房子驗收層高有誤差怎麼維修

⑴ 新房驗收不合格有哪些解決方法

我們在選擇購買了自己人生當中的第一套房子的時候，相信都是比較激動的，但是在驗收房子的時候如果是出現新房驗收不合格的情況那麼我們就很難過了，但如果新房驗收不合格我們應該怎麼辦?

新房驗收不合格有哪些解決方法?

要是新房驗收不合格的話那麼受嫌我們想到的方法就是看一下他的不合格程度是怎樣的，然後就是要找一下合同按照合同的條框來進行協商，如果說是協商不成功的話，最後我們就是有拿起法律的武器了。

1.要是新房驗收不合格的話首先我們需要先做的就是先看一下對於我們的影響程度是怎樣的，對於未對居住造成嚴重影響，可以先進行房屋的驗收，然後再要求賣房人進行修復並賠償損失，但是如果問題是比較嚴重的話，那麼就一定不可以進行驗收的。

2.如果是在合同履行中，我們也可先請求房屋所在地的房屋工程質量監督單位檢查，就比如說是在房管所取得房屋質量鑒定不合格的證書後，可要求開發商予以退房，因為這樣的原因造成損失的，開發商是應該承擔賠償責任。要是開發商不履行責任的話，那麼我們就可以拿起法律的武器來。

3.其實用法律的武器來保證自己的權益是最後的一個方法了，如果說是可以和平解決的話，那就么就一定要和平的解決，只要是還給我們一套合格的房子就是最完美的解決方法了，但如果是開發商耍賴的話，那麼就一定的使用法律了。

因為現在的人工以及一些相關的費用都比較的貴，所以說開發商們就會想盡一切的方法來節省資源，這就是為什麼現在的房子新房驗收不合格的比較的多，所以說上面提到的這幾點在驗收房子的時候大家一定要注意一下。

⑵ 房子驗收不合格應該怎麼處理

在房屋接管驗收中發現質量問題，可根據其對房屋不同的影響程度分別處理：
1、影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。
2、對於不影響房屋和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可採取費用補償的辦法，由接管單位處理。
公益驗房報名中，詳情登網站查詢。

⑶ 房屋凈空高度有誤差怎麼辦

看看板厚度夠不夠 要是夠的話可以把板厚磨掉點 要是不夠的話就沒有辦法了 不知道你做的住宅樓做不做建築地面的 要是不做細石砼地面或者砂漿地面的話 建議你 抄平的時候要把標高稍微抬高點 0.5mm-1mm就可以了 防止分戶驗收的時候高度不夠 高度高點

⑷ 房屋層高與合同不符，應該怎麼辦

你可以選擇進一步核實自己的合同，如果確實出現這種問題的話，你可以根據合同的要求來維護自己的合法權益，同時也可以跟物業或開發商進行詳細的溝通。

【法律分析】
這會涉及兩個問題：

一個是層高符合合同約定，但是低於《住宅設計規范》的規定。另一種是層高不符合合同約定，但是也不一定符合《住宅設計規范》的規定。

第一個問題，層高符合合同約定，但是低於《住宅設計規范》規定的情況。這種情況實際發生概率為零。合同雖然是雙方當事人真實的意思表示，層高2米也是雙方簽字認可的。但是《住宅設計規范》為B標准，即國家強制性標准。這樣的合同是無法通過備案審查的。

第二種情況，即合同約定的層高為3米，實際收房時，層高或為2.8米或者低於2.8米的情況是比較常見的。

【法律處理指導意見】

1、面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

2、面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

【法律依據】
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條：
有關房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符的處理規定，即在出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定不符，合同有約定的，按約定處理。

⑸ 驗房過程中房子高度不達標如何維權

驗房注意事項：

需要准備的驗收工具：

1、驗房小錘：用來檢查牆面、地面、窗檯空鼓。

2、稍大一點的水桶：用來檢查地漏、排水管是否通暢。

3、捲尺：用來檢查房屋凈高等。

4、驗電插頭：用來檢查插座有無脫線、不通。

5、網球：用來檢查排污管道有無障礙物。有顯示日期功能的相機(帶閃光燈)，律師建議最好用光學相機—用於房屋 有問題時留影取證。正常驗收房子時間一般是持續2-3個鍾頭，建議早晨8：30去或下午2：00去。有條件的可請專業人員幫驗房。

驗房注意事項

1、看合同核面積

看實際設施是否與買賣合同上註明的設施、設備的品牌、數量相符，是否有遺漏；確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。

【提示】：查看售房合同，一般如與實際測量面積誤差在3%之內，不予考慮，誤差超過3%的，以雙方簽訂合同的賠償約定為准。建議約定房屋面積與實際測量面積誤差為2%，最好不超過5%。

2、用捲尺測層高

自備5米捲尺用5米捲尺測量一下樓宇的層高，看是否與合同相符。

【提示】：最好記在自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。

3、查下水看漏堵

自備塑料袋、沙子、1隻塑料臉盆驗收下水情況：先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是台盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽台地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音，且表面無積水。也可打開水龍頭，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看水壓，二來試試排水速度。 另外需要特別檢查一下衛生間地面是否滲漏、是否存水。建議可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然後在衛生間蓄一些水，淺淺就行了(約高2厘米)，24小時後，到對應的下層衛生間，看其頂部是否有滲漏。如與上層住戶同時進行，也可檢測自家衛生間的頂部是否滲漏。檢查衛生間地面是否存水，用塑料臉盆將衛生間蓄一些水，然後放水，看地面是否有積水現象。合格的地面不應有積水存在，下水暢通。

【提示】：做好這些後，確認沒問題，要盡快將這些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而像地漏等下水需要塞實，以防裝修時垃圾進入，堵住管道。

4、榔頭輕敲聽空裂

自備1隻小榔頭，用它輕輕敲一敲牆面、地面裝飾面層，用於驗收房子牆體與地面是否空鼓。若聽到「空空」的聲音，就是各面層與牆(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。

【提示】：如有空鼓，一定要物業人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。

5、牆面不滴水無裂縫

仔細檢查牆體的平整度，看一下牆面是否有滲水、裂縫現象，特別是查看一些牆體是否有水跡，如頂面、外牆等地方，如有的話，務必盡快查明原因。

【提示1】：陽台裂縫危險大。一般而言，牆面的裂縫大多不是結構裂縫，危險性不大。房屋的結構問題常出現在陽台，萬一發現房間與陽台的連接處有裂縫，很有可能是陽台斷裂的先兆，一定要立即通知相關單位。

【提示2】：若買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。

【提示3】：特別留意如果是冬天房間里的牆面有結露現象，那麼這個牆面的保溫層肯定有問題。

6、門窗靈活聽隔音

試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門窗聽聽隔音效果，同時也了解了它們的密封程度。

【提示】：為了防水，衛生間的門須離地面預留1.5厘米。

7、拉斷電閘看分路

拉斷電閘後看戶內是否完全斷電，分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。最好用萬用表測量各個強弱電是否暢通。

【提示】：另外別忘了打開電話、電視的線路介面，用力拉一拉，看一下插座的牢固程度，看是否虛設。

驗房工具

1、1隻塑料水桶或大可樂的瓶子(通水)--用於驗收下水管道、地漏是否堵塞，做閉水實驗。

2、1隻小榔頭或小鋼球(輕敲或滾動)--用於驗收房子牆體與地面是否空鼓。

3、1隻塞尺--用於測裂縫的寬度。

4、1隻5米捲尺--用於測量房子的凈高。

5、1隻萬用表---用於測試各個強電插座及弱電類是否暢通。

6、1隻計算器---用於計算數據。

7、1隻筆--用於簽字。

8、1把2米長的靠尺—用於測量牆面平整度。

9、1個紅外線水平儀—用於測量牆頂面水平度和垂直度。

10、1把水平尺—用於測量地面水平度。

11、廢舊報紙、打火機—用於測試廚房、衛生間煙道和風道是否通暢。

12、電筆、相位儀—用於測試電話是否通暢、相位是否正確

13、小鏡子—用於看隱蔽的位置。

驗房項目

入戶門

1、門框檢查：門框安裝是否牢固周正，門框與牆體連接是否密閉嚴實，門面有無開裂、破損、垂直度等情況。

2、門扇檢查：門扇有無變形、開裂問題，漆面有無流墜及漏刷和磕碰、表面是否平整，有無明顯劃痕，距離地面是否考慮預留地面裝修。

3、門鎖檢查：門鎖安裝是否牢固，均勻鎖緊，鑰匙插拔是否平滑、鎖芯轉動是否靈活，鎖孔位置是否正常。

4、開啟檢查：門開啟、關閉是否平穩，有無異常阻力及磨損，門鎖緊後是否穩固、無晃動。

5、門把手檢查：安裝是否牢固，旋轉時有無異常阻力，表面有無缺損、變形。

6、門軸檢查：是否完整牢固，轉動平穩。

7、門配件：檢查門體和各種五金配件是否齊全、牢固。

8、戶門密封性：檢查是否密封。

塑鋼門窗

1、門窗是否在安裝時出現開焊、斷裂現象，表面是否被劃傷。

2、五金配件是否齊全，安裝位置是否正確，使用是否靈活，平開、推拉或旋轉門窗的開關部件均應關閉嚴密。

3、門窗框與牆體連接要牢固，固定片的螺釘間距應小於或等於60厘米；玻璃安裝不能出現松動現象，單層玻璃不得直接接觸型材。

4、塑鋼等門窗具有熱脹冷縮的特性，一般塑鋼門窗的脹縮值可達1厘米以上，所以安裝時門窗與牆體界面間的密封必須是彈性密封，不得用水泥砂漿嵌縫，而應當使用防寒氈條、泡沫塑料、有機硅泡沫密封劑、聚氨酯發泡劑等彈性材料填嵌飽滿；窗框與窗扇之間結合要嚴密，窗扇密封條接頭處應沒有明顯縫隙；玻璃密封條與玻璃及玻璃槽口的接觸應平整，不得卷邊、脫槽，壓條必須與玻璃全部貼緊，壓條與型材的接縫處應無明顯縫隙，接頭縫隙應小於或等於1毫米。

5、安裝誤差是否超標，窗框應橫平豎直、高低一致：對角線長度在2米以內，誤差應小於3毫米；對角線長度大於2米時，誤差應小於5毫米。窗高2米以內，垂直度誤差應小於2毫米；窗高大於2米時，誤差應小於3毫米。

6、是否排水通暢，外框下框和軌道根應鑽排水孔，位置要准確，同時還要通暢，窗檯上還應做流水坡，有無滴水線。

7、塑鋼門窗內部是否加鋼(吸鐵石檢查)。所有推拉門窗下部是否有防撞塊，防撞塊是否過短；門窗推拉是否靈活，門窗上的把手開關是否靈活，是否安裝牢固。

8、 所有外開門窗開關是否靈活，風撐部位是否固定牢固，有無嚴重生銹情況；門窗上的把手開關是否靈活，是否安裝牢固。

9、 檢查所有門窗是否有安裝歪斜情況，表面是否劃痕、污漬、變形較多，門窗關閉時是否關閉不嚴、漏縫，門窗玻璃是否安裝密封到位，門窗框與牆體交接部位是否有漏縫、開裂情況。

10、 部分需要安裝安全玻璃的門窗是否安裝安全玻璃：1、查看玻璃上的3C標識。2、需要安裝安全玻璃的部位：7樓或7樓以上外開窗；面積大於1.5平米的玻璃或玻璃底邊離最終裝飾面小於50cm的固定玻璃；陽台護欄玻璃(5米以上鋼化夾膠)

11、 如1樓或頂樓安裝窗磁、門磁，則檢查是否影響門窗扇的正常開關和推拉，及窗磁門磁是否能起到真正的安防作用(查看線路是否易從門窗外側剪斷)。

12、 檢查所有門窗窗框附近牆面有無滲水情況。需要安裝安全護欄的窗戶，安全護欄是否安裝到位，安裝是否牢固。

13、檢查所有玻璃表面是否有劃傷、破損情況，門窗上是否安裝中空玻璃，中空玻璃是否有漏氣情況，沒有安裝中空玻璃的，則要求提供相關設計說明。

牆頂面

牆面基層處理不當，即便乳膠漆或壁紙再好，牆面也難免會出現開裂、掉粉、起泡等一系列頭痛問題。塗料裂縫、牆紙翹邊、牆布發霉等質量問題。

1、查驗牆面的垂直度和平整度：牆面除了要檢查其平整度之外，還要查驗牆面是否垂直，是否有傾斜的問題出現。牆面的平整度和垂直度除了用目測之外還可以通過靠尺和角尺等工具來檢驗。

2、查驗牆面是否有裂紋和空鼓問題：牆面的裂紋可以直接目測到，牆面的空鼓需要用質檢錘敲擊才能檢測出來。

3、檢查牆面是否方正：兩個相鄰牆面是否成90度角，這個可以用角尺來檢驗；兩個相對的牆面是否平行等。

4、查驗牆面陰陽角是否順直：牆面的陰陽角(牆角外陽里陰)驗收時需要仔細檢查牆面的陰陽角是否順直。

5、查驗隱蔽牆面抹灰工程：檢查牆面是否有石灰爆點(麻點)或泛鹼；在牆面基層處理的時候，生石灰沒有發酵完全、基層材料攪拌不均或是增添的化學添加劑過多或攪拌不均都會造成牆面有麻點或泛鹼出現。

6、檢查牆面是否有水跡或結霧現象：牆面出現水跡或結霧現象尤其是衛生間的牆面較為常見，出現這種情況可能是防水沒有做好，同時還需要考慮樓上是否有漏水情況。

水電

1、檢查強電箱內部迴路有無做標識，標識是否有遺漏或標錯(相位儀檢測)，漏電保護是否正常工作(手動或相位儀檢測)。

2、檢查弱電箱內3線是否進戶(寬頻、電話、AV)，如合同有約定安裝智能模塊，則查看智能模塊是否安裝。

3、檢查強、弱電箱面板及箱體有無安裝牢固。

4、檢查所有插座相位是否正常(相位儀檢測)，插座位置是否有不合理的情況，衛生間及陽台等需要插座表面安裝防濺盒的，防濺盒是否安裝到位。

5、 檢查水路有無進戶，所有下水、地漏是否通暢。

6、 檢查地面有無管線彈線標識。

廚房

1、檢查牆頂地面空鼓、開裂、起沙、露筋(鋼絲網)、滲水、平整度情況。

2、檢查廚房入口地面有無干濕分區線，分區線高度是否達到3cm，牆地面防水情況。

3、檢查煙道管身有無裂縫，單向止閥是否安裝到位，閥門開關是否靈活，閥門位置是否影響後期裝修吊頂高度。(最低中心間距2.4米高)

4、檢查煤氣表是否進戶，煤氣表是否有支撐。煤氣管位置與廚房其他設施有無沖突(如單向止閥，下水管等)，煤氣管底部是否做了軟性填充、有無設置套管。

5、檢查廚房開間、進深有無超過允許范圍的偏差(2cm以內)；有梁部位，樑上有無大小頭誤差，窗檯面及兩側窗框牆體有無大小頭誤差(5mm以內)。

6、如牆面設置排風孔，且能看見孔洞內部結構時，檢查內部鋼筋有無被打斷情況

7、檢查下水管固定件是否安裝牢固，下水管管身有無破損開裂情況，下水管檢修口是否缺檢修蓋，下水管頂部是否有水漬，如有防火要求的樓層，下水管頂部是否安裝防火圈，防火圈是否有脫落或安裝不牢固情況。

8、用紙卷點火後滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。

9、用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關閉進氣電磁閥。如果不能動作，及時修復；

衛生間

1、檢查牆頂地面空鼓、開裂、起沙、露筋(鋼絲網)、滲水、平整度情況。

2、檢查衛生間入口地面有無干濕分區線，分區線高度是否達到3cm，牆地面防水情況。

3、檢查衛生間開間、進深有無超過允許范圍的偏差(2cm以內)；有梁部位，樑上有無大小頭誤差，窗檯面及兩側窗框牆體有無大小頭誤差(5mm以內)。

4、如牆面設置排風孔，且能看見孔洞內部結構時，檢查內部鋼筋有無被打斷情況。

5、檢查下水管固定件是否安裝牢固，下水管管身有無破損開裂情況，下水管檢修口是否缺檢修蓋，下水管頂部是否有水漬，如有防火要求的樓層，下水管頂部是否安裝防火圈，防火圈是否有脫落或安裝不牢固情況。

6、如衛生間內有隔牆，且頂部有下水管穿過隔牆，則在隔牆穿管部位應預留套管。

7、檢查馬桶坑距是否會影響後期馬桶安裝。

8、檢查等電位端子箱面板是否安裝牢固，內部是否缺連接端子及鍍鋅扁鐵。

9、檢查地面坡度朝向是否正確以及下水地漏等設施有無缺失或破損情況。

10、檢查頂部下水管高度是否過低，會不會影響後期吊頂高度。

11、廚衛間在地面空鼓修復完畢後做一次24小時的蓄水試驗。

12、應在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手燈查看是否具備安裝性，同時用上法測抽力。煙道、通風口中用手電筒查看是否存有建築垃圾。

客餐廳

1、檢查牆頂地面空鼓、開裂、起沙(地面)、露筋(鋼絲網)、吐銹、滲水、平整度情況。

2、檢查客餐廳開間、進深、凈高有無超過允許范圍的偏差(2cm以內)；有梁部位，樑上有無大小頭誤差，窗檯面及兩側門窗框牆體有無大小頭誤差(5mm以內)。

3、檢查客廳空調孔位置是否合理，有無倒返水情況，室外機位置是否合理。

4、檢查外牆保溫情況。

5、檢查外牆滲水情況。

陽台、露台

1、檢查牆頂地面空鼓、開裂、起沙(地面)、露筋(鋼絲網)、吐銹、滲水情況。

2、檢查陽台、露台護欄高度是否達到規范要求(7樓以下：1.05m，7樓以上：1.10m)。

3、檢查陽台地面坡度朝向是否正確以及下水地漏等設施有無缺失或破損情況。

4、如露台上有煙囪，則檢查煙囪高度是否高過室內門窗的上延。

5、檢查陽台、露台是否與隔壁住戶間留有公共通道或易於攀爬、翻越的設施(公共安全隱患的存在)。

⑹ 新房驗房時發現房屋的高度不夠怎麼辦手續有哪些

摘要 您好，交房時如果層高不夠，我們可及時向開發商反應，和開發商協商賠償事宜。如果購房合同中有約定房子層高、面積不夠如何處理，可按照合同相關規定處理。如果合同中沒有約定，且雙方協商無法達成一致，可向法院起訴。

⑺ 房屋收樓高度不合怎麼賠償

。1、如果開發商提供的商品房經竣工驗收合格，但是存在質量瑕疵，並在保修期內的，則購房人可以要求開發商承擔修復責任，給購房人造成損失的，可以要求賠償相應的損失。2、如果開發商提供的商品房未經竣工驗收，則購房人可以拒絕接收房屋，由此造成交付房屋遲延的，可以要求開發商承擔遲延交付的違約責任，達到可以退房條件的，可以退房。3、如果房屋經驗收不合格，則購房人不僅可以拒絕接收房屋，還可以要求解除合同和賠償損失。4、房屋交付使用後，如果經核驗，發現房屋地基基礎或者主體結構質量不合格，則購房人可以解除合同並有權要求開發商賠償損失。5、房屋雖然經驗收合格並交付使用，但是房屋存在質量問題，並嚴重影響正常居住使用的，購房人有權解除合同，並有權要求開發商賠償損失。6、房屋交付使用後，在保修期內房屋出現質量問題的，購房人可以要求開發商承擔保修責任。如果開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，購房人可以委託他人修復，費用由開發商承擔。

⑻ 房屋層高與購房合同的約定不符怎麼維權

在看房的時候，有的房子走進去就會有壓抑感，原因就是層高不夠。，目前，由於商品房層高問題引發的矛盾和糾紛已屢見不鮮。那麼中國住宅層高標准究竟是多少呢？看完買房的時候留個心眼吧。

一、房屋層高的概念和理解

層高，從字面上理解也就是一層房屋的高度，是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。說到層高，我們必須將其與「室內凈高」予以區分。室內凈高是指「樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。室內凈高和層高的關系可以用公式來表示：層高=室內凈高＋樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫室內凈高。《商品房買賣合同》中一般是就層高進行約定，而許多買受人在交房驗收時測量的是室內凈高，忽視了樓板厚度的，因此產生了誤解。一般而言，商品房的樓板厚度為12厘米至15厘米，買受人在測量了室內凈高後加上樓板厚度即為商品房的層高，可以初略判斷該商品房的層高是否符合《商品房買賣合同》的約定。

二、房屋層高現有的標准和要求

《住宅設計規范》規定：普通住宅層高宜為2.8米；卧室、起居室(廳)的室內凈高不應低於2.4米，局部凈高不應低於2.1米，且其面積不應大於室內使用面積的1/3；利用坡屋頂內空間作卧室、起居室（廳）時，其1/2面積的室內凈高不應低於2.10米；廚房、衛生間的室內凈高不應低於2.20米；廚房、衛生間內排水橫管下表面與樓面、地面凈距不應低於1.90米，且不得影響門、窗扇開啟。

《住宅設計規范》是為了保證住宅設計符合適用、安全、衛生、經濟等要求而制定的，不符合《住宅設計規范》中的強制性標準的商品房不能通過竣工驗收，買受人當然也可以拒絕交房。就層高而言，在《住宅設計規范》中規定「普通住宅層高宜為2.80米」，該規定表明在層高問題上允許稍有選擇，即並非層高必須為2.80米，但是「室內凈高」卻必須符合《住宅設計規范》的強制性規定。

三、實際房屋層高與《商品房買賣合同》的約定不符怎麼辦？

一般而言，買賣雙方會在《商品房買賣合同》中對商品房的層高的具體數值進行約定，如果商品房的實際層高與合同約定不符，則開發商須承擔違約責任。但是，鑒於導致實際層高與合同約定層高不符的原因不同以及層高誤差值大小不同，理應具體問題具體分析，可參照以下方式分別處理。

1、因變更規劃設計導致層高、實際層高與合同約定不符的，應當按照《商品房買賣合同》中關於變更規劃、設計的約定處理。按批準的規劃、設計建設商品房項目是開發商的義務，開發商不得擅自變更建築設計。但是，實際建設中，開發商經設計單位同意且經政府規劃部門批准後變更規劃設計的情況時有發生，商品房層高的變化直接影響房屋的空間尺寸，屬於變更規劃、設計。經政府規劃部門批准後變更層高的，即應當參照《商品房買賣合同》中關於變更規劃、設計的約定處理。

2、經批準的規劃、設計中的層高與《商品房買賣合同》中約定的層高不符的，且實際層高也與經批準的規劃、設計中的層高不符，若開發商存在欺詐買受人的故意，即開發商故意隱瞞經批準的規劃、設計中的層高而虛報層高欺騙買受人，而買受人因不知道真實情況而訂立了《商品房買賣合同》的，那麼，根據《合同法》第五十四條的規定，買受人有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷該《商品房買賣合同》，且開發商應當賠償買受人的損失。但是，值得注意的是，《合同法》第五十五條規定，具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。因此，買受人應當在知道或者應當知道開發商存在欺詐之日起一年內請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷該《商品房買賣合同》。

3、因建設施工失誤導致實際層高與合同約定不符，如果《商品房買賣合同》對實際層高與合同約定不符的違約責任如何承擔有約定，原則上應當按合同的約定處理。如果合同對此沒有約定，則按相關法律規定處理。我國《合同法》一百零七條規定：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」因此，如果因建設施工失誤導致實際層高與合同約定不符的，買受人首先可以要求開發商採取補救措施，這一般適用於實際層高高於合同約定的情況。若實際層高低於合同約定，則買受人可以要求開發商賠償損失。實際層高低於合同約定給買受人造成的損失肯定是存在的，如造成感官上的壓抑，通風、採光的影響等，但是這些損失卻很難用金錢數字予以准確確定。但是，筆者認為有一個損失卻是確定無疑的，即空間對價損失，房屋的空間尺寸決定房價，層高減少意味著空間的減少，因此按照買受人支付的總房款乘以層高減少的比例確定損失是完全合情合理的。例如：買受人支付的總房款為50萬元，合同約定的層高為3米，實際層高為2.9米，則買受人的損失應當為50萬元的三十分之一，開發商理應賠償該損失。

4、因建設施工失誤導致實際層高與合同約定不符，而《商品房買賣合同》對實際層高與合同約定不符的違約責任如何承擔沒有約定，買受人可否要求解除合同？按照《合同法》及《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定，交付的房屋只有在構成根本違約的情況下才能解除。而最高人民法院的司法解釋規定了《商品房買賣合同》存在以下兩種情況時可以解除：一是房屋主體質量結構不合格；二是因質量問題嚴重影響正常居住使用。如果商品房實際室內凈高違反了《住宅設計規范》的強制性規定，則可以認定該房屋主體質量結構不合格且嚴重影響正常居住使用，很顯然屬於根本違約，買受人有權要求解除合同。如果實際層高與合同約定不符，而實際室內凈高並未違反《住宅設計規范》的強制性規定，則應當根據實際層高與約定層高的誤差值來判斷是否構成根本違約。商品房建設雖然已經是機械化施工，但畢竟不是一門精密的科學，要求施工精密度與合同約定不差毫釐未免過於苛刻也是不切實際的，因此一些較小的層高誤差不應當被認為構成根本違約，買受人不能因此要求解除合同，但是出賣人仍應當承擔相應的賠償責任

多大的誤差可以構成根本違約，買受人可以解除合同呢？我國現行的法律法規尚無明確規定。筆者認為可以參照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》關於在合同沒有約定或者約定不明確的情況下處理商品房面積誤差的原則處理，即出賣人交付使用的房屋層高誤差比絕對值在超出3％，買受人有權請求解除合同、返還已付購房款及利息的。因為，房屋的層高和面積一樣，都是影響買受人的購房判斷力和購房價格的重要因素，獲得同樣的處理才符合公平的理念。

（以上回答發布於2015-09-21，當前相關購房政策請以實際為准）

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