商品房預售後銀行的抵押權如何保障

1. 在建工程的抵押如何避免與預售沖突

相關法條對在建工程抵押與預售的規定： 根據《城市房地產管理法》第44條的規定，開發企業只要「按揭供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期」，就可以向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，進而進行商品房預售。 根據《擔保法》第49條：「抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。」此時，由於在建工程已經抵押給銀行，如果銀行同意開發企業進行預售，作為抵押物的土地連同房地產將被逐步地分割出去，銀行的抵押權就逐步落空，而銀行的債權尚未獲得清償，因此，銀行如何同意、何時同意房地產開發企業進行商品房預售，成為銀行防範風險的關鍵所在。另外，如果購房人在購買房屋時需向銀行申請貸款的，根據中國人民銀行《個人住房擔保貸款管理試行辦法》第14條：「借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用於貸款抵押。」 已設定在建工程抵押權項目的商品房的預售，可按如下步驟操作： 首先，要理清法律關系，預售部分要先解除抵押關系，後簽訂預售合同，否則，簽訂的預售合同將是無效合同。即先由開發企業向銀行支付與解除預售房屋所需償還貸款額度相當的款項，或提供與該款項等值的其他財產作擔保後，銀行同意解除預售部分的抵押關系，開發企業再將已解除抵押關系的部分商品房預售給購房人。如此反復，流動銷售，實現良性循環。 其次，銀行要深度介入預售過程，包括具體到每一宗合同的簽訂，甚至直接掌管銷售專用章、定期盤點庫存商品房、向房地產管理部門查詢驗證銷售進度等，防止不法開發企業隱瞞真情、賤價拋售。 第三，也是最重要的，銀行應該盡可能地成為唯一的監管銀行，全權收存售房款。開發企業在申請辦理預售許可證明時，即選定抵押權銀行作為監管銀行，在該行設立一個專門用於在收存預售款的監管賬戶，並與監管銀行簽訂監管協議，明確雙方的權利、義務。預售許可證載明該監管賬戶，預售款包括其他銀行為購房人提供的購房抵押貸款均必須存入該指定的監管賬戶。監管銀行必須根據工程監理單位出具的工程進度核定意見書撥付預售款。開發企業應嚴格按照施工計劃組織施工，在實際工程進度與計劃進度一致的前提下，允許根據相應的預算方案使用預售款，實際工程進度落後於計劃進度時禁止使用預售款。

2. 在建工程設定抵押權之後，能否進行商品房預售

設定抵押的在建工程商品房預售，除需要符合房地產轉讓條件並取得商品房預售許可證外，還必須先取得抵押權人（一般為銀行）的書面同意，即銀行先書面同意解除預售部分的抵押關系或者同意預售，開發商才能與購房者簽訂合同。

銀行為保障抵押權的實現，必然要求開發商先向銀行支付與解除預售房屋所需償還貸款額度相當的款項，或提供其他等值財產作擔保。

根據《物權法》

第一百九十一條抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

《城市房地產抵押管理辦法》

第三十七條抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，並辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓後，原抵押權人應當告知抵押人。

經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。

抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

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開發商在取得預售許可，且預售符合房地產轉讓條件的情況下，在建工程抵押之後能否進行商品房預售應做如下處理:

1.依據《房屋登記辦法》第34條的明文規定「:抵押期間，抵押人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記的，除提供本辦法第三十三條規定材料外，還應當提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件、他項權利證書。」

即是說，在建工程抵押之後，如果抵押權人沒有與抵押人在抵押合同中明確約定允許商品房預售，或者事後抵押權人也沒有出具同意商品房預售的書面同意文件，則抵押人不能進行商品房預售。

2.如果抵押權人與抵押人在抵押合同中明確約定允許商品房預售或者事後抵押權人出具同意商品房預售的書面同意文件，此時抵押人可以依據《物權法》191條以及《城市房地產抵押管理辦法》37條的上述規定，就該設定抵押的在建工程房屋進行預售。

3. 已預購商品房抵押權預告登記！是什麼意思是不是房子抵押給銀行了

從右往左的色塊遞進,反映了合同執行的進度。例如最右的淡黃色中是「已簽約」,是第回一步。紅色的「已答預購商品房抵押權預告登記」是反映期房已經辦理完了抵押手續(說明審貸早就完了)。銀行只要拿到了對應的交易中心頒布的「證明」,就可放貸了。所以,你現在要關心的就是銀行拿到它了沒有——因為它證辦好了不去領出來交給銀行,銀行還只能乾等著不放貸。

4. 我購買的商品房被開發商抵押給銀行了，我該怎麼辦

如果查實開發商已經辦理了購房人所購房屋的抵押登記手續，且抵押行為在購房人與開發商簽訂購房合同之前，根據《中華人民共和國房地產管理法》第31條規定，開發商只有在取得抵押權人（即貸款銀行）書面同意的情況下才能將作為抵押物的房屋轉讓給購房人，否則，其轉讓行為無效。

在此情況下，購房人與開發商簽訂的商品房買賣合同無效，購房人有權要求開發商返還已支付的購房款，並賠償其因此所遭受的利息及其他損失。

如果查實開發商的抵押行為在購房人與開發商簽訂商品房買賣合同之後，則購房人可依據商品房買賣合同的有關約定要求開發商承擔因房產抵押所可能造成的購房人無法按期辦理產權證等損失。

當然，由於購房人與開發商簽訂商品房買賣合同後已經取得了房屋的期得權益，此時，開發商已無權再以自己的名義將房屋抵押，因此，購房人可以要求開發商限期對所購房屋進行解押。否則，可以要求開發商承擔侵權責任並要求其賠償因此所遭受的經濟損失。

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法律規定

1、檢諸《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第二十四條、《中華人民共和國房地產管理法》第31條、 《中華人民共和國擔保法》第三十六條的相關規定（前文已述）， 《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》沒有涉及抵押問題，而僅僅規定了土地使用權的轉讓，所以，適用這一條並沒有法律依據；而另外兩條所規定的情形，只是針對抵押、轉讓房屋所有權的情形。

2、房屋所有權人抵押、轉讓房屋所有權的，因為房屋必須建立在一定的土地之上，必須有一定的土地權利基礎，不能是空中樓閣，所以，為了簡化房地產交易關系，法律規定了土地使用權的一並轉讓和抵押。但是，法律並沒有規定轉讓、抵押土地使用權的時候，必須將土地上的建築物一並抵押和轉讓。

權利

房屋抵押人享有如下的權利：

1、房屋抵押人對抵押的房屋享有所有權，並有權取得抵押房屋的各種收益。

2、房屋抵押人對抵押房屋享有處分權，但若想轉讓抵押房屋，須事先徵得房屋抵押權人同意。

3、可以對抵押房屋多次出抵，但須保證數個房屋抵押權所擔保的債權總額不大於抵押房屋的價值。

4、可以將抵押房屋出租。

義務

1、屋抵押人承擔的主要義務是保管義務，即妥善保養，維護抵押房屋。由於抵押人對抵押房屋的侵害行為，致使抵押房屋的價值減少時，房屋抵押人應恢復抵押房屋的原狀或提供與減少的價值相當的擔保。

2、如果抵押的房屋毀損滅失，抵押人應以其他財產充抵抵押的房屋，在抵押房屋因不可抗力等不能歸責於抵押人的事由而毀損滅失時，抵押人可以以賠償請求權向房屋抵押權人提供擔保，也可將賠償請求權讓與給抵押權人而獲免責。

抵押特徵

1、房屋抵押是原債權債務關系的擔保，原債權債務關系是主合同，房屋抵押是從合同，它以原主合同的合法有效存在為前提條件，本身不能獨立存在。

2、抵押的房屋可以由抵押權人保管，也可以由抵押人保管，通常情況下由抵押人保管。保管人應謹慎保養所抵押房屋。

3、負有清償債務義務的一方不履行義務時，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押權，不依靠債務人的行為即可實現其權利。

4、抵押物須是房屋，房屋抵押人可以是債務人，也可以是第三人，抵押人必須對抵押的房屋擁有所有權，如果抵押房屋是國有房屋，則抵押人必須對該抵押房屋享有處分權。

5、房屋抵押權的設定，一般採用書面形式，並應明確規定擔保的范圍。

7、房屋抵押人將房屋抵押後，並不喪失房屋的所有權，因此，抵押人應自己承擔房屋意外滅失的風險。

8、房屋抵押權是一種擔保物權。如果房屋抵押人未經房屋抵押權人同意，將抵押房屋轉給第三人時，房屋抵押權人對抵押的房屋享有追索權，房屋受讓人因此受到的損失，由房屋抵押人承擔。

5. 商品房預告登記和抵押權預告登記以及已簽合同的區別

從而確定取得房屋的所有權。但是，商品房預售合同登記備案制度在行政程序上對預購人具有保護功能。簡單的說就是預告登記之後，預告登記具有準物權登記的效力，其權利人就具有準物權權利人的性質。

所以未經預告登記權利人的同意，處分該不動產的，就不發生物權效力。而商品房預售合同登記備案之後，該登記備案就沒有準物權的效力，所以預購人想要更好的將來實現物權，就應該在合同登記備案之後再進行預告登記。

登記備案是開發商一方申請登記備案的，這是具有強制性的。而預告登記時雙方合意之下申請的，不具有強制性，只有雙方達成合意才能可以申請登記，也可以不用申請預告登記。

登記備案只是適用於商品房預售合同，而預告登記有預購商品房預告登記，預購商品房抵押權預告登記、房屋所有權轉移預告登記等。

商品房預售合同登記備案在前，而預告登記在後，商品房預售合同登記備案制度主要是和預購商品房預告登記制度相銜接的，要辦理預購商品房預告登記就必須要有已經登記備案的商品房預售合同原件才能辦理。

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商品房買賣合同是指出賣人轉移在建或已建商品房所有權及相關權利予買受人，買受人支付價款的合同。這里的房屋特指商品房，而不包括農村自建住房、單位集資建房等。

房屋預告登記指當事人約定買賣房屋或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

物權法第20條規定：「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。

預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」「預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」

所謂預告登記，就是為保全關於不動產物權的請求權而將此權利進行的登記。它將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。

6. 房產開發商土地已抵押給銀行，還能進行商品房預售嗎

建設部《城市房地產抵押管理辦法》中第三十七條做了明確的規定「經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或出租，所得價款應當向抵押權人提前償還所擔保的債權，超過債權數額的部分歸抵押人所有。」因此商品房在抵押後是可以銷售的。

抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況。 不過對於購房者來說，存在的風險就是開發商到期不能還款銀行行使抵押權時，地上的建築會一起拍賣。

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房產抵押是指產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。

如債務人不能履行債務，則債權人有權依法處分抵押房屋，並在處分抵押房屋所得價款中優先受償。 提供抵押房屋的當事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權人稱為房屋抵押權人。

房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力，無民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設定房屋抵押。

以財產作為償債的保證。

鄭觀應 《盛世危言·銀行上》:"聞 英 商匯豐銀行……雖有華商股份，不與華商往來，即有殷實 華 商股票，亦不抵押。" 何香凝 《孫中山與廖仲愷》:" 孫先生 在 上海 的住房，也曾作過兩次抵押，借若干款項作為軍費。" 曹禺 《日出》第二幕:"哦，他還問我銀行所有的房地產是不是都已經抵押出去了!"

所謂房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

7. 開發商可不可以預售而未售的商品房辦理抵押權預告登記作貸款抵押

不可以。開發商不可以預售而未售的商品房辦理抵押權。

辦理預售商品房抵押貸款需要提供以下材料：

(1) 登記申請書;

(2) 申請人身份證明;

(3) 抵押合同

(4) 借款合同;

(5) 預售商品房預告登記證明;

(6) 商品房買賣合同。

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預告登記其屬性自本質而言其為《物權法》通過法定形式賦予了債權請求權以類似物權之效力。在預售商品房的預告登記業務中所涉兩種登記類型為針對商品房物權的預告登記和針對抵押權的預告登記業務。此兩種業務類型在實務中往往需一並申請，登記機構一並予以受理。然而貸款銀行仍需注意提醒借款人即商品房買受人要求開發商配合其辦理預告登記。

加之各地登記機構登記系統不一，因軟體設置而導致的業務受理模式亦各有不同，銀行可事先咨詢當地登記機構針對預售商品房預告登記業務的受理模式，倘若無需一並申請，應在與買受人簽訂借款合同中加入買受人辦理預告登記之義務。因買受人其作為預告登記之權利人，在與作為出買方的開發商存在約定情形下便可申請預告登記。

同時《不動產登記暫行條例實施細則》亦規定了其可單方申請之情形，其第八十六條第二款規定：「預售人和預購人訂立商品房買賣合同後，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。」

故而，開發商在與買受人簽訂貸款合同時應詢問買受人是否與開發商存在辦理預告登記之約定，然而鑒於實務中多采格式範本商品房買賣合同的做法，買受人亦無此約定意識，銀行便應征詢買受人與開發商達成共同申請預告登記之補充協議的可能。

在兩種預告登記一並申請受理的模式下，此種要求並無過分加重義務之嫌，縱使存在兩種預告登記非一並申請的情形，那麼要求申請預告登記實則有保護買受人將來順利獲取產權之效，其對於買受人和銀行皆為有利之舉。

8. 購房者權益與銀行抵押權發生沖突時如何處理

案例分析 http://www.szac.org/news_details.asp?newsid=510 如果說《擔保法》的施行，讓開發商難以再隱瞞其真實情況、將已經設立抵押的房屋預售給購房者，那麼類似於本案的交易風險則無疑再次提醒購房者，雖然法律對有關購房者的權利給予了充分的保護，但購房者還需要對自己的權利倍加關注，才能夠充分地防範房地產交易風險。因此，購房者在與房地產開發商簽訂購房合同的過程中，應當認清如下的內容。 1．正確認識抵押權，防範購房風險 由於購房者與房地產開發商簽訂商品房預售合同時，房屋尚在建造中，購房者的權利因沒有產權證等相關權利憑證予以保障，而購房者又可能因為忽視商品房預售登記的效力和重要性，不主動要求辦理預售登記，或者完全信任房地產開發商，由房地產開發商代為辦理預售登記，所以在這一環節中經常會出現房地產開發商惡意違約，諸如「一房兩售」、「先售再抵」、「先抵再售」的情形。由於購房者不知道在自己簽訂購房合同之前是否已有人就同一房屋簽訂了商品房預售合同，也不知道自己所預購的房屋是否已成為房地產開發商抵押給他人的抵押物，故當他人要實現抵押權時，或者房地產開發商與別的預購者履行合同時，預購房屋的購房者將不能實現自己的購房目的，甚至會由於房地產開發商捲款逃跑、下落不明而落得「屋財兩空」的悲慘情景。雖然我國《擔保法》第49條規定，抵押人轉讓抵押物的行為如未通知抵押權人或者未告知受讓人，則合同無效。這一規定無疑能夠對房地產開發商的行為有所制約，當發生這樣的情況時，購房者可以依法要求確認商品房預售合同無效，並要求房地產開發商返還房款、承擔相應的民事責任。但這樣的規定，有時候並不能真正保護不知道房屋抵押情況的購房者的合法權益，也不能夠真正保證抵押權人權利的順利實現。因為對於抵押權人而言，重要的是獲得抵押物的交換價值以擔保債務履行，並非想獲得抵押物本身，其要求主張預售合同無效對其本身並無益處。對於購房者而言，由於房價上漲等因素，其有時也並不願意輕易主張合同無效，甚至有的購房者已經對房屋進行了裝修並入住數年，返還房屋及返還房款的結果，可能對其將造成更大的損失。 據此，最高人民法院於2000年12月8日頒布了《關於適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保法解釋》），使得這一問題的處理方式更加靈活，更加有利於各方當事人之間權利的平衡。該《擔保法解釋》第67條規定：「抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務後可以向抵押人追償。」該條款規定表明，在房地產開發商未告知抵押權人的情況下將房屋預售的，抵押權人可不主張預售合同無效，預售合同不影響抵押權人實現其抵押權，不論房屋預售還是房屋再轉讓到任何人手中，抵押權人都可以行使抵押權，以該房屋的變賣價款抵償自己的債權。對於預購房屋的人而言，也不必一定主張預售合同無效，可以在取得房屋所有權的時候，代替房地產開發商清償所負的債務，以消滅房屋之上的抵押權。當然，購房者可以直接將房款支付給抵押權人，如果其已經向房地產開發商支付了房款，可以就自己向抵押權人清償房地產開發商的債務而向房地產開發商追償。雖然這樣做存在一定的風險，但對於上漲的房屋而言，亦可以盡量降低損失。 綜上不難看出，在我國現行法律規定中，抵押權是具有優先性的權利，與預購房屋者的權利相比，抵押權是物權，比購房者享有的債權更為優先。當抵押權與商品房預售發生沖突時，預購房屋的購房者將承擔較大的交易風險。因此，建議購房者在與房地產開發商簽訂購房合同之前，應對開發商承建的房屋進行調查，調查的內容可以集中在房屋的土地使用權是否抵押給第三人、房屋的所有權是否抵押給第三人，上述問題均會影響到購房者將來辦理房屋產權證能否順利取得的問題。 2．依法行使權利，制裁違法行為 在本案中，購房者購買的房屋已被開發商設定抵押權，這將會始終成為本案原告李天明實現其房屋完整權利的隱患。如果抵押權人享有的債權到期後可以實現，則房屋上的抵押權可以自然消滅，原告李天明與被告上海華普地產公司若就剩餘房款履行完畢後即可辦理相應的房屋產權。但如果抵押權人通過其他途徑不能實現其債權時，法律將允許抵押權人通過處分該房屋並以該房屋的折價款抵償自己債權的方法實現債權，屆時原告李天明或者選擇失去該房屋，或者向被告上海華普地產公司主張違約責任；或者為了得到房屋而依照前述《擔保法解釋》的規定向抵押權人支付房款，然後再向上海華普地產公司追償。 由此可見，不論法律規定如何完善，市場交易的風險仍然無處不在，而要很好地避免類似本案的交易風險，最重要的仍是購房者重視自己的權利，注意交易風險的防範。故建議購房者在購房前應當全面了解房屋的情況，謹慎作出交易決定。簽訂預售合同之後，購房者應當積極主動地要求開發商將預售合同申請登記，並時時刻刻監督、提醒開發商盡快申請預售登記，以便對抗可能在預售合同簽訂之後產生的其他權利，從而保障自己的合法權利。若發生風險後，購房者也要積極迅速地尋求合法途徑主張權利，盡量將損失減小到最小限度。 就本案出現的問題，最高人民法院於2003年5月7日發布的《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對於商品房交易中如何適用懲罰性賠償的問題作出了明確規定。該司法解釋規定了適用懲罰性賠償的五種情況，包括：商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人導致合同目的不能實現；商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人導致合同目的不能實現；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事買；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，從而導致合同無效或者被撤銷、解除的。以上幾種情況，買受人除可以請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任。這樣做的意義，在於能夠有效地制裁和遏制商品房買賣中的欺詐、惡意違約等嚴重損害市場交易安全的行為，維護守約方的合法權益，為商品房交易確立誠實守信的正常秩序。因此，如果發生了上述情形時，購房者應當積極地依法維護自己的權利。

9. 長春市預告登記-預購商品房抵押權預告-銀行抵押權設立怎麼辦

一、在長春市辦理「物業服務企業物業服務合同備案」需攜帶如下材料進行申請：
1.前期物業服務合同需提供：法定代表人身份證(紙質：原件1 份；復印件0 份；真實有效。）
2.前期物業服務合同需提供：前期服務承接驗收協議(紙質和電子版：原件1 份；復印件0 份；真實有效。）
3.前期物業服務合同需提供：物業服務委託合同(紙質和電子版：原件1 份；復印件0 份；原件。）
4.前期物業服務合同需提供：物業企業資質 （一級）(紙質：原件0 份；復印件1 份；原件。）
5.前期物業服務合同需提供：小區總平面圖(紙質和電子版：原件0 份；復印件1 份；1:1復印。）
6.前期物業服務合同需提供：業主臨時規約(紙質和電子版：原件1 份；復印件1 份；原件及復印件。）
7.前期物業服務合同需提供：營業執照(紙質：原件0 份；復印件1 份；原件。）
8.前期物業服務合同需提供：招投標確認函(紙質：原件1 份；復印件0 份；原件。）
9.物業服務合同需提供：法人身份證明(紙質：原件1 份；復印件0 份；查看原件收復印件。）
10.物業服務合同需提供：法人身份證明(紙質：原件1 份；復印件0 份；真實有效。）
11.物業服務合同需提供：物業服務委託合同(紙質和電子版：原件1 份；復印件0 份；原件。）
12.物業服務合同需提供：物業企業資質 （一級）(紙質：原件0 份；復印件1 份；原件。）
13.物業服務合同需提供：業主大會對選聘物業服務企業的決定及其公示資料(紙質和電子版：原件1 份；復印件0 份；業主大會對選聘物業服務企業的決定（需經小區內二分之一以上的業主同意）及社區證明。）
14.物業服務合同需提供：業主委員會的合法有效證明及社區證明(紙質：原件1 份；復印件1 份；業主委員會的合法有效證明復印件及社區證明原件。）
15.物業服務合同需提供：營業執照(紙質：原件0 份；復印件1 份；原件。）
二、本事項收費情況：
不收費
三、辦理時限
5個工作日
四、辦理地址
註：若你戶籍地所在行政區域的政務服務中心或公共服務中心不在所列網點內，請先電話咨詢戶籍地政務服務中心或公共服務中心。
網點名稱:凈月開發區政務服務中心 網點地址:長春市凈月區生態大街6666號 網點電話:0431-85213531 辦公時間:冬季：8:30-16:00 夏季：8:30-16:30 周一至周五（法定節假日除外）
網點名稱:汽開區政務服務中心 網點地址:長春市汽開區東風大街7766號汽開區管委會 網點電話:0431-81501237 辦公時間:冬季：8:30-16:00 夏季：8:30-16:30 周一至周五（法定節假日除外）
網點名稱:蓮花山區政務服務中心 網點地址:蓮花山度假區泉眼鎮霧九路一號 網點電話:0431-81336520 辦公時間:冬季：9:00-16:30 夏季：9:00-17:00周一至周五（法定節假日除外）
網點名稱:朝陽區政務服務中心 網點地址:吉林省長春市延安大街1149號 網點電話:0431-85090718 辦公時間:冬季：8:30-16:00 夏季：8:30-16:30 周一至周五（法定節假日除外）
網點名稱:南關區政務服務中心 網點地址:長春市南關區家苑路399號南關交警隊東側 網點電話:0431-89682700 辦公時間:冬季：8:30-16:00 夏季：8:30-16:30 周一至周五（法定節假日除外）
網點名稱:寬城區政務服務中心 網點地址:長春市寬城區富城路228號 網點電話:0431-89991639 辦公時間:冬季：8:30-16:00 夏季：8:30-16:30 周一至周五（法定節假日除外）
網點名稱:綠園區政務服務中心 網點地址:吉林省長春市西安大路6665號 網點電話:0431-89625000 辦公時間:冬季：8:30-16:00 夏季：8:30-16:30 周一至周五（法定節假日除外）
網點名稱:二道區政務服務中心 網點地址:長春市二道區惠工路與廣德街交匯處惠工路799號 網點電話:0431-89177966 辦公時間:冬季：8:30-16:00 夏季：8:30-16:30 周一至周五（法定節假日除外）
網點名稱:雙陽區政務服務中心 網點地址:長春市雙陽區鼎鹿廣場南側 網點電話:0431-84285756 辦公時間:冬季：8:30-16:00 夏季：8:30-16:30 周一至周五（法定節假日除外）
網點名稱:九台區政務服務中心 網點地址:吉林省長春市九台區長通路與福林大街交匯民生大廈 網點電話:0431-81367322 辦公時間:冬季：8:30-16:00 夏季：8:30-16:30 周一至周五（法定節假日除外）
網點名稱:榆樹市政務服務中心 網點地址:榆樹市政務服務中心（榆樹市政府東南） 網點電話:0431-83835541 辦公時間:冬季：8:30-16:00 夏季：8:30-16:30 周一至周五（法定節假日除外）
網點名稱:農安縣政務服務中心三樓 網點地址:吉林省長春市農安縣龍府廣場東側德彪街1616號 網點電話:0431-83279001 辦公時間:冬季：8:30-16:00 夏季：8:30-16:30 周一至周五（法定節假日除外）
網點名稱:德惠市政務服務中心 網點地址:德惠市德興路與惠新路交匯處西行100米 網點電話:0431-87000815 辦公時間:冬季：8:30-16:00 夏季：8:30-16:30 周一至周五（法定節假日除外）
網點名稱:蓮花山區政務服務中心 網點地址:蓮花山度假區泉眼鎮霧九路一號 網點電話:0431-81336520 辦公時間:冬季：9:00-16:30 夏季：9:00-17:00周一至周五（法定節假日除外）

10. 預售房抵押有哪些陷阱，預售房屋抵押登記如何

兩者意義不同「預購商品房預告登記」指購房人簽了預售合同買期房，版暫時不能辦產證(產權轉移登記權），為了保障購房人權益，在房地產登記部門先做合同的「預告登記」。意義：告訴別人，這房子，某人已經先買下了。今後該房屋如果發生產權糾紛或異議（例如一房兩賣），房地產登記部門將以誰先登記歸誰的原則處理。登記申請人是開發商和購房人。 「預購商品房抵押權預告登記」是指購房人以預購的商品房期房做抵押，向金融機構申請購房貸款。同樣，由於是處於期房階段，它暫時還不能辦「其他權利登記」，所以，就先辦該登記。意義：預先申明，該房屋已經先抵押給我（銀行）了，別人不能再主張抵押權了，防止購房人再將該房抵押給別人。 登記申請人是金融機構（銀行）和購房人。