如何抗辩保修

① 保险标的危险程度显著增加的，保险人如何有效抗辩求解答

一、维护保险标的的安全义务和危险程度显著增加的通知义务是保险法确定的被保险人法定义务，如未履行危险增加的通知义务，被保险人需承担不利法律后果。被保险人在保险合同成立后，主要的法定义务为维护保险标的安全义务和危险增加的通知义务，这两个义务实际上相互关联，从法理上看都属于被保险人应当承担的保证义务，都是合同成立后的附随义务。通常被保险人不履行维护保险标的安全义务的同时，由于各种原因怠于履行危险程度显著增加的通知义务，违反这两项义务在保险合同纠纷中也常成为保险人拒付保险赔款的法律依据。二、修订后的保险法规定了被保险人应当承担保险标的危险程度显著增加的通知义务，对被保险人承担不利后果的条件有所限定。在保险合同成立后被保险人对保险标的的情形最为清楚，对于危险因素的显著增加如果知情，势必对保险人不利，且保险合同的射幸性也决定了，如果任由危险扩大，保险人的保险金支付就不可避免。因此需要被保险人承担相应法定义务，即使在保险合同成立，被保险人利益有保障的情形下，被保险人仍需谨慎对待危险，防范危险的发生。09年修订的保险法第52条规定，“在合同有效期内，保险标的的危险程度显著增加的，被保险人应当按照合同约定及时通知保险人，保险人可以按照合同约定增加保险费或者解除合同。保险人解除合同的，应当将已收取的保险费，按照合同约定扣除自保险责任开始之日起至合同解除之日止应收的部分后，退还投保人。被保险人未履行前款规定的通知义务的，因保险标的的危险程度显著增加而发生的保险事故，保险人不承担赔偿保险金的责任。”与修订前的保险法相比，新修订的保险法规定有两处重要变化，一是规定只有当危险增加达到显著程度，保险人才得以提高保险费或解除合同；二是在被保险人怠于通知情形下，只有在危险显著增加与保险事故的发生存在因果关系时，保险人才得以免责。但现行立法仍存在不足之处，主要体现在未区分主观不履行和客观不履行通知义务，主客观区分的意义在于对被保险人是否具有可罚性。因可归责于被保险人原因的主观不履行通知义务，怠于通知的（即主观上有过错），已经构成对双方保险合同对价平衡关系的破坏，使得保险人承担的赔付保险金风险显著增加，极易产生对保险人显失公平的后果，因此保险人无需承担赔偿保险金义务。有学者认为如果仅是客观上危险增加且被保险人主观上无过错，因不可归责于被保人原因，保险人只得提高保险费或解除合同，保险人的解除权只对未来产生效力，即使被保险人怠于通知，在发生保险事故时保险人仍需承担赔付保险金的义务。从实务角度来看，保险人需对主观危险增加承担举证责任。目前我国一些地方法院在审判实践中对主观与客观不履行危险显著增加通知义务进行了区分，有利于平衡投保人和保险人之间的利益关系。如联大公司与某财产保险公司保险合同纠纷案中，联大公司违反消防法规在先，未按消防部门整改意见采取措施，之后又向保险公司续保财产保险，随后因设备故障引发火灾，造成了巨额损失。上海市高级人民法院作出的(2006)沪高民二(商)终字第38号民事判决书中认定,被上诉人联大公司的火灾损失与火势蔓延并扩大成灾有直接的关系，而这部分扩大的损失，又与联大公司未及时执行消防部门的整改意见和停止生产的处罚决定存在直接的因果关系。如果联大公司能够及时按消防部门的要求整改并停止生产，火势即能在相当长的时间内被控制在起火的A区仓库区域，不至于迅速蔓延到其他区域，厂房等不至于全部烧毁，因此，对联大公司未及时整改以致危险程度增加部分，即扩大成灾部分的损失，上诉人保险公司不应承担赔偿责任，这部分责任应由联大公司自负。对于火灾事故所造成的损失，法院酌情判处保险公司和联大公司各半承担。三、在最高院关于适用保险法司法解释二征求意见稿中，对被保险人的危险程度显著增加的通知义务作出了相关解释，针对保险法实务中的常见争议作出了规定，对于保险人责任似有加重倾向。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国保险法》若干问题的解释（二）（征求意见稿）》（以下简称解释意见稿）第十四条对被保险人的危险显著增加通知义务作出了如下规定，第一款规定，“除货物运输保险合同和另有约定的合同外，因保险标的转让导致危险程度显著增加，受让人或者被保险人及时将标的转让情况通知保险人的，保险人在保险法第四十九条第三款规定的期限内未要求增加保险费或解除合同，发生保险事故，被保险人要求保险人承担赔偿保险金责任的，人民法院应予支持。保险人以受让人或者被保险人仅通知转让情况未通知因转让导致危险程度显著增加的情况为由，主张不承担赔偿保险金责任的，人民法院不予支持。”第一款规定主要针对财产保险标的转让问题，并且将货运险和特约险除外在外。该款涉及财产保险标的转让中两个问题，第一，财产保险标的转让导致危险程度显著增加的，被保险人应尽何种义务；第二，如果被保险人只尽到标的转让通知义务而未通知危险程度显著增加的，是否要承担不利后果。对于第一个问题，解释意见稿认为，保险标的转让导致危险程度显著增加，受让人或被保险人只需向保险人履行转让的通知义务，而保险人有权依法在增加保险费和解除合同两种方式中选择其一，但若保险人在收到通知后三十日内未行使选择权的，在保险事故发生后，应当承担赔偿保险金责任。第二个问题在保险实务中比较常见，例如甲将购买车辆转让于乙，而乙从事危险品营运，乙虽向甲的保险人履行了转让的通知义务，但未告知保险人车辆用于危险品营运，后发生保险事故，保险人认为被保险人的通知中不包括危险程度显著增加内容，并以此为由提出抗辩，拒绝赔偿保险金。解释意见稿认为，只要被保险人履行保险标的转让通知义务，至于通知内容中是否包括危险增加通知义务，不再考虑，从而作出了有利于被保险人的规定。以上解释可理解为是对保险法第四十九条的扩充解释，一定程序上可以说是以被保险人保险标的转让通知义务覆盖了危险程度显著增加的通知义务，这样客观上必然增加保险人信息调查成本，对于保险人来说，其对转让的财产保险标的，有必要采用一定手段防止赔偿风险的扩大。解释意见稿第十四条第二款规定，“其他情形导致保险标的危险程度显著增加的，被保险人按照保险合同的约定及时履行了通知义务，保险人在合同约定的期限内未要求增加保险费或解除合同，发生保险事故，被保险人要求保险人承担赔偿保险金责任的，人民法院应予支持。”从上下两款规定逻辑关系看，该款针对的是财产保险标的转让之外的原因导致危险程度显著增加，对应的是保险法第五十二条，五十二条规定被保险人未履行危险程度显著增加的通知义务，保险人不承担赔偿保险金责任，解释意见稿进一步认为，如果被保险人履行了该义务，保险人未行使选择权的，保险人应当承担赔偿保险金责任。该款的解释从保险法条文立法本意即可推断，此处再单独作出规定似乎意义不大，实际上对该条款仔细推敲，条款中所规定的保险人在“合同约定的期限内”未要求增加保险费或解除合同是值得体味的，许多保险合同条款对于被保险人危险程度显著增加时，保险人行使解除权或增加保险费的期限并未作出规定。如果保险合同未约定期限，而在合理期限内保险人又未行使上述选择权，那么在合理期限之后发生保险事故，保险人将承担赔偿保险责任。如保险合同约定期限内，被保险人发生保险事故，尽管被保险人已尽到危险程度显著增加的通知义务，保险人也可选择将保险合同解除。

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② 保险合同纠纷案件保险公司如何抗辩免责条款无效的辩点

［内容提要］合同义务是否履行的举证责任由履行方来承担，免责条款的说明义务属保险人之义务，所以该事项的举证责任应由保险人承担。免责条款说明义务的范围及举证程序应如何准确、合理的界定，保险人对免责条款履行明确说明义务的举证问题，是司法中亟待解决的问题。本文通过免责条款及保险人的说明义务、保险实务中存在的问题几个方面来进行阐述，以期对司法实践中认定保险人是否履行免责条款的说明义务有所助益。［关键词］保险合同、免责条款、说明义务一、免责条款及保险人的说明义务免责条款是指当事人在合同中约定排除或限制将来责任的条款。这种条款通过分解风险，平衡当事人间的利益关系，促使交易的成就。免责条款是保险合同中不可或缺的内容，它对保险人应承担的风险责任做出限制，明确保险人不承保的风险及不承担赔偿责任的情况。但另一方面，免责条款往往被格式合同的提供者所利用，以逃避自身责任、扩大合同对方的义务或限制对方的权利，从而损害了交易关系中弱者方的合法利益。正因为如此，法律对免责条款的适用较为审慎、严格，免责条款受益方须在签订合同时提请对方注意并解释说明合同中的免责条款，否则该条款不发生免责效力。我国《合同法》第39条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。我国《保险法》第18条对此更是有明确的规定：保险合同中规定有关保险人责任免除条款的，保险人在订立保险合同时应当向投保人明确说明，未明确说明的，该条款不产生效力。显然，免责条款说明义务是保险人的法定义务，如果保险人违反此义务，该免责条款便会归于无效。《保险法》之所以作如此规定，是因为保险合同一般是保险公司提供的格式合同，且合同条款中包含大量的保险术语，导致投保人在理解时存在一定困难。但是，保险公司在诉讼中负有举证的责任，应出示有效证据证明其已履行上述法定义务，否则将承担败诉的不利后果。二、保险实务中存在的问题近几年公众的保险意识在不断增强，但保险业竞争也在迅速加剧，尤其是入世后外国同行将抢滩国内保险市场，给国内保险业造成了很大的冲击，在这种大环境下，以往只重规模扩张不重利润的各保险公司的许多问题日益突现，特别是在业务营销领域。实践中，围绕免责条款大致存在以下几方面问题：1、免责条款用词用语不明确、含义不清楚，容易导致歧义和误解。如本案就存在这种情况。《合同法》第41条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释”。因此，只要存在这种问题，保险公司就面临着要承担原本不必承担的风险和损失的可能。2、保险公司在与投保人签订保险合同时，常因未尽到免责条款的说明义务，导致纠纷增加，信誉下降。保险公司除了自身工作人员外，还有一大批保险代理人。这些保险代理人总体业务素质不高，而流动性却很强，且常常唯利是图，难免会违规展业。有时为了说服客户购买保险产品，往往不主动向客户提到免责事项。客户一旦出险，如果属保险条款中的免责情形，保险公司引用免责条款拒赔时势必与客户的心理期待相去甚远，造成客户心理落差太大，于是引出投诉与诉讼。如果免责条款含义非常明确，则法官很可能会以客户在投保单上的签名推定其对免责条款事项已明知而判其败诉。但最终受害的其实是保险公司自身，因为这样做会失去信誉、失去客户。3、在许多案例中，保险公司因难以证明已履行免责条款说明义务而败诉。由于有些免责条款语义不清。晦涩难懂，有的因技术性。专业性过强而超出了普通的理解能力，因此保险公司若适用此类条款免责将极易引起纠纷。碰到此类索赔案件对保险公司是非常不利的，除非能举出有效证据证明已在客户投保时向其解释说明过这些免责条款。但保险公司事实上很难举证，即使有工作人员证言也会因有利害关系而不被法院采信。造成举证困难的原因是多方面的，比如保险代理人流动性大给保险公司举证造成了不便等等，但究其深层次的原因还在于保险公司风险意识不强，法律意识淡薄，只重前期展业不重后期管理，只重初期保费收入不重日后诉讼隐患。手续不规范、程序不到位是普遍存在的情况，更别谈日后诉讼证据的收集和保管了。三、保险合同中免责或部分免责条款的认定标准关于免责条款之具体表现形式，即如何认定一个保险合同条款属于免责条款的问题，实践中仍存在一定的分歧。有观点认为，只有保险合同中的责任免除部分才能被认定为责任免除条款；有观点认为，保险合同中有关保险责任范围的条款亦属于免责条款；有观点认为，免赔率或者免赔额以及合同约定的投保人或被保险人不履行义务时，保险人全部或者部分免责的条款应认定为责任免除条款；有观点认为，保险单的特别约定栏中有关保险人免责的内容即属于免责条款。笔者认为，对于那些明确规定在保险条款中的“责任免除”或“免责条款”或“除外责任”部分的条款，毫无疑问属于责任免除条款。实践中争议较大也是较具有迷惑性的是另一种形式的保险条款。这类条款本身未被规定在保险条款中的“责任免除”部分，而是隐含在其他保险条款或者在保单正面以特别约定的形式出现，但其本身确实起到了免除保险人部分或全部理赔责任的效果。要确认某一条款是否属于免责条款范畴，关键不在于该条款是否有免除责任的内容，而在于这种免除责任的约定是否超出了通常情况下一般理性人的认知范围及法律的基本规定。因此，笔者认为免责或部分免责条款是指在发生保险事故后，保险人无须对发生事故造成的损失给予赔偿或给付保险金或仅承担某项责任范围的条款。其具有如下特征：第一，它是一种契约条款，免责或部分免责条款订入保险合同是免除或部分免除保险人责任的前提和基础。第二，它是当事人事先约定或制定的，在责任发生前订立并于责任发生后才生效的条款。第三，免责或部分免责条款旨在免除或限制保险人对未来可能发生保险事故所产生的保险责任，具有免除责任或限制责任的功能，这是保险免责条款最主要的特征。四、保险人已经履行提示、明确说明义务的裁量标准部分免除保险人责任的条款是保险合同内容的一部分，对保险人而言，对部分免责条款的明确说明义务在实践操作层面上还有更多的模糊问题需要解决。诸如：履行的方式，提示的程度等。(一)提示义务的履行形式根据《保险法》的规定，对于免责条款，保险人应在投保单、保险单或者其他保险凭证上作出足以引起投保人注意的提示。如提示应具有“显示标志(如字体加粗、加大、相异颜色等)”。同时，免责条款的字体可以采取加大、加黑、加粗、斜体或者采用不同颜色印制，以达到保险法要求的足以引起投保人注意的程度。(二)明确说明义务的履行标准我国现行法对如何把握对于明确说明的内涵未作规定。对此，中国人民银行和最高人民法院先后出现过三种意见：1、中国人民银行的答复：“保险人在机动车辆保险单背面完整、准确的印上经中国人民银行审批或备案的机动车辆保险条款，即被认为履行了保险法规定的告知义务。投保人在保险单上签字，是投保人对保险单即保险条款的有关内容表示认可并接受约定义务的行为”。2、最高人民法院研究室的批复：明确说明是指保险人对于免责条款，除了在保险单上提示投保人注意外，还应当对有关免责条款的概念、内容及其法律后果等，以书面或者口头形式向投保人作出解释，以使投保人明了该条款的真实含义和法律后果。3、最高人民法院《关于审理保险纠纷案件若干问题的解释》(征求意见稿)第11条规定：明确说明是指保险人在与投保人签订保险合同时，对于保险合同中所约定的有关保险人责任免除条款，应当在保险单或者其他保险凭证上对有关免责条款作出能够足以引起投保人注意的提示，并且应当对有关免责条款的内容以书面或者口头形式向投保人作出解释。比较上述三种意见，关于保险人明确说明义务的履行程度，中国人民银行的要求最低，最高人民法院研究室的批复要求最高，司法解释草案的要求与保险法接近。目前通说认为第二种意见比较合理，审判实践中也基本采用最高人民法院研究室批复的意见。

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③ 不支付质保金的抗辩理由

合同生效后是需要支付质保金的，也可以跟合作方在双方协商。
【法律依据】
合同法 违约责任
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当
承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对
方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者
报酬。
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，
对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违
约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害
方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、
退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在
履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对
方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获
得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同
可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者
权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数
额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增
加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予
以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十五 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付
定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的
一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的
，应当双倍返还定金。
第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选
择适用违约金或者定金条款。
第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全
部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除
责任。

④ 建设工程项目工程款纠纷，施工单位拖欠工程款

06 . 保修期未满，提前使用工程，拖欠工程款全部支付

工程未经验收，发包方提前使用，合同约定工程保修期虽未届满，承包人主张支付尚欠全部工程款的，应予支持。

标签：｜工程款｜质保金｜提前使用｜保修期｜未经验收

案情简介：1995年，建筑公司与开发公司签订施工合同。1996年，工程基本完工。1997年，在未经验收情况下，开发公司开始使用上述工程。1998年，建筑公司诉请开发公司支付拖欠工程款3800万余元及利息。开发公司以双方系闭口价、1年保修期未满应扣10%工程款为由抗辩。

法院认为：①建筑公司与开发公司所签施工合同有效。对闭口价合同以外的装修等工程，开发公司与建筑公司虽未达成书面协议，但在施工过程中双方对此项工程进行过协商，开发公司多次出具工程变更单，建筑公司已施工完毕，开发公司已实际使用，该部分工程款应据实结算，以委托鉴定机构审计确定的工程款为准，由开发公司支付给建筑公司。②根据有关法律和行政法规规定，工程未经验收，发包方提前使用的，发生质量或其他问题，由发包方自行承担。开发公司在本案所涉工程未经验收情况下使用，由此发生的质量或其他问题，应由其自行承担，故合同约定的一年工程保修期虽未届满，开发公司向建筑公司支付尚欠工程款不违反合同约定。判决开发公司支付建筑公司工程余款3800万余元及利息。

实务要点：工程未经验收，发包方提前使用，合同约定的工程保修期虽未届满，承包人主张支付尚欠全部工程款的，应予支持。

案例索引：最高人民法院（2000）民终字第125号“某开发公司与某建筑公司工程款纠纷案”，见《上海福海房地产发展有限公司与上海市第五建筑有限公司工程款纠纷上诉案》（审判长程新文，审判员于晓白，代理审判员张章），载《民事审判指导与参考·最高人民法院裁判文书选登》（200102/6:334）。

⑤ 在物业合同纠纷案件中业主如何维权

随着公民法律意识和证据意识的增强，在是否缴纳 物业费 及如何缴纳物业费的问题上， 业主 行使抗辩权的事由愈加繁多。但是看似都是依据 物业服务合同 提出的抗辩意见，有的业主最后得到了法院的支持，有的案件却以业主败诉收尾。那么在物业服务合同纠纷案件中，业主如何正当提出自己的抗辩意见呢？下面一起来了解下吧。

一、业主以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩

根据《人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称物业服务纠纷司法解释）第6条规定：

物业服务企业 已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

业主提出物业服务提供方单方面强行中止服务，需向法院提交相应的证据加以证明。若无证据证明，仅以未享受服务进行抗辩，则无法得到法院支持。

二、业主以建设单位未交付房屋为由抗辩

根据《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）第1条规定：取得建筑物专有部分所有权或基于与建设单位之间的 商品房买卖合同 ，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

故业主资格认定有两种：

1、业主基于商品房买卖合同，对专有部分进行事实上的支配和控制，即是对该部分的合法占有。在无特别约定时，买受人对于专有部分的占有通过建设单位的交付行为得以实现。遵照我国司法实践中的交易习惯， 开发商 交付房屋钥匙或者买受人在 交房 通知书上签字确认后才完成交付行为，此时无论是否办理 房屋产权登记 ，均视为小区业主。

2、如果已经办理了房屋产权登记手续，即已经获得该房屋的所有权，无论是否收到房屋钥匙，均具有业主资格。

三、业主以物业服务企业违反维修义务为由抗辩

维修义务主要来源于合同约定，一般约定的维修范围包括房屋本体公用设施，不包括室内部分的维修；在维修范围约定不明情况下，依据《建筑物区分所有权解释》第2、3条对建筑物的共有部分和专有部分的划分，建筑物共有部分的维修责任由物业服务企业承担，业主承担专有部分的维修责任。

根据《物业服务纠纷司法解释》第3条规定物业服务企业违反维修、养护义务时应负相应的违约责任。若业主可以提供证据证明物业服务方告的行为违反 物业管理 公约中的维修和养护义务，业主依据合同的约定行使抗辩权是可以得到支持的。但是业主需要避免“只要 小区物业 出现问题就找物业服务企业”的思维。

对于维护义务的承担主体，应具体情况具体分析：如果小区物业在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位负物业的保修义务；在保修期限届满后，专有部分由专有部分所有人承担维修和养护义务，物业服务企业也可以对业主提供有偿的维修服务；小区共有部分、公共设施设备，由物业服务企业承担维修和养护义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的 住宅 专项维修基金。

四、业主以物业服务企业未尽到安全保障义务造成业主财产损失为由抗辩

业主需证明物业服务企业存在违反合同约定或者法律规定的安保义务的行为，这一行为给业主造成了财产损失、违约行为与财产损失之间存在因果关系。物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。

法定的安保义务主要是在各地的物业管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助义务。业主可以依据物业服务合同的约定提起违约之诉，也可以依据法律的相关规定提起侵权之诉。当物业服务企业未尽到安保义务时，其向业主行使物业费请求权，业主可以以未尽到安保义务为由抗辩。

理由主要为：“未尽到安保义务”是对合同义务的不完全履行，属于违约行为；但是这一行为并非根本性违约，所以法院在最后的认定中会根据安保责任范围以及业主的具体损失来酌情减免物业费。但是这一抗辩的界定是以善良管理人的注意义务为标准界定安保义务。因为任意扩大义务范围会加重物业服务企业的责任，加深物业服务关系双方的矛盾。

⑥ 楼上漏水不修怎么办物业给业主说保修一年期限已过，业主又说是物业的责任，都在互相推责任，怎么办

物业费案件在法院是诉一件判一件的，也就是说物业公司是100%赢的。原因并不是因为物业公司完全占理，而是因为法院在审理中根本不审查不理睬业主作为被告方的理由。
——这是物业管理费诉讼的实际操作情况。

2、物业费的依据并不是法律规定，而是基于业主与物业公司的合同。所以，只要是物业公司应该做到而没有做到的，都可以成为业主拒付物业费的抗辩理由。但实际情况请参照第1条。
——这是物业管理费法律层面的问题。

3、鉴于法院在物业案件上的实际操作情况，法院实际已经成为物业公司的催帐员，不要指望能打赢官司。这种都是一批几十甚至几百个案子上的，法院都是把这些案子当作提高结案率的皮夹子来捡的，你不要指望法官会为你一个案子来花心思。这样的法官恐怕若干年后才会有。

4、法院已经意识到物业案子不能用这样的思路判了，因为遇到大量物业公司有问题的案件。已经有法院向高院提出过建议要求对物业案件的办案思路进行调整。

建议
1、开庭谈判调解，打折付钱。（底线）
2、拖。收到诉状和传票后，要期限内提出要求反诉（反诉提出，不管有没有道理，法院必须接受的。如果不接受，是要出裁定的，出了裁定可以上诉，中院有结论后下来后，再继续本诉。如果一审法院既不接受反诉，又不让你上诉，灵了，案子判好后，上诉，发回重审。）审理过程中，说有新证据提供，要求延长举证期限。尽可能拖长时间，把这件案子的进行与其他案件分离出来。判好再上诉呗。反正能用的程序用足。
反正离中院近，花不了几个车钱的。但律师的诉讼成本上去了。物业案件的最大优势在于量大，可以摊薄律师成本。所以这种办法最好是有大量的业主不服判决的，每个案子各自操作，这样诉讼成本就上去了。

有好的物业公司，也有坏的物业公司。物业管理条例根本不是从业主权利出发的，根本谈不上对业主权利的保护。拒交物业费是没有办法的办法。
本人在浦东的房三年没交物业费。一直等物业公司起诉，不过物业公司一直未起诉，原因是物业收了停车费都吞了。小区停车费应当业主的收入，扣除管理成本后应当转入维修基金的，这个上海某法院已经有判例了。对物业不满的，可以注意一下维修基金数字，只有出没有进的，说明停车费给黑了。这个可以成为你谈判的筹码。
交也要折腾死它！
对于交物业费我是这样想的，大家看看有没有道理
从现在开始，我们就是不交物业费，就等着它告吧，在法庭上能争取一下就争取一下，赢了官司正好，当然，输了也是意料中的事情，物业费最终是要交的，但要看是怎样的交法，记住！这是个关键，要让物业公司也付出成本！即使我们交出物业费也要让物业公司付出成本！物业公司请律师也是要付出成本的，律师天天往法院跑也是要付出成本的，尽管那是他的本职工作。那我们从现在开始，每个人都等着法院判决后再交物业费，算一算新华联有多少住户，要是每家都跟物业公司过一遍法院，那不得把它折腾死，把法院烦死！老子不是没钱，不是交不起物业费，但这个物业费交的不舒服，心里憋屈！那我也让你收钱收的也不舒服，有本事你就告呗，下次我还是不交，还是等法院判完我再交
2、 经济纠纷在法院的流程是：
1，起诉，立案。谁起诉谁就交诉讼费，经济纠纷的要按诉讼额的百分比来交（20%）。如果物业真的要告，那要出一大笔的诉讼费代缴（诉讼费要由法院确定双方谁出）。
2，传达、调节、开庭。。。最少要3各月以上。导致的结果是两个：1，物业赢了。2，物业输了
如果物业输了，那他就自己承担诉讼费。还没有要到钱。
如果物业赢了，记住这个时候才是关键。官司是输了，要钱就难了。不给钱物业还是没有办法。物业只好再去法院立案申请执行，这个环节就有法院的执行庭来执行了，当然法院的执行厅还要交一笔钱（20%），法院才能来执行。执行的时候没有你的存折账户和开户行，你存折上的钱是安全的。（除非物业或法院有你存折）。那执行什么呢？你家里的东西，物品可以折价，你要配合法院让他们把东西搬走，不然就是妨碍公务。
物业最终得到你家里的沙发、床和电视等。反正用三年就要换了，还不如折价算了。

物业没有要到钱，还花了不少给法院大人们的奖金，或是盖办公楼的钱。

黄世仁在现在的社会就这样。是制度这样规定的，不是想这样。我们也是被逼的。

至于那个律师函，哎。收到后物业一定会打电话给你说：“律师函收到了吧，快交吧，不然。。。”
3年前我回答是：“我本来打算交，你看现在律师函都收到了，我只好等法院的传票了，哎。。”

我现在还是没有收到传票。

应对物业起诉的下中上三策
象物业因为不缴物业费起诉业主这种事情，说实话，业主胜诉的可能性是微乎其微的。这并不是说业主的行为就是不正义不道德的，而完全是因为在现有的司法体系下，业主可能反诉物业不作为和侵权的法律主体——业委会缺失所造成的。但即便如此，物业起诉业主的主要目的，也并不是就为了那一加一户不过数千的小钱，而是追求一种杀鸡给猴看的群体效应，造成多数业主因恐惧物业起诉而不敢维护自身权益乖乖地缴纳物业费。真要是一家家通过打官司来催缴物业费，恐怕过不了一年，物业也就挺尸了。

缓交物业费的正当性和必要性，这里就不多说了。小时候在街边遇狗，常常有这样的经历：你跑，狗追，在后面狂吠不止；你站住，回身，弯腰做拾砖样，狗飞逃。应对物业这种恶人\小人，就必须要勇敢面对，而不能退缩。

当然，应对也要得法，才可止恶。老夫综合这些年的法律、生活常识，总结下、中、上三策，以飨诸位同学。

下策：
有个同学说的好，一个字，拖。
拖完了开庭拖判决，拖完了一审有二审，也甭费心琢磨什么证据、答辩，花些冤枉钱请什么律师，更不用为此着急上火、发愁烦心，反正咱有时间就去庭上转转，看看物业这帮不要脸的东西耍猴开开心，就算官司一年半载以后彻底输了，也不过几千大洋的小事，有钱还难得买个开心呢！物业想要滞纳金？放心吧，崩说门，连窗户都没有！就连这几千块钱，还不一定给到他手里呢！再执行个一年半载，得了，看着法官兄弟不容易，给个面子吧；要钱，没有，要物，刚出炉的老彩电、录音机倒是有一批，当年的发票都在，看能顶多少银子？物业不想要？就这都是执行法官好不容易执行回来的，给脸不要，自己看着办。

中策：
也是一个字，哄。
物业不是不嫌丢人吗？那我们就帮着他们哄哄，赶赶场子。也别光咱爱建园一个小区，什么罗山花苑、金桥新城的业主们都联合联合，反正网上交流这么发达。除了接到起诉的同学，别的同学们也可以联名写个东西，把物业的“光荣行为”都给他写出来，作为补充证据给法官们看看，也让他们开开眼，看见以后写着“云……”物业的小区都绕着走；法官不采纳？那也不要紧，新闻媒体上播播，小报记者这年1月活着也不易，就等着这个好拿封口费呢！没准儿招了几个人大代表，再谈谈法律的缺失那也说不定哈！就这么着，同学们说说，这物业能不露脸吗？这脸不得露大发喽？！

上策：
还用我说吗？说一千道一万，要是有了业主委员会，我们还会受这个欺负吗？！说句不好听的话，都到了今天了，业主们也并不团结，还在各自打着小算盘，这样下去，业主的利益不受损，那才是老天爷不长眼睛呢！说实话，我有自己的实业，炒房卖房，和我也不搭边。爱建园这房子本来买来就是自己住得舒服的，至于它会不会因为物业的表现而贬值或者升值，对我而言，仅仅是一些数字，没有任何实际的意义。物业惹着我，不行；物业起诉我，我下策保证比谁玩得都漂亮。别人受得了，我更受得了，大家瞧着办好了。
关于如何应对强制执行的建议
>
>至于大家担心的“拘人”，就更不用怕了。别看大家经常在媒体上看到强制执行拘人
的事，甚至判刑，那都是媒体忽悠吓唬老百姓了，不排除物业用利益驱动媒体大肆宣传
以威慑大家。在司法实践中，法院极少采取这个手段，极少极少，除非您直接与法官法
警发生言语冲突直至身体对抗。听一听拘人程序大家就明白了。执行法官首先要整理材
料，写报告，说明我们如何如何藐视法律，对抗执行，行为恶劣，报到庭长那批准，庭
长批准后，再报主管院长批准，都批准后，制作拘留决定书。然后和法警队主要是队长
协调，看看法警队的同志们什么时候有时间，再看自己的时间有没有空闲，别跟开庭冲
突了。最后一切都弄妥当了，才会到你家。到你家后，也不是马上就拘人，要宣讲政策
，告诉你，必须得执行判决，你办不办，不办我们可带着拘留决定哪，可以拘留你。你
怎么办？当然要办啊，当然要尊重法律啊，法院的同志们也很辛苦，大老远来一趟，不
能让你们白跑，但我也没那么多钱，老父亲刚刚住院治疗花了一大笔钱，能不能先给一
部分，回头我慢慢筹钱，或者请我的邻居给我担保一下，我保证在多长多长时间内给钱
，这些都是法律允许的缓兵之计，等等，只要把执行法官好说好商量哄走了，下回来就
不一定何年何月了。总之，执行法官不是到家里马上就拘人的，没那么恶，他一定会告
诉你，请你配合执行，否则我就拘人。要是口齿伶俐的业主，可以想办法再拖拖，要是
您不愿意和穿制服的多纠缠，直接给钱打发走就完了，绝不至于被拘留。那些当场被拘
留的，一定是在言辞和肢体上与法官和法警有激烈对抗，这种情况就不需要拘留决定书
了，可以直接以妨碍执行公务拘留。
>
>这段本来是结尾段，但我写完后感觉太长了，所以把大家关心的拘人问题提前到第一
段来说。
>
>我相信家园里的法律工作者不少，代理过执行案的也不少，在执行过程中采取强制执
行手段的也不会少，但真正走到“拘人”这一步的肯定不多，因为法院本身采取这一措
施就慎之又慎，少之又少。我在上周刚刚执行过一个拘留了对方法定代表人的案子，有
一些新鲜的经验供ZZ们参考。
>
>大家首先要明白一个前提，这是我们的优势，就是广大业主“广大”这个词在现实中
的意义，就是人多，物业尤其是法院根本管不过来。大家一定要充分发挥这个优势，每
个业主都“拖”一点，耗一点，物业和法院就受不了。这个“拖”并不是说非法的拖，
而是在法律赋予你的权利范围内拖。比如，一个案子从起诉、受理、通知、庭前交换证
据、质证、审理、（二次审理）、合议、宣判到上诉，上述过程再走一遍，进入执行阶
段，申请执行，受理，安排时间执行，请法警，一次执行不行，再来一次，还不行，再
来一次，甚至在执行过程中，您再提个执行异议，要求执行听证，或者我一时凑不出这
么多钱，我多凑两次，那执行员就得多跑两次，或者，我给您法官大人写个保证，保证
在12月内还清，或者请我的邻居给我担保，我一定在12个月内或6个月内还清，等等。
您想想，上述过程都走一遍，物业和法院累得不轻吧。这还只是您一个人的，要是所有
的被诉业主都这样把法律赋予我们的诉讼权利用个够，拖也把物业拖死了。持久战，我
们怕什么，最不济我们最后把物业费交了，那也把物业折腾个够。
>
>关于诉讼阶段的建议，我不再多说，家园网的高人支的高招不少了，我只说一点，如
果应诉通知到了您手里，确定要开庭了，被诉的业主一定要去应诉。当然在此之前，您
也可以想办法不让自己见到收到法院传票。一定要在法庭上把我们的想法理由充分的说
，能说多少说多少，尽管法官不爱听，不想听，最后我们也败诉，但任何事情发生变化
，比如从败诉到胜诉，都需要一个过程，这是一个从量变到质变的过程，我们每个人如
果不积累这个量，那质变的过程只会抻的越长。就象杜宝良因违章被罚款一万多，这个
钱他肯定要交，他胜诉不了，但不也换回来交通管理局开始给大家邮寄违章通知单了
吗。我们都不是刁民恶民，不交物业费肯定有原因，物业是有责任的，这点难道法官不
知道吗？他当然知道，法官也买房，买的房还都不错，他当然知道到底这个矛盾谁造成
的，谁的毛病更大，换句话说，更应该先整治谁。大家都尽力去抗争，胜利肯定会来
到。
>
>败诉了，法院判决生效了，该执行了，如何面对？就是不理他，拖着。说说法院的工
作流程工作量，您就明白拖是最方便最好用的办法了。说句公平话，撇除个别法官的灰
色行为灰色收入，法官的收入不高，尤其是公务员工资改革以后，一般也就两三千块钱
，可是他们的工作量远远超过挣两三千块的人所承担的工作量，一句话，他们的工作量
非常大，经常加班，他们非常忙。这么忙的人哪有功夫一趟又一趟的往我们这跑，你只
要倍儿尊敬和颜悦色的把他这趟哄走，下一次来不来就不一定了，来也指不定几个月以
后了。
>
>物业再NB，再有背景，他也是具体的某一个人具体办这事，当他面对的是成百上千的
业主时，他的时间和精力也显得很少。他得费心费力的疏通法院一级又一级的环节，诉
讼环节和执行环节的承办法官又不是同一个人，他们的领导也不同。即使环节全都疏通
了，最后工作还要具体的落实到某一个法官头上，他的时间和精力更有限，前面说了，
法官很忙。而且，物业疏通了法院的环节，不是说这一次疏通了，以后就随便用了，不
用再做思想工作了。举个例子，不是说您今天加油了，以后这车每天就随便开了，不用
再加油了，您只要想要这车能发动，就得加油，您去一趟清友园就得加一次油，下次去
，下次还得加油，谁给我加油，我就去谁那。这油可比93号汽油贵多了。您想想，假如
您是一个法官，出去一趟，北京又这么堵车，您是愿意执行一个标的5000万的案子，还
是标的5000块的物业费案子，5000万的案子得加多少油，5000块的案子又能加多少油。
5000万的案子执行的好，年终写工作总结多有面子，5000块的案子去欺负老百姓，又能
有多少面子，能算多少工作业绩。
>
>很不幸，在您不理他拖着他的过程中，执行法官和法警百忙之中还是到您家来了，强
制执行来了，怎么办？不要怕。国有单位、国有机关最怕激起民愤，闹成XX性事件，这
会影响他的升迁、政绩、甚至饭碗，现在从中央到地方不都在建设和谐社会嘛。所以只
要我们不用强，执行法官就不好用强。更不能跟法警对抗。我见过的法定代表人一次开
保时捷去法院，一次开AUDI A8L去法院，车牌都是京A85开头的，在执行员宣读拘留决
定书后，法警一点都不客气，一把就从椅子上薅起来，另一个法警一下就把另一只手拷
上，那也是在社会上很有身份的董事长啊。所以，不用强，尊敬法院，尊敬执行员和法
警，和颜悦色，但就是不给钱（因为本来就不该给，我们冤枉啊），用尽法律允许的一
切办法拖着。实在拖不过去怎么办，那就多少给点，比如给个30%，表示一下诚意，给
法官点面子，让他回去多少能交个差，绝对不全给，执行法官下回什么时候来就不好说
了，物业也没办法啊。
>
>虽然ZZ们总败诉，虽然法官对待ZZ们总是声色俱厉，但这不意味着法院就是物业他们
家开的，他想让法官干什么法官就干什么。物业请法官出来执行一次，那也得费牛劲了
，法官不会仅仅为了物业的事一趟又一趟的出来。实际上，法官也很烦物业，起诉了那
么多业主，都归到法官那，就是工作量啊。面对的又是一个又一个散落在社会上的老百
姓，不好执行，不好结案，结不了案就影响工作业绩，法院是以结案率来考核法官的。
执行法官请法警出来也特别费劲，大家都明白，如果哪个法官承办物业的案子，他会受
到物业的礼遇，出去执行也算完成自己的结案率，法警苦哈哈的跟您瞎忙活什么啊，没
动力，所以法警在民事纠纷中不是容易请出来的，执行法官需要好好协调与法警的关系
，当然羊毛出在物业这只羊身上。
>
>再举个例子。有一次我们请长春的法官去沈阳执行，一趟就出去5W多，还无功而返。
到现在，第二次执行还没启动起来。知道法官出来执行一次多难了吧。
>
>所以，如果不幸，您被起诉了败诉了执行了，没关系，只要好说好商量着，就是不给
钱也没事，实在拖不过去就给点，反正已经达到了拖的目的。但明年，对不起，我还是
不交，只要你物业一天不改变，我这物业费就一定不会痛快的交。你愿意告就告去，愿
意执行就执行去，你要折腾的起，我们ZZ就陪的起。拖也把物业拖傻了，这帮硬塞给咱
们的‘管家‘，拿着咱们给的钱还要工资，主人让他报报帐目都不肯，你把我们业主的
钱花哪去了都不告诉主人，主人还敢把钱再给你吗？不要把服务与被服务的关系搞成管
理与被管理的关系。其实说到底，拖也不是我们的目的，我们也并不是想白白的让他们
给我们服务，我们一分钱也不给。我们要的只不过是与服务水平相匹配的支出，要的只
不过是根据国家法律规定业主和物业应该各自承担的义务和享有的权利，一个字，公
平。但我们手里掌握的最直接最有效的手段就是物业一直想要的钱，那还不利用的充分
点。
>
>至于这次朝阳院执行庭的统一行动，明显有两个色彩。一是到十月底了，马上就年底
了，他们面临结案压力，需要结一批案子，所以突击搞一下。另外一点，有某领导搞政
绩工程的痕迹。所以说，这是一次临时性的行动，不是长期性经常性的。赶上这拨的，
您就配合一下法院的工作，毕竟判决生效了。但下次还是不交，物业有本事就一次又一
次请法院来，反正我们陪的起，大不了就是给点钱。没赶上的，就更不用交了。
>
>所以，大家不要担心更不用怕，只要讲点斗争策略即可。这还是说当面对的同志时的
态度。对待物业的态度，就是不客气，坚决斗争到底。担心了，害怕了，就中了物业的
套了。
>
>最后再补充一句，如果您真被拘留了，7天也好15天也罢，而且确实在里面呆了那些天
，那您还真就别交物业费了，反正拘也拘了，这已经是强制执行的最后一招了，到时间
法院就要放人。估计以后物业再也不敢到你们家收钱了。

⑦ 合同纠纷诉讼如何抗辩

法律分析：在合同纠纷诉讼中，被告可以从以下几个方面进行抗辩：第一，该合同纠纷的管辖法院是否存在异议；第二，原告是否为适格的诉讼主体；第三，原告起诉是否已经超过了法律规定的诉讼时效或者除斥期间；第四，诉讼请求问题；第五，事实与证据问题。

法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百二十五条 人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告，被告应当在收到之日起十五日内提出答辩状。答辩状应当记明被告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式；法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式。人民法院应当在收到答辩状之日起五日内将答辩状副本发送原告。被告不提出答辩状的，不影响人民法院审理。

⑧ 工程款纠纷起诉状的具体内容有哪些

06 . 保修期未满，提前使用工程，拖欠工程款全部支付

工程未经验收，发包方提前使用，合同约定工程保修期虽未届满，承包人主张支付尚欠全部工程款的，应予支持。

标签：｜工程款｜质保金｜提前使用｜保修期｜未经验收

案情简介：1995年，建筑公司与开发公司签订施工合同。1996年，工程基本完工。1997年，在未经验收情况下，开发公司开始使用上述工程。1998年，建筑公司诉请开发公司支付拖欠工程款3800万余元及利息。开发公司以双方系闭口价、1年保修期未满应扣10%工程款为由抗辩。

法院认为：①建筑公司与开发公司所签施工合同有效。对闭口价合同以外的装修等工程，开发公司与建筑公司虽未达成书面协议，但在施工过程中双方对此项工程进行过协商，开发公司多次出具工程变更单，建筑公司已施工完毕，开发公司已实际使用，该部分工程款应据实结算，以委托鉴定机构审计确定的工程款为准，由开发公司支付给建筑公司。②根据有关法律和行政法规规定，工程未经验收，发包方提前使用的，发生质量或其他问题，由发包方自行承担。开发公司在本案所涉工程未经验收情况下使用，由此发生的质量或其他问题，应由其自行承担，故合同约定的一年工程保修期虽未届满，开发公司向建筑公司支付尚欠工程款不违反合同约定。判决开发公司支付建筑公司工程余款3800万余元及利息。

实务要点：工程未经验收，发包方提前使用，合同约定的工程保修期虽未届满，承包人主张支付尚欠全部工程款的，应予支持。

案例索引：最高人民法院（2000）民终字第125号“某开发公司与某建筑公司工程款纠纷案”，见《上海福海房地产发展有限公司与上海市第五建筑有限公司工程款纠纷上诉案》（审判长程新文，审判员于晓白，代理审判员张章），载《民事审判指导与参考·最高人民法院裁判文书选登》（200102/6:334）。

⑨ 发包人能否自行保修，并扣除保修费用后再返还剩余保修金

发包人可以自行保修，并扣除保修费用后再返还剩余保修金，但应遵循双方的合同约定及法律规定。
根据《房屋建筑工程质量保修办法》第九条规定，房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。该《办法》第十二条规定，施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。
涉及到承包人不履行保修义务的情况下，发包人另行委托第三人保修，保修费用从承包人预留的保修金中直接扣除时应遵循一定的法律程序，首先在工程出现保修范围内的质量问题需要保修时，发包人应向承包人履行通知义务，便于承包人及时到现场进行核查，确定保修时间或方案。发包人在未履行通知义务的情况下，擅自委托第三人对工程进行保修，容易出现发包人与第三人恶意串通损害承包人利益的情形。
审判实践中，发包人是否进行了有效通知是双方存在争议的焦点之一。因为合法有效的通知可以解决：确定工程质量问题的原因（是否属于承包人责任问题）；工程维修所花费用问题；工程所花维修费用承担问题。
所以，发包人在履行有效通知的情况下。由于承包人不履行保修义务或履行保修义务不符合规定，发包人委托第三人进行保修后，承包人抗辩保修项目是否属于保修范围及保修费用是否合理，应由承包人进行举证。如果承包人无法证明保修项目不在或者超出保修范围，或者保修费用过高等，应由承包人承担不利的法律后果，发包人自行或委托第三人进行保修的费用可以直接从承包人预留的保修金中予以扣除。如果发包人支付的保修费用超过承包人预留的保修金数额的，发包人可以另行起诉要求承包人承担超过保修金数额的保修费用。