『壹』 商鋪返租交稅嗎
商鋪返租雙方均繳稅
廣州某房地產公司採取「返租」方式銷售商鋪，以取得的收入抵減「返租」支出後的數額申報納稅。近日，廣州地稅第二稽查局對該公司進行檢查，該公司因未按照兩種不同應稅行為分別繳納稅款，被依法查補稅款103萬元。
據稽查部門查證，該公司開發的某樓盤在銷售商鋪時採取「返租」的手段進行促銷。如一商鋪總價是100萬元，某業主購買與商家簽定《利潤分配協議書》，約定在未來3年內將所購買的商鋪交由該房地產開發企業出租和管理，所取得的租賃收入共6萬元全部給房地產開發企業，業主在購買商鋪時只需繳付94萬元給開發商。同時，房地產開發企業則以94萬元的收入計算繳納銷售商鋪的稅款。
根據相關稅法規定，「返租」涉及兩種不同的應稅行為，即開發商銷售商品房行為和買方業主的出租行為，買賣雙方均應按照規定分別繳納稅款。房地產開發企業應按購買合同協定的價格全額100萬元計算「銷售不動產」稅目的營業稅等稅費，「返租」的6萬元不能抵減銷售收入；業主因商鋪「返租」而抵減的6萬元售房款，應作為業主出租商鋪取得的收入，應按「租賃業」繳納營業稅、房產稅等相關稅費。
廣州地稅提醒商家和消費者：在進行交易時，採取「返租」買賣的雙方均應充分考慮「返租」所涉及的稅收問題，以免因不了解稅法而產生罰款和滯納金。
『貳』 售後返租過程中租賃稅由哪一方交呢 是承租方還是房屋所有者
稅肯定要交的,不是他交就是你交,全國都一樣
『叄』 買商鋪返租一千多元,還得扣個人所得稅嗎
購買商鋪返收益是需要繳納個人所得稅的。
根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施細則的規定，個人出租房屋取得的「財產租賃」所得，應以財產租賃應納稅所得額的20%繳納個人所得稅。
又根據 《財政部、國家稅務總局關於廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第一項規定，對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率徵收個人所得稅。
商鋪售後返租有償業務，是指開發商與購房者簽訂商鋪銷售合同時，同時與購房者簽訂一份財產租賃合同，約定在一定時期內（通常為3年或5年），將商鋪交由開發商統一招租，開發商則依據商鋪購價，支付逐年遞增比率的租金給購房者。
『肆』 售後返租賬務上應怎麼處理
向融資公司出售資產
借：固定資產——融資性售後回租固定資產
貸：固定資產——在用固定資產
借：銀行存款
未確認融資費用
貸：長期應付款支付租金
借：長期應付款
貸：銀行存款
計提融資租賃資產的折舊
借：管理費用等相關科目
貸：累計折舊
分攤未確認融資費用
借：財務費用
貸：未確認融資費用期滿時
借：固定資產——在用固定資產
貸：固定資產——融資性售後回租固定資產。稅務處理：
《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局2010年第13號公告）規定，融資性售後回租業務是指承租方以融資為目的將資產出售給經批准從事融資租賃業務的企業後，又將該項資產從該融資租賃企業租回的行為。融資性售後回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移。
一、增值稅和營業稅
根據現行增值稅和營業稅有關規定，融資性售後回租業務中承租方出售資產的行為，不屬於增值稅和營業稅徵收范圍，不徵收增值稅和營業稅。
二、企業所得稅
根據現行企業所得稅法及有關收入確定規定，融資性售後回租業務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬於融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除。
因此，融資性售後回租業務中，承租方出售貨物資產，不徵收增值稅。承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬於融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除。
『伍』 買商鋪返租需要業主交稅嗎
法律分析：商鋪返租雙方均交稅。商鋪返租是指開發商將一個商業項目分割成眾多個小面積產權商鋪出售給小業主，同時，與小業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，商鋪由開發商統一經營管理，同時會按約定時間支付給小業主固定的租金。一般年返租回報在4%-12%之間。
法律依據：《國家稅務總局關於個人轉租房屋取得收入徵收個人所得稅問題的通知》 第三條 有關財產租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序調整為：
（一）財產租賃過程中繳納的稅費；
（二）向出租方支付的租金；
（三）由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；
（四）稅法規定的費用扣除標准。
『陸』 房地產企業稅收風險
在土地取得環節存在4個風險點：
1.傭金等支出沒有取得正規合法發票，導致利潤虛增，稅負加大;
2.沒有在簽訂土地、房屋權屬轉移合同10天內申報契稅;
3.虛增拆遷安置費，逃避繳納土地增值稅和企業所得稅;
4.以收購股權方式取得的土地使用權，溢價部分無法列支土地成本。
在規劃設計環節存在3個風險點：
5.總體規劃設計未考慮財稅因素對成本、稅收和現金流的影響;
6.虛開規劃設計費，逃避繳納土地增值稅和企業所得稅;
7.境外的規劃設計費沒有代扣代繳稅金。
在融資環節存在6個風險點：
8.向非金融機構(包括企業和個人)融入的高息資金利息支出無法取得正規發票，從而導致利息支出無法入賬;
9.從信託或基金公司「名股實債」形式下支付的利息，往往無法取得合法入賬的憑據;
10.小金庫現金往往不夠支付利息或其他開支;
11.支付的利息可能涉及代扣代繳稅金義務而未履行;
12.與股東及其他關聯方資金往來未支付利息，存在偷逃稅金問題;
13.借給自然人股東超過1年以上的借款，存在被認定為股息、紅利分配需要繳納20%的個稅風險。
在工程建設開發環節存在4個風險點：
14.虛開建安發票，加大建安支出，偷逃土地增值稅和企業所得稅;
15.為少繳稅，實際發生工程支出但不索要發票;
16.簽訂建安合同後未足額繳納印花稅;
17.不繳納或者不足額、或不按規定時間繳納城鎮土地使用稅。
在預售環節存在9個風險點：
18.取得預售收入(包括定金、誠意金)沒有按規定及時申報納稅;
19.沒有按照規定的預征率預繳土地增值稅和企業所得稅;
20.預售合同沒有足額及時繳納印花稅;
21.銷售合同(發票)為陰陽合同(發票)，未如實申報收入;
22.售後返租時，按返租後的金額確認收入納稅，對小業主的返租收入未代扣代繳稅金;
23.返遷房未申報納稅，或未按市場公允價申報納稅;
24.以房抵工程款、分房給股東等未按規定申報納稅;
25.裝修收入沒有申報納稅;
26.賣給股東或關聯方的房屋價格明顯偏低。
在清算環節存在4個風險點：
27.取得的發票不合規，比如發票出具方與合同方、收款方不相符;
28.購買虛假發票虛增成本;
29.企業高管的個人收入沒有全額繳納個人所得稅;
30.關聯方交易定價不合理等。
『柒』 商鋪返租要交房產稅和印花稅嗎
要。商鋪返租雙方均交稅。
1.商鋪返租是指開發商將一個商業項目分割成眾多個小面積產權商鋪出售給小業主，同時，與小業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，商鋪由開發商統一經營管理，同時會按約定時間支付給小業主固定的租金。一般年返租回報在4%-12%之間。
2.根據相關稅法規定，「返租」涉及兩種不同的應稅行為，即開發商銷售商品房行為和買方業主的出租行為，買賣雙方均應按照規定分別繳納稅款。房地產開發企業應按購買合同協定的價格全額1萬元計算「銷售不動產」稅目的營業稅等稅費，「返租」的6萬元不能抵減銷售收入；業主因商鋪「返租」而抵減的6萬元售房款，應作為業主出租商鋪取得的收入，應按「租賃業」繳納營業稅、房產稅等相關稅費。
廣州地稅發[25]235號文件明確規定：
對個人出租非住房（包括商鋪、廠房、寫字樓等）的，按5%的稅率徵收營業稅，按12%的稅率徵收房產稅。
對廣州市市區個人出租用作非住宅(包括商鋪、辦公和生產用房)的自有房產，按14％的綜合徵收率（未含印花稅和土地使用稅）計算，合並徵收營業稅、城建稅、教育費附加、房產稅、個人所得稅，個人出租房屋應繳的印花稅、土地使用稅及其他稅、費仍按現行有關規定執行。
土地使用稅：
（一）《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（簡稱土地使用稅）的納稅義務人（簡稱納稅人）。
（二）計算土地使用稅時，應先確定納稅人佔用的應稅土地面積，然後在根據土地所處的位置找出適用稅額，應稅土地面積乘以適用稅額為應納稅額。具體計算公式：
土地使用稅應納稅額=實際佔有土地面積（平方米）×適用稅額
（三）土地使用稅的納稅期限問題
從2年起，土地使用稅的徵收改按年計征，一次繳納，徵收期為每年的六月至九月，對納稅人的稅期具體安排由各徵收管理分局另行通知。各縣級市可結合實際情況確定具體的征稅期限。
『捌』 急求房地產稅務籌劃案例或文件,謝謝！
本文將會為您介紹關於房地產售後返租的稅務處理和稅務籌劃。
某公司是經省政府批准設立的中德合資企業，經省建設廳審定為二級房地產開發資質，主要從事房地產開發等業務。今年4月，公司在市中心黃金地段開發的城市購物廣場項目完工，對其中的臨街商鋪擬採用售後返租方式銷售。商鋪單位面積為50平方米，每平方米售價2萬元，開發商與60個購房者同時簽訂了房地產買賣合同和租賃合同。合同約定，商鋪售價100萬元，需一次付清。開發商將所售出的商鋪統一對外租賃，用於商業經營。購房者自買房後12年內每年可以得到商鋪款8%的租金。開發商每年收取商戶的租金600萬元，需要支付給購房者的租金480萬元。對售後返租方式銷售商鋪如何進行稅務處理，有沒有稅務籌劃空間？
所謂售後返租，即售後回租，又稱售後包租、售後承租。房地產業的售後回租，是指房地產開發商在銷售商品房給購房者的同時，與購房者簽訂該房的租賃合同。租賃合同中，開發商承諾在購房若干年後給予購房者固定租金，購房者所購房屋由開發商在一定期限內承租或者代為出租給另外的公司或個人用於商業經營的一種特殊銷售方式。售後回租方式下，在開發商與購房者之間，開發商（賣主）同時是承租人，購房者（買主）同時是出租人；在開發商與入駐商戶之間，開發商又是出租人，商戶則是承租人。
售後返租的稅務處理
售後回租業務，涉及開發商、購房者和商戶。這里側重從開發商的角度，說明售後回租業務的稅務處理。在售後回租業務中，開發商同時以三種身份（售房人、承租人和出租人）出現。國家稅務總局《關於從事房地產開發的外商投資企業售後回租業務所得稅處理問題的批復》（國稅函[2007]603號）規定，從事房地產開發經營的外商投資企業以銷售方式轉讓其生產、開發的房屋、建築物等不動產，又通過租賃方式從買受人回租該資產，企業無論採取何種租賃方式，均應將售後回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。企業銷售或轉讓有關不動產所有權的收入與該被轉讓的不動產所有權相關的成本、費用的差額，應作為業務發生當期的損益，計入當期應納稅所得額。企業通過售後回租業務讓渡了以下一項或幾項資產權益或風險的，無論是否辦理該不動產的法律權屬變更（如產權登記或過戶），均應認定企業已轉讓了全部或部分不動產所有權：獲取資產增值收益的權益；承擔發生的各種損害（包括物理損害和貶值）而形成的損失；佔有資產的權益；在以後資產存續期內使用資產的權益；處置資產的權益。
按照上述規定，該房地產開發公司應將售後回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。作為銷售業務，應根據《營業稅稅目稅率表》所列「銷售不動產」稅目，將銷售建築物及其土地附著物時從購買方取得的全部價款和價外費用（含貨幣、貨物或其他經濟利益）作為計稅依據，按照5%的稅率計算繳納營業稅。對代當地政府及有關部門收取的一些資金或費用（如代市政府收取的市政費，代郵政部門收取的郵政通信配套費等），不論其財務上如何核算，均應當全部作為銷售不動產的營業額計征營業稅。另外，在銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上註明的，以折扣後的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其財務上如何處理，均不得從營業額中減除。這樣做的目的在於堵塞利用價外收費或開具發票分解計稅依據的漏洞。作為租賃業務，開發商一般先向經商戶收取租金，然後再按合同約定支付給購房者租金。對開發商收取的租金，應根據《營業稅稅目稅率表》所列「服務業」稅目，將從承租方所取得租金的全額收入作為計稅依據，按照5%的稅率計算繳納營業稅。需要注意的是，開發商按合同約定支付給購房者的租金不得抵減售房的計稅收入。
售後返租的稅務籌劃
在上述租賃業務中，購房者是商鋪產權所有人，出租房屋時，需要繳納營業稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、個人所得稅、印花稅和教育費附加。開發商作為轉租方，不是房屋產權所有人，在向商戶轉租房屋時，不需要繳納房產稅。售後回租合同如何簽訂，對開發商來說，存在著一定的籌劃空間。
稅務籌劃方案一，由開發商在與購房者簽訂售房合同的同時，與購房者簽訂房屋租賃合同。
開發商作為轉租人，與商戶簽訂房屋租賃合同，需要繳納相關稅費。開發商每年收到商戶的租金600萬元，應繳納稅費計算如下：
營業稅＝6000000×5%＝300000（元）；城建稅＝300000×7%＝21000（元）；教育費附加＝300000×3%＝9000（元）；稅費合計330000元（其他稅費計算略）。
稅務籌劃方案二，開發商成立物業管理公司，開發商在現房銷售時，只與購房者簽訂房地產買賣合同，由物業管理公司與購房者另外簽訂委託代理租房合同。
財政部、國家稅務總局《關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規定，從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入，減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款後的余額為營業額，繳納營業稅。所以，物業公司就可以將代收代付租金的差額120萬元作為計稅依據，按照「服務業」稅目5%的稅率繳納營業稅金及附加；也可以按照「代理業」營業稅計稅依據的相關規定，將代收經商戶的租金600萬元，分解為代收租金480萬元和代理手續費120萬元，物業公司代收的租金480萬元不用納稅，僅就代理手續費120萬元繳納相關稅費。物業公司繳納的稅費計算如下：營業稅＝1200000×5%＝60000（元）；城建稅＝60000×7%＝4200（元）；教育費附加＝60000×3%＝1800（元）；稅費合計66000元。
對比兩種稅務籌劃方案可知，由物業管理公司與購房者簽訂委託代理租房合同比以開發商的名義與購房者簽訂房屋租賃合同節省稅費264000元（330000－66000）。
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『玖』 營改增後售後返租涉及的稅收風險有哪些
營改增後，也適用（涉及）以下風險：
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》、《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》、《營業稅稅目注釋》(試行稿)和《財政部、國家稅務總局關於房地產開發企業從事「購房回租」等經營活動徵收營業稅問題的批復》(國稅函［1999］144號)以及其它稅收法律法規的規定，
一、關於納稅環節、計稅依據問題
（一）商鋪銷售環節。開發商銷售商鋪(含轉讓有限產權或永久使用權)且辦理了相關產權登記手續的，應以房地產開發商為納稅義務人，以商鋪銷售總金額(含返租協議租金抵扣購房款部分)作為計稅依據，按「銷售不動產」稅目徵收營業稅，並按規定附征城市維護建設稅、教育費附加。
購買方最終未辦理相關產權登記手續的，視同對開發商投資獲得的收益，不作為開發商銷售不動產處理，不徵收營業稅；而應依法徵收企業所得稅或個人所得稅。
（二）返租賃環節。開發商在銷售商鋪後，再以抵減購房款或其他形式將商鋪租回，購房方實質上發生了商鋪租賃經營行為，開發商方與購房方方（出租人）應簽訂《房屋租賃合同》，約定租金標的、支付方式等，應以購房方（出租人）為納稅義務人，按購房方（出租人）實際取得的租金收入或抵扣購房款金額作為計稅依據，按「服務業-租賃業」稅目徵收營業稅，並按規定附征城市維護建設稅、教育費附加和依法徵收房產稅、印花稅、個人所得稅或企業所得稅。
（三）再轉租環節。開發商將商鋪返租回後再轉租給他人並取得租金收入(現金或銷售扣點比例)，以開發商（轉租人）為納稅義務人，按實際取得的租金收入扣除返租環節實際支付租金或抵扣購房款金額後的余額按「服務業-租賃業」稅目徵收營業稅、並按規定附征城市維護建設稅、教育費附加和依法徵收房產稅、印花稅、個人所得稅或企業所得稅。
二、關於納稅義務時間及徵收方式問題
（一）對開發商銷售商鋪，以收到預售購房款、取得銷售款或取得索取售房收入憑據的當天為納稅義務發生時間。對購買方的商鋪租賃行為，其租賃環節營業稅納稅義務發生時間應區別不同情況分別確定，具體明確為：對開發商同出租人簽訂《房屋租賃合同》確定了租金具體支付（結算）日期的，實行按期徵收營業稅。《房屋租賃合同》沒有確定租金具體支付（結算）日期的，實行按次徵收營業稅，支付期不超過一年的，以年內實際支付（結算）的次數分次計算徵收營業稅；超過一年期的，以一年為一次計算徵收營業稅。並以上述征稅期確定適用營業稅起征點政策。
（二）對購買方在商鋪返租環節的有關出租行為應徵收的相關地方稅收，原則上採取「以票控稅」辦法徵收管理。即開發商返租環節向購買方（出租方）支付租金額或抵減購房款時，必須取得購買方提供的相關稅務發票。凡因開發商未按規定取得出租方稅務發票造成相關稅款流失的，在對出租方按《中華人民共和國發票管理辦法》處10000元以下罰款的同時，對開發商處以未按規定取得發票造成他人末繳或少繳稅款1倍以下罰款。