干休所住房出售後地產如何分割

A. 兄弟幾個共有一套房屋，現在其中五個想將房屋賣掉，一個不同意怎麼辦

分割共有財產案件

房地產律師靳雙權作為從業十餘年的資深房地產律師辦理了大量房地產糾紛案件，積累了大量辦理房地產案件的經驗，現在房地產律師靳雙權將這些案件改編為房地產糾紛案例，本案件是一起分割共有財產案件，現在我把這個案子改編為案例的形式，希望可以幫助到你。

（為保護當事人的隱私安全，本文當事人全部使用化名）

一、基法院情

1、原告觀點：2013年4月，原告李想五人訴稱，其與李穹系兄弟姐妹關系。父親李寶能去世前留有位於本市1402號房屋一套，登記在父親名下。父親去世後，其經法院調解確認該房屋兄弟六人共有，各佔六分之一份額。該房屋一直由李穹使用，現在由於經濟問題，現五人請求分割上述房屋，房屋歸李穹所有，李穹支付其相應的折價款。

2、被告觀點：李穹辯稱，其為聽力殘疾人，身體也不好，無錢無住所，故其自1988年開始和父母共同居住在涉案房屋中，愛人和孩子也都居住在房屋中，戶口也在涉案房屋中。父母去世後，其兄弟姐妹六人共有該房屋。房屋是三居室，其一家三口居住在其中一間卧室，另外兩間卧室由李泉和李鐺鎖著。因為現在自己情況困難，不同意分割房屋。另外干休所也出過證明，涉案房屋屬於軍產房無法上市交易。

二、法院審理

涉案房屋產權證登記的所有權人為李寶能。涉案房屋屬於軍產房性質，屬於軍隊房改成本價售房。干休所出具《證明》，涉案房屋為1999年房改成本價出售的軍產住房，目前部隊對此類住房交易尚未出台新的政策規定。

李寶能系本案原、被告之父，於2005年7月2日逝世，其後，李想五人與李穹因涉案房屋繼承問題訴至法院，經過法院審理，最終以調解書確認李想五人與李穹各自對涉案房屋所有權享有六分之一份額。

經詢，房屋為三居室，其中一間卧室由李穹使用，另外兩間卧室由李泉、李鐺加上了門鎖。李穹系聽力殘疾人，殘疾等級為四級。

在原審訴訟中，雙方當事人均表示，目前沒有能力將房屋確認歸己方所有，並支付其他人房屋折價款。

就涉案房屋的市場價值，在二審過程中，李想五人主張涉案房屋的價值約380萬元，故請求改判李穹支付五上訴人每人62萬元。李穹主張涉案房屋的市場價值約60萬左右。

三、法院判決

一審判決：

駁回李想五人的訴訟請求。

二審判決：

駁回上訴，維持原判。

四、律師點評

知名房產律師靳雙權點評

知名房產律師靳雙權點評：

共同共有人對共有的不動產共同享有所有權。共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割。共同共有人對共有的不動產在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。

涉案房屋經當事人調解確認，李想五人與李穹各自享有六分之一份額。李想五人現提出實物分割要求，要求該房屋歸李穹所有，李穹支付李想五人相應的折價款。李穹表示現沒有能力支付李想五人折價款，同時李想五人亦均表示沒有能力取得房屋所有權而支付其他人折價款，故基於目前李想五人與李穹的實際條件，該房屋屬於無法進行實物分割的狀態，因此李想五人現要求實體分割涉案房屋的訴訟請求，法院不予支持。從另一方面，由於涉案房屋屬軍產房，在配套規定尚未出台之前，該房屋屬於無法進行實物分割的狀態，法院希望當事人從親情角度出發，互諒互讓解決房屋的使用問題，以維護雙方當事人的合法權益。法院如此判決有利於維護社會穩定，保障雙方當事人的利益。

B. 請問部隊干休所房屋買賣政策是什麼

部隊干休所房屋不可以買賣，只有使用權，而沒有產權。商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋。只要您能確定軍隊干休所的房子已經變成商品房，那就可以進入商品房交易市場，進行買賣。

國家明確規定軍產、鄉產、校產、是不可以上市買賣的。

1、《深化軍隊住房制度改革方案》(99)19號文件是軍隊住房制度改革的綱領性文件，後續的其它文件都屬於19號文件的實施細則。

2、軍隊住房制度改革是個漸進的過程，政策在實踐中不斷完善，期間還有過反復。

3、安置在軍隊干休所的離休幹部住房問題，同樣依照19號文件執行。相關文件有《軍隊現有住房出售管理辦法》（99）後530號，《經濟適用住房建設管理的意見》99後516號 等等。

4、還有一個文件，大概是《離休幹部遺屬待遇問題》的通知，具體文件編號我忘了，對遺屬住房作了規定；

綜上所述，你姥爺、姥姥都是1999年之前去世的，也就是說是在19號文件下發之前。這種情況，既不是離休幹部，也不是離休幹部遺屬，叫離休幹部子女。

根據《軍隊現有住房出售管理辦法》第六條規定：軍產房是國家軍事機關所有的房屋，房屋所有權證上登記的所有人是軍事機關%2C該房屋一般不能成為公民個人所有的財產。

而且理論上存在被徵用的可能，軍人對軍產房一般只有使用權，沒有所有權，因而不能上市交易，房子是部隊分的，所以房產權在軍事機關那裡而並非個人財產。

所以像類似於軍產房、校產房這樣，房屋產權一般是機關或單位所有，個人是不能交易上市的。

(2)干休所住房出售後地產如何分割擴展閱讀

軍隊房地產開發管理暫行規定

(1992年10月30日中國人民解放軍總後勤部發布)

總則

第一條為加強軍隊房地產開發活動的管理，提高房地產開發的綜合效益，更好地為國家經濟建設和國防建設服務，根據《中國人民解放軍房地產管理條例》和國家有關法規，制定本規定。

第二條本規定所稱房地產開發，是指：土地的開發，各類房屋及設施的開發，以經營為目的的房地產換建、合建，以及開發後的土地使用權有償有限期轉讓、出租，房屋及設施的出售、出租，利用開發的房地產開辦各類經濟實體等。

第三條軍隊房地產開發，應在保障部隊住用和保守國家軍事機密的前提下進行。開發的范圍主要包括：劃歸軍隊房地產管理部門直接管理的房地產;經過核定營房限額住用面積後空餘的整座、成片房地產;在用營區的零星院落;地處城市繁華地段，且被納入城市規劃開發和改造的營區;其它閑置可開發的土地等。

部隊住用限額以內的、劃為軍事禁區和安全保密要求高的單位使用的房地產，不得進行開發經營。在用營區劃為軍事行政區的房地產不準外商(含港澳台商，下同)參與開發經營。

第四條軍隊房地產開發活動由總後勤部基建營房部歸口管理。其主要職責：制定軍隊房地產開發有關法規、規章，組織編審房地產開發規劃與計劃，負責開發企業和開發項目的審報，監督、指導、協調開發經營業務，掌管總部房地產基金及其使用分配等。

各軍區、各軍兵種、各總部、國防科工委(以下統稱各大單位)所屬單位(包括生產經營單位，下同)的房地產開發活動，由其所在大單位後勤基建營房部門歸口管理。

房地產開發的具體業務由房地產管理部門承辦。

第五條各大單位房地產管理部門應會同營房和土地管理部門，以城市或地區為單位，組織編制利用軍隊房地產進行開發經營的規劃，經各大單位後勤部門審查並報總後勤部批准後組織實施。

第六條軍隊房地產開發，以總部和各大單位為主組織進行，重點搞好成片和綜合開發，由中國新興工程建築房地產開發總公司和各大單位房地產管理部門依法成立的軍隊房地產開發公司及其分支機構(以下統稱開發企業)具體實施。

未成立房地產開發企業的軍一級單位和各級房地產管理部門，主要利用自(直)管空餘房地產搞項目開發。師以下作戰部隊不得從事房地產開發活動。

第七條軍隊房地產開發必須貫徹國家的有關方針政策，堅持「統一規劃，歸口管理，講求效益，以房養房」的原則，執行軍隊的有關法規、規章，接受國家建設主管部門的業務指導，科學論證，精心組織，發揮投資效益，提高管理水平。

開發經營

第八條開發企業為全民所有制經濟實體，根據國家和軍隊有關財務、成本、價格等法規，實行自主經營，獨立核算，自負盈虧，依法承擔民事責任。

第九條開發企業可利用軍隊房地產進行開發，也可承攬、參與地方的房地產開發。開發企業從事軍內外房地產開發，可獨自進行，也可與地方、外商合資、合作進行。

第十條開發企業進行房地產開發所需資金，可通過吸收軍內部分家屬住房建設經費，利用企業自有資金，預收購房款，集資、貸款、引進外資等辦法籌集。

C. 有關房產分割和出售的問題。

房產在你父親和奶奶名下，出售時就必須由共有人全部同意，現在作為共有人之一的你父親已經去世，他的法定繼承人是共有人，所以在你、你媽、你弟不同意的情況下，是出售不了該房產的。當然，你姑說的情況可能是你們因為繼承糾紛到法院打官司，法院依法判決之後，將房產做了合理的分割，一家得房，其他繼承人得錢，判決生效之後，法院可以強制執行，在得房家拿不出錢的話，可以拍賣房子，用貨幣進行分割。

D. 退休軍官的房子使用權

首先，有很多干休所將老幹部住房辦理了房產證，但是由於土地是軍隊的產權，作為軍產房不給辦理土地證，因而還不能像地方普通商品房那樣上市流通，也就是老幹部家庭可以居住，但是不能自己處置房產。還有的干休所由於各種原因，可能還沒辦理老幹部住房的房產證。

其次，以前是按經濟適用房的標准收取的老幹部住房的出售資金，而後有的按照總部文件又退還了一些住房資金，因為據文件計算不但不用收錢，反而還要倒找一些資金，已經返還給了老幹部家庭。

這樣，有的干休所房子有房產證，有的沒有。有的老幹部住房不但沒收錢，還退還了一些住房資金，有的可能沒有得到退還資金。這些不同的情況，在新的住房明晰產權時，都應要有處理的方法和措施，以便統一標准。

第二，不同城市軍隊干休所老幹部住房的現值相差極大。

軍隊是從六十年代中期開始集中新建干休所的，到了八十年代後大批老幹部離休進入干休所，又建立了很多的干休所。這樣，不同的干休所建立的時間不一致，住房面積的標准以及干休所住房的建造年代與建造質量不一樣，差距就是較大的。例如，六十年代建造的老乾休所，如今住房已經破舊不堪，而建立較晚的干休所，房子質量要好得多，而且面積也稍大一些。這就造成同一級別的離休幹部，住的房子有好有差，面積也有一定的差異。

E. 部隊干休所住房可以公證繼承嗎

如果是單位公房，很遺憾，不能繼承。
1、如果死者生前買斷產權，辦理死者名字商品房房產證，契稅證，國有出讓性質土地證，那麼可以依法辦理繼承；
2、如果是單位公房，共同居住人可以繼續居住使用，不能繼承產權，因為產權本來就屬於單位的。

F. 一個房產證可以分割成多個房產證嗎怎麼分割，流程怎樣

可以辦理房產分割登記。

《房屋登記辦法》第十條房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用並且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。國有土地范圍內成套住房，以套為基本單元進行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。

集體土地范圍內村民住房，以宅基地上獨立建築為基本單元進行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。

登記流程

《房屋登記辦法》第二十條登記申請符合下列條件的，房屋登記機構應當予以登記，將申請登記事項記載於房屋登記簿：

1、申請人與依法提交的材料記載的主體一致；

2、申請初始登記的房屋與申請人提交的規劃證明材料記載一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致；

3、申請登記的內容與有關材料證明的事實一致；

4、申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權利不沖突；

5、不存在本辦法規定的不予登記的情形。

以上內容參考網路-房屋登記辦法

G. 軍隊干休所的住房經濟適用房 子女可以繼承嗎

干休所，是老幹部休養的，子女不是老幹部，不享受這個待遇。

H. 軍隊幹部個人買房後，產權歸不歸自己能不能轉讓、買賣住房如何管理

您好，國家規定，在房改中按照經濟適用住房價或房改成本價購買的住房，產權歸個人所有，可以繼承。在付清購房款取得房屋所有權證後，原則上即可上市交易。根據國家統一要求和軍隊的特殊情況，住房上市交易時，需要徵得原售房單位同意，實行准入制度。在同等條件下，原售房單位有優先購房權。軍隊人員跨城市調動的，也可在軍隊內部申請差價置換住房。對售後住房的管理要區分情況、因地制宜：對新建的經濟適用住房小區，實行物業管理，委託地方物業管理公司實施，由住戶代表成立住房（業主）委員會，實施管理監督;對售房區的住房，要與部隊營房管理體制脫鉤，按照物業管理方式實施管理。暫不具備物業管理條件的，可先實行有償服務，逐步向物業管理過渡;對已批准出售的干休所住房，考慮到老幹部的特殊情況，先實行有償服務，逐步向物業管理過渡。

I. 軍隊干休所的房子老軍人及老伴都去世了房子部隊收不收回

理論是要求部隊收回的但現實中牽扯問題很多大都保存干休所房子的現狀等待後續解決。

所謂軍產房是指軍隊享有房屋所有權的房屋。軍隊房地產統歸軍委、總部。其產權產籍由各級後勤基建營房部門歸口管理，按其用途分別由有關業務部門具體負責使用和管護。總的說來，軍產房的流轉受到更嚴格的限制，尤其是軍隊產權房屋向地方轉讓，必須取得總後勤部的審批，否則無權轉讓。

J. 急：軍隊的干休所的住房能否買賣

不一定，這要看部隊是否同意。再說軍產上市也是很復雜的，審批的級別也要高些。