二手房房子家電傢具補充協議怎麼寫

A. 二手房合同補充內容

買二手房非常容易出糾紛案件，在簽訂合同的全過程中特別是在要留意。二手房在開展房產買賣時除開要簽訂房子的買賣協議以外,也要簽訂一些二手房買賣的補充協議。
因為網簽合同模版統一，約定新項目較少，而每單交易狀況不一樣，買賣方權益點不一樣，補充協議就變成了一個非常好的填補。當假如補充協議條文與原合同文本不一致，或者存有矛盾，理應以補充協議為標准。因此，好好地簽訂補充協議才算是二手房交易的頭等大事。
那麼，補充協議究竟要註明什麼內容
小尾巴一：產權過戶時間
補充協議里要約定好產權過戶時間和產權過戶標准，假如急著取得房產證，能夠在補充協議中約定產證的實際申請辦理時間，並標明承擔責任。例如，超出一個月不申請辦理房產證，賠付房價的百分之幾等。如果是顧客的原因不可以申請辦理產權過戶，商家不負責任等。
也有一些非可抵抗力的原因。例如簽了合同書付了高額首付款，貸款卻下不去，房子買不上，購房者能夠退房流程嗎？義務由誰擔負？再例如這種天現行政策變化經常，忽然喪失購房資格，又以應該怎麼辦？這種需要在補充協議中提早約定好。一般來說，如果是商家原因，購房者可退房流程且無需擔負合同違約責任，乃至可規定商家負責任;但如果是顧客原因，購房者要擔負合同違約責任。如果是金融機構、現行政策等原因，購房者可無責解除合同。
小尾巴二：花費托欠
在簽訂買賣協議的情況下，就應留意對房子交易的至關重要約定及賣家的一切服務承諾，要有書面形式的簽訂，不可以以口頭上約定替代。也有物業管理費、水電費、水電費、煤氣費、話費與房子相關的這種花費，在買房時一定要核查清晰是不是存有托欠。
除開生活費，也有公共性維修基金的產權過戶。一般而言，買賣方的賣價早已包括了公共性維修基金的賬款，可是公共性維修基金不可以伴隨著房子遷移，務必申請辦理公共性維修基金的產權過戶辦理手續。因此在補充協議里買賣方要簽訂好公共性維修基金產權過戶時間。
小尾巴三：戶籍限期
在簽訂合同書時，一定要標明賣家遷入戶籍的限期。您能夠在合同書中明確提出原屋主的遷入責任，能夠採用保存一部分餘款，直到其遷入後再交，或是約定一個毀約規范，假如屋主晚遷入一天，就需要付款一定金額的合同違約金。
購房從生產證到戶口遷移需要一段時間，期限是以戶籍入遷剛開始測算的，是購房的購房者，由於上海市許多 對期限都是有明文規定，補充協議里要確立戶口遷移時間及合同違約責任，防止影響小孩的一切正常。

B. 二手房補充協議應該約定什麼內容

在進行二手房交易的過程中，除了正常的二手房買賣合同外，買賣雙方通常還會簽訂一個購房合同的補充協議。存量房合同中會將交易房屋的地址、面積、價格、房款支付方式等固有問題進行約定，而補充協議的作用是將合同中未涉及到的內容進行書面補充。補充協議與合同一樣，具有法律效力，一般補充協議是一式三份的，買賣雙方和中介各執一份，如果合同存在沖突的，以補充協議為准，購房者應該格外重視補充協議。

1、補充協議中明確房屋附加贈送情況

協議中寫明，房屋內固定設施是否保留，傢具家電是否贈送，房屋是否帶車位，車位是否包含在合同售價中。

2、補充協議中明確約定騰房期

尤其是對於在出租或房主自住的房屋，無法做到隨時騰房，補充協議中*約定在過戶後N個工作日騰房，時間盡量具體。

3、補充協議中明確戶口問題

約定甲方在過戶後將戶口遷出，配合乙方將戶口遷入，並預留一定的戶口保證金，戶口遷出後予以支付。

4、補充協議中再次確定房屋產權

甲方承諾房屋產權清晰無糾紛，對房屋有完全處置權，如果因產權問題造成房屋無法過戶，則所有損失及責任由甲方負責。

5、補充協議中對房屋稅費進行約定

甲方確定房屋是滿五年*（以房屋具體稅費情況為准）若與承諾不符，多出稅費由甲方承擔。

6、補充協議中對乙方資質進行約定

若乙方貸款買房，需承諾首付款能按照合同約定支付，並保證個人徵信良好，如果因乙方問題導致貸款失敗合同解除，一切責任由乙方承擔。

除了以上六點，還應涉及以下五點比較關鍵的問題。

一、公共維修基金的過戶問題

通常來講,買賣雙方的成交價格里已經包含了公共維修基金的款項,但是公共維修基金不能夠隨著房子一起轉移,因此,買賣雙方在簽訂補充協議條款的時候,應該約定好雙方辦理公共維修基金過戶的時間和地點。

二、防止一房二賣

為了防止買方陷入人財兩空的境地,購房者可以對購買的房產簽訂預告登記,這樣一來,產權人就不能私下裡處理該不動產了。

三、按揭無法順利辦理時雙方的責任問題

在買方辦理二手房按揭手續的時候,可能因為買方、房子甚*銀行的原因,而無法順利辦理,因此在簽訂補充協議時,應該明確按揭未能正常辦理時買賣雙方各自的責任問題。

四、買賣雙方碰到沖突該如何解決

近些年來,買賣雙方因為合同內容不一致,責任不明而導致糾紛的情況時有發生。因此在簽訂合同的時候,需明確出現沖突後的具體處理方法。

五、房屋質量不符合約定的責任

（以上回答發布於2017-01-18，當前相關購房政策請以實際為准）

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C. 買二手房找擔保人的補充協議該怎麼寫

在簽訂二手房購房補充協議時，要注意以下幾個問題：
首先，購房補充協議應標注詳細的房屋信息。主合同對於住宅的信息的描述只是一個大概的狀況，而補充協議則是對房屋細節狀況的一個補充描述。例如，關於房屋的排水的情況，或者是水電費的繳納情況等。
其次，購房補充協議應規定具體繳費和過戶的流程。補充協議中應該明確規定買賣雙方的具體的交易的流程，如果買方是貸款購房，就應該明確買方應該在什麼時候繳納首付款，貸款的時間大概是多長，什麼時候繳納尾款。而業主則在什麼時候辦理過戶手續等。對於這些環節的先後順序應該有明確的規定。
再次，明確繳納各種費用的具體金額。在購房補充協議中，要明確交易過程中各種費用的繳納的具體金額。首先買賣雙方應該明確各自應該繳納的費用。在二手房的交易過程中有很多的費用需要繳納，例如營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅以及經紀服務費、過戶費等。這些費用有的需要購房者來繳納，有的需要業主來繳納，在補充合同中應該具體明確雙方的責任。其次購房者應該明確自己首付款、尾款具體的繳納金額。
最後，要明確違約的責任人。在二手房購房的過程中，可能由於很多的因素，使得交易不能夠順利地完成。而很多糾紛的產生就是由於違約責任人不明確，雙方互相推脫導致。以上就是對「二手房購房補充協議怎麼寫」「二手房購房補充協議的注意事項有哪些」所作的解答。總之，購房補充協議與購房協議具有一樣的法律效力，所以二手房買賣的當事人必須謹慎對待。如果購房合同或者購房補充協議沒有作出足夠詳細的約定，那就很容易在合同簽訂後發生糾紛。鑒於普通老百姓對購房補充協議的內容並沒有足夠的了解，所以當事人不妨直接聯系律師幫助起草購房補充協議，這樣可以最大程度減少出現糾紛的可能。

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D. 二手房補充協議模板，什麼事購房補充協議範本

一、房屋買賣合同包括哪些內容
其實不管採用哪種合同文本，一份買賣合同至少應該把以下幾個內容說清楚：
1、交易房屋基本狀況，具體包括房屋位置、面積、產權證號、產權人、共有權人等。
2、房屋產權狀況說明，要求賣方書面承諾房屋產權無查封、無債務糾紛，共有權人同意出售房屋，提供的材料齊全、真實、有效，可以辦理權屬過戶、稅務登記、貸款等與交易有關的各項事宜，並保證所售房屋符合國家及北京市房屋上市交易的政策規定。如有違反賣方應當承擔違約責任。
3、房屋成交價格，應當明確該成交價格是否包括裝飾裝修、傢具家電，公共維修基金款項。如果包括前兩項，應該用附件方式另行說明其具體狀況。
4、付款方式，要說明是通過資金監管賬戶還是自行劃轉，是全款還是商業貸款(或公積金貸款)，貸款沒獲銀行批准或者貸款申請額度不夠的處理辦法是否明確，分批付款的次數和時間是否說清楚。作為賣方律師來說，這個條款最首要的問題是要考慮該付款方式是不是安全。
一、購房補充協議怎麼寫?
購房者和開發商的信息是不對等的，因為購房合同一般都是格式合同，合同範本中需要包括的內容只是法律規定的大概范圍，具體每一項內容都需要購房者仔細斟酌。對於沒有約定或者約定不明確以及約定不符合購房者利益的問題，可以與開發商協商簽訂補充協議，下面就一些具體內容做一些總結：
(一)違約責任要具體：
1、應對取得產權證的具體日期做出明確規定。註明如果在規定日期未能取得房產證應視為「房產證無法取得的開發商一方的單方面違約行為」。對於此項「開發商的單方面違約行為」業主有權選擇退房。開發商必須在15個工做日內(業主可自行商議)退還所有業主已交納房款。

E. 二手房帶傢具家電合同怎麼寫

法律分析：合同應當包括下列信息：一、買賣雙方的身份信息。二、交易房屋的狀況。三、房款及各項稅費的支付方式、支付時間。四、辦理備案、過戶、交房的各項時間。

法律依據：《民法典》第二百零九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

F. 律師支招：二手房買賣補充協議該如何簽訂

二手房買賣合同學名為「存量房屋買賣合同」，是二手房買賣過程中最重要的法律文件也是二手房律師最重要的工作之一。買賣雙方最終達成什麼樣的合同條款是彼此之間互相博弈的結果，不管是買方本人還是委託了律師，如果一味只強調維護自己當事人的權益是不現實的，只能導致談判不歡而散。所以，高明的律師既應當保證本方當事人的合法利益，又要考慮如何讓對方和中介能夠接受，這就需要很高的臨場應變能力和實務技巧。

在實踐中，買賣合同往往是由中介方提供的，北京市建委和工商局曾聯合制定《北京市存量屋買賣合同》示範文本，該文本因過於繁瑣適用面很不廣。有的買方律師主張由他單方來起草合同往往會遭到賣方和中介方的極力反對。因此律師想把原合同文本推倒重來不具有可實現性。遇到這種情況本人的處理辦法是律師事先起草一份既有利於保護買方利益又能體現公平原則的詳細合同草案，這個草案不必出示給他人而應該做到爛熟於心。然後迅速瀏覽中介方或賣方提供的合同文本在最短時間內找出對方合同文本不完善或對我方不利的地方。最後拿出書面補充協議方案以修改和完善買賣合同要求在達成買賣合約的同時一並簽署補充協議。這種做法一般能被中介和賣方接受與買方律師提供合同文本的實際效果差不多。只不過該方法對律師的要求比較高。

其實不管採用哪種合同文本一份買賣合同至少應該把以下幾個內容說清楚

1、交易房屋基本狀況具體包括房屋位置、面積、產權證號、產權人、共有權人等。

2、房屋產權狀況說明要求賣方書面承諾房屋產權無查封、無債務糾紛共有權人同意出售房屋提供的材料齊全、真實、有效可以辦理權屬過戶、稅務登記、貸款等與交易有關的各項事宜並保證所售房屋符合國家及北京市房屋上市交易的政策規定。如有違反賣方應當承擔違約責任。

3、房屋成交價格應當明確該成交價格是否包括裝飾裝修、傢具家電公共維修基金款項。如果包括前兩項應該用附件方式另行說明其具體狀況。

4、付款方式要說明是通過資金監管賬戶還是自行劃轉是全款還是商業貸款或公積金貸款貸款沒獲銀行批准或者貸款申請額度不夠的處理辦法是否明確分批付款的次數和時間是否說清楚。作為賣方律師來說這個條款最首要的問題是要考慮該付款方式是不是安全。

5、稅費負擔約定要明確約定買賣各方應當承擔的稅費種類如約定不明或國家政策變化產生新的稅費由誰來負擔。

6、權屬轉移登記也就是房產過戶手續主要是哪天過戶一定要說清楚買方交錢和過戶的時間間隔不宜過長越短越好以免夜長夢多如果能在交款當天過戶是最好不過了。

7、房屋交接也就是交房問題該條款包括交房時間可以先交房再過戶也可以反過來交房前賣方應當結清水電煤、暖氣、物業、電話、有線電視等一切費用交房前後多少天賣方應當辦理戶口遷出手續。同時還要考慮交錢、過戶和交房之間的銜接問題過戶以後再交房的買方的購房款不宜在過戶前全部支付給賣方。最好合同約定房屋交驗完畢、各項費用結清以後再支付剩餘尾款這筆款項哪怕只有一兩萬也能起到約束賣方的作用。

8、違約責任包括賣方逾期交房、逾期辦理過戶手續或者權屬產生爭議的違約處理賣方一房多賣的特別處理辦法買方逾期付款違約處理等等。違約金的違約數額也有一定技巧我認為不宜過低低了對賣方就沒有約束力。此外律師還需關注違約金與定金條款的競合問題。

買賣合同內容如果具備上述各項條款就可以說基本上完整了。內容完整不代表完善與縝密為了保護買方權益律師在起草補充協議時還可以加上以下幾個條款：

1、公共維修基金過戶一般情況下買賣雙方房屋成交價格中都包含了公共維修基金款項。但是公共維修基金做不到隨房轉移即使房屋的產權變更登記手續已經辦完公共維修基金也不會自動轉到買方名下必須辦理公共維修基金的過戶手續地點在房屋所在地的各區縣專項維修資金管理部門。因此補充協議應當約定雙方共同辦理公共維修基金的時間。

2、一房二賣的特別處理一處房產簽多家買賣合同是賣方最惡劣的違約行為它可能導致買方錢房兩空。為了防止一房二賣北京市建委和工商局的示範合同文本訂立了一個極具威懾力的條款「出賣人將該房屋出賣給第三人導致買受人不能取得房屋所有權證的買受人有權退房出賣人應當退還買受人全部已付款按照約定利率付給利息並按買受人累計已付房價款的一倍支付違約金。」如此高額的違約金——已付房價款的一倍而不是定金的一倍足以讓因房價上漲而反悔的賣方望而卻步。該條款參考了銷售新房的相關法律規制措施——最高院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋司法解釋》法釋[2003]7號。律師起草補充協議時可以加上此條款。 需要指出的是加大違約責任是一房多賣行為的事後防範措施遇上惡意行騙的產權人他可以視高額的違約責任而不顧拿著購房人的房款揮霍一空然後賣了房逃之夭夭。因此它不能百分百保證買方沒有風險。有了預告登記制度這種情況就可以被杜絕。

3、關於預告登記的約定預告登記是由物權法規定的一個新制度它是指在不動產交易過程中為防止合同生效後辦理權屬轉移登記手續前不動產權利人另行處分該不動產方按合同約定將不動產轉移事項向登記機構進行預先登記確保受讓方在條件成熟時進行正式產權登記。預告登記後未經權利人同意產權人不能處分該不動產。可見賣方如果「一房多賣」進行預告登記的買方不受任何利益損失。由於預告登記需要建立在雙方自願基礎之上房地產登記機構辦理預告登記須依雙方的登記申請進行因此最好書面約定雙方同意向房屋所在地房地產登記機構申請預告登記。

4、各種法律文件之間的沖突解決辦法買賣二手房需要簽署的法律文件很多僅合同而言就有定金合同、居間合同、買賣合同、補充協議等。各份合同的內容有時會出現互不一致甚至相沖突的情況這就需要明確定金合同、居間合同如與買賣合同發生沖突以買賣合同為准。而補充協議正是因為買賣合同有缺陷才訂立的因此補充協議要說明其他合同文本如與補充協議相沖突以補充協議為准。 以上四個方面是任何一種買賣都可以或者應當約定的內容。

除此之外補充協議的內容還應當視具體情況而定每一單買賣的當事人所期望的付款方式、房產有無抵押、交房時間、過戶時間、違約責任數額的不同等等都會影響到補充協議的具體內容。總之律師起草補充協議一定要替當事人把好查漏補缺的關。

（以上回答發布於2015-06-09，當前相關購房政策請以實際為准）

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G. 二手房買家和賣家裝修補充協議怎麼寫

在簽訂二手房購房補充協議時，要注意以下幾個問題：
首先，購房補充協議應標注詳細的房屋信息。主合同對於住宅的信息的描述只是一個大概的狀況，而補充協議則是對房屋細節狀況的一個補充描述。例如，關於房屋的排水的情況，或者是水電費的繳納情況等。
其次，購房補充協議應規定具體繳費和過戶的流程。補充協議中應該明確規定買賣雙方的具體的交易的流程，如果買方是貸款購房，就應該明確買方應該在什麼時候繳納首付款，貸款的時間大概是多長，什麼時候繳納尾款。而業主則在什麼時候辦理過戶手續等。對於這些環節的先後順序應該有明確的規定。
再次，明確繳納各種費用的具體金額。在購房補充協議中，要明確交易過程中各種費用的繳納的具體金額。首先買賣雙方應該明確各自應該繳納的費用。在二手房的交易過程中有很多的費用需要繳納，例如營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅以及經紀服務費、過戶費等。這些費用有的需要購房者來繳納，有的需要業主來繳納，在補充合同中應該具體明確雙方的責任。其次購房者應該明確自己首付款、尾款具體的繳納金額。
最後，要明確違約的責任人。在二手房購房的過程中，可能由於很多的因素，使得交易不能夠順利地完成。而很多糾紛的產生就是由於違約責任人不明確，雙方互相推脫導致。 以上就是對「二手房購房補充協議怎麼寫」「二手房購房補充協議的注意事項有哪些」所作的解答。總之，購房補充協議與購房協議具有一樣的法律效力，所以二手房買賣的當事人必須謹慎對待。如果購房合同或者購房補充協議沒有作出足夠詳細的約定，那就很容易在合同簽訂後發生糾紛。鑒於普通老百姓對購房補充協議的內容並沒有足夠的了解，所以當事人不妨直接聯系律師幫助起草購房補充協議，這樣可以最大程度減少出現糾紛的可能

H. 買房補充協議到底該怎麼寫

補充協議是買房合同的補充部分，它對合同中沒有約定、約定不明確或者容易發生糾紛的部分進行補充，並提前約定好具體違約責任。那麼新房的補充協議里該寫些什麼內容呢？下面我們一起來看看。

一、約定辦理房產證的日期

房產證辦理時間購房合同中通常不會寫明辦理產證的時間，一般開發商會在交房1－2年後辦。

如果急著拿到房產證，可以在補充協議中約定產證的具體辦理日期，並註明賠償責任，比如：在交房一年內不辦好房產證，賠償房價的百分之幾等等。

另外，因為開發商原因導致房產證無法辦理，開發商需要承擔責任並賠償損失。

二、明確貸款辦不下來的責任

貸款辦不下來，責任認定簽了合同付了巨額首付，貸款卻下不來，房子買不了，購房者可以退房嗎？責任由誰承擔？這些需要在補充協議中提前約定好，分貸款失敗原因的三種進行約定：

1、開發商原因：

購房者可退房且不用承擔違約責任，甚至可要求開發商承擔責任；

2、銀行、政策等原因：

購房者可無責解約；

3、購房者自身原因：

可與開發商重新協商付款方式，無法繳納餘款的，購房者要承擔違約責任。

三、約定好面積的大小

公攤面積比例和位置由於公攤屬於隱性面積，一些開發商就只告訴業主一個籠統的大概數字，然後在裡面動手腳，這導致公攤糾紛時有發生。

對此購房者在補充協議中應當約定好公攤的具體數字，並註明公攤的具體位置、面積大小，特別是對於公攤變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。

另外，贈送面積可能佔用了公攤，比如頂層樓台、一樓庭院等屬於全體業主共有，開發商無權贈送。

四、約定交房標准

交房標准精裝修的房子一定要明確交房標准，具體到裝修材料的品牌、型號、顏色等等，盡可能避免高級、進口等模糊詞語，以免開發商偷梁換柱。

另外，可以在補充協議中約定，在隱蔽工程覆蓋之前，購房者要到現場檢驗，簽字確認後再進行覆蓋。

五、約定退房責任

按照法律規定，以下情況購房者可退房：

1、面積誤差絕對值超過3％；

2、房屋質量瑕疵；

3、開發商沒拿到預售許可證；

4、開發商單方變更規劃；

5、銀行按揭失敗；

6、開發商遲遲不交房、遲遲不辦房產證。

對此，可在補充協議中做詳細規定，比如一旦退房是由於開發商原因，開發商需要承擔什麼責任，什麼期限內把房款退還。

六、物業問題約定清楚

包括物業公司及物業費的繳納時間、繳納金額等，都在補充協議上詳細約定好。

需要明確的是，開發商和物業是兩個不同法律主體，按規定，物業公司應該由全體業主通過業主委員會挑選確定，但現在一般做法是開發商自己成立物業公司或者選擇與其有業務關系的公司，業主如果不滿意，可在入住後通過業主大會表決更換。

七、開發商的其它承諾要列入協議中

開發商的促銷手段花樣百出，比如贈送面積、學校學位、停車位等等，有的承諾樓盤周邊會建有商場、醫院、學校等配套，收房之後業主才發現並被騙了，而開發商卻拒絕承認曾經許下承諾。為了維護自身利益，最好在補充協議中將承諾一一寫清楚，並註明違約責任。

簽補充協議時，將能想到的統統寫上去，省得出了問題雙方扯皮。如果購房合同和補充協議中的約定不一致，一般以補充協議中的內容為准。

（以上回答發布於2017-09-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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I. 二手房補充協議怎麼寫才有效

一、房屋產權問題
買方應與賣方溝通核實交易的產權，以避免交易房屋存在查封等權利限制，確保交易房屋產權清晰無糾紛。

但在簽約行為完成後，走交易流程期間，房屋也會存在被權利限制的可能且居間方和買方無法規避（比如出新限購政策）。

因此，買方簽約時應提出業主在整個交易流程中對於房屋產權問題的承諾以及相關的違約責任。

二、公共維修基金的過戶
通常來講，買賣雙方的成交價格里已經包含了公共維修基金的款項，但是公共維修基金不能夠隨著房子一起轉移。

因此，買賣雙方在簽訂二手房補充協議條款的時候，應該約定好雙方辦理公共維修基金過戶的時間和地點。

三、產權變更相應違約責任
如果房屋為已購公房或者房改房的，房子為婚姻存儲期間購買的，現在產權人的婚姻狀態為單身（喪偶或者離異），產權人必須先到交易中心辦理產權變更才能交易。

因此，簽署合同時需約定清楚房屋相關人必須配合辦理產權變更手續及相關違約責任。

四、房屋有承租時需注意事項
很多二手房會採用邊租邊賣的方式，因此，如果房屋簽署時有租客且租客並非買受人本人時，除了需要讓租客簽署承租人優先放棄購買權的聲明外，需在補充協議中寫明租客的租期以及租金的支付方式。

五、貸款出現問題的解決方式
買方如果有貸款需要，買房需提前確認自己的徵信是否存在問題，並在合同中寫明如果買方貸款資質出現問題導致無法貸款時的解決方式，比如改為全款支付或免責解約。
六、房產過戶的時間約定
補充協議里要約定好過戶時間和過戶條件，如果急著拿到房產證，可以在補充協議中約定房產證的具體辦理日期，並註明賠償責任。

比如，超過一個月不辦理房產證，賠償房價的百分之幾等。如果時買家的原因不能辦理過戶，賣家不承擔責任等。

七、房屋出現生活費用拖欠問題
在簽訂買賣合同的時候，特別注意對房屋交易的關鍵性約定及賣方的任何承諾，約定及承諾要有書面的簽約，不能以口頭約定代替。

在房屋內出現一些生活費用拖欠如物業費、水費、電費、煤氣費、電話費與房屋有關的這些費用，在購房時一定要核實清楚是否存在拖欠，如果簽合同時沒有查出來，最好在補充協議里補充補交方式，在交房前結清即可。

八、戶口遷出遷入的期限要明確
在簽訂合同時，一定要註明賣方遷出戶口的期限。可以在合同中明確指出原房主的遷出義務，可以採取保留部分尾款，等到期遷出後再付，或者約定一個違約標准，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數額的違約金。

買方從房產證到戶口遷入需要一段時間，落戶年限是從戶口遷入開始計算的，特別是買房上學的購房者，一些地區的一些學校對落戶年限有明確規定，補充協議里要明確戶口遷出時間及違約責任，以防影響孩子的正常上學。

J. 購房合同的補充協議應該怎麼寫

補充協議是買房合同的補充部分，它對合同中沒有約定、約定不明確或者容易發生糾紛的部分進行補充，並提前約定好具體違約責任。那麼新房的補充協議里該寫些什麼內容呢？下面我們一起來看看。

一、約定辦理房產證的日期

房產證辦理時間購房合同中通常不會寫明辦理產證的時間，一般開發商會在交房1－2年後辦。

如果急著拿到房產證，可以在補充協議中約定產證的具體辦理日期，並註明賠償責任，比如：在交房一年內不辦好房產證，賠償房價的百分之幾等等。

另外，因為開發商原因導致房產證無法辦理，開發商需要承擔責任並賠償損失。

二、明確貸款辦不下來的責任

貸款辦不下來，責任認定簽了合同付了巨額首付，貸款卻下不來，房子買不了，購房者可以退房嗎？責任由誰承擔？這些需要在補充協議中提前約定好，分貸款失敗原因的三種進行約定：

1、開發商原因：

購房者可退房且不用承擔違約責任，甚至可要求開發商承擔責任；

2、銀行、政策等原因：

購房者可無責解約；

3、購房者自身原因：

可與開發商重新協商付款方式，無法繳納餘款的，購房者要承擔違約責任。

三、約定好面積的大小

公攤面積比例和位置由於公攤屬於隱性面積，一些開發商就只告訴業主一個籠統的大概數字，然後在裡面動手腳，這導致公攤糾紛時有發生。

對此購房者在補充協議中應當約定好公攤的具體數字，並註明公攤的具體位置、面積大小，特別是對於公攤變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。

另外，贈送面積可能佔用了公攤，比如頂層樓台、一樓庭院等屬於全體業主共有，開發商無權贈送。

四、約定交房標准

交房標准精裝修的房子一定要明確交房標准，具體到裝修材料的品牌、型號、顏色等等，盡可能避免高級、進口等模糊詞語，以免開發商偷梁換柱。

另外，可以在補充協議中約定，在隱蔽工程覆蓋之前，購房者要到現場檢驗，簽字確認後再進行覆蓋。

五、約定退房責任

按照法律規定，以下情況購房者可退房：

1、面積誤差絕對值超過3％；

2、房屋質量瑕疵；

3、開發商沒拿到預售許可證；

4、開發商單方變更規劃；

5、銀行按揭失敗；

6、開發商遲遲不交房、遲遲不辦房產證。

對此，可在補充協議中做詳細規定，比如一旦退房是由於開發商原因，開發商需要承擔什麼責任，什麼期限內把房款退還。

六、物業問題約定清楚

包括物業公司及物業費的繳納時間、繳納金額等，都在補充協議上詳細約定好。

需要明確的是，開發商和物業是兩個不同法律主體，按規定，物業公司應該由全體業主通過業主委員會挑選確定，但現在一般做法是開發商自己成立物業公司或者選擇與其有業務關系的公司，業主如果不滿意，可在入住後通過業主大會表決更換。

七、開發商的其它承諾要列入協議中

開發商的促銷手段花樣百出，比如贈送面積、學校學位、停車位等等，有的承諾樓盤周邊會建有商場、醫院、學校等配套，收房之後業主才發現並被騙了，而開發商卻拒絕承認曾經許下承諾。為了維護自身利益，最好在補充協議中將承諾一一寫清楚，並註明違約責任。

簽補充協議時，將能想到的統統寫上去，省得出了問題雙方扯皮。如果購房合同和補充協議中的約定不一致，一般以補充協議中的內容為准。

（以上回答發布於2017-09-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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