㈠ 請問老師：保險費，維修費，管理費的取值都要說明取值理由是嗎。是不是稅金取稅率不需要說明理值理由
保險費、稅率可以不需要理由。
維修費，管理費——缺取值理由建議作為備選項指錯。
㈡ 房產評估的收益法都需要什麼
運復用收益法來評估房地產的制價值要確定以下幾個因素：
1、首先要明確剩餘收益的年限n、是否存在租約，房地產的租金水平、出租率等情況；
2、要根據市場調研提取或根據經驗，得出房地產項目的收益率Y及租金的增長率g；
3、房屋的原始購買成本或登記價，用來計算房產稅；
4、當地房地產的稅費，例如營業稅、教育稅附加、城市建設維護稅、印花稅、房屋租賃管理費、維修管理費、租賃手續費、保險費等的取值比例及計稅方式；
5、最後根據上述確定數據，計算房地產評估總值=年租金純收益/(Y-g)×(1-((1+g)/(1+Y))n)。
㈢ 運用收益法評估房地產時,房地產總費用的公式是
折舊費、管理費抄、維襲修費、保險費、稅金
共5項，折舊費一般都不取，參考房地產估價規范
管理費和稅金都是參考有效毛收入取百分比
維修費和保險費可參考有效毛收入或重建成本取百分比
具體百分比額度參考當地文件或具體情況
㈣ 收益法 物業維修費 是按建築面積還是使用面積
根據《辦復法》，哈爾濱市普制通住宅小區物業費(按使用面積)最高擬收1.71元/月·平方米，最低擬收0.33元/月·平方米。
物業服務費用以建築面積每平方米·每月·元為計費單位，按月、季、年計收。具體計收方式由物業服務企業按照物業服務合同約定的期限向業主、使用人收取，預收期限不得超過12個月。
使用面積變建築面積,業主要多交近百分之五十的物業費!!1
㈤ 房屋評估時維修費如何計算
房屋評估是對房屋的現實價值進行估價，也就是在某一個時點重新獲得完全相同的一所房屋所需要支付的價格，一般可通過市場法、成本法測算得出，不需要特別對維修費進行計算。
㈥ 運用收益法來評估房地產的價值要確定哪些因素
運用收益法來評來估房自地產的價值要確定以下幾個因素：
1、首先要明確剩餘收益的年限n、是否存在租約，房地產的租金水平、出租率等情況；
2、要根據市場調研提取或根據經驗，得出房地產項目的收益率Y及租金的增長率g；
3、房屋的原始購買成本或登記價，用來計算房產稅；
4、當地房地產的稅費，例如營業稅、教育稅附加、城市建設維護稅、印花稅、房屋租賃管理費、維修管理費、租賃手續費、保險費等的取值比例及計稅方式；
5、最後根據上述確定數據，計算房地產評估總值=年租金純收益/(Y-g)×(1-((1+g)/(1+Y))n)
㈦ 收益法評估估價對象時維修費和保險費的計費依據是不是該類房地產的客觀重置成本
維修費用的計算基數一般為房屋重置成本，保險費的計算基數為房屋重置成本或者現值。
㈧ 房地產估價收益法
B、收益法：預測估價對象的未來收益，然後利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。V＝ 式中：V—收益價格（元，元/M2） Ai—年凈收益（元，元/M2）R—報酬率（%）n—房地產的收益期限（年）Ⅱ、測算過程1、估算年總收益 年總收益是指待估房地產按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情況下，合理利用房地產應取得的持續而穩定的年收益或年租金，包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。凈收益＝有效毛收入－運營費用有效毛收入＝潛在毛收入×（1－收入損失率）（1）潛在毛收入潛在毛收入是指假定房地產在充分利用、無空置狀態下獲得的收入。根據估價人員對同一供需圈內，位置、結構、用途相近的商業用房的市場調查，詳見表6並結合估價對象所在房屋的具體情況，確定估價對象潛在租金水平為每平方米170元/月。則年潛在毛收入為：表6 對比資料物業名稱A：萬達商業廣場2樓B：民眾樂園3樓C：佳麗廣場2樓估價對象租金最終確定方法位置江漢區中山大道與民生路交界處江漢區中山大道608號江漢區中山大道888號江漢區江漢四路取算術平均值租金水平182168177 樓層修正1/1.041/1.021/1.041修正後租金水平175165170170170×5317.88×12＝10848475.2（元）（2）有效毛收入由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失後得到的即為有效毛收入。根據估價對象的實地勘察和調查情況，綜合確定其空置率和租金損失率合計為6%。則年有效毛收入為：10848475.2×（1-8%）＝10197566.69（元）2、確定年總費用為維護房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬於其他資本或運營的收入，即為運營費用。具體計算如下：（1）物業服務費用 如物業管理企業對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序所收取的費用。按有效毛收入的6%計算。則管理費為：10197566.69×6%＝611854（元）（2）維修費指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費。按估價建築物重置價的2%計算。根據《武漢市物價局、房產管理局關於印發武漢市房屋重置價格標準的通知》（武價房字[2004]74號），估價對象為鋼混一等結構，重置價為1150元/平方米。則維修費為：1150×5317.88×0.02＝122311.24（元）（3）保險費指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。如投保房屋火災險等的保險費。按估價對象建築物現值的2‰計算。根據國家建設部的部頒標准，鋼混結構非生產用房建築物的耐用年限為60年，殘值率為0%，至估價基準日估價對象已使用6年。則保險費為：〔1150－1150×（1－0%）÷60×6〕×5317.88×2‰＝12027.27（元）（4）房地產稅 如土地使用稅、房產稅等。①土地使用稅 根據市地稅局武地稅發（2000）212號文的有關規定，土地使用稅的徵收標准內資企業為10元/（M2·年）×實際佔用土地面積；外資企業為20元/（M2.年）向市房地局繳納場地使用費。估價對象土地使用稅計為10元/（M2·年）。則土地使用稅為：10×208.48＝2084.8（元）②房產稅根據國發（1998）90號文的有關規定，房產稅的徵收標准按房產租金收入的12%。則房產稅為：10197566.69×12％＝1223708（元）（5）租賃稅費包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、租賃手續費等。確定為租金收入的5.85%，詳見表7：表7 房地產稅費一覽表序號項目名稱文件依據收費標准1營業稅武房市（93）64號財稅字（1999）210號租賃收入的5%2城市維護建設稅營業稅額的7%3教育費附加營業稅額的3%4堤防工程修建維護管理費營業稅額的2%5地方教育發展費租賃收入的1‰6平抑副食品價格基金租賃收入的1‰7印花稅財政部（88）財稅字第255號租賃收入的5‰合 計 租賃收入的5.85%則租賃稅費為：10197566.69×5.85%＝596557.65（元）（6）費用合計年總費用＝∑（1）－（5）=122311.24+611854+12027.27+2084.8+1223708+596557.65＝2568542.96（元）3、確定房地產年凈收益房地產年凈收益＝年總收益－年總費用＝10197566.69-2568542.96＝7629023.73（元）4、確定報酬率報酬率即折現率，為投資回報與所投入資本的比率。採用累加法：公式：報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償＋管理負擔補償＋缺乏流動性補償－投資帶來的優惠無風險報酬率取中國人民銀行2008年11月27日公布的現行國家一年期存款利率2.25%，估價對象為商業用途物業，確定的客觀租金符合當前水平，系統風險一般，投資風險補償、管理負擔補償、缺乏流動性補償及投資帶來的優惠合計為5.0%。商業用房報酬率R＝2.25%＋5%＝7.25%5、確定房地產的收益期限n根據《房地產估價規范》，「對於土地與建築物合一的估價對象，當建築物耐用年限長於或等於土地使用權年限時，應根據土地使用年限確定房地產的收益期限」；「對於土地與建築物合一的估價對象，當建築物耐用年限短於土地使用權年限時，先根據建築物耐用年限確定房地產的收益期限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建築物折舊和土地取得費用的攤銷；然後再加上土地使用權年超出建築物耐用年限的土地剩餘使用年限價值的折現值」。估價對象建成於2002年，現狀成新率為九成新。根據國家建設部的部頒標准，鋼混結構非生產用房建築物的耐用年限為60年，殘值率為0%，至估價基準日估價對象已使用6年，則剩餘耐用年限為54年。另外，根據該公司的《國有土地使用證》，估價對象的土地使用權類型為劃撥，土地無使用年期限制，建築物剩餘耐用年限為54年，故：房地產的收益期限n＝54年6、計算出讓狀態下的房地產收益價格Ｖ＝ａ÷ｒ×［1－（1＋r）－ｎ］＝7629023.73÷7.25％×［1－（1＋7.25％）－54］＝102825339.85（元）出讓狀態下的單價為102825339.85÷5317.88＝19336（元/平方米）
㈨ 有人認為，收益法中的維修費、保險費的取費基礎為房屋的客觀重置成本。到底是現值還是全新的重置成本呢
重置成本是客觀的。
對於保險費的計算基數沒有明確的要求，一般是現值或者重置成本。
維修費大多都用重置成本作為計算基數的，也有些用有效毛收入作為計算基數。
㈩ 財務分析時設備維修費如何取值
太深奧了。