⑴ 什麼叫售後包租
所謂「售復後包租」，就是開發商制售房給購房者，但購房者並不實際使用該房，而是與開發商或中介機構簽訂包租協議，或以包租期間的租金沖抵部分房款，或收取一定租金回報。由於目前開發商紛紛允諾這類投資絕對是高投資回報率、零風險的項目，因而吸引了不少投資客的關注。然而， 「售後包租」的銷售模式，對消費者而言風險依然存在，專家建議入市需謹慎，投資前需做好細致調查。
⑵ 買"售後返租"房要謹慎!沒有白來的好事
售後返租，這一模式是地產商巧妙融資的手段，可以快速回籠資金，多用於商業地產。什麼是「售後返祖」？「售後返祖」的流程是怎樣的？這些您都了解了嗎？買"售後返租"房要謹慎！快來看看。
什麼是「售後返祖」？
商鋪售後返租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋：售後返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者,同時與投資者簽訂承租協議,並以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。
那麼，「售後返租」一般的流程是什麼？
「售後返租」違法嗎？
《城市商品房預售管理辦法》規定：房地產開發企業不得採取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。
《商品房銷售管理辦法》明確規定：房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。
2006年5月，國家建設部更是明確指出，「售後包租」、承諾回報「等為房地產廣告明令禁止的內容。
可見，國家對於「售後包租」的形式是明令禁止的。購房者在購買此類房屋時，一定要擦亮眼睛。
（以上回答發布於2015-10-04，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑶ 買商鋪開發商承諾包租怎麼樣 有什麼陷阱或需要注意的嗎
售後包租是違法的
建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：「房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。」第十二條規定：「商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。」
國家工商總局《房地產廣告發布暫行規定》第十六條規定：「房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。」
售後包租等銷售形式存在很大的風險隱患
一是可能存在欺詐，開發商在以所開發的商品房屋為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿；
二是開發商融資或變相融資後，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環節出問題，會導致資金鏈斷裂；
三是項目建成後經營不善，無法達到預期的收益水平，沒有現金流兌付；
四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權證；
五是往往涉及復雜的權利關系，易引發債權債務糾紛等。
⑷ 售後包租的買房者買房有何風險
需不需要買房
也不一定啊，仁者見仁智者見智。
這個主要看本人是否需要，而且還要看本人條件是否允許購房。
如果真的需要而且一切就緒就可以購房的。
注意事項：
一:了解開發商背景和資質。選擇有實力的開發商很重要,正規的開發商在房屋質量,合同簽署,產權辦理等方面均有保障。
二：社區周邊的大環境和配套。市政的發展方向直接影響樓盤的升值。
三：社區內部規劃。
1、供暖轉換站，垃圾處理房，車庫出入口，配電間等位置對所選房屋是否有影響。
2、樓宇的部署，有沒有再建的可能，樓間距及採光的影響。
四：投資業主要分析社區內及周邊居室數量比例，自住業主看個人需要。
五：其他的例如面積誤差，層高凈高，產權辦理時間等正規的商品房預售合同中都已經有明確規定。檢查房子要檢查內牆、地、頂、門、窗以及防水處理、外牆、樓道、房屋面積、公攤面積等是否與合同一致。
⑸ 售後包租、約定回購是怎麼一回事 怎麼就成了資詐騙罪 謝謝
售後包租是房地產開發經營企業為了促進銷售，在建造的外銷商品房出售時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。
開發商房產回購，是指開發商將自己出售給購房人的商品房（包括期房和現房）予以購回的行為。
最高人民法院發布《關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》。解釋規定，不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以非法佔有為目的，使用詐騙方法售後包租、約定回購等方式非法吸收公眾存款「斂財」，將構成集資詐騙罪，最高可判死刑。
規定的前提是不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的的售後包租和約定回購，而不是這兩種行為構成集資詐騙。
⑹ 包租違法嗎
你的情況屬於轉租，只要不違反你與出租人的合同約定就行，國家對這種行為沒有強制性限制規定。
⑺ 開發商只有大證,先以出租形式進行售賣,合法嗎
根據所述情況推測，所涉建築物應該已經竣工驗收合格，開發商應該已經取得整棟建築物的產權證。題述銷售形式應當屬於售後包租，根據《商品房銷售管理辦法》第四十五條之規定，售後包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。在開發商已經取得大產證的情況下，購房人原則上可以取得所購房屋的所有權，所以當前我國並無法律、法規禁止現房銷售階段的售後包租。
售後包租模式至少包含購房人同開發商之間的商品房買賣合同關系、業主同開發商或者其他第三方主體之間的委託經營關系或者房屋租賃合同關系、實際經營人同租戶之間的房屋租賃合同關系。
但售後包租的模式存在以下法律風險：
1、 被認定構成非法吸收公眾存款罪的法律風險。售後包租模式最顯著的效果是能夠提高普通民眾對房地產投資預期及熱情，使得房地產開發企業迅速回籠資金。若房地產開發企業假借虛構的房地產項目或者無法交付的房地產項目進行售後包租銷售的，將會被認定觸犯《刑法》第一百七十六條規定的「非法吸收公眾存款罪」。
2、 因無法兌現投資回報構成違約的法律風險。房地產開發企業的資金實力、商業地產的經營效益、實際運營者的履約情況、市場經濟的整體發展等多方面因素，都將影響房屋售後包租的投資回報，若相關因素不佳，都將使得房地產開發企業兌現承諾困難，一旦未按約兌現，則購房人都將據此向房地產開發企業主張違約責任。
3、 因購房人單方提前解約影響統一經營的法律風險。實踐中，房地產開發企業及/或其指定的經營管理公司承租房屋之後，會將其統一租賃及/或轉租給第三方專門進行商業經營的公司等。若因購房人單方提前解約，將影響整個商業地產的統一經營，也將使得房地產開發企業對第三方公司構成違約。
4、 因改變房屋結構而被要求賠償損失的法律風險。為保障統一經營，需要對購房人房屋進行統一布局，房屋結構可能會因此被改變，甚至不同產權人的房屋之間也可能會因經營需要而被打通，因此難免會產生購房人以房屋結構受損為由主張損失賠償的法律風險。
另外，根據《廣告法》第二十六條《房地產廣告發布規定》第十六條、第二十一條之規定，房地產廣告中不得出現融資或變相融資的內容，更不得有升值或投資回報的承諾，否則可能會面臨違法所得三倍以下不超過三萬元的處罰。
而且，即使是現房的售後包租，很多地方也有政策收緊的趨勢，具體情況，可以委託律師介入辦理。
⑻ 威海乳山松海房地產開發公司售後返租合法嗎
應該說售後反租這種方式已廣泛地被開發商應用，它為開發商進行融資帶來了方便。 售後反租就是《商品房銷售管理辦法》中指的「售後包租」，即，開發商在一定期限內承租或者代為出租買受人所購商品房的方式銷售商品房的行為。 這種銷售行為的實質是，以承諾售後高回報、低風險的方式促銷商品房，加快資金回籠速度。具體宣傳形式有：「統一經營 、原價回購」「提供每年8%的物業補貼」「銀行擔保年收益9%」「年均租金8.5%」「至高保障下的零風險投資」「解體風險」「安全創富平台(商鋪)」等。 建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：「房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。」 從這一條中可以明確，期房是不能夠返租的。那能不能商品房沒有竣工時簽一個附期限的反租合同呢，約定房子竣工以後合同才生效？我認為不能，因為你的銷售行為發生在沒有竣工時。 辦法沒有說現房不能返租，那就是允許返租。但是售後返租有很多風險隱患： 一是可能存在欺詐，開發商在以所開發的商品房屋為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿； 二是開發商融資或變相融資後，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環節出問題，會導致資金鏈斷裂； 三是項目建成後經營不善，無法達到預期的收益水平，沒有現金流兌付； 四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權證。
⑼ [原創]售後返租合法嗎
應該說售後反租這種方式已廣泛地被開發商應用，它為開發商進行融資帶來了方便。 售後反租就是《商品房銷售管理辦法》中指的「售後包租」，即，開發商在一定期限內承租或者代為出租買受人所購商品房的方式銷售商品房的行為。 這種銷售行為的實質是，以承諾售後高回報、低風險的方式促銷商品房，加快資金回籠速度。具體宣傳形式有：「統一經營、原價回購」「提供每年8%的物業補貼」「銀行擔保年收益9%」「年均租金8.5%」「至高保障下的零風險投資」「解體風險」「安全創富平台(商鋪)」等。 建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：「房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。」 從這一條中可以明確，期房是不能夠返租的。那能不能商品房沒有竣工時簽一個附期限的反租合同呢，約定房子竣工以後合同才生效？我認為不能，因為你的銷售行為發生在沒有竣工時。 辦法沒有說現房不能返租，那就是允許返租。但是售後返租有很多風險隱患： 一是可能存在欺詐，開發商在以所開發的商品房屋為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿； 二是開發商融資或變相融資後，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環節出問題，會導致資金鏈斷裂； 三是項目建成後經營不善，無法達到預期的收益水平，沒有現金流兌付； 四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權證。