❶ 如何降低辦公大樓管理風險
辦公樓物業管理服務規范
1 范圍
本標准規定了辦公樓物業管理服務活動中顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、辦公樓秩序維護和安全服務、環境保潔服務、綠化擺放與養護服務、倉儲和搬運等內容及要求。
本標准適用於本市行政區域內辦公樓物業管理服務活動。
2 規范性引用文件
下列文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款。凡是注日期的引用文件，其隨後所有的修改單（不包括勘誤的內容）或修訂版均不適用於本標准，然而，鼓勵根據本標准達成協議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用於本標准。
GB 2894 《安全標志》
GB 3096 《區域環境雜訊標准》
GB 5749 《生活飲用水衛生標准》
GB/T 10001.1 《標志用公共信息圖形符號 第1部分：通用符號》
GB 13495 《消防安全標志》
GB 15603 《常用危險化學品貯存通則》
DB 31/30 《住宅裝飾裝修驗收標准》
DB 31/199 《污水綜合排放標准》
《特種設備安全監察條例》（中華人民共和國國務院第373號令，自2003年6月1日起施行）
《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（中華人民共和國建設部令第110號，自2002年5月1日起施行）
《物業管理企業資質管理試行辦法》（建住房[1999]261號，建設部1999年11月22日頒布）
《上海市突發公共事件總體應急預案》（上海市人民政府2006年1月26日頒布）
《上海市建築節能管理辦法》（上海市人民政府第50號令，2005年7月15日頒布）
《上海市危險化學品安全管理辦法》（上海市人民政府1982年4月1日頒布）
《上海市生活飲用水二次供水衛生管理辦法》（上海市人民政府第12號令，1995年8月24日發布）
3 術語和定義
下列術語和定義適用於本標准：
3.1 辦公樓 office building
已建成並交付辦公使用的房屋及附屬設施、設備和場地。
3.2 物業管理 property management
物業產權人通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
3.3 顧客 customer
接受服務的組織或個人。
示例：物業產權人、使用人及其他相關方。
3.4 突發公共事件 precipitating event
在辦公樓物業管理范圍內發生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環境污染和生態破壞事件）、公共衛生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經濟安全事件，涉外突發事件和群體性事件）等。
4 基本要求
4.1 資質要求
物業管理企業應具有從事物業管理服務的資質，應符合建設部《物業管理企業資質管理試行辦法》的要求。
4.2 管理機構與人力資源配置要求
4.2.1 物業管理企業應根據辦公樓的具體情況和合同約定，設置相適應的辦公樓物業管理服務機構，配備管理人員和服務設施。
4.2.2 管理人員應取得物業管理從業資格證書或崗位證書，專業技術、操作人員應取得相應專業技術證書或職業技能資格證書。
4.2.3 管理服務人員在服務過程中應保持良好的精神狀態；表情自然、親切；舉止大方、有禮；用語文明、規范；對待顧客主動、熱情、耐心、周到並及時為顧客提供服務。
4.2.4 管理服務人員應按規定統一著裝、著裝整齊清潔，儀表儀容整潔端莊；在指定位置佩戴標志，站姿端正，坐姿穩重，行為規范，服務主動。
4.2.5 管理服務人員應及時、認真做好工作日誌、交接班記錄、賬冊等記錄工作，做到字跡清晰、數據准確。
4.2.6 管理服務人員應接受過相關專業技能的培訓，掌握物業管理基本法律法規，熟悉辦公樓的基本情況，能正確使用相關專用設備。
4.3 管理服務要求
4.3.1 辦公樓物業管理服務機構的維護保養工作，應保持房屋建築的完好和設施設備的正常運行。
4.3.2 辦公樓物業管理服務機構宜從實際出發，根據《上海市建築節能管理辦法》，充分考慮制定合適、有效的節約能源方案，並付諸實施。
4.3.3 辦公樓物業管理服務機構應為辦公樓提供全天候的公共秩序維護服務和安全服務，維護辦公樓的人員、財產和建築物的安全。
4.3.4 辦公樓物業管理服務機構應按時完成規定的環境保潔服務，為顧客提供整潔、衛生、安全、美觀的環境。
4.3.5 辦公樓物業管理服務機構應對辦公樓物業管理范圍內的綠地和室內綠化進行養護服務，保持辦公樓整體的景觀效果。
4.3.6 辦公樓物業管理服務機構應對倉儲和采購進行控制，使倉儲和采購的物資及服務符合本標准及相關標准在質量、環境、安全等方面的要求。
4.3.7 辦公樓物業管理服務機構應對自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發公共事件建立應急預案，並組織實施培訓、演習、評價和改進，事發時按規定途徑及時報告顧客、物業管理企業和有關部門，並採取相應措施。
4.4 基礎管理服務
4.4.1 財務管理服務
4.4.1.1 建立健全財務管理制度，對物業管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規范，賬目清晰。對於顧客報修、超時空調、延伸服務等費用須單獨結算的應准確計算。
4.4.1.2 物業管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標准、時間、方式嚴格按照公開收費制度進行（合同另有約定除外），收費應操作規范。
4.4.2 物業檔案管理
有較完善的物業管理檔案制度，檔案內容至少應包括：
0.1物業竣工驗收檔案；
0.2辦公樓及其配套設施權屬清冊；
0.3設備管理檔案；
0.4顧客資料檔案；
0.5日常管理檔案。
5 顧客服務
5.1 接待服務
5.1.1 接待原則
顧客接待應遵循「公開辦事制度、公開辦事紀律、公開服務項目、公開收費項目和標准」的原則。顧客接待人員應熱情回答顧客咨詢，確保100%答復率。
5.1.2 大堂服務
大堂服務人員應注意維護大堂的整潔、有序和安全，向顧客提供關於周邊交通、景點和辦公樓內部各服務功能的咨詢。
5.1.3 入駐、退租服務
顧客需入駐和退租時，服務人員應按規定的程序及時受理，手續完備，及時建檔、歸檔。
5.1.4 報修接待服務
當顧客報修時，應及時受理，並在規定的時間內到場，小修項目宜當天完成（預約除外）。
5.2 信報服務
正確分理信件，認真登記報刊雜志和掛號信，正確處理特殊郵件（如退信等）。
5.3 通訊設施安裝服務
5.3.1 確保收到顧客需求信息後一個工作日內，聯系好專業服務單位為顧客申請通訊設施的安裝。
5.3.2 確保內線電話在收到顧客需求信息之後一個工作日內開通。
5.3.3 收到專業服務單位挑線通知後，及時安排工程部門進行施工，並確保一個工作日內開通。
5.4 維修資金管理服務
需要時，建立辦公樓維修資金管理制度，對辦公樓維修資金進行賬務管理，運作規范，賬目清晰。
5.5 裝修管理服務
5.5.1 制訂辦公樓裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度並在顧客申請裝修時告知。
5.5.2 建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申請、審批、驗收資料。
5.5.3 辦公區的晝間雜訊控制應執行GB 3096中的四類標准限值。
5.5.4 發現違反裝修管理制度的行為、現象應及時勸阻、制止。如制止無效，報告業主和有關部門處理。
5.6 投訴處理
5.6.1 顧客投訴應分下列情況處理：
——辦公樓物業管理服務機構直接受理的投訴，應核實情況，及時處理並回復投訴者。屬於物業管理責任的，應向顧客道歉並及時糾正；屬於無理投訴的應做好解釋工作。辦公樓物業管理服務機構與投訴者無法協商解決的，應上報物業管理企業或上級主管部門處理；辦公樓物業管理服務機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日；
——顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據，分清責任後如實反映情況或上報書面材料，協助上級部門做好相應工作；
——向公安機關報案的投訴，協助公安部門處理；
——涉及依法裁決的投訴，應按法律程序處理。
5.6.2 受理、處置顧客投訴應保持記錄。
5.7 延伸管理服務
辦公樓物業管理服務機構應根據顧客的需求，開展力所能及的延伸服務，如租賃服務、室內綠化布置、票務服務等。
6 房屋、設施設備運行與維護服務
6.1 房屋維護管理
6.1.1 房屋的維修養護應：
—— 建立健全房屋檔案，檢查、督促辦公樓顧客正確使用房屋，指導顧客遵守房屋安全使用的規范、政策、法規；
—— 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄應齊全；
—— 根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況；
—— 需要維修，屬於小修范圍的，及時組織修復；屬於大、中修范圍的，及時編制維修計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向房屋產權人提出報告與建議，根據房屋產權人的決定，組織維修。
6.1.2 裝修管理
按照本標准5.5 的要求和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、DB 31/30 《住宅裝飾裝修驗收標准》等相關要求執行。
6.1.3 房屋結構檢查
——應根據房屋的結構類型、用途和使用年限、使用環境等情況，對房屋進行定期結構檢查與沉降測試，檢查中發現問題應及時修繕；
——不同房屋結構的檢查周期（見表1）。
註：行業主管部門如對房屋結構檢查周期做出另外規定，從其規定。
6.1.4 巡檢
每年應定期對房屋共用部位、共用設施設備等進行依次全面檢查。建立巡檢記錄，發現問題及時向房屋產權人報告，根據房屋產權人的委託，安排專項修理。遇緊急情況時，宜採取必要的緊急處理措施。
6.2 設備設施運行與維護服務
6.2.1 變配電系統
——制定臨時用電管理措施；
——限電、停電應有明確的審批許可權，按規定要求通知顧客。遇緊急情況時，應採取必要的緊急處理措施；
——按照規定的周期進行高壓電氣設備試驗，留存高壓電氣測試合格的報告；
——按照規定的周期對變配電設備設施進行檢查、維護、清潔，並做記錄；
——高（低）壓變（配）電櫃操作運行正常，檢測表計顯示准確；
——高（低）壓變壓器運行正常，溫控顯示准確，聯控動作正常；
——變（配）電櫃直流操作系統運行正常，蓄電池組充、放電量穩定，符合工作要求；
——低壓配電櫃運行正常，各類表計顯示正常；
——功率因素自動補償電容器（組）運行正常，自動切換正確可靠；
——變（配）電系統聯絡自切正常。
6.2.2 應急供電系統
——按規定的周期對發電機組設備進行檢查、維護，保持設備完好；
——定期啟動及維護備用發電機（組），確保隨時應急啟用；
——發電機控制櫃手動及自動啟動正常，各類表計顯示正常；
——自動轉換開關狀態顯示完好，動作正常；
——定期對應急照明（帶蓄電池）設施進行檢查、維護，使其處於有效待命狀態；
——定期對蓄電池組進行充放電試驗，進行蓄電檢查及保養。
6.2.3 樓宇智能化設備系統
6.2.3.1 樓宇設備自動化（BA）系統
——伺服器工作正常、通訊正常、整潔；
——工作站工作正常、通訊正常、整潔；
——數字式直接控制器（DDC）工作正常、通訊正常、整潔、線路整齊；
——末端設備工作正常、接線正確、線路無損、安裝牢固。
6.2.3.2 網路與通訊設備系統
6.2.3.2.1 程式控制交換機
——程式控制交換機（PABX）數據通訊工作正常、整潔、線路整齊；
——維護終端工作正常、整潔；
——計費系統工作正常、整潔；
——話務台工作正常、話音清晰、整潔；
——電源工作正常、蓄電池正常、設備整潔、顯示儀表無損；
——語音信箱工作正常、整潔、接線正確。
6.2.3.2.2 網路通訊設備
——配線架排線整齊，標簽完好，數據齊全；
——光纖配架排線整齊，標簽完好，數據齊全；
——插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔。
6.2.3.2.3 廣播與背景音響系統
——音源設備工作正常，整潔完好；
——功放設備工作正常，整潔完好；
——揚聲器等末端設備工作正常、整潔，音質保持清晰；
——背景音響與消防報警系統的連接切換工作正常。
6.2.4 安全防範系統
6.2.4.1 中央監控系統
——攝像機安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔；
——畫面分割器工作正常、整潔；
——錄入設備工作正常、整潔；
——監視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；
——矩陣工作正常、線路整齊、標識清楚；
——監控的錄入資料應至少保持7天，有特殊要求的參照相關規定或行業標准執行。
6.2.4.2 巡更系統
——工作站工作正常、整潔；
——巡更器具工作正常；
——巡更點位置正確、安裝牢固、工作正常。
6.2.4.3 周界報警系統
——工作站工作正常、整潔；
——紅外探頭安裝牢固、線路無損、工作正常、整潔。
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❷ 辦公室管理制度
為規范辦公室的日常辦公管理，減少不必要的浪費，創造一個良好的辦公環境，特製訂本制度。
第一條：適用范圍
本制度適用於公司全體員工並嚴格遵守
第二條：職責部門
行政部負責全面管理和監督公司水、電、暖以及耗材的使用和維護。
第三條：水電使用規定
1.員工均有義務留意辦公設備的用電狀況，不使用時將設備關閉，以避免長時間待機造成的電力損耗。
2.員工應關注辦公電腦的用電狀況，待機時應關閉顯示器，長時間不使用時(如因故外出)應將電腦關閉。下班時應及時關閉電腦，不能使電腦開著過夜。
3.員工離開或下班時應做到隨手關燈，人走燈滅。特別是最後離開公司的員工應仔細巡查，關閉辦公場所、走廊和衛生間電燈。白天室內光線夠用時，盡可能不開燈而使用天然採光。
4.節約用水，反對浪費，用水後應及時將水龍頭關閉。
第四條：復印機使用規定
1.復印時須本著節約原則，非重要文件應考慮使用二手紙復印或雙面復印。
2.除個人證件、畢業證、身份證、學歷證等個人資料需要復印外，禁止復印其他私人資料。嚴禁因私大量復印文件、小說、書籍等非工作性文件。
第五條：衛生清潔管理規定
1.公司員工都有維護衛生環境的權利和義務。
2.公司衛生管理實行日常清潔與定期保潔、公共區域由專人負責、個人辦公區域由員工負責相結合的原則。
3.公司規定每周五進行大掃除，單間辦公室由使用部門負責，公共區域由全體員工具體負責。
第七條：環境及衛生標准
1.窗明潔凈，牆面清潔;
2.角落無積塵、蛛網;
3.燈具、電器、用具清潔;
4.辦公桌整潔有序，不允許雜亂的擺放資料，文具等;
5.室內無雜物;
6.地面無痰跡、紙屑、煙頭;
7.個人儀表整潔、干凈。
第八條：員工環境衛生規范
1.尊重保潔員的辛勤勞動，不得有侮辱之行為、言論;
2.有責任和義務保持個人辦公區域的清潔衛生;
3.不在廁所、洗碗槽亂扔手紙、飯菜、荼渣，防止堵塞管道，污濁外流;
4.不隨地吐痰;
5.不在辦公室區域內吸煙;
6.各部門的辦公區域內，對外的窗戶在下班後或在下雨時，必須保持關閉。各部門應指定專門人員負責;如發現沒有按要求做的部門，將對負責人協助清潔工打掃衛生一周的處罰;
7.不能私自移動，挪用辦公室區域內的設施設備;
第九條：其它規定
1.行政部需安排專人進行日常檢查和維護。
2.員工發現水、電、暖設施出現故障，應迅速與行政部聯系，不得私自修理。
3.上班期間不得無故串崗、不得在走廊、前台等區域大聲聊天、喧嘩、嬉鬧。不得做與工作無關的事情;
4.嚴禁上班時間玩電腦游戲、看視頻等，或瀏覽無關網站佔用公司資源。
5.員工上班時間應著裝整潔大方，不得穿異裝異服。
❸ 辦公室維修費 是不是裝修 會計分錄
維修是指護、保養、修理
借：管理費用—修理費（辦公室）
貸：有關科目—有關細目
❹ 辦公室的空調維修發生的費用應放在什麼科目
辦公室的空調維修發生的費用應放在什麼科目
你好，是計入
管理費用——辦公費
❺ 如何降低維修費用
降低維修費用的主要途徑
1)提高勞動生產率，及時修訂工時定額
這一方面可以降低工資費用，另一方面又可以縮短停修時間。就目前來看，工資約佔大修理費用的40%左右。
2)節約材料物資的消耗，及時修訂費用定額
節約材料物資消耗的途徑是多方面的，從采購、運輸、儲備、使用等每個環節，都具有節約的可能性。及時修訂費用定額，使之處於先進合理的水平，對於約束和控制維修費用是至關重要的。
3)加強設備的前期管理，提高決策水平
購進或自製設備符合質量要求，是減少後期運行費用和維修費用的重要環節，決不可單純追求節省設置費而忽視後期出現的維修費用的增加。
4)提高修理和技術改造質量，減少日常維護保養費用
提高設備修理和改造質量，不僅可以減少大量的維護保養費用，而且還可以減少故障停機損失和降低生產產品的廢品損失。
5)加強日常維護保養
精心操作，加強日常維護保養，避免非正常磨損的意外事故，延長使用壽命和大修理周期，是節省維修費用的重要措施。
6)提高設備維修的經營管理水平
節省非生產費用開支，降低固定成本，提高設備的利用率和負荷率，降低單位產品成本，對節省維修費用都有很大影響。
7)維修資源的科學配置
設備維修資源歸納起來包括有五大資源：時間資源、資金資源、勞動資源、材料資源和技術資源。合理科學地配置這些資源，使各種資源的利用達到最優的結合，是降低總體維修費用重要舉措。
❻ 行管辦公室維修費用應計入什麼會計科目
1.行管辦公室維修費用如果金額不大，直接計入「管理費用--裝修費」科目。
2、如果金額大，先計入「長期待攤費用--裝修費」科目；然後，按照稅法規定的3年期限進行攤銷。
❼ 辦公室人員管理制度
辦公室日常管理制度
第一章
總則 辦公場所是員工從事經營管理的勞動場所，公司努力創造一個安全、舒適、健康的辦公環境，員工應自覺維護良好的辦公環境，特製定本制度。 第二章第二章第二章第二章 員工行為規范員工行為規范員工行為規范員工行為規范
1、員工著裝要求得體、大方、整潔。 a) 女員工上班時間不可著濃妝，勿佩戴過多飾品；領口過低，裙、褲過短的服裝禁止穿著。 b) 男員工上班時間不得著背心、短褲、拖鞋。
2、員工舉止要求文雅、禮貌、精神。 a) 上班時間保持良好的精神狀態，精力充沛，樂觀進取。 b) 對待上司要尊重，對待同事要禮貌，對待客戶要熱情，處理工作保持頭腦清醒冷靜，提倡微笑待人，微笑服務。 c) 保持良好坐姿、行姿，切勿高聲呼叫他人。 d) 出入會議室或上司辦公室，主動敲門示意；出入房間隨手關門。
3、員工言談要求親切、誠懇、謙虛。 a) 與他人交談，要專心致志，面帶微笑，言語平和，語意明確。 b) 嚴禁說臟話、忌語，使用文明用語。 c) 同事之間溝通問題時，應本著「換位思考、解決問題」的原則，語言應禮貌，平和。 d) 見到領導時應主動打招呼，向上級匯報工作時應簡明扼要、實事求是。 第三章
員工日常工作行為規范工作行為規范工作行為規范工作行為規范
1、 辦公大廳、各獨立辦公室上班時間應保持安靜，禁止高聲喧嘩、嬉戲打鬧。
2、 禁止在上班時間玩游戲、進行與工作無關的網路聊天、瀏覽與工作無關的網頁和視頻、下載電影游戲及做與工作無關之事。
3、 公司的電腦、傳真機、復印機原則上不能用於私人用途，若有特殊原因，須事先向人力資源部提出申請，經批准後方可使用。
4、 員工產生列印或傳真後的稿件，應立即拿走，禁止堆放在傳真機或復印機上。
5、 嚴禁在上班時間內使用公司電話播打私人電話；上班時間如需接聽或撥打私人手 機， 應做到言簡意賅、長話短說，不允許長時間接聽或撥打私人電話。
http://wenku..com/view/b905ebd7240c844769eaee60.html
❽ 維修辦公樓的維修費是直接進入管理費用——維修費，還是先記入長期待攤費用，然後再攤銷
都可以，如果維修比較大，如能增加使用年限，可以將原固定資產余額轉入在建回，裝修支出同樣答計入在建，然後轉固，根據新的年限攤銷
如果想加大費用，可以直接入管理費用，如金額占管理費用比例較大，可以計入待攤，一年分月攤完。