同住人失蹤怎麼購買售後公房

Ⅰ 94方案售後公房 同住人遷出後 動遷款怎麼算

94方案是94年出台的公房購買成產權房的政策，當時規定每個產權房只能寫一個產權人，導致很多公有住房的同住人都不能上產權證，後來有了95方案， 可以按照產權人要求想上幾個產權人，就上幾個產權人。所以，94方案購買的售後公房產權房經常出現一個產權人，多個同住人，後來上海市政府和高院都有相關規定，針對這個方案購房，只要有購房權人申請，就可以在交易中心加名字。

Ⅱ 什麼是售後產權房同住人

售後產權房同住人是指在「售後公房」裡面居住的人，應當滿足專兩個條件:
1、轉產前屬在公房內有常住戶口;
2、實際居住在房屋內且他處無住房或他處有住房但居住困難的。
作為同住人一般對售後公房享有永久的居住權。
而「售後公房」是指從1994年開始房改,也就是把房屋從公有產權(或集體有產權)改為私人有產權，這種房改政策下轉產的房屋。

Ⅲ 售後公房94方案購買同住人死亡子女可否繼承

看房屋所有權人登記，如該同住人名字在房地產權證上，該房全部或部分屬其遺產，其繼承人可繼承；如該同住人名字不在房地產權證上，該房一般不是其遺產。94方案售後公房，房屋登記在一人名下，至今已過二十年，其他同住人如果未經確權登記，一般無份。不動產所有權以登記為准，具體可看《物權法》。供參考。

Ⅳ 上海的售後公房過戶給同住人，啥辦法最省錢

您是否了解「同來住人」的自概念？因為我不確定您的概念是否正確。其實公房不涉及動遷的話沒有什麼「同住人」的概念，在房屋裡面實際居住滿一年的人應該是「共同居住人」。如果您說的是類似這種情況，那麼這個問題要分2種情況：
1、按照94方案買的售後公房，同住人應有購房資格，所以如果同住人還沒有名字在產證上的話，可以要求直接把名字加上產證作為共有人。如果這個階段其他共有人要轉讓房屋給該人，那麼按照相應的份額繳稅即可，過程類似一般的二手房買賣；
2、其他情況下，所謂售後公房其實跟產權房沒什麼差別，稅費也跟正常的交易一樣，不存在「今年5.1以後這種情況不收費了」的情況。另契稅的標准按照實際情況分1%、1.5%、3%三檔計算。每個區的交易中心情況是類似的。

Ⅳ 什麼是售後公房購買售後公房需要注意哪些問題

根據房產類型的不同有很多種的房屋可以選擇購買，售後公房也是 買房 者的候選之一，然而這和普通的商品房還是有一定區別的。所以在房屋交易的問題上又存在很多小問題，那麼什麼是售後公房？購買售後公房需要注意哪些問題？

什麼是售後公房

1、 房改後自1994年起政府把公房(也就是使用權房)出售給職工(買下產權)，後來已售公房可以上市出售，於是這些上市的已售公房被稱為售後公房(分 成本價 房和標准價房)。

2 、承租公有住房的居民戶和符合分配住房條件的職工，按出售成本價乘以 地段 、朝向、層次等增減系數和成新折扣率，並以其他優惠條件等將已租住或分配的公有住房購買，該公有住房就轉為售後公房，並按相關規定繳納 物業服務 費。

購買售後公房需要注意哪些問題

1、同住人的 居住權 利未按九四方案購買的房屋，同住人雖然不是產權人，但在房屋內享有居住權。以前在辦理售後公房過戶手續時， 房地產 交易要求合同上要有同住人同意出售的聲明，但現在僅對此進行形式審查，並不會要求同住人到交易當場簽名。

2、如果未經同住人同意，產權人將 房屋出售 給他人，那同住人可能會主張買賣合同無效，或者認為買賣合同雖有效但不能侵犯其居住權利，因而拒絕遷出房屋(某些法院有判例駁回了買受人要求同住人遷出房屋的請求)。

3、 按照方案 購房 的未登記的產權人權益按方案購買的售後公房， 產權證 上只有一個人的名字，但可能還會存在其它的產權人，如同住人、職級人、工齡人等均有權要求確認為產權共有人。

4、不過基於不動產的公示和公信力，因此只要與 房產證 上的權利人簽訂了買賣合同，則其他的產權人不能以未經其同意為由主張買賣合同無效，其他的產權人可要求出售人承擔賠償責任。

5、買受人取得房屋的產權後能不能對抗同住人的居住權？這在司法實踐中是一個頗有爭議的問題。我認為基於 不動產登記 的公示和公信力以及對交易安全的保護，同住人只能向出賣人主張居住權，或者要求分割出賣人取得的房款(作為對其喪失居住權的補償)，而無權主張買賣合同無效或拒絕遷出房屋。

以上即是什麼是售後公房？購買售後公房需要注意哪些問題的相關內容，希望能對你有所幫助，如果還有其他疑問請繼續關注資訊，祝你生活愉快。

Ⅵ 我現在住的是公房，想買產權，怎麼買

公房因為你自身的特殊性在交易過程中與一般商品房的交易有些不同，購房者對此應該有所了解，具體程序是：

1、公有住房承租人在落實受買人後，先按當時的出售公有住房政策與公有住房的所有權人或受託人簽訂《公有住房買賣合同》。《公有住房買賣合同》簽訂後，可售公有住房承租人即可憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《公有住房出售合同》（簡稱《出售合同》）。

2、可售公有住房上市成交雙方當事人在《出售合同》簽訂後的三十天內，應持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《公有住房上市出售交易過戶申請表》及有關資料，向房屋所在地區、縣房地產交易中心辦理交易過戶審核手續。

3、原可售公有住房承租人在收到經區、縣房地產交易中心審核的《上海市已購公有住房上市交易過戶審核表》（簡稱《過戶審核表》）後。

持《公有住房買賣合同》及《出售合同》、《過戶審核表》等有關資料向公有住房所有權人或受託人辦理購房手續，並交納公有住房購房款項和首期房屋維修基金。

4、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑《過戶審核表》及有關資料按規定分別向財稅部門和交易中心交清全部稅費或保證金後三天內，憑稅費或保證金交款憑證及有關資料向區、縣房地產登記處辦理變更登記手續，申領房地產權證。

5、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑區、縣房地產登記處出具的《公房上市出售已受理權證變更通知》，向原公有住房物業管理部門辦理房屋維修基金。

6、可售公有住房上市出售後，仍按公有住房售後管理辦法執行。

為了盡可能的保護好公房交易的雙方當事人，認定售後公房再交易再上市，仍然還是售後公房，不能以商品房標准收取物業管理費。而應一律按1996年售後公房物業收費標准，統一「從低」收取。

其次是已購公房上市出售後，其物業維修基金帳戶中剩餘部分的費用是不予退還的，繼續用作住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，其中由轉讓人交納的剩餘部分，由受買人向轉讓人支付，領取房地產權證後，三項維修基金隨同房屋轉移至買受人名下。

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產權人的確定

由於我國政治體制、國有經濟制度、產權制度等不同於其他國家，再加上歷史遺留等原因，我國形成了獨特的公房制度。現階段，隨著我國產權制度的完善和發展，公房涉及的利益之爭日益激烈，對公房的產權歸屬及司法裁判規則進行分析探究顯得尤為必要。

一般來說，誰出資購買誰就是所有權人，不動產權屬登記的所有權人也應該是該人。

但是公房、房改房屋的產權人認定有其特殊之處，這幾類房屋從來源上往往帶有福利的特點，購買的價格也不是完全的市場價格，所以不能簡單地以出資或登記確定產權人，要結合房屋的來源、購買價格的構成等相關背景來最終確定所有權人。

現階段，我國公房的權屬狀況可以概括為：公房的所有權屬於國家或單位，承租人僅有使用權。以標准價、優惠標准價購買的房改房，其所有權屬於單位和個人共有，以成本價購買的房改房的所有權屬於購買者個人。以下通過具體的案例進行深度分析和總結。

Ⅶ 有關公房轉產權房的問題

當時是按照94方案，還是95方案買的
如果是按94方案買的，現在是可以到法院請求確權的

上海市從九四年開始房改，我國《房地產管理法》是九五年生效的。當時的政策規定房地產權證上只能寫一個人的名字，由家庭人員協商將某位成員的名字寫在房地產權證上。
由於關於售後公房的糾紛日益增多，上海市高院在九六年出具了審理該類案件的若干意見。其中明確凡是按照九四方案購買的公房，雖然房地產權證上只寫了一個人的名字，但是只要其他的家庭成員在當時也具備購房資格的，如果主張房屋共有的，應當予以支持。上海高院司法解釋規定， 「 按 94 方案購買的房屋，產權證登記為一人的，在訴訟時效內，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產權的，可確認房屋產權共有。對該處公房無購房資格而與有購房資格人協議出資購房的人，主張房屋產權的，不予支持。 」 因此如果是按照 94 方案購買房屋的話，無論產權證上是否有同住人的名字，同住人（或原在公房內有戶口的人）都是共同產權人。

若是按照 95 方案購買售後公房，那同住人在當初購買該公房時應有內部協議，內部協議應當寫清將來產權的歸屬，否則就不能出資購買。

綜上所述， 94 方案的共有產權人可以在法定期限內主張共有產權， 95 方案的購房者已明確了房屋歸屬，不能主張共有產權。

根據法律規定及相關的司法解釋，94方案購買的公房有很大的特殊性：

一、上海市從九四年開始房改，我國《房地產管理法》是九五年生效的。當時的政策規定房地產權證上只能寫一個人的名字，由家庭人員協商將某位成員的名字寫在房地產權證上。

二、後由於關於售後公房的糾紛日益增多，上海市高院在九六年出具了審理該類案件的若干意見。其中明確凡是按照九四方案（通常說按照第一次房改方案）購買的公房，雖然房地產權證上只寫了一個人的名字，但是只要其他的家庭成員在當時也具備購房資格的，如果主張房屋共有的，應當予以支持。
因此如果是按照94方案購買房屋的話，無論產權證上是否有同住人的名字，同住人（或原在公房內有戶口的人）都是共同產權人。若是按照95、96方案的，那同住人在當初購買該公房時應有內部協議，內部協議應當寫清將來產權的歸屬，否則就不能出資購買。根據上海高院對審理公有住房出售後糾紛的處理意見規定：

按94方案購買的房屋，產權證登記為一人的，在訴訟時效內，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產權的，可確認房屋產權共有。對該處公房無購房資格而與有購房資格人協議出資購房的人，主張房屋產權的，不予支持。例如：當事人李先生94年與兄弟共同出資用公積金買下售後公房（是同住人），現在產權證上只有兄弟的名字，想把自己名字加入產證。我們的意見：根據法院94方案，95.7以前的同住人都可以成為產權人。建議到法院確權，再到房產交易中心變更登記。

Ⅷ 賃租公房有哪些條件可以買下來變，售後公房

所謂售後公房是我復國住制房制度改革的產物,也是一定歷史階段的產物。具體是指承租公有住房的居民戶和符合分配住房條件的職工,按出售成本價乘以地段、朝向、層次等增減系數和成新折扣率,並以其他優惠條件等將已租住或分配的公有住房購買,該公有住房就轉為售後公房,並按相關規定繳納物業服務費。
若您購買產權性質為「售後公房」的二手房,您需注意以下幾點:
1、售後公房一般房齡比較老,注意房屋本身,但是周圍配套設施一般比較成熟;
2、交易過程中,由於房齡比較老,可能造成無法辦理商業貸款的情況;
3、「售後公房」特別需要《同住人出售同意書》;
4、特別注意戶口遷移的問題;
5、維修基金可能較多,建議簽約前查清楚。

Ⅸ 你好，我家裡有一套公房，現在想買下來，怎麼操作

可以過戶，但費用大。
1、贈與繳納房價3%的契稅和0.05%印花睡，免其他稅；如果轉讓，要承擔買賣雙方的全部稅費。
2、 將公房已較低的價格賣給原承租戶（工齡還可以沖抵），訴稱「售後公房」。一般情況下，公房只有一個承租人名字（公房租賃卡上的名字，往往是戶主），但實際房子里會有多個戶口。按照規定，公房的同住人都可以成為今後產權房的產權人，也就是說：公房買下來後，可以只登記一個人的名字，也可以登記所有當時同住人的名字。關鍵要所有的同住人簽字同意。

Ⅹ 售後公房同住人

如果94年你外公購買了自主的公房，你已經成年，戶口又在那兒，又居住在那兒，你可以主張產權的，如果要繼承，你是沒權利的。
打字不易，如滿意，望採納。