哪些費用不得從維修資金中列支

1. 應急維修資金金額限制

首次撥付的資金不得超過工程預算金額的60%。維修工程驗收公示後，申請人持驗收報告、審價報告、《運城市中心城區住宅專項維修資金應急使用項目尾款申請表》等資料，申請撥付應急維修費用的90%。
涉及維修一般金額的，申請人應通過競爭性談判、比選或其他方式確定具有相應資質的施工單位，並可委託具有相應資質的監理單位實施監理。參與比選的維修施工單位應不少於3家，比選應當有業主代表全程參與監督。涉及維修金額較大的，申請人需通過招投標的形式確定具有相應資質的維修施工單位。開標和評標，應當有業主代表全程參與監督。維修工程驗收公示後，申請人持驗收報告、審價報告、《運城市中心城區住宅專項維修資金應急使用項目尾款申請表》等資料，申請撥付應急維修費用的90%。
應急維修項目可不經過專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意，直接申請使用維修資金。應急使用住宅專項維修資金的費用，由相關產權人按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。應分攤業主尚未交納專項維修資金的，需立即補交其住宅專項維修資金或分攤其相應的維修費用；拒不交納的，由業主委員會或相關業主依法追收。由運城市住房保障和房地產服務中心組織代修或者小區屬地街道辦事處組織代修的，維修費用從相關業主的住宅專項維修資金賬戶中列支。

2. 剛剛發布：《淄博市物業專項維修資金管理辦法》官方解讀來了！

物業專項維修資金是房屋的「養老金」和「醫療金」，是老百姓的錢，事關廣大人民群眾的切身利益。多年來，物業專項維修基金的監管和使用，一直以來都是業主和物業之間頻發糾紛的問題所在。

為加強物業專項維修資金管理，建立房屋共用部位、共用設施設備的正常使用和維修保障機制，維護物業所有權人的合法權益，3月29日，淄博市住房和城鄉建設局發布《淄博市物業專項維修資金管理辦法》政策解讀。

制定《辦法》依據：

《物權法》、國務院《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅專項維修資金管理辦法》。

立法適用范圍：

《淄博市物業專項維修資金管理辦法》適用於淄博市行政區域內商品房屋（含經濟適用房、限價房等保障性住房）、已售公有住房維修資金的交存、使用、管理和監督。

物業專項維修資交存管理：

1、住宅和非住宅房屋的業主，應當按照規定交存維修資金。業主應當在辦理房屋交付手續前，一次性足額交存首期維修資金。未按照本辦法規定交存首期維修資金的，建設單位不得向業主交付房屋。截止竣工交付尚未售出的房屋，由建設單位交存首期維修資金；房屋售出後，購房人應當向建設單位交納該房屋維修資金。

2、房屋的業主按照所擁有物業的建築面積交存維修資金，每平方米建築面積交存首期維修資金的數額為住宅建築安裝工程每平方米造價的5%-8%。

出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低於售房款的20％、高層住宅不低於售房款的30％，從售房款中一次性提取維修資金；業主按照所擁有物業的建築面積交存維修資金,每平方米建築面積交存首期維修資金的數額為我市房改成本價的2%。

3、物業主管部門應當在商業銀行開立維修資金專戶。資金專戶下設商品房屋賬戶、已售公有住房賬戶和公共賬戶。

4、業主可以直接向物業主管部門設立的維修資金專戶交納維修資金，也可以委託建設單位代收。建設單位代收業主首期維修資金的，應當自收到維修資金之日起30日內存入物業主管部門設立的維修資金專戶。

5、業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。續交方案和續交標准由業主大會決定，在社區居委會的指導下由業主委員會組織續交，未成立業主委員會的由社區居委會組織續交，並向相關業主發出續交通知。業主應當自收到續交通知之日起30日內，將續交的維修資金存入物業主管部門設立的維修資金專戶。

6、本辦法實施前，商品房屋已出售但未交存維修資金的，應當按規定進行補交。

物業專項維修資使用管理：

1、維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

2、維修資金的使用分為一般使用、計劃使用和應急使用。

3、業主表決方式可以採取常規表決，即經有利害關系的專有部分佔建築物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，視為表決通過；也可以採用異議表決，即持不同意意見的業主專有部分佔建築物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。

4、涉及全體業主的維修項目和業主大會決定的其他維修項目，從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的，由全體業主或者有利害關系的業主，按照各自擁有物業建築面積的比例分攤；涉及部分業主的維修項目，從房屋賬戶列支，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。

已售公有住房賬戶有維修資金余額的，優先分攤使用，余額使用完畢後，業主通過續交、補交等方式建立商品房屋賬戶。物業主管部門應逐步取消已售公有住房賬戶。

5、申請使用維修資金，一般按以下流程辦理：

（1）申請人提出使用方案。

（2）申請人對使用方案進行公示並組織業主表決。

（3）申請人按使用方案組織實施維修、更新、改造工程。

（4）申請人向物業主管部門申請列支維修資金。

（5）備案撥付。物業主管部門自受理之日起3個工作日內完成資料審核，審核同意後出具《關於撥付維修資金的公示》。申請人在物業管理區域顯著位置向維修資金列支范圍內的業主公示，公示時間不少於5天，公示期滿撥付維修資金。

6、有下列情形之一的，可以啟動應急維修程序：

（1）物業管理區域內發生的屋面、外牆防水嚴重損壞；

（2）電梯故障需要立即維修的；

（3）消防設施故障需要立即維修的；

（4）建築外立面裝飾和公共構件嚴重松動、脫落；

（5）玻璃幕牆炸裂；

（6）排水管道爆裂；

（7）地下車庫雨水倒灌；

（8）其它可能造成人身安全事故的緊急情況。

採取應急維修程序，事前不用表決，事後進行公示。出現需應急維修情形時，物業服務企業應將有關情況報告業主委員會，未成立業主委員會的報告社區居委會，經共同現場查驗確認後立即組織維修。

7、因維修和更新、改造工程產生的鑒定和造價咨詢等費用應當計入維修和更新、改造成本。

物業主管部門應當引導規范房屋維修市場，可以定期公布推薦一批信譽好、能力強的維修企業；可以通過招標等方式，建立維修資金使用的第三方專業機構庫，選擇一批具有相應資質和良好信譽的工程質量鑒定、工程造價咨詢等第三方專業機構，為維修資金使用提供相應服務。

8、下列費用不得從維修資金中列支：

（1）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

（2）依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等管線和設施設備的維修、養護費用；

（3）規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台、庭院等部位的維修費用；

（4）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的鑒定、修復費用；

（5）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用。

物業專項維修資監督管理：

1、物業主管部門應當通過公開招標的方式選定商業銀行，作為專戶管理銀行，把資金保值增值、管理高效等指標列入招標依據，與專戶管理銀行簽訂專戶管理協議。

2、維修資金賬戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用於支付維修及更新、改造工程費用的維修資金只能支付到約定的單位賬戶中。

3、物業主管部門及業主自行管理維修資金的業主委員會，應當每月與專戶管理銀行核對維修資金賬目，並每年向業主、公有住房售房單位公布情況。業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

4、維修資金應當建立公示和查詢制度，接受業主對公共賬戶和房屋賬戶中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。

5、房屋轉讓時，該房屋賬戶中結余的維修資金隨房屋所有權同時自動轉移。房屋滅失的，業主交納的維修資金結余部分按照產權關系返還相應業主。

6、維修資金的財務管理、賬戶管理和會計核算，應當嚴格執行國家和省市有關財務管理規定。維修資金的收取、使用和管理，應當依法接受審計部門的審計監督。

7、市物業主管部門應當加強對區縣物業主管部門資金歸集、使用、增值等工作的監督管理。區縣物業主管部門應當定期組織對轄區物業項目維修資金的使用情況進行核查。

3. 大修基金是房屋「保命錢」 四種情況下不得動用

小區的維護應該由物業支出費用還是從住宅專項維修資金中列支，是物業和業主長期以來面對的一個尖銳矛盾。3月7日下午，西安市業主委員會協會籌備組第四次交流會在高新區永利國際金融中心舉行，北京大成（西安）律師事務所陳晴律師受邀做住宅專項維修資金專題講座，全市30餘家業委會從業代表聆聽講座。
住宅專項維修資金也稱大修基金，是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金，屬於全體業主共有，是房屋的「保命錢」「養老錢」。住宅專項維修資金到底如何使用，這是眾多人最關心的問題。陳晴律師介紹，住宅專項維修資金列支范圍內專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上（簡稱「雙過三分之二」）的業主參與表決，並經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數（簡稱「雙過半」）的業主同意，方可使用。四種情況下，禁止使用住宅專項維修資金：1.由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；2.由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；3.由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；4.根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
講座結束後，參會人員開展業務交流探討。「學習，我們一直在路上。」綠地世紀城A區業委會主任黃勝利在交流中表示，西安市業主委員會協會籌備組還將組織開展《西安市物業管理條例》2021年修訂版學習、公共收益的來源和管理等專題講座，幫助更多的業委會提高工作能力。

4. 業委會串通物業動用維修基金

法律分析：1、購買沒有繳過住宅專項維修資金的房屋時，一定要先到房管部門查詢其維修資金賬戶余額。查詢時須攜帶產權人的身份證或房屋產權證。 2、有些房屋在辦理產權證時已經繳過住宅專項維修資金。此情況下： （1）如果賬戶余額不足30%，那就需要按現行標准補繳這塊費用後再過戶； （2）如該住宅專項維修資金賬戶余額為首繳標準的30%以上，辦理產權過戶時，維修資金同時過戶。

法律依據：《住宅專項維修資金管理辦法》 今後以下四項費用不得從住宅專項維修資金中列支: 1、依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用; 2、依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用; 3、應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用; 4、根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

5. 物業維修房屋費用怎麼算

物業公司維修房屋費用的承擔如下：
1、物業公司維修房屋自用部位、自用設備的，費用由業主承擔；
2、物業公司維修房屋共用部位和共用設備的，由業主按照各自建築面積比例共同承擔或者以公共維修基金支付。
【法律依據】
《住宅專項維修資金管理辦法》第二十一條
住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建築面積，分攤維修和更新、改造費用。
第二十五條
下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

6. 住房維修基金新規

法律分析：房屋維修基金，又稱住宅專項維修資金，是包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。按照2021年1月實施的《民法典》和《住宅專項維修資金管理辦法》規定，住宅專項維修資金是由全體業主繳納的，屬全體業主共同所有。一般情況下維修資金由物業所在地的房地產管理部門統一監督設立，由物業管理公司或管理單位申請支取使用。業主委員會成立之後，業主戶數和建築面積的三分之二以上同意可以將維修資金劃轉到業委會，由業委會行使管理權利。住房維修基金新規如下：

1.維修資金用途

專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造。《住宅專項維修資金管理辦法》適用於本省行政區域內商品住宅、售後公有住房維修資金的交存、使用、管理和監督。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主，按照本辦法規定交存維修資金。

2.交存和使用

商品住宅的業主應當在辦理住宅交付手續前交存首期維修資金，建設單位應當與業主在購房合同中約定業主按相關規定交存維修資金，並督促業主交存。出售公有住房應從售房款中提取維修資金，業主按照建築面積交存維修資金。維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用，計劃使用和一般使用經業主表決同意後組織實施維修，應急使用經現場查驗後組織實施維修，維修完畢後進行公示。維修資金可按照計劃使用程序，用於購買電梯維修更新改造有關保險。

3.接受業主查詢

維修資金可按國家有關規定用於定期組合存款等，確保資金安全和保值增值，增值收益定期分配。維修資金管理情況應定期開展財務審計，公開審計結果，並依法接受審計部門的審計監督。省、設區的市住房城鄉建設部門加強維修資金歸集、使用、增值等工作的監督管理，並會同同級財政部門組織維修資金檢查活動。

法律依據：《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》 第五條 商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2%-3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。 維修基金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。

《住宅專項維修資金管理辦法》

第十條 業主首次繳存的住房專項維修資金，由直轄市、市、縣人民政府房地產主管部門或其委託的單位代收代管。成立業主大會的，住房專項維修資金的代收代管由業主大會決定。公有住房售房單位繳存的住房專項維修資金，由直轄市、市、縣人民政府房地產主管部門代管。

第二十條 根據物業管理合同約定，應當由物業管理企業從物業服務費用或者物業服務資金中支出的住房共用部位、共用設施設備的維修養護費用，不得從住房專項維修資金中列支。

7. 物業公司維修房屋費用怎樣承擔

法律分析：物業公司維修房屋費用的承擔如下：

1、物業公司維修房屋自用部位、自用設備的，費用由業主承擔；

2、物業公司維修房屋共用部位和共用設備的，由業主按照各自建築面積比例共同承擔或者以公共維修基金支付。

法律依據：《住宅專項維修資金管理辦法》

第二十一條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建築面積，分攤維修和更新、改造費用。

第二十五條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

8. 物業維修基金的使用范圍有哪些

你好，物業維修基金使用范圍
第一部分 房屋共用部位共用設施維修基金使用范圍
（一）房屋本體：
拆換加固受損房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等），恢復承載能力。
整體修繕戶外牆面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。
玻璃幕牆整體灌注結構膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板牆面參照執行）
戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。
（二）公建配套：
1 、道路（路幅寬 7 米以下）：路面破損50% 以上，整體修復路面、路沿。
2 、綠地：經驗收投入使用一年後，原有綠地率下降 30% 的，進行補栽、補植。
3 、公益性設施（休閑椅凳、垃圾桶、亭廊、台、池、雕塑、游樂場、健身設施等）：經驗收投入使用三年後，設施自然損壞需修換的。
、小區圍牆及大門：因自然損壞影響安全和使用需要整體修繕、更新的。
第二部分 共用設備維修基金使用范圍
（一）垂直電梯
1 、機房部分：
1 ）曳引機組：更換電動機定子、轉子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動軸。
2 ）限速安全系統：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。
3 ）控制屏：更換主控板、勵磁板、電源板。
4 ）選層器：整體更換。
5 ）終端保護裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。
2 、井道部分：
1 ）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內召）、超滿載裝置、安全鉗。
2 ）自動門機構：更換轎門安全觸板、開關門電機。
3 ）導軌：更換變形損壞部件。
4 ）導靴：整體更換。
5 ）曳引鋼絲繩：全部更換。
6 ）對重：更換導靴。
7 ）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。
3 、廳站部分：
1 ）召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。
2 ）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。
望採納!

9. 常州維修基金知識:哪些費用不能從中列支

在常州收過新房的業主應該都知道，2008年3月24日是一個界限，繳納的公共維修基金金額差別很大。分別為30元/平和120元/平，100平方的房子就相差了9000元！繳納公共維修基金後，哪些費用又不能從中支取呢？

根據規定2008年3月24日後取得土地的常州住宅項目，住宅專項維修資金由購房業主交存。交存標准為：配備電梯的商品房，按所購房屋建築面積120元/平方米交存；不配備電梯的商品房，按所購房屋建築面積60元/平方米交存。

2008年3月24日以前簽訂國有建設用地使用權出讓合同的住宅項目，業主按所購房屋建築面積35元/平方米交存，開發建設單位按小區總建築面積12元/平方米交存。

現在基本上在售的新小區都是2008年以後拿的土地，並且配備了電梯，所以業主交付時需要繳納120元/平的公共維修基金。

那麼，哪些費用不能從公共維修基金中支取呢？

1、依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

2、依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

3、應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用及住宅專有部位、專有設施設備維修、更新和改造費用；

4、根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用；

5、違反法律、法規規定和房屋買賣合同約定，佔用住宅共用部位、共用設施設備，或改變住宅共用部位、共用設施設備用途後發生的維修、更新和改造費用；

6、其他不應列支的情形。

（以上回答發布於2017-02-08，當前相關購房政策請以實際為准）

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10. 常州住宅小區哪些費用不能從維修資金列支

維修基金的收取比例是按照購房者從開發商處購買房屋、辦理產權過戶時按照總房價2%~3%的比例繳納至物業所在區房地產主管部門指定的商業銀行。維修基金的具體收取標准由各地房地產行政主管部門根據當地實際確定。

而對於何種情況下才可以使用住宅維修基金，相信很多人對此並不熟悉，今天搜狐焦點常州地產將為大家詳細解釋，以下四種情況下不能從維修資金列支費用。

答：(1)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用。

(2)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。

(3)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用。

(4)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

(4)其他不應列支的情形。

（以上回答發布於2016-12-28，當前相關購房政策請以實際為准）

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