❶ 怎样做好物业工程维修工作，让广大业主满意
你好，工程部维修工岗位职责 在管理处部门主管的直接领导下,对住宅区的房屋、水、电、公共设施,进行维修养护管理和向住户提供维修服务,其职责如下:一、 熟悉住宅区各类房屋的分布状况,房屋内外结构,附属设施各水、电气、消防系统的管线走向,分布状况以及管线主控制位置,以及设备的性能和使用状况。二、 加强学习业务知识,能识读施工图纸。绘制简单的平面图,管线大致系统图,能清楚正确的在图纸上标出发生故障的位置。三、 维修工必须具备熟练的施工技能。在熟练自己专业的基础上,学习水、电、土建等基本知识和规范操作、争取做到一人多能,适应住宅区维修工作的需要。四、 经常巡视住宅区,掌握公用设施的运行和完好状况,如发现有损坏,隐患或其它不正常的情况,应及时组织人员抢修。以确保公共设施完好,设备运转正常。五、 经常巡视住宅区,保证上下水、排污管道畅通,按规章制度要求每半年疏通雨水井及管道一次,确保住宅区污水不外溢。六、 维修工在维修楼面时,必须首先准确的找到漏、渗水的真正原因,做到一次修好,少返修或不返修。七、 电工必须持证上岗,并且严格遵守安全生产条列和操作规程。佩戴工作牌、穿工作服、穿绝缘鞋等安全保护设施。八、 维修给水管道,须关闭总阀时,在提前通知住户做好蓄水准备的情况下作业。九、 爱护工具,在每次使用之后,必须对领出的工具的性能、机具配件等进行检查,是否完好无损。十、 向住户提供免费或有偿服务时,要求如下:1、 急修不过夜,小修小补应限时完成。2、 上门维修佩戴工作牌,态度热情、服务周到。3、 按管理处制定收费标准收费,并上缴管理处,不得擅自侵吞,违者罚款100—500元。4、 不得向住户索要小费或好处,或者收费不开收据,更不能多收、少收、不收费。违者按应收取额的10倍处罚。5、 遵守住户的要求未经同意,不得擅自改变管线,即搭配颜色。6、 不得在住户家里乱翻东西、若有偷窃行为,一经发现,立即送派出所处理,管理处给予辞退。7、 不得在维修家用电时,偷窃配件或更换配件时以次充好。让住户蒙受损失,一经发现,除责令其赔偿相应的损失外,管理处给予辞退处理,情节严重者送交公安机关处理。十一、 完成主管交代的其他任务。
望采纳！
❷ 如何做好物业设备维修与管理
机电设备使用与日常维护管理规定
电梯故障维修标准作业程序
游泳池设备作业指导书
维修工具管理制度
中央空调操作规程
给排水设备设施的维修养护管理
供水管网检漏技术
给排水设备设施的日常操作管理
电气设备的保养规程
供电设备的档案管理
供电设备的安全管理
柴油发电机安全操作规程
变配电房的管理规定
电梯困人救援标准作业规程
电梯故障应急处理方案
消防电梯的使用方法及紧急情况下的应急措施
供电突发性事故的应急措施
电梯日常维修保养标准作业程序
电梯安全操作规程
消防水泵房管理
……
参考物业管理网
http://www.gywygl.com/54/9626.html
http://www.gywygl.com/54/9026.html
http://www.gywygl.com/54/9627.html
❸ 如何做好一名物业工程维修主管
1、执行力（包括年度、季、月、周工作计划的完成，领导安排的临时性工内作完成容）；
2、承上启下（对下属做到以身作则，督导下属按时完成计划和临时性的工作）；
3、对负责的项目细致、认真，避免出现充当“消防员”的状况；将设施设备运行事故提前预防、提前维护。
4、在不影响服务质量的前提下，将设备运行能耗降到最低。
5、做好下属的培训工作及工作状态和心理状态。
❹ 物业维修方面的问题及措施
物业维修方面的问题，要看是大维修还是小维修，如果是大维修的话，可以动用物业维修基金，如果是小维修的话，日常支出就可以了。
维修基金。
新房入住，大家最关心房屋质量问题。如果出现渗水、开裂等房屋质量问题，房屋需要维修，这个时候大家会想到买房时缴纳的房屋维修基金。那么什么是房屋维修基金？房屋维修基金缴纳比例是多少？房屋维修基金怎么用以及在哪些情况下可以使用呢？
一、维修基金介绍
房屋维修资金俗称大修基金，是指专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。
二、维修基金使用范围
（一）用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造；
（二）物业共用部位一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
（三）共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
三、大修基金怎么算
（一）新建商品住宅的房地产开发企业和购房人应缴纳首期维修基金
1、配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4%缴纳;不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳。
2、配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳;不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%缴纳。
（二）主城区范围内，首期物业专项维修资金的交存标准为
1、有电梯的，按每平方米建筑面积 80 元交存；
2、无电梯的，按每平方米建筑面积 50 元交存。
主城区范围外由各区县人民政府确定。
四、维修基金专户的开立
维修资金管理实行专户存储、专款专用。维修基金应开立专户，应当以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立账，并分列每套住宅单元的分户账;一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号立账，并分列每套住宅单元的分户账。业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。业主委员会成立后，应当与本市的商业银行签订委托协议，开立一个物业管理区域的维修基金账户，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。
五、维修基金申请程序
（一）维修资金划转业主大会管理前
1、物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
2、住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
3、物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
4、物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。
❺ 物业管理公司维修部门发展合理化建议
要干物业的话分工比较的细，建议你做客服。因为客服面对的一般就是业主，回同各答个部门的联系也最紧密，能同时了解到很多职位的工作内容。如果想发展，想升职的话建议还是把每个岗位的岗位职责都了解透彻，有条件的话可以在一个岗位干上一年半载的之后申请同级调动，这样多串串岗位，有利于今后的发展。
最后祝你幸福~
❻ 怎样做好物业区域内的设施设备维护与管理
物业区域内的设施与设备的特点就是分布广、杂
而且需要长期维护，出现内问题需及时响容应维修。
这就涉及到设施设备盘点、打点、设备维修响应流程
“行政行家”就是专业为这类问题设计的软件，可以给设施设备全生命周期的管理。
软件分APP与web，管理者能够更加方便快捷的管理设施设备，让繁杂的工作变的“爽”。
❼ 物业工程维修部职责
物业工程维修部需要负责各项设备管理，包括：负责公司内各项设备的规划、采购、更新，负责公司内各项设备的管理、维护、维修，确保各项设备的正常运作;以下是我精心收集整理的物业工程维修部职责，下面我就和大家分享，来欣赏一下吧。
物业工程维修部职责1
A、负责工程部日常人员管理和调配工作;
B、负责ISO9001质量管理体系项目工程类文件运行维护工作;
C、负责小区房屋建筑，公共设施，机电设备等技术管理工作;
D、负责制定本部门各项管理制度及应急 措施 ;
E、负责制定本部门年、季、月等设备设施维修保养计划，并报上级领导审批;
F、负责对小区设备的能源损耗进行合理化控制;
G、负责参与楼宇工程验收交接工作及对外接盘项目的工程验收接管工作;
H、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作;
I、负责审核本部门提交的材料采购清单;
M、负责本部门员工业务技能的培训;
物业工程维修部职责2
1、负责项目工程类报事的处理、跟进及项目工程板块满意度分析及提升;
2、及时响应客户的工程类上门服务需求;
3、 负责工程类经营指标的完成;
4、负责项目设施设备的全面管理(含承接查验、日常维修维护、更新改造、设备台账建设管理等);
5、负责项目节能降耗工作的研究、组织、实施(含新技术新工具运用等);
6 配合项目经理进行新项目交付接管准备;
7、负责工程专业例行事务的落地执行;
8、 负责项目工程团队建设、梯队培养、员工关怀组织;
9、完成公司/项目/上级交办的其他工作;
物业工程维修部职责3
1负责工程部的内部管理、专业培训，不断提高部门成员的业务和技术水平。
2.负责建立健全部门各项 规章制度 与操作规程。
3.负责制定物业各项设备维护的年度计划工作，做好物业各类设备设施的优化配置与节能减排工作。
4.负责集团接管物业的前期介入工作，制定相应物业技术管理维护规范。
5.负责执行行业安全法规、加强部署安全管理和 安全 教育 工作，预防管控安全风险、防止安全事故。
6.负责物业各种设备档案以及日常维护记录的管理工作，并建立相应的台账管理。
7.负责编制机电设备的维修、保养计划，完善设备的操作流程及作业指导书。
8.负责商户维修、返修工程的质量监督和验收，审核保修款、工程款的返还工作。
9.负责检查和监督商户维修、公共设施维护的品质，分析顾客不满意的原因，不断完善流程和物业服务品质。
10.负责租赁客户的施工审核、办理施工手续及日常安全巡检工作。
物业工程维修部职责4
1、认真贯彻各项规章制度及工作流程，监督，指导下属员工落实各类设备运行规程及维修，保养计划;
2、协助职能部门做好工程前介工作、接管验收、返修整改等工作;
3、做好项目设施设备台账、维修保养计划的制定和落实，并根据日常变化及时更新，使物业增值保值;
4、检查各类设备正常运行，巡检，维修维保及检测等工作记录。监督检查各项工作运行情况，按时汇总;
5、满足业主对工程维修需求;
6、完成领导交办的其他事宜;
物业工程维修部职责5
1、公共设施及消防设备管理维护
(1)对园区公共设备设施、消防设施设备进行定期或不定期的检查;通过检查发现问题要及时予以维护;
(2)建立设施设备档案，做到设施设备的运行、检查、维护、保养等记录齐全
2、供排水设备的维护
(1)保证供排水设备运行正常，设施完好，无渗漏、无污染
(2)制订停水、停电及事故处理方案
3、供电系统管理与维护
(1)严格执行供电系统(含弱电)管理措施，保证记录完整
(2)保证供电(含弱电)设备运行正常
(3)配电室管理符合规定，公共用电设施设备完好
4、电梯的管理与维护
(1)规定运行时间，安全设施齐全，轿厢井道保持清洁，电梯机房通风、照明良好
(2)根据应急处理方案及时处理发生的故障
(3)配合电梯维保单位，负责电梯年检相关手续的准备并及时跟进电梯年检进度
5、客户服务
客户要求进行工程改造，费用核算准确并及时送达发票
6、日常管理
(1)工具管理有序，完好，执行5S制度
(2)按时完成水电抄表并汇总，并及时送达发票，严查私拉乱接电线
物业工程维修部职责6
1. 负责园区内设备维护工作，保障设备良好运行;
2. 定期现场巡查，执行维保计划，发现问题及时整改;
3. 对接施工方，处理工程遗留问题;
物业工程维修部职责7
1、负责公司在管项目各工程事务的监督管理。
2、负责监督工程的接管验收和客户二次装修工程的验收工作。
3、负责监督和指导各种设施、设备的定期保养维护和检修工作，监督各项设备的异常处理、隐患处理等技术把关工作。
4、监督重要的维修工程、增改工程施工，控制工作质量与进度。
5、发挥工作主动性，完成领导交办的其他工作。
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❽ 怎样做好物业区域内的设施设备维护与管理
确保设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务的需要。你按以下方案去做，基本就八九不离十了。
（一）、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分A、B、C三类 如：
A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活泵、消防水泵，消防报警系统，电梯及其它。
B类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵及其它。
C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、道路及其它。
（二）、设备的运行管理
1、对A类设备，根据业主委员会的要求、物业服务方案，项目电工人员巡回方式对设备进行管理。
2、项目电工人员必须经过专业培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。
3、项目电工按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，认真作好运行记录。
4、项目电工人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行、维护保养记录、检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程主管监督整改情况。
（三）、设备设施的维修保养
1、电工人员负责所管辖设备设施的维修保养，项目主任协调工程主管负责组织本项目维修保养工作。
2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。
（1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。
（2）日常维护保养通常由设备运行操作，当班电工负责，定期维护保养由主管负责操作安排，当班电工人员进行配合，某些设备外聘专业公司进行。
（3）维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经公司领导批准后实施。
（4）设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告公司。
（四）、设备设施维修
1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类
（1）计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理；
（2）故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。
2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式
（1）委托维修主要用在故障维修。管理处设值班调度室，实行24小时待命值班，配置公司集团电话短号，随时接受住户、公司管理人员的维修申报和故障报告，接报后，迅速在规定时间内修复。
（2）派工维修主要用在计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程主管根据设备定期保养计划，当前对设备定期保养计划，当前设备运行状况的分析调查结果，以及住户的要求填写派工单，派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。
（五）、设备故障及事故
1、凡因为操作规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的，称为设备事故。
2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。
3、无论发生何种设备故障和事故，工程主管必须立即组织力量迅速处理。若较重大事件，必须及时报告管理处主任以书面形式报公司协调处理。
4、无论发生何种设备故障和事故，管理处主任、工程主管、电工人员必须详细记录，不得疏漏和隐瞒。
（六）、设备的大修、更新
1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造，使之更加安全、有效、经济、可行。
2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，需从维修资金中支出的。经业主委员会审核、同意签字后报公司签字进行修理、改造。
3、大修改造的项目由各项目主任提出申请、工程主管签字，经公司讨论形成《年度维修计划申请报告》，报经业主委员会批准后方可实施，项目实施按照：谁主管，谁负责“的原则，在工程主管指导下进行。
（七）、设备的报废
1、设备有下列情况下考虑报废：
（1）已经超过使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到要求且不能修复。
（2）设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析结论更新胜于大修。
（3）因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改建不能拆装的。
（4）严重影响安全，继续使用将会引起危险事故的。
（5）设备耗能大、污染环境严重，国家管理部门规定应予淘汰的产品。
2、设备报废由项目主任提出申请，并填写《设备报废申请单》，工程主管组织有关人员进行鉴定后报公司批准，其中产权是属于业主的设备，需报废的还须报请业主委员会批准。
3、设备报废后，报废设备由（公司库房或业委会）进行利用和处理，残值回收凭据报财务部注销设备资。产，同时注销台账和卡片
（八）、房屋外观和围墙护栏
1、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。
2、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作，加强日常管理。治安巡逻人员每天将房屋围墙和围栏列入检查项目，并进行签到资料形式存档。
3、对住户擅自作主进行的任何为归安装，管理处派人及时进行劝阻；对已经造成的事实，管理处派人上门与住户协商，劝其整改，住户整改有困难的，管理处免费提供整改服务。
（九）、记录
1、设备台账；【包括：序号、级别、品名、型号、功率、编号、出产地、厂家电话、质保年限、备注】。
2、设备标识卡；
3、设备运行记录；
【高压室运行记录、低压室运行记录、（发电机发电运行记录）（水泵房一次供水运行记录、水泵房二次供水记录）、电梯机房运行记录、公共区域巡检记录、公共去云健身器材巡检记录】。
4、设备日常巡视保养项目及记录；
【高压室设备保养记录、低压室设备保养记录、（发电机设备保养记录）（水泵房一次供水设备保养记录、水泵房二次供水设备保养记录）、电梯机房设备保养记录、公共区域设备保养记录、公共区域健身器材设备保养记录】。
5、设备定期维护保养项目及记录；
6、事故故障报告单；
7、设备报废申请表；
8、设备大修改造申报表；
9、设备大修汇总表。
10、安全部围墙设施设备巡视签到表
11、公共区域设备设施巡检记录表
12、公共区域设备设施维修申请表
(十)、公共设备设施维修、保养程序：
（1）各项目主任每天安排电工人员对区域内的设备设施进行巡查，不论设备设施运行状况如何都要作出详细的公共区域设备设施巡检记录表；
（2）如果在检查中发现有故障或损坏的，应向项目主任提出修理申请交公司批准，并填写公共区域设备设施维修申请表；
（3）经工程主管认定后，将工作交给项目电工，其完成安排和修复工作；
（4）公司指定专人到现场进行协调维修指导；
（5）如果项目电工人员根本无法进行维修的，根据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用，报公司领导审核后派遣主管安排；
（6）所有维修工作结束后，进行试运行合格，作好维修记录并存档。
❾ 如何管理好物业工程部，具体的.......
这个复问题不难回答，做好有点难。制
1、物业工程部是小区最要害的部门，供电、供水、供气、供暖、电梯、消防、排水、排污已经业主居住中的水电维修和房屋维修等等，首先作为经理一定要尊重工程人员，多关心他们。他们在物业公司里大多数年龄稍大，他们需要尊重、肯定成绩和鼓励，一定要注意这一点。
2、工程中份给排水、强弱电、土建维修，安装工程等，公司规模不大，不可能一岗一人，会一人多岗，但是要注意专业资格和 工作能力。
3、这些人不太好管，因为他们有各自的专业，很自我。因此要多开会、座谈，让他们团结协作。
4、培训教育，物业管理和物业服务是靠卖出自己的服务价值，赢得业主的信任和好感收取物业费和有偿服务费，不要认为自己是爷。物业公司很大程度上是靠工程维修师傅赢得荣誉和口碑的。