所謂物業管理，是指經營人受物業產權人和使用人的委託，按照國家法律和合同契約的規定，對被委託的物業行使管理權，以經濟手段管理物業，並運用現代管理科學，先進的維護養護技術和先進的服務手段，為物業所有人或使用者提供綜合的、優質的有償服務，以滿足使用者不同層次的需求，使物業發揮最大的使用效益和經濟效益。（二）物業管理的基本原則 權力界定原則 業主至上原則 統一管理原則 經濟合理原則 專業化服務原則 權責明確原則 超前管理原則 公平競爭原則（三）物業管理的目標 對物業實行企業化、經營化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實現物業的社會效益、經濟效益和環境效益的統一。具體來說，是為了實現下述目標： 創造安全、舒適、和諧的居住環境； 發揮物業最大的使用價值； 使物業盡可能保值、增值。（四）物業管理涉及的組織 1.業主大會 業主是指物業內房屋和相關設施的所有權人。業主大會則是由物業內的業主所組成的。 按照有關規定，業主大會必須有超過半數以上投票權的業主出席方能進行。業主可以委託代理人出席業主大會，不滿18周歲的業主由其法定代理人出席。 業主大會的職權包括： 選舉、罷免管委會的組成人員。 監督管委會的工作。 聽取和審查管委會的工作報告。 決定物業內關於業主利益的重大事項。 修改業主公約。 改變和撤銷管委會不適當的決定。 批准管委會章程。 2.管委會 管委會是物業管理委員會的簡稱，是在房地產行政主管部門指導下，由物業內的業主和使用人選舉的代表組成，代表和維護物業內業主和使用人的合法權益。 3.物業管理企業 物業管理企業受物業管理委員會及房地產產權人的委託，承擔居住小區的物業管理。 答案補充 涼快涼快涼快涼快涼快涼快涼快涼快涼快涼快了