物業給排水維修存在什麼風險

1. 下水主管道屬於物業維修范圍嗎

只要是公共區域的水管，都是物業負責維修管理的。就是業主戶外的管道，如果是家裡面的水管，要看有沒有過了保質期，如果是新樓房沒有5年的使用期，就是物業負責維修更換。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

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根據《物業管理條例》：

第二條

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第四十九條

物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業。

物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。

第五十條

業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益。

業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的。

應當徵得業主委員會的同意。業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第五十一條

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第五十二條

業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

2. 物業管理常見的風險舉例

您好！隨著城市建設的發展，物業服務已深入人們的生活，其服務質量更影響著人們的居住水平。然而，物業服務項目眾多以及服務對象的群體性也意味著物業服務企業面臨了大量的風險。

物業管理中常見的風險包括：治安風險、車輛管理風險、消防責任風險、設備管理風險、公共區域責任風險、僱主責任風險、服務合同風險、物業收費風險、建築物業責任風險、自然災害風險、公共環境衛生風險、事件危機、企業決策風險、服務產品不準確等。

1、治安風險

該風險主要指在物業服務區域內，因第三人的行為造成業主或物業使用人的人身、財產損失時，業主多要求物業公司對此承擔責任。

物業服務企業是否應對此承擔責任取決於其是否完全履行了法定或合同約定的安保義務。若物業服務企業完全依據法律規定或合同約定，保證監控設備的良好運行、保安按時巡邏、外來人員嚴格登記等物業管理工作，則物業公司無需承擔責任。原因在於此類事故具有突發性甚至是違法犯罪，物業服務企業事實上不可能具備完全避免上述事情發生的能力，故在其履行完畢相應法定或約定的安保義務後，即無需承擔責任。同時，物業服務企業的安保義務也不應被無限放大。

因此，物業合同中應明確物業服務企業有哪些安保職責，具體提供哪些安保服務，約定的服務水平不應超過物業服務企業的服務能力。同時，物業服務企業應嚴格按照合同約定提供服務，加強管理，遇見突發事件，第一時間報案並及時協助公安機關工作。

2、 停車服務風險

業主停放在收費停車場的車輛遭受被劃等損失時通常會要求物業服務企業給予賠償，甚至會因此拒絕繳納物業費。

對此，物業服務企業應確保停車場的規劃和建設符合法律規定，有合法的經營手續，在簽訂停車場使用協議時應明確所收取的費用是否包括車輛看管費。若不包括，應對此明確說明。另外，可在停車場顯著位置放置告示牌，明示停車服務內容。

3、 消防風險

消防安全責任重大，關繫到每個業主的生命安全。物業服務企業在接管物業時，即應確認該物業是否通過消防驗收。如未通過，不應為業主辦理入住手續。此外，物業服務企業除應保持消防通道暢通、消防設施運行良好外，在業主進行裝修時，還應審查業主申請裝修的項目是否影響結構安全，使用的材料是否符合消防要求，是否存在損壞公共消防設施和器械的行為，對損害行為應及時制止，必要時應報告消防主管部門處理。

4、 設備、設施風險

物業服務企業對物業的共用部位、共用設施承擔管理維護責任，那麼，這些部位、設施存在隱患的話也就相應給物業服務企業帶來風險。

對此，物業服務企業在接手物業時，應對其現狀與各方進行書面確認，並在物業合同中細化維修費用的承擔主體，在履行物業合同過程中及時檢查、修復設施、設備，保證相關設備保持良好的狀態並做好維修記錄。若一時難以修復，應採取相應的警示及防護措施。對於需要大中修的設施設備應及時制定維修計劃並報業主大會批准，及時修復以做到防患於未然。

5、 公共環境風險

在進行物業綠化、消殺時，物業公司應在相應范圍設置安全的障礙物，並在障礙物前設置明顯的提醒行人注意的標識，警示行人注意和繞行。在消殺前應公示實施消殺的時間安排，提示要注意未成年人和寵物的安全，消殺完成後的一定時間，仍需在作業區域周圍設置明顯的警示標識，以避免造成業主或使用人的人身、財產損害。

另外，還要注意對地面的及時清潔，注意室內外的防滑工作，特別是在暴風、暴雨過後應及時檢查服務區內是否存在安全隱患。

6、 收費風險

在物業合同中，應明確物業服務企業提供各項服務的等級及收費標准，對此的約定應尊重客觀事實，物業服務企業不應做出超出自身服務能力的承諾。否則，業主可能以物業服務不符合約定主張服務費過高。另外，應在合同中將有償收費項目細化，以免雙方因某項服務是否應另行收費發生糾紛。

在出現業主拖欠物業費的情況時，物業服務企業應及時發放書面催繳通知，以免超過訴訟時效。

對於物業服務企業代收費的事項，物業服務企業不可向業主收取手續費等其他費用，同時應注意保留好記錄，如入戶抄取的水表數應讓業主或使用人簽字確認，以免造成日後追繳的舉證難問題。

7、服務合同風險

物業服務合同風險從訂立和發展來看，可以分為前期物業管理的合同風險與日常物業管理的合同風險。在司法實踐中合同風險主要發生在訂立過程和履行過程。

物業服務合同期限方面規定較為簡單，這類風險來自對物業服務合同期限的理解不同，在實踐中要多與業主溝通，了解對方對期限方面的確切認知。

8、自然災害風險

自然災害包括地震、高溫、台風、暴雨、雷擊、泥石流等。物業管理企業不具備抵抗大的自然災害的能力,但具有預報、通知、採取積極防禦措施的義務和責任。在自然災害可能來臨之前,物業管理者要積極聽取當地天氣預報,了解預警信號,並全面思考可能的不安全隱患。 在自然災害來臨之前,，樹立防禦意識，用排查的方式擬訂自然災害防禦計劃或防禦措施。

9、 其他風險

對於有些專業服務內容，物業服務企業可委託給專業公司，但是在選擇專業公司時要注意選擇具有相應資質的公司。否則，物業服務企業將因選擇不當對相關事故承擔賠償責任等。

物業管理在服務過程中,要從全體員工和業主的意識領域著手,按照嚴密的事件發生、發展、造成後果的思路,制定嚴密的管理細則和流程,提高法律及風險防範意識、規范服務，做好事前、事中、事後預防工作，從根本上消除、減少風險，降低損失！
望採納，謝謝

3. 物業管理風險防範中，你認為存在哪些風險，應如何規避

在日常工作中，開發單位和物業企業往往對一些潛在的風險因素導致的各類糾紛束手無策，如開發商設計規劃時存在的缺陷所引發的事故、小區物業服務過程中沒能及時消除隱患而引發的糾紛、物業公司沒有盡到安全警示義務導致承擔相應的責任、業主人身及財產出現問題後的責任劃分等等，究竟如何才能消除潛在的風險因素？筆者根據在工作過程中遇到的各類真實案例分析總結出如下幾點預防措施，供物業同仁參考，希望給物業企業以警示。
一、開發單位在設計規劃中存在的風險及排除
開發單位在設計規劃時一定要對房屋、公共設施設備、公共部位、場地等在日後的使用功能上是否適宜，同時在安全性能上是否存在缺陷進行全面考慮。
1、娛樂設施設計
小區內娛樂設施的選擇應適合各個年齡段，盡量不要配置有安全隱患的游泳池、沙池、鞦韆、轉盤等設施和器械。目前娛樂設施傷人的事件屢有發生，也是物業企業與業主產生糾紛的焦點之一。（如確需安裝，應在醒目位置加裝使用說明及安全警示，以提醒業主正確使用，同時物業服務企業要定時檢修，發現安全隱患，及時排除）。在法律上，任何一處公共設施的所有人或管理者，應保證此公共設施不危及人身財產安全，對此公共設施負有監督管理的責任；如果公共設施在設計上存在缺陷卻沒能及時消除隱患，最終導致人身傷害，按照《民法通則》的規定，其監管人必須承擔相應的責任。
2、小品設計
（1）盡量不選用水泥雕塑、飾品及玻璃飾品，水泥經過日照和雨酸的腐蝕極易粉化脫落；玻璃飾品易碎、易脫落；
（2）金屬、木質、塑料等其他材質飾品要考慮其耐久性和耐腐蝕性，不宜過多，安裝要牢固，不能影響正常通行，不要出現刮碰現象；
（3）小區內盡量不要配置噴水池，如果非要設置，水池的深度以20厘米為好，不宜太深，如果非要設置深水池，四周一定要設置護欄或其他安全防護設施（並在醒目位置加裝明顯的警示標志），避免兒童和視力不好的業主落水造成傷害；
（4）拱橋的設置不宜過高（踏步做好防滑處理），避免老年人或兒童在行走時跌倒；
（5）流經小區的河流（自然形成）要根據實際情況進行有效的整體規劃（關鍵部位要增加必要的防護措施），不能留有安全隱患；
（6）其他小品的設置也必須從使用安全上考慮是否存在缺陷。
3、房屋設計
（1）各類地下室、儲藏間等的凈高和各類門的門檻高度要嚴格按照國家強制性標准《住宅設計規范》的規定，車庫的凈高應符合現行行業標准《汽車庫建築設計規范》的有關規定（北京豐台區和山東半島法院就曾受理因為地下室過低和單元進出門門檻過高，導致業主受傷的案件，最終判決開發單位敗訴）；
（2）外牆盡量不要設置過多過寬的外沿，裝飾的選材要盡量避免採用面積大、重量大的材料（如：瓷磚、大理石、火燒板、花崗岩等），並且施工時要嚴格按施工程序進行，防止日後脫落，造成人員傷亡（《民法通則》第一百二十六條規定，建築物或者其他設施以及建築物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落給他人造成損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任）；
（3）小區周邊和草坪的鐵圍欄的設計要防攀防鑽，但不能設置帶尖頭的鐵欄，注意考慮兒童的人身安全問題；
（4）女兒牆亦要設計成防攀越的，女兒牆柵欄高度一般要高於50厘米；
（5）樓道的扶手間隙不宜過大（應嚴格執行國家建設標准），防止兒童從間隙處墜落；
（6）樓道內電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖，應採用專用鎖（並在箱體表面張貼明顯的安全警示標志），樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄而觸電）；
（7）建築物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮贈送紗窗以減少高空拋物現象（深圳「好來居」事件給了物業企業很深刻的警示）；
（8）工程竣工時，要對存在安全隱患的臨時電纜、變壓器、水井、外露的鋼筋、角鐵和鋼筋混凝土等進行徹底的清除，不留安全隱患；
（9）電梯的設計及調試安裝一定要到位（並在使用前確保已經特種設備管理部門驗收合格，在電梯轎箱內張貼安全使用須知，告知業主禁止的行為及出現問題時的處理方案，必要時應請通信商家在電梯轎箱內增加專業設備，以保障通信暢通），盡量避免在電梯運行過程中出現故障，導致人員被困而出現不必要的損失。
4、路面、地面設計
（1）路面和地面的選材，盡量避免採用大理石、鵝卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等導致路面濕滑傷人），即使採用了光滑材料也必須進行防滑處理；如果採用方磚鋪設，在施工的時候一定要注意水平高度及邊角的吻合，不能留有掌寬空隙，防止業主因路滑或者方磚的邊角造成磕碰、摔傷；
（2）路燈設置不必多，只需滿足一定的光照度就可以，燈座要耐銹蝕，牢固，防日曬雨淋，不怕台風，接頭處做好絕緣處理；有條件的可以採用太陽能蓄電池路燈；中國物業教育網;
（3）路面的坡度不能過大，特別是東北地區，雪後路面比較滑，基礎要做好，防止日後出現塌陷，給業主和車輛帶來安全隱患；
（4）設計有路邊停車位的道路，應在設計時充分考慮後期物業管理中對車輛佔道停放的管理，盡可能在設計時達到如下標准：兩側停車位成對稱性分布，盡量避免單邊規劃停車位。對規劃無停車位的道路，建議按單行車道予以分割。此舉可有效制止道路兩側的車輛停放問題，滿足消防部門的要求，同時又能有效降低道路安全風險；
（5）排污、市政等各類井蓋的設計盡量不要出現在道路當中，避免車輛碾壓，形成安全隱患；
（6）從設計上做好道路的排水工作，避免積水影響行走；
（7）道路設計避免有急轉彎，增加轉彎處的視角，以有利於安全行車，必要時應設計有廣角鏡。
5、綠化設計
（1）綠化帶灌木品種的選用（尤其是大型物業小區）不必設計得太名貴、繁多。配置原則是大方得體，錯落有致，合理選擇枝條少、無刺等背陰喜陽易於養護的植物；
（2）盡量避免在陽台上設置花盆，如果非要設置，要考慮到設置花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便以及花盆墜落傷人等問題產生的糾紛；
（3）園區不適宜種植一些高大的喬木，日後成材，會影響採光，造成攝像死角和枯枝、斷枝傷人等事故。
6、公共設施設備的外觀設計
（1）地下車庫的通風口、變壓器、泵房等的外觀一般都進行裝飾，裝飾時要考慮其耐久性、抗腐蝕性和安全性，去除多餘的附屬裝飾，實用就好，並在四周設置防護設施，不能只注重美觀而存在安全缺陷。如果設置和管理不當，這些設施將可能給業主人身、財產造成損害。作為設施的設置者或管理者，將可能因設置、管理不善，構成侵權法上的過失，而面臨受害業主或其他受害人要求承擔損害賠償責任的問題；
（2）存在人防工程的要明確管理者及責任。
7、管井設計
排污井、管道井、電梯井、電信井等的設置一定要考慮不能設置在業主及車輛經常通過的甬道和通道上，井蓋一般要選用抗壓材料，必要時在四周考慮設置護欄或其他安全防護設施，防止業主、車輛不小心跌入，造成人員傷亡及財產損失。（待續）
二、物業企業日常服務過程存在的風險及排除
如果物業企業接管的項目已經開發完畢，各項硬體已經成型，在不能大范圍更改變動時，就要從現有的情況出發，因地制宜，保持高度的預見性，盡量排除現有的責任風險。
目前各大小區基本都發生過業主人身安全受到傷害、財產被盜、被搶、被破壞和公共設施傷人及物業企業未採用相應的措施和採用的方法不當而產生的法律糾紛，多數情況下難以劃分責任，相關的法律也沒有對此作出明確的規定。那如何避免此類糾紛呢？如下措施可供參考：
1、對秩序維護工作要嚴格按照《物業服務合同》約定進行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，盡量做到管理上不存在瑕疵。管理者應時刻進行監督，不能只流於形式而失去實質意義；物業保安的義務重在一個履行過程，保安履行了義務，但仍然無法阻止損害結果的發生，提供物業保安服務的一方不應當承擔法律責任。
2、在簽訂《物業服務合同》時一定要對業主人身及財產安全發生情況後的責任有一個明確約定；
3、如果對停車進行收費，租賃協議中一定要註明是「佔位費」還是「保管費」；
4、小區的出入口不宜設置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區的出入口或車庫進出口一定要設置圖像採集器，對進出車輛情況進行採集，防止在外受損的車輛進入園區；
5、秩序維護員要使用巡更系統，對巡邏路線進行跟蹤；巡邏時必須進行攝錄（巡更點應設置在攝像頭能攝錄的范圍內），以便向業主或法院提供物業企業進行了保安工作的證據；發現監控設備出現故障時，要及時維修和更換，以免造成不能提供有利的破案線索的局面，物業企業也會承擔相應的責任；夜間車輛秩序維護員要穿戴反游標識，以免夜間不容易被司機發現，造成傷害；
6、在一些容易出現責任事故的場所，物業企業有義務設置提示標語進行安全提醒，根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第十八條的規定：「經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。應當向消費者作出真實的說明和明確的警示，並說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發生的方法。」這條法律規定與我國《民法通則》第一百二十五條的規定是一致的，都包含有要「明確的警示」的法律要求。如：上下樓注意安全、小心台階（樓道）、高壓危險、小心觸電（變電器、電線）、禁止攀登、禁止翻越（柵欄）、地面濕滑，小心（地面）、嚴禁觸摸（電線）、保管好貴重物品（車內）、禁止停車（消防通道和禁止停車的樓下）、禁止戲水（水池）、鼠葯投放處（防止兒童或寵物誤食）、已噴灑農葯（果樹）、娛樂設施的使用說明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜間施工現場要設置警示燈）、禁止通行（通道）、注意限高閘、請走人行道（小區進出口）、小心夾手、電梯剛上油（電梯）、牆體脫落注意安全（發生牆皮脫落的牆體）、雪後路滑請當心（雪天路面）、安全出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等（消防通道）、愛護花草等（草坪綠化）、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示；
7、春節期間要集中燃放煙花，發現不按規定燃放的業主要及時制止，如果其不聽勸阻，要進行現場取證，以便在事故發生後，能夠直接找到責任人，並且制定相應的緊急預案（浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，大管家物業公司在物業管理中沒有完全履行職責，對在大院內燃放煙花爆竹製止不力，缺乏相應的應急救火預案，對該起火災事故的發生存在一定的過錯，應承擔相應的賠償責任，判決大管家物業公司承擔15%的賠償責任）；
8、日常通過巡檢、業主投訴等方式發現存在的安全隱患要及時進行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發生在一瞬間；
9、樓頂、公共陽台上的雜物（如：太陽能底座、樹枝和廢棄的建築和裝修材料等）和排水口要及時清理，防止被風吹落誤傷到人和雨季來臨時由於排水不暢造成業主損失，有的小區的排水口設置在業主室內的陽台上，由於業主的不配合和不經常在家等情況給疏通排水口帶來很大的不便，如果遇到業主不配合的，盡量讓其簽署免責書，拒簽的要進行影像攝錄證明免責書已經送達。不經常在家的，可以留份通知在業主的房門上並攝錄證明通知書已經送到（相關規定：「住宅的共用部位、共用設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償）；
10、採取緊急避險時，一定要聯系當地的派出所、社區和其他的業主在場，對所進行的過程進行跟蹤攝錄，切忌私自打開業主的房門；
11、東北地區冬季容易上凍，要及時清理樓頂形成的「冰溜子」，以免墜落傷到人和車；
12、避雷設施要時常檢查，根據相關規定，防雷也屬於小區物管的一部分工作內容。此外，物管公司應定期對防雷設施進行維護，因為有的防雷設施使用過後其線路會熔斷，第二次則無法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，很多物業企業一般都忽視這一點，容易造成避雷設施給業主造成財產損失，因此物管公司對防雷設施的維護和檢測是很有必要的；
13、園區廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報箱等要及時處理，以免發生相關事故；
14、對人體有輻射性的接收器和信號擴大器盡量不要在園區安裝，如果安裝必須出示對人體無害報告；
15、消防設施要時常檢查，如果發生火災，雖然著火的原因跟物業企業沒有關系，但如果由於消防設施存在缺陷而沒能進行及時救助，物業企業也要承擔相應的責任；
16、盡量不要替業主保管物品，無論是有償還是無償的，物業企業只要向業主提供了這項服務，發生丟失或者損壞等問題後，物業企業就要承擔相應的賠償責任；
17、應該在費用測算時將公眾責任險考慮進去。在發生責任事故時，由保險公司來承擔賠償責任，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。
總之，無論是開發單位還是物業企業在對小區進行開發和管理時，一定要全方位考慮問題，從維護業主權益的角度出發，仔細斟酌一些設施的設置和管理，只有將安全隱患消除在萌芽中，才能避免給業主帶來人身、財產的損失，也使自己免於承擔不必要的責任風險

4. 房子外面的水管壞了，是物業修還是我們自己修

可以要求業主委員會啟動維修資金，過5年的商品房是有維修資金，只要你的條件符合要求，物業公司會負責維修的。

住宅樓下水管道（牆內）屬於共有、共用設備，所以物業公司有責任進行維修。

《專項維修基金》管理辦法：

第十八條住宅專項維修資金應當專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九條住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

(4)物業給排水維修存在什麼風險擴展閱讀：

物業公司的職責：

1、物業維修管理：物業管理公司應當按照國家對物業管理的標准，對其經營管理的物業進行維修和技術管理，包括對房屋安全與質量的管理、對房屋維修技術的管理以及對房屋維修施工的管理；

2、物業設備的管理。需要管理的物業設備主要有給排水設備、燃氣設備、供暖設備和通風設備、電氣設備等；

3、物業環境管理：物業管理公司有義務對住宅小區的環境進行管理，使其達到國家規定的標准，具體包括污染防治、環境保潔、環境綠化等；

4、物業管理安全：物業公司應當採取各種措施，保障業主和房屋使用者的人身財產安全，對小區的治安進行管理，對小區的消防安全進行管理以及對出入小區的車輛與人員進行管理。

5. 日常物業管理中的風險主要包括哪些方面

一、概念：物業管理風險是指物業服務企業在服務過程中，由於企業或企業以外的自然、社會因素所導致的應由物業服務企業承擔的意外損失。
二、分類：物業管理的風險包括早期介入的風險、前期物業管理的風險和日常管理的風險。
(一)早期介入的風險
早期介入的風險主要包括項目接管的不確定性帶來的風險和專業服務咨詢的風險。
1．項目接管的不確定性帶來的風險
有的物業服務企業在還沒有確定取得項目接管權的時候，就投入了較多的人力、物力和財力。但因為種種原因，最終未被建設單位選聘，物業服務企業不僅蒙受人、財、物的損失，企業的品牌形象也受到了損害。
2．專業服務咨詢的風險
早期介入涉及面廣、時間長、技術性強、難度高，當物業服務企業不具備足夠的具有相當專業技術能力和物業管理操作經驗的人員全過程參與時，難以發現在項目規劃設計和施工等方面存在的隱患和問題，其提供的專業咨詢意見和建議也可能出現不足和偏差。此外，如果不能與建設、施工和監理單位良好地溝通和配合，早期介入提出的合理化建議將得不到重視和採納。以上兩個方面都有可能導致物業建成後管理運作中的一定風險。
(二)前期物業管理的風險
前期物業管理的風險有許多方面，但最主要的是合同風險。合同風險具體包括三個方面。
1．合同期限
《合同法》第四十五條規定：「當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。」前期物業服務合同是附解除條件的合同的，《物業管理條例》第二十六條規定：「期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。」因此，前期物業管理合同的期限具有不確定性，物業服務企業隨時有可能被業主大會解聘。一旦被提前解約，企業對物業管理項目的長期規劃和各種投入將付諸東流，企業將蒙受損失。但如果企業過多局限於這一因素，致使前期的規劃和投入不到位，可能會帶來操作上的短期行為，也會引發業主(或物業使用人)與物業服務企業的矛盾和沖突。
2．合同訂立的風險
在訂立前期物業服務合同時，物業建設單位居於主導方面。而且物業相關資料的移交，物業管理用房、商業經營用房的移交，空置房管理費繳納等均需要物業建設單位的支持與配合。因此，建設單位在與物業服務企業訂立前期物業服務合同時，可能會將本不該由物業服務企業承擔的風險轉嫁給物業服務企業。此外，一些物業服務企業為了取得項目管理權，在簽訂合同時盲目壓低管理費用，這將影響到接管項目後正常經營的維持；一些物業服務企業在簽訂合同時沒有清晰約定有關責任，或忽視免責條款，甚至作出一些難以實現的承諾，致使在接管後發生不測事件(家中財產被盜、人員傷亡等)時，處於被動局面。在合同內容上的疏忽有可能成為業主向物業服務企業索賠的理由。
3．合同執行的風險
前期物業服務合同是具有委託性質的集體合同，由建設單位代表全體業主與物業服務企業簽訂。雖然這種合同訂立行為是法規規制的結果，但在業主人住和合同執行的過程中，由於缺乏相應法規知識或其他原因，可能會發生對前期物業服務合同的訂立方式、合同部分條款和內容不認同、不執行，從而引發業主與物業服務企業之間的糾紛。
前期物業服務階段處於各種矛盾交織的特殊時期，工程遺留的質量問題、設施設備調試中未妥善解決等問題，都會影響業主正常生活。由此引發的對前期合同的爭議和糾紛，若處理不當，將會誘發管理風險。
(三)日常物業管理的風險
日常物業管理的風險包括兩個方面：一是業主(或物業使用人)在使用物業和接受物業服務過程中存在的風險；二是物業管理日常運作過程中存在的風險。
1．業主使用物業、接受服務中發生的風險
(1)物業違規裝飾裝修帶來的風險。
業主(或物業使用人)違規裝飾裝修，不僅會造成物業共用部位損壞、安全隱患、鄰里糾紛等，增加物業管理的運行、維修、維護成本，還會使物業服務企業承擔一定的物業裝飾裝修管理責任。
(2)物業使用帶來的風險。
在物業日常使用過程中，業主(或物業使用人)對物業使用出現不當行為和不當使用的情況，如高空拋物、改變物業使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設備設施和場地等，是難以確定責任人的；或業主(或物業使用人)因物業的「瑕疵或當事人的疏忽」而發生意外事故，造成他人人身傷害或財產損失的情況下，物業服務企業就要承擔一定的法律責任風險。
(3)法律概念不清導致的風險。
在公共安全、人身財產的保險、保管方面，業主(或物業使用人)往往對物業管理安全防範主體的責任認識不清，誤將本應由公安機關或業主自身承擔的安全防範責任強加給物業服務企業，導致物業服務企業與業主(或物業使用人)糾紛增加，物業服務企業為此投入大量的人力、物力、精力，造成不必要的消耗，承擔額外責任。
2．物業管理日常運作過程中存在的風險
(1)管理費收繳風險。
業主(或物業使用人)由於各種原因緩交、少交或拒交管理費，是物業服務活動中比較突出的問題。由於物業服務企業普遍缺乏有效追繳手段，收費風險是物業日常管理服務常見的風險之一。物業項目分期開發，業主分期分批人住，物業項目業主人住率低，管理費收繳率低，導致項目存在虧損的風險。
(2)替公用事業費用代收代繳費用存在的風險。
在公用事業費用(如水電費等)的代收代繳以及公共水電費分攤中，物業管理單位居於收取和繳納的中間環節，如業主(或物業使用人)不及時、不足額繳納相應費用，勢必導致物業服務企業蒙受經濟損失，承擔不應有的風險。
(3)管理項目外包存在的風險。
物業管理服務項目外包是物業管理運作中常見的現象。在對項目外包單位的選擇，以及合同訂立、實施管理的諸多環節中，物業服務企業雖然可採取多種手段加以控制，但潛在和不確定的因素依然存在。如選擇的專業公司履約時，專業服務行為不符合物業管理服務要求，雖然物業服務企業可通過要求整改予以解決，但其後果往往是業主(或物業使用人)仍將責任歸咎於物業服務企業。
(4)物業服務員工服務存在的風險。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，要承擔相應的法律責任。由於員工違規操作引發的問題，按照法律上稱為的「僱主責任」，物業服務企業也將承擔其屬下員工不當作為的賠償責任。
(5)公共媒體在宣傳報道中的輿論風險。
在物業管理操作中，由於物業管理服務不到位、矛盾化解不及時、投訴處理不當、與各方溝通不及時等，均有可能導致物業管理的輿論風險。輿論風險不僅會影響物業服務企業的品牌形象，而且會給物業服務企業帶來經濟上的損失。
(6)公用、共用設施設備風險，包括消防風險等。
物業公用、共用設施設備本身隱患及公共設備和設施的管理不善都有可能導致業主或非業主使用人的人身和財產安全，由於物業內公共設備設施的多樣性和分布分散性，隨之而來的風險頻頻發生。物業服務企業面臨如此的風險不僅要承擔經濟賠償的民事法律責任，直接責任人和企業主要負責人還可能因此而承擔刑事法律責任。

6. 日常物業管理中的風險主要包括哪些方面

物業管理的風險主要包括早期介入的風險、前期物業管理的風險和日常管理的風險。物業管理風險是指物業服務企業在服務過程中，因為企業或企業以外的自然、社會因素所導致的應由物業服務企業承擔的意外損失。
(一)早期介入的風險
早期介入的風險主要包括項目接管的不確定性帶來的風險和專業服務咨詢的風險。
1、項目接管的不確定性帶來的風險:有的物業服務企業在還沒有確定取得項目接管權的時候，就投入了較多的人力、物力和財力。但因為種種原因，最終未被建設單位選聘，物業服務企業不僅蒙受人、財、物的損失，企業的品牌形象也受到了損害。
(二)前期物業管理的風險:前期物業管理的風險有許多方面，但最主要的是合同風險。合同風險具體包括兩個個方面。
1、合同期限:《合同法》第四十五條規定：「當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。」前期物業服務合同是附解除條件的合同的，《物業管理條例》第二十六條規定：「期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。」前期物業管理合同的期限具有不確定性，物業服務企業隨時有可能被業主大會解聘。一旦被提前解約，企業對物業管理項目的長期規劃和各種投入將付諸東流，企業將蒙受損失。但如果企業過多局限於這一因素，致使前期的規劃和投入不到位，可能會帶來操作上的短期行為，也會引發業主(或物業使用人)與物業服務企業的矛盾和沖突。
(三)日常物業管理的風險
日常物業管理的風險包括兩個方面：一是業主(或物業使用人)在使用物業和接受物業服務過程中存在的風險；二是物業管理日常運作過程中存在的風險。

7. 物業維修項目包括哪些

物業維修項目包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線回、供電線路、照明、鍋答爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等

8. 屋頂漏水物業公司是否應該負責維修

法律分析：如果是房屋漏水若設計存在漏洞，應找開發商解決。若為房屋質量問題，則由施工單位解決。如果開發商和施工單位都找不到，並且已向物業繳納房屋物業維修基金的情況下，可找物業公司解決。

法律依據：《房屋建築工程質量保修辦法》第七條

在正常使用下，房屋建築工程的最低保修期限為：

一地基基礎和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

二屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；

三供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；

四電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年；

五裝修工程為2年。

其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。

《中華人民共和國民法典》第二百八十六條業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對於物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者雜訊、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

9. 物業方面工程質保維修包括哪些范圍

不是說哪個方便用哪個。在質保期必須由施工方保修，超過質保期才能使用維修資金回。
《建設工程答質量管理條例》第四十條
在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：
（一）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；
（三）供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；
（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。
其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。
建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五條
下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

10. 維修工常見風險有哪些

機械修理工作業過程中存在的危險因素1、燙傷2、機械傷害3、壓傷4、高處墜落、墜物5、油料妨害二、機械修理工作業過程中的安全防護措施，機械修理工必須掌握本崗位操作技能，熟悉安全作業規范。