房地產售後返租如何進行核算

A. 房地產返租和售後返租一樣嗎

售後返租（又稱售後包租、售後回租、售後承租）是指房地產開發企業以在一專定期限屬內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。
還有一種解釋：售後返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者，同時與投資者簽訂承租協議，並以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。
無論銷售方式還是投資方式，總的來說購買者將是「一分投入，十分回報」。
由此可看房地產返租和售後返租是一回事，只是稱呼不一。

B. 房地產開發商售後再發生的維修住房費用怎麼核算

只要是在交房之前發生的維修費用都是開發商付的，交房以後，如果是個人原因造成的專破壞需要維屬修的，費用自理，如果是建築質量問題，由開發商負責維修，費用開發商付（這種情況往往是施工方維修，開發商扣取施工方的工程款，與你無關）。

C. 房地產公司如何進行成本核算及流程 詳細

一、房地產公司成本核算的基本程序

為正確核算開發產品的成本，房地產企業應嚴格按照成本核算的程序進行成本核算，成本核算的基本程序如下：

1、確定成本核算對象

2、歸集開發成本

3、確定成本分攤方法

4、在成本核算對象之間分攤成本

5、計算各成本核算對象的開發總成本

6、正確劃分完工和在建開發產品之間的開發成本

7、正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門確定）

8、編製成本報表

綜上所述，對於房地產企業的成本核算來講，成本核算對象和成本項目的劃分和確定是正確核算開發成本的基礎。

(3)房地產售後返租如何進行核算擴展閱讀:

房地產成本:

房地產成本是指以房地產開發產品為成本核算對象，以正常生產經營活動為前提，根據房地產開發建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應用成本。

房地產成本按照資金進入企業的形態分類，可以分為采購成本、開發成本和經營成本。

房地產開發成本的組成內容:

1、土地開發成本

2、房屋開發成本

3、配套設施開發成本

4、代建工程開發成本

以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：

1、土地徵用及拆遷補償費或批租地價

2、前期工程費

3、基礎設施費

4、建築安裝工程費

5、配套設施費

6、開發間接費

D. 房地產公司售後回租如何進行會計處理

售後回租又稱售後包租、售後返租、售後承租，對於房地產業而言，是指房地產開發企業將某一房地產項目的資產出售後，又在一定期限內承租或者代為出租購房者所購該企業商品房的銷售方式。售後回租是一個舶來品，它起源於美國六七十年代，我國最先接受著一概念的是香港。上世紀90年代中期，售後回租經香港傳入我國內陸，先經深圳、廣州，又進入海南，近兩年大有席捲全國之勢。由於是新生事物，且售後回租的條件又不盡相同（有的還不是真正意義上的售後回租），在實際工作中，這類業務的會計處理主要靠財務人員的判斷。現結合案例對此進行探討。

某房地產開發公司採用售後回租的方式銷售店鋪，回租期限3年，假如店鋪的售價為100萬元（購房者需一次付清），回租的年租金為8萬元，租金由房地產開發公司每年定期付給購房者。在這一背景下，可能存在兩種情況：

一是，三年後購房者可根據市場情況選擇退房還是買房，如退房，由房地產開發公司退還購房者開始時支付的100萬元，三年內不辦理房屋產權轉移手續。

二是，付款時買賣合同生效，三年後購房者不可以退房。

在第一種情況下，如果三年後購房者買房，對房地產開發公司來說售後回租實際上是一種預收購房款的行為，只是這一預收的款項是有代價的，即要支付資金佔用費——租金8萬元；如果三年後購房者不買房，售後回租可以說是一種資金借貸行為，相當於房地產開發公司先向購房者借了100萬，三年後歸還，在三年間每月支付資金佔用費8萬元。因此，在第一種情況下，無論三年後購房者買房還是不買房，房地產開發公司向購房者收取的100萬元都是一種負債融資，支付給購房者的租金是資金佔用費，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋產權還是房地產開發公司自己的。這種情況的賬務處理如下（各金額略去）：

1. 收到購房者的100萬元時（注意根據規定要預繳營業稅和企業所得稅，處理過程略去）

借：銀行存款

貸：預收賬款

同時，

借：出租開發產品

貸：庫存商品

2.收到出租房屋的租金時

借：銀行存款

貸：其他業務收入

提取5%的營業稅（城建稅、教育費略去）、12%的房產稅

借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

貸：應交稅金——應交房產稅

3.期末計提出租開發產品應攤銷的金額

借：其他業務支出

貸：出租開發產品（按規定使用年限計算出的攤銷額）

4.付給購房者租金時

借：財務費用

貸：銀行存款（或現金）

5.三年後購房者選擇購房時

借：預收賬款

貸：主營業務收入

（注意計提營業稅，前期預繳部分要沖銷，處理過程略去）

同時，

借：主營業務成本（按攤余價值結轉）

貸：出租開發產品

6.三年後購房者選擇退房時

借：預收賬款

貸：銀行存款

第二種情況是典型的售後回租。由於購房者支付100萬元的時候已經取得了房屋產權，房地產開發公司通過向購房者返租才取得房產的收益權，在取得出租收益的同時付給購房者租金，這是公司的一種經營行為。這種情況的賬務處理如下（各金額略去）：

1.收到購房者的100萬元時

借：銀行存款

貸：主營業務收入

（注意要計提營業稅，處理過程略去）

同時，

借：主營業務成本

貸：庫存商品

2. 收到出租房屋的租金時

借：銀行存款

貸：其他業務收入

提取5%的營業稅（城建稅、教育費略去）

借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

3.付給購房者租金時

借：其他業務支出

貸：銀行存款（或現金）

注意，第一種情況下的房地產開發公司支付給購房者的租金（實際上是資金使用費），必須取得購房者出具的正規發票才能在稅前列支不高於銀行同期貸款利率部分。第二種情況下的稅收是可以籌劃的。比如，和購房者簽訂代為租賃房屋協議，租金直接由購房者收取，再由購房者付給房地產開發公司應得的手續費，這樣房地產開發公司只需就手續費部分繳納營業稅即可。

E. 售後回租如何交房產稅

根據《財政部、國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅內〔2009〕128號）第三條的規定，融容資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。因此，自融資租賃合同約定開始日的次月起由承租人依照房產余值繳納房產稅。

F. 商鋪投資里的一種方式：售後返租，是怎麼一回事

產權式商鋪的缺陷近來，在省城的並州路、五一路、漪汾街等路段，常有人向路人散發產權式版商鋪權、商鋪 「售後返租」的廣告單，甚至在第十屆房展會上，這種廣告單也被偷偷散發，上面承諾的高額回報率、返租年限和知名品牌商家進駐的內容著實吸引大眾的眼球。

G. 售後回租業務如何進行賬務處理

售後回租業務會計處理：

1、租賃開始日，向融資公司出售資產

借：固定資產——融資性售後回租固定資產

貸：固定資產——在用固定資產

借：銀行存款

借：未確認融資費用

貸：長期應付款

2、支付租金

借：長期應付款

貸：銀行存款

3、計提融資租賃資產的折舊

借：管理費用等相關科目

貸：累計折舊

4、分攤未確認融資費用

借：財務費用

貸：未確認融資費用

5、期滿時

借：固定資產——在用固定資產

貸：固定資產——融資性售後回租固定資產

(7)房地產售後返租如何進行核算擴展閱讀：

一、本科目核算企業應當分期計入利息費用的未確認融資費用。

二、本科目應當按照未確認融資費用項目進行明細核算。

三、未確認融資費用的主要賬務處理

（一）企業購入有關資產超過正常信用條件延期支付價款、實質上具有融資性質的，應按購買價款的現值，借記「固定資產」、「在建工程」、「無形資產」、「研發支出」等科目，按應支付的金額，貸記「長期應付款」科目，按其差額，借記本科目。

採用實際利率法計算確定當期的利息費用，借記「財務費用」、「在建工程」、「研發支出」科目，貸記本科目。

（二）企業融資租入的固定資產，在租賃期開始日，按應計入固定資產成本的金額（租賃開始日租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者，加上初始直接費用）。

借記「在建工程」或「固定資產」科目，按最低租賃付款額，貸記「長期應付款」科目，按發生的初始直接費用，貸記「銀行存款」等科目，按其差額，借記本科目。

採用實際利率法分期攤銷未確認融資費用，借記「財務費用」、「在建工程」等科目，貸記本科目。

四、本科目期末借方余額，反映企業未確認融資費用的攤余價值。

在新准則中，「未確認融資費用」科目編號2802，科目性質為負債類，在編制財務報表時作為長期應付款的抵減項目。

即在資產負債表中，「長期應付款」項目以「長期應付款」科目余額減去「未確認融資費用」科目余額和一年內到期的長期應付款金額填列。

H. 帶租約出售是售後返租的一種方式嗎

售後返租（又稱售後包租、售後回租、售後承租）是指房地產開發企業以在一定回期限內承租或者代為出租買答受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。 還有一種解釋：售後返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者，同時與投資者簽訂承租協議，並以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。 無論銷售方式還是投資方式，總的來說購買者將是「一分投入，十分回報」。 由此可看房地產返租和售後返租是一回事，只是稱呼不一。

I. 商品房售房返租怎麼操作

售房返租也叫售後包租、售後回租，在這種銷售方式下，房地產開發經營企業為促進銷售，在其建造樓盤出售時與買家約定，在出售後的一定年限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報，若低於按揭月供，差額由消費者貼補。房地產市場素有「不炒不活」的說法，一直都有這么一批職業投資者在其中製造和尋找機會，成為樓市裡不可忽視的一種力量。他們中不少人有一套完整規范的保障機制和誘導手段來吸引投資，技巧性地引導炒樓行為，爭得巨大利潤空間。售房返租的技巧在於將樓盤分割成一個個小單元，分割越小，總價就越低，從而造成投資金額少，以吸引更多的散戶，故而應對「返租回報"持十分謹慎的態度。首先，即便再具有蠱惑性的返租回報也得推敲推敲。如果我們把租金、稅費、利息等因素考慮進去，恐怕返租率就會大打折扣。譬如租金，一些項目還沒有交房，開發商便替客戶想出一個租金的數字來，算出來的投資回報往往會嚇人一跳。稅費在租金中佔有一定比重，理應是每一個投資者考慮的重要內容。還有更多的因素計算者都給故意或無意的忽略掉了，諸如裝修的投入、物業管理費、買房的各種稅費、傢具及電器的投入，而且，購房返租是建立在一系列假設上，要所購的房租得出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等等，只要有一個環節出問題，這個美麗的肥皂泡就會灰飛煙滅。事實上，一個商鋪三年之內如果不能做旺，無論是發展商還是消費者都是難以堅持下去的。令人不安的是，現在流行的返租回報方式，有的沒有設定規避風險的機制，如由銀行擔保，或由保險公司保險等，靠的只是發展商的一張嘴。這樣大的投資，對普通投資者來說，沒有切實有效的風險保障是絕對不行的。細想還不難發現，「返租」的方式其實是發展商將物業所有權順利賣給小業主，風險自然落到業主身上，發展商則以高於回報率的價錢租出去，無形中充當了一回中介的角色，得到一筆無風險的利潤。問題是，萬一物業租不出去，萬一租價達不到回報率，萬一發展商的資信或投資組合出現問題或開發商跑了，業主到底能與誰一起賺錢？以前某商場也采勸返租回報」的營銷方式，提出「今天借你一桶水，明日還你一桶油」，最後不要說油，水也打了「竹籃」。案例: *某房地產有限公司1996年與葛姓業主達成售後回租協議，後因房產公司未履行合同，少付以至不付其承諾的租金，遂被業主拽上法院。

J. 固定資產售後回租怎麼做會計處理

21號准則第十一條規定，在租賃期開始日，承租人應當將租賃開始日租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者作為租入資產的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應付款的入賬價值，其差額作為未確認融資費用。第十六條規定，承租人應當採用與自有固定資產相一致的折舊政策計提租賃資產折舊。第三十一條規定，售後租回交易認定為融資租賃的，售價與資產賬面價值之間的差額應當予以遞延，並按照該項租賃資產的折舊進度進行分攤，作為折舊費用的調整。
例：2011年12月31日，甲公司將一台辦公設備以公允價值130萬元的價格出售給乙租賃公司，該設備出售前賬面原值150萬元，已提折舊30萬元(該設備預計使用壽命為5年，殘值為0，採用直線法計提折舊)。同時合同規定，甲公司自2012年1月1日將設備租回，租期4年，每年末支付租金40萬元，租賃期內銀行同期利率為8%，期滿該設備所有權歸甲公司。
1.2011年12月31日，向乙公司出售該設備：
借：固定資產清理1200000
借：累計折舊 300000
貸：固定資產 1500000。
2.收到設備款時：
借：銀行存款 1300000
貸：固定資產清理1200000
貸：遞延收益——未實現售後租回損益(融資租賃)100000。
3.2012年1月1日，向乙公司租回該設備，以租賃資產公允價值和最低租賃付款額現值較低者作為資產入賬價值(最低租賃付款額現值=400000×PVA8%，4=400000×3.3121=1324840元>1300000元)。
借：固定資產——融資租入固定資產 1300000
借：未確認融資費用300000
貸：長期應付款——應付融資租賃款 1600000。
4.2012年~2015年，每年每月末按直線法分攤未實現售後租回損益(4年內每月應攤銷未實現售後租回損益金額為100000÷4÷12=2083.33)。
借：遞延收益——未實現售後回租損益(融資租賃)2083.33
貸：管理費用 2083.33。
5.2012年~2015年，每年每月末按直線法計算折舊(1300000÷4÷12=27083.33)。
借：管理費用 27083.33
貸：累計折舊27083.33。
6.2012年~2015年，每年年末支付租金。
借：長期應付款——應付融資租賃款 400000
貸：銀行存款 400000。
7.2012年末按照融資費用分攤率8.86%攤銷未確認融資費用115180元：
借：財務費用 115180
貸：未確認融資費用115180
由於租賃設備入賬價值是公允價值(如果入賬價值是最低租賃付款額現值，則以當期利率8%作為融資費用分攤率)，因此應重新計算融資費用分攤率：400000×PVAr，4=1300000(元)。
可在多次測試的基礎上，用插值法計算融資費用分攤率：
當r=%時：
400000×3.3121=1324840元>1300000元
當r=9%時：
400000×3.2397=1295880元<1300000元
因此8%<r<9%，用插值法計算如下：
(1324840-1300000)÷(8%-r)=(1324840-1295880)÷(8%-9%)。
計算得出r=8.86%，即融資費用分攤率為8.86%。2013年~2015年，每年第四步~第六步會計分錄同2012年，第七步攤銷未確認融資費用不同，通過計算分別為89944.95元，62474.07元，32400.98元。
8.期滿該設備所有權歸甲公司。
借：固定資產——自有固定資產 1300000
貸：固定資產——融資租入固定資產 1300000。