A. 哪些属于物业维修,哪些属于业主维修
公共区域公共设施设备由物业维修（楼道灯、电梯、大厅门等），户内设施设备由业主自己负责，物业可以代为维修 不过属于有偿服务范围，包括下水道堵塞疏通原则上都属于业主自己处理。
B. 物业管理包括哪些项目
物业管理包括项目如下：
1、住宅小区物业管理的内容，包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理；
2、住宅小区物业管理的对象，住宅小区的物业管理，管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民；
3、住宅小区居住设施管理，住宅小区物业管理公司根椐物业管理合同，只负责住宅小区房屋及附属设施、设备的管理；
4、居住环境管理，住宅小区物业管理的自然环境管理，是对自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发生，对人为环境的管理是维护和改变、塑造一种人为环境，维护是一种环境秩序。
《物业管理条例》
第三十四条
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
C. 请问：物业管理公共维修包含哪些范围
在物权法了有专有权和共有权的划分，物业公司完全可以按照这个定义区分公共维修。内
公共维修还要区分容什么是物业管理必须承担的工程维修？什么是业主分摊的公共维修？什么是申请大修资金进行维修？
1、该部分维修占该项工程的1%，由物业公司出资并组织实施。
2、在大修资金不能使用，又不在物业公司承担的范围，开发商、建设单位质量保修期满，物业公司组织召开业主代表或业主大会（业委会），商定出资和维修办法，类似大修资金续筹。
3、被批准使用的大修项目，物业公司负责实施或监督实施，并向业委会和大修办报告。
D. 物业管理服务内容包含哪些
物业管理包含的内容，1．物业共用部位的维修、养护和管理； 2．物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理； 3．物业管理区域内的巡视、检查； 4．物业管理区域内装饰装修管理； 5．供水、供电、供气、电信等单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时进行必要的协调和管理。清洁方面的内容是1．物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；2．公共绿化、水景、建筑物的养护和管理。
工程方面
1．物业共用部位的维修、养护和管理；
2．物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
3．物业管理区域内的巡视、检查；
4．物业管理区域内装饰装修管理；
5．供水、供电、供气、电信等单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时进行必要的协调和管理；
清洁方面
1．物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
2．公共绿化、水景、建筑物的养护和管理；
安保方面
1．车辆停放及经营管理；
2．公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
3．物业管理区域内的日常安全巡查服务。
4．物业管理区域内装饰装修管理；
日常管理
1．物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的整理保管；
2．负责配合甲方住宅项目的开发；
3．负责向业主和物业使用人收取物业服务费用；
4．负责与政府相关部门之联系，取得对甲方和小区管理的及时有效支持。
社区文化
开展社区文化建设，体现了“以人为本”的服务理念。只有树立了“以人为本”的服务理念，才能不断满足业主持续增长的服务需要，达到业主满意。
社区文化建设它是一种载体，使“以人为本”的服务理念体现在实实在在的物业管理服务之中。
如何体现以人为本：
一是要充满亲情和亲近感的服务；（接待、问题处理。。。）
二是要为业主提供尽可能多的服务；（代收、代办业务、开展多种活动和服务。。。）
三是要把业主满意作为评价物业服务状况的主要依据；（开展满意率、满意度调查。。。）
开展社区文化建设的几种途径：
一是公司统一组织；（文艺演出。。。）
二是管理处自行组织；（露天舞会、儿童才艺比赛。。。）
三是“业委会”自发组织；（义务会诊、舞会。。。）
四是“业委会”与管理处联合组织。（运动会、旅游、书画班。。。）
E. 小区物业维修项目及标准有哪些
小区物业管理服务包括哪些？
一、综合管理
小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理
1、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施;
2、每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施;
3、白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场;
4、协助召开业主大会并配合其运作;
5、管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全;
6、与业主签定物业服务合同等手续;公开服务标准、收费依据及标准;
7、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理;
8、全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗;
9、每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80%。
10、建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
二、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准;不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：
1、楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》;
2、保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用;道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅;
3、确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损;
4、负责小区智能化设施的日常运行维护;
5、定期清洗外墙。
三、绿化小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地
按园林局规定的《二级养护标准》养护。
四、保洁
小区规划红线以内，业主户门以外维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：
1、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围;
2、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;
3、每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物;
4、对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;
5、按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;
6、在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
7、发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
五、公共秩序维护
小区规划红线以内，业主户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：
1、相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施;
2、维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅;
3、看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等;
4、夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录;
5、有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案;发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。
六、停车管理
1、有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案;
2、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行;
3、保证停车有序，24小时设专人看管;有发生紧急情况预案;
4、长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。
七、消防管理
1、有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案;
2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护;
3、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
4、发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。
八、高压供水养护、运行、维修
1、保证居民正常生活用水;有停水处置预案;
2、水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格;
3、维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
4、发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
九、电梯养护、运行、维护
1、主梯6：00-24：00不间断运行，0：00-6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客;
2、凡有高峰梯的，在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行;
3、主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工;有发生紧急情况时的处置预案; 维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
4、一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
十、装修管理
1、有健全的装修管理服务制度;
2、查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项;
3、装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷;
4、业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门;
5、及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
F. 物业维修的项目
物业是承担这种维修项目的，但是也是分时间段的不是说你家坏了什么东西人家都给你免费更换修理的，他们只会在你买房的前2年或者3年之内会给你维修，超过的话更换的零件和手工费都是需要你自己个人承担的！
G. 小区的物业费都包括哪些服务呢
1、保安、保洁、维修、管理等人员的工资、福利、着装以及一些办公人员的日常管理费用。
2、卫生的清洁，这部分不仅仅是楼梯间的卫生，还包括小区内公共的花园道路等的清洁卫生。
3、绿化的维护，这主要是绿化的修剪补种，以及平时的防虫药水的喷洒。
4、安防设施的日常维修保养。安防设施也主要就是指小区监控，小区监控一定要有日常维护才能保证业主安全。然而，很多物业是从来不会维护的。
5、电梯的日常维修保养。电梯需要有维保公司进行专业的定期检查，并贴上合格证。一些日常问题的排除，应该由维保公司来负责、这部分费用是物业费里出的。
6、公共设施和公共部位的日常维护费用。比如体育设施，小区的健康乐园，篮球场等等。
7、物业专用设备的折旧损耗。
8、小区的二次供水费用和垃圾清运费用。
H. 物业管理一般包含哪些服务内容
物业管理服务内容都有哪些？怎么判定居住过程中的相关事项是不是物业负责的？一起来看看这篇文章吧。
（一）综合服务
1、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务等有偿便民服务的，并公示服务项目和服务标准。
2、签订规范的物业服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业服务标准，建立有完善的财务管理公开、监督制度。
3、设有服务接待中心，公示24小时服务电话，及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。
4、广泛的应用专门的物业管理软件、计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理。
5、按合同适时组织开展健康有益的文体娱乐活动。
6、小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达90%以上，及时改进薄弱环节。
7、小区物业管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
8、全体员工统一着装，佩戴标志，服务意识高，敬业精神高，业务素质强，行为语言规范，服务主动，热情。
9、定期对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。
（二）房屋管理及维修养护
1、按照物业服务合同和业主公约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。
2、小区出入口设有小区房屋、道路平面示意图、宣传栏，主要路口设有路标；各组团、栋、及单元（门）、户和公共配套设施场地的标识齐全、规范、美观。
3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。
4、对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。
5、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；检修记录和保养记录齐全。
6、每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。
7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
8、急修半小时内、其他保修按双方约定时间到达现场，建立有完整的报修、维修和回访记录。
（三）共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、小区内公共配套服务设施完好，标志、标识齐全、规范，不随意改变用途，共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，日常的管理和维修养护情况良好。建立有设备档案（设备台帐）、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。
3、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常，无事故隐患。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造。
5、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置有明显的安全警示标志。
6、水、电、电梯、中央空调、监控等设备运行保养人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。
7、路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率95%以上，按约定时间定时开关。
8、设备用房整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
9、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅；有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案。
（四）绿化养护
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征， 整形植物保持一定形状。发现死树在一周内清除，并适时补种。
3、草坪生长整齐，及时进行修剪，及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。
4、绿篱枝叶较茂密，适时进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。
5、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。
6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。
7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。
（五）保洁服务
1、根据小区实际情况合理布设果皮箱或垃圾桶，垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象，保持垃圾设施清洁、无异味；垃圾袋装化。
2、有健全的保洁制度，小区道路、广场、停车场、绿地等公共区域设专人保洁，每天清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；室外标识、宣传栏、信报箱等共用部位设施设备每周擦拭2次；路灯、楼道灯每月清洁1次。
3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨水井、化粪井、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏，保持通畅，无堵塞外溢；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
6、建立消杀工作管理制度，根据小区实际情况开展毒和灭虫除害工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
（六）协助公共秩序
1、门岗室整洁，公共秩序维护人员统一着装，佩戴有明显的标志。
2、设专人24小时值勤，其中主出入口昼夜有专人站岗值守，对进出小区的车辆实施有效管理，引导车辆有序通行、停放。
3、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
（以上回答发布于2015-11-14，当前相关购房政策请以实际为准）
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I. 物业维修项目包括哪些
物业维修项目包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线回、供电线路、照明、锅答炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等
J. 住建部物业管理服务中哪些项目维修由物业公司承担
根据《物业管理条例》第2条对于物业管理的定义，物业公司是依据物业服务合同来履行物业维修责任，而根据《物业服务收费管理办法》，业主支付的物业费中有一部分是用于物业共用部位和共用设备设施的日常运行、维护。也即物业公司一般法定的维修责任范围是“物业共用部位和共用设备设施”；除此之外，业主和物业公司可以通过具体协议约定其他的维修责任和费用，当然此时的维修费用是不包括在物业费中的。
那么“物业共用部位和共用设备设施”具体是指什么呢？
1.物业共用部位
， 根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第3条，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
2.共用设施设备
，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第3条，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。