為什麼維修資金使用難

A. 房租維修基金為什麼難申請

首先說明如果打官司一般是業主敗訴。因為所簽署的物業合同裡面都有明文寫的清楚必須先繳納物業費。各戶無法申請維修資金。只能是物業因為以單元為單位的大型維修才能申請。但是如果你能充分舉證的話，可以廳外和解。具體流程比較麻煩。先不敘述。

B. 試分析張經理的做法正確嗎為什麼專項維修資金什麼情況下可以使用

不正確。
使用專項維修資金需要徵得相應比例的業主同意，經維修資金管理中回心許可才能動用。答
專項維修資金應當用於共用部位、共用設施保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。而且依法由開發單位或者施工單位承擔的、有供水、供電等相關單位承擔的、責任當事人承擔的、物業服務合同約定中有物業管理企業承擔的不得從專項維修資金中列支。

C. 屋維修資金使用難，難在哪

雙三分之二業主同意難 比如 頂樓屋面防水老化 漏水 頂樓的非常想維修 住在中間的回業主答 就不願意簽字同意 他認為 我家不漏水 我不同意 實際 屋面防水 樓體外牆 樓梯間 電梯 等 都是整棟樓業主共同的公共區域 大家有責任 有義務共同維護好 公共區域維修 比如 路面 監控 路燈 都是比較難的 老百姓對這些問題有誤解 再有就是 審批難 結算難 計算復雜 要求嚴格 網路只能說這些

D. 申請住房維修基金到底難在哪兒

住房維修基金是城鎮居民買新房或房改房，按購房款2—3%的比例交納的，主要用於住宅公共部位、小區公用設施設備保修期滿後的維修和更新改造的錢，民間也有住房「養老金」之稱。
經過十幾年的累積，總量達到5個億，實際用在住戶頭上有多少呢？審計顯示：共268.17萬元。是這個城市的房子質量好，基本不用維修嗎？
記者在當地的房地產網上看到多個住戶的留言，有一個小區住戶反映房屋頂樓漏水，去房屋維修基金管理中心申請維修。「跑了多少趟已經記不清了」，總是說「簽名還不夠」。原來，按照相關部門上世紀八十年代的規定，申請房屋維修基金，需要2/3的業主或其授權的業委會同意才行，而這個小區有1000多戶居民，要把2/3的簽名徵集齊全，「跑斷腿都不一定行」。
「制度就這么規定的，住房維修基金確實存在使用難的問題。」該基金中心的財務負責人說，按照需要2/3業主同意的這條硬杠杠，這些年全市已支取使用的200多萬元維修基金，主要用在一些小區的道路、花園維護、外牆出新和監控等公共設施上。不是說全市的房屋都好得不得了，十幾年用不著修，而是制度的剛性約束，確實有一部分居民正常的維修需求沒有得到滿足。「有些老小區，多年沒成立業委會，很多需要維修基金的項目都不能進行。」他說。
「這不是哪一個城市的問題。」省級機關的一位幹部向記者反映，他所在的南京城北中南園小區，是1996年的老小區。他住的這幢28層的樓，有300多戶人家，用了15年的電梯早已百病纏身，故障頻生，經常把人關在裡面。業委會多次申請大修都沒有結果，為了減少使用頻次，沒辦法只好僱人向每個乘電梯的人收4毛錢費用，甚至還賣起了電梯月票。「現在不少業主把房子出租了，有的還長年空關，特別是一些新小區里維修房子，想找齊2/3的人簽字，基本上沒有可能。」南京市這一塊基金已達10億，但市房產局的一位人士自己也承認，「動維修基金很難。我們有時都圖省事，自己找個小工程隊弄完了事。」
「房屋維修基金本來就是百姓自己的錢，相當於為房子買的保險，出了問題就要用，這是一項權利。現在大家都鬧不明白了，這究竟是誰的錢，我們自己的錢為什麼用不起來？夏天有時房屋裡漏得嘩嘩的，照片也拍了送去了，因為湊不齊業主的簽名就修不成，二三十年的陳舊規章照搬，為什麼維修基金管理部門這么教條？」在南京市的一個房地產論壇上，有人在詰問。
對蘇北這個市的審計報告還顯示，10多年來，5個億的資金雖然用於房屋維修的才200多萬元，但該資金產生的管理費用及人員費用支出已超過500萬元，而絕大部分都產生在2008年住房維修基金專職管理機構成立以來的3年間，年人均管理費用超過13萬元。在經濟欠發達的蘇北，審計部門認為這種人均管理費用水平是「偏高的」。

更不可思議的是，在金融機構並不多的這個省轄市，這5個億的資金竟以60多張大額存單的方式，存在20多家銀行里。審計人員說，光為了核對和查驗這些帳戶和存單，就費了老大的勁。數億的資金開成零散的若干張銀行大額存單，稍微懂一點財務常識的人都明白，個中的風險隱患巨大，而最大的風險就是內部人的道德風險。
有關人士指出，現在有些基金項目，表面上看從每個人頭上拿得不多，但聚沙成塔，乘以幾百萬人口，這些錢動輒都以億計。長期以來，這些資金的使用不透明，如果財政和審計部門再缺乏監督，就很容易成為一些部門的尋租工具。

E. 業主為什麼不了解維修資金的具體用途

業主對這方面一般是不是特別了解的，因為也沒經過培訓，也沒有人告知一般人不是特別全面。

F. 房屋維修基金的具體使用程序是怎樣的

1、可以使用房屋維修基金的情況

房屋維修基金，用於房屋保修期滿後房屋主體結構、公共部位和公共設施設備的大中修以及更新改造工程。

房屋主體承重結構部分包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等；公共部位是指戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等；

公共設施設備是指房屋及相關配套區域內、由業主共同擁有並使用的上下水管道及設備、配電線纜及設備、電梯、公用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、非經營性車場車庫、公益性文體設施和其他共用設施設備等。維修基金由房管局代管，申請過程較為復雜。

2、房屋維修金的啟用

住宅專項維修資金適用於承重牆、屋頂、樓梯間以及電梯等等。若要支出維修基金，需遵循"雙2/3特別多數原則"，即占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議。

住宅專項維修資金的使用最終都要得到房產行政部門或相應管理部門的備案與審核同意才能成行。業主要先後到相關的房管局、房屋安全鑒定部門、審計局、專戶銀行等部門辦理房屋安全專業鑒定申請、維修方案預決算審計、申請專戶銀行劃撥款項等九大事項。

(6)為什麼維修資金使用難擴展閱讀：

1、應用范圍

建設部的管理辦法規定：維修基金閑置時，除可用於購買國債或者用於法律法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。

國務院《物業管理條例》第六十三條的規定，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款；

物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

2、房屋維修基金繳納比例

出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：

業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

售房單位按照多層住宅不低於售房款的20%、高層住宅不低於售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

G. 動用維修基金業損害到其它業主的權利嗎

許多購房者在購買房屋時都會知道要繳付一筆「公共維修基金」，用於日後自己所在樓房的公共維修。然而，對於大多數業主而言，這筆基金總共有多少、什麼時候可以動用這筆錢、具體又該如何動用等等問題，往往都有些不明不白的。
而近年來隨著房齡上升，特別是像最近這樣的高溫、雷雨季節，不少房屋都出現了損壞、老化的問題。可是在實際申請使用公共維修基金的時候，一些小區業主卻發現困難重重，不但申請難、動用難，而且手續繁復、耗時彌久，最終甚至還是有房屋得不到撥款修理。這都是為什麼呢？
業主共有 專款專用
在定義上，公共維修基金又稱「專項維修基金」，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項賬戶，並授權業主委員會統一管理和使用的基金。一般而言，公共維修基金的收取比例按照購房者從開發商處購買房屋、辦理產權過戶時總房價2%~3%的比例繳納至物業所在區房地產主管部門指定的商業銀行。
按規定，公共維修基金應由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有公共維修基金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。同時，公共維修基金也與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修基金也應經舊業主更名為新業主名下。
在具體使用上，公共維修基金則應用於房屋保修期滿後房屋主體結構、公共部位和公共設施設備的大中修以及更新改造工程。房屋主體承重結構部分包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等；公共部位是指戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等；公共設施設備是指房屋及相關配套區域內、由業主共同擁有並使用的上下水管道及設備、配電線纜及設備、電梯、公用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、非經營性車場車庫和其他共用設施設備等。
不難看出，公共維修基金在設立上是業主共用、專款專用的，日常的一般小修無法挪用該資金，基金的管理上也有據可依。然而近日央視披露，全國公共維修基金已超萬億元，但使用率極低。許多需要使用這筆錢維修建築物共用部分的居民發現，「看起來很美」的公共維修基金卻很難提取出來，這樣的情形又為何會出現？
四大難題待解決
原來，自1998年，建設部、財政部發布《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》並開始徵收房屋公共維修基金以來，就一直存在著四大難題，影響著該資金的順利使用。
其一，早期業主買房時，由開發商代收公共維修資金，然後交到政府管理部門。根據要求，開發商應按照每戶業主所交的金額，建立出清晰的業主明細賬。但當時沒有統一的網路管理平台，有的明細賬是紙質的，錄入時信息出現了誤差，還有的信息丟失，導致公維資金與業主信息關聯不上。而公維資金使用前，第一步就是要做好系統數據關聯工作，明確哪一戶業主是誰，名下有多少公維資金，修公共部位要從哪些戶出錢，每家出多少。由於數據關聯工作沒做好，就導致很多小區申請公維資金難或者慢。
其二，找齊2/3的業主簽字也往往困難重重。原來，申請使用公共維修基金時，一般需要找涉及區域中的2/3的業主簽兩次字，然而有些業主對於沒有影響到自身的問題卻不願簽字。比如電梯壞了，住在一、二層的業主就不太願意簽字；屋頂漏水了，非頂層的業主也不願意簽字。有時即使業主同意簽字，但有的業主不住在小區，房屋長期出租，有的業主三天兩頭不在家，光找人簽字就要花費數月的時間。
還有的小區房屋權屬不清，商品房和房改房混雜。在申請使用公維資金時，由於房改房沒有統一的公維資金系統，需要售房單位去申請提取公維資金，但售房單位可能已經不存在，或者已經將房屋轉手。而央產房的公維資金申請使用，又需要到中央單位房改部門去申請辦理。手續繁復、流程緩慢也加劇了資金動用的難度。
另外，同一個小區，有的業主繳了公共維修資金，有的沒繳，當共有部位設施需要維修時，發現錢繳得不全，已繳資金甚至不夠一次維修。這也是部分小區遇到的公共維修基金使用難的症結所在。就這樣，好好的一筆「專款專用」基金就被弄得如此「使用不便」了。
更透明、更靈活
信息透明度不夠也是阻礙公共維修基金發展的一個因素，有的業主表示，物業應把詳細的信息均張貼公示，如電梯壞在哪兒、維修明細是什麼、哪家公司維修、動用多少資金等等，業主有權知道這筆錢具體用在哪、怎麼用的，這樣才能安心簽字。
同時，按照原建設部1998年出台的規定，由於只明確了繳納和使用對象，卻沒有明確監管單位，也造成了基金的不穩定因素。許多城市的公共維修基金都是「活期存款」，如此一來，大量基金如同進入「休眠」期，存款所得的利息遠遠比不上通貨膨脹，必然造成基金的縮水與貶值。而以電梯的使用年限15年為例，巨額的房屋維修資金「沉睡」在銀行賬戶上，不僅跑不過通脹率，還蘊藏著維修費用的逐年增長，在繳存資金進入15年之後的使用高峰期後，無法滿足長遠需求的巨大隱憂。屆時出現資金不夠、需要補繳等問題的話，又會使公共維修基金的動用難上加難。

對於這些問題，北京市住建委日前就《關於簡化程序方便應急情況下使用住宅專項維修資金有關問題的通知》公開徵求意見，規定應急使用公維資金的小區將可快速修房。其中提到了多項解決當下困境的變通意見，如新政策中規定，六種情形可以申請應急維修，不需要2/3業主同意，其中包括屋面防水損壞造成滲漏；電梯故障危及人身安全；高層住宅水泵損壞導致供水中斷；樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險等。專家也指出，加強維修基金的使用管理更在於有效的業主大會。業主大會是維修基金持有和管理的主體，不僅便於使用好這筆錢，也有利於更好地監督物業的工作。
應該說，隨著公共維修基金逐步進入正常的使用高峰，進一步完善原有的政策規定，並讓資金的監管、使用、維護都能更加透明和靈活，才是行之有效的方式。也只有這樣，才能真正讓這筆錢成為房屋的「看病錢」、「養老錢」，保障每一個業主應有的權益。

H. 專項維修資金的使用存在什麼難點

首先，報批是一個難點，業主簽字就挺麻煩。其次，一定要用好這筆錢，不然後續被業主投訴挺麻煩的。有一些辦法可以規避風險，具體的有點多，你追問我跟你說。

I. 維修資金使用的問題

根據《物權法》，房屋所有權人享有共有部位的權利，所以無論其是否交存了回維修資金，其都享有表決答權，沒有任何一個法律法規剝奪其權利，只有建設部發的《業主大會和業主委員會指導規則》第二十條有剝奪選聘業主委員會委員的權利，所以沒辦法否決其表決權，而三分之二即100戶的三分之二了。
另外，我要提的是，無論另外60戶是否願意分攤相應費用，其表決權仍有，但是即使其不願意承擔，根據《物權法》，你放棄權利，也不能規避義務，所以費用你不願意承擔，但法定承擔的責任仍是你。

J. 公共維修基金使用後還要再補上嗎

公共維修基金交起來容易，用起來難，是不少小區管理者和業主的共同心聲。近日，住建部和財政部印發《通知》，出台多項舉措，鼓勵使用公共維修資金對老舊小區和電梯更新改造，破解維修資金使用中的諸多難題。
上半年，華都商業廣場的兩台電梯需要維修，要動用公共維修基金。
一個多月，上下不方便，業主們也很苦惱。
根據之前規定，物業公司或業委會想要動用維修基金，必須得到占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二的業主同意，而在現實生活中，由於種種原因，物業公司經常湊不到足夠票數，達不到上述的「雙三分之二」原則，導致問題得不到解決，維修資金卻長期閑置。此次，針對「雙三分之二」難題，《通知》創造性地提出委託表決，一次性集合表決、默認表決、異議表決等四種方式。
《通知》同時明確，在面臨電梯故障，外立面脫落等7種緊急情況下，可不通過業主表決，直接申請使用維修基金。
而通知中更引人注意的是，維修資金可用於老舊小區改造和電梯更新，沒有電梯的小 區可以使用維修資金加裝電梯，但需要經「雙三分之二」業主表決同意。（陸敏 沈彧）

【背景知識】
公共維修基金
公共維修基金是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）的規定，住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權歸購房人，用於售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養護。

商品房的公共維修基金
商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%，自2008年02月01日起執行新標准辦法。

建立維修基金是完善房屋共用部位維修的保障機制。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，都應當按照國家規定繳納專項維修資金。維修基金專項用於保修期滿後住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新、改造。由開發商代為收取，由房管部門監管，所有權歸購房人，不得挪作他用。