江西省住宅物業保修金管理辦法

❶ 樓上廁所漏水到樓下該誰出錢維修

法律分析：需要根據情況具體分析。經鑒定，漏水因房屋質量不符合國家標准引起，可要求開發商進行維修；如果樓上業主確因裝修等造成漏水，樓上住戶應進行維修並進行一定的賠償；如果漏水因樓下住戶裝修而導致，需要樓下維修；如果因房屋建築防水材料自然老化而導致漏水，樓上、樓下業主應共同承擔共有部分的維修責任。

法律依據：

《中華人民共和國民法典》第二百九十六條 不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害。

《住宅物業保修金管理辦法》

第十條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

正常使用條件下，住宅物業保修期限為：

（一）屋面防水工程不低於8年；

（二）有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏不低於8年；

（三）供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；

（五）房屋建築的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。

本辦法所稱的保修期限自物業交付消費者之日起計算。

第二十條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。

（二）售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。

（三）售後公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建築面積比例分攤到各相關物業。其中，售後公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

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❹ 江西多措並舉加強住宅專項維修資金管理

圖為南昌市紅谷灘區高樓大廈林立。(資料圖)劉占昆 攝

記者12日從江西省住房和城鄉建設廳獲悉，該省將採取多項措施，嚴厲查處挪用、佔用住宅專項維修資金行為，切實保障資金安全和業主合法權益。

近日，江西省住房和城鄉建設廳、省財政廳、省銀監局和人民銀行南昌中心支行聯合印發《關於進一步加強住宅專項維修資金管理工作的通知》(以下簡稱「《通知》」)。《通知》提出，嚴厲查處開發建設單位延期交存、挪用、佔用維修資金問題，加大對建設單位、物業服務企業代收維修資金的清繳力度。已售公有住房維修資金應當按照售房單位設賬，按幢設分賬，其中業主交存的住宅專項維修資金，按房屋門戶號設分戶賬。

同時，江西將完善維修資金管理制度，建立健全從歸集、存儲、續籌、使用等資金閉環管理體系。維修資金管理機構要建立健全對專戶管理銀行的考核管理辦法和退出機制，定期對專戶管理銀行服務效能、協管能力等進行考核。

值得注意的是，《通知》提出，將採用公開招標方式，以利率水平、經營狀況、服務效能、協管能力等為綜合評價指標，擇優確定專戶管理銀行。維修資金管理機構要定期編制維修資金財務會計報告，每年向上級主管部門報送。按年度將維修資金增值收益分戶結算或分配利息。

據了解，對於物業管理區域內出現電梯等共用設施設備故障損壞無法正常使用、屋面外牆滲漏、樓體外牆牆面有脫落危險、公共護欄(圍)破損嚴重、專用排水設施因坍塌堵塞爆裂等造成功能障礙、危及群眾安全的情形，要簡化流程，及時啟動應急維修程序，即時核准並撥付維修資金。

《通知》要求，確保新建商品房首期維修資金百分百歸集，對不按規定交存首期維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付給買受人。提升老舊小區維修資金交存佔比，鼓勵利用城鎮老舊小區改造召開業主大會、成立業主委會員、引入專業化物業管理的契機，引導老舊小區業主補繳、補齊維修資金。

此外，探索建立維修資金續籌機制，對已交存但業主分戶賬面維修資金不足30%的，及時指導並協助業主或業主大會制定參照首期交存標准一次性足額續籌或將公共收益補充維修資金等方式的續籌方案，組織開展維修資金續籌工作。

❺ 江西出台18條措施 加強住宅專項維修資金管理

來源：江西住建
近日
省住房和城鄉建設廳、省財政廳
銀保監會江西監管局、人行南昌中心支行
聯合印發通知
進一步加強住宅專項維修資金管理工作
提出了 5個方面、 18條措施
其中提出
鼓勵用維修資金購買一級市場國債
業主大會依法合規表決同意後
業委會可直接申請使用維修資金
業主共有部分經營收益
應當主要用於補充維修資金
……
關於進一步加強住宅專項維修資金
管理工作的通知
贛建房〔2021〕4號
各設區市住房城鄉建設局、財政局、銀保監分局，人民銀行省內各市中心支行，南昌市住房保障和房產管理局，新余市城市管理局，贛江新區城鄉建設和交通局：
為進一步加強我省住宅專項維修資金管理，保障資金安全和業主合法權益，根據《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部令第165號）《江西省商品住宅專項維修資金管理規定》（贛建房〔2015〕10號）等有關規定，現就有關事項通知如下：
一、保障維修資金安全
（一）嚴厲查處挪用佔用行為。 維修資金管理機構在歸集維修資金時必須使用非稅收入收繳系統分戶向業主開具住宅專項維修資金專用票據（電子）。嚴厲查處開發建設單位延期交存、挪用、佔用維修資金問題，加大對建設單位、物業服務企業代收維修資金的清繳力度。
（二）嚴格專戶存儲要求。 專戶管理銀行要嚴格按照相關規定開立維修資金專戶，住宅維修資金應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋門戶號設分戶賬；未劃定物業管理區域的以幢為單位設賬，按房屋門戶號設分戶賬。已售公有住房維修資金應當按照售房單位設賬，按幢設分賬，其中業主交存的住宅專項維修資金，按房屋門戶號設分戶賬。
（三）建立資金閉環管理體系。 完善維修資金管理制度，建立健全從歸集、存儲、續籌、使用等資金閉環管理體系。加快維修資金管理信息系統建設或升級，通過系統賬戶管理、許可權設定、流程內置、密碼驗證、留痕追溯、警示預報及數據分析等，構築維修資金安全信息化管理防線，提升維修資金監管水平。
（四）落實專戶管理銀行安全協管責任。 維修資金管理機構應與專戶管理銀行就雙方權利義務簽訂協議，協議內容包括但不限於維修資金賬戶管理、資金劃轉及安全管理等。對違法違規或違反協議約定將維修資金劃轉到非專戶管理銀行的，專戶管理銀行應依法依規或按照協議約定承擔相應責任。維修資金管理機構要建立健全對專戶管理銀行的考核管理辦法和退出機制，定期對專戶管理銀行服務效能、協管能力等進行考核。
（五）建立健全信息披露制度。 創新和拓寬維修資金信息披露方式，積極推行網上查、掌上查，主動接受社會監督。業主大會自行管理維修資金的，由業主委員會每年在物業項目樓棟、單元的顯著位置公開維修資金管理、歸集、使用、增值、余額等情況，切實保障業主知情權和監督權。
（六）健全財務管理制度。 建立健全維修資金歸集、管理、使用相關財務制度，強化財務管理基礎，防範資金管理風險。嚴格落實財政部《住宅專項維修資金會計核算辦法》（財會〔2020〕7號）有關規定，健全完善維修資金會計核算制度，促進維修資金會計核算管理工作科學化、標准化、規范化。
（七）強化資金監督審計。 建立健全維修資金內部審計制度，及時督促審計發現問題的整改落實。在檢查、審計過程中，對維修單位、第三方監督機構、專戶管理銀行、物業服務企業等單位存在惡意串通、虛報冒領維修資金等損害業主利益情形的，依法依規嚴肅處理。造成損失的，依法追償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
二、提高維修資金增值收益
（八）採用公開招標方式確定專戶管理銀行。採用公開招標方式，以利率水平、經營狀況、服務效能、協管能力等為綜合評價指標，擇優確定專戶管理銀行。
（九）科學制定保值增值方案。根據當地維修資金總額和使用計劃等，科學制定維修資金保值增值方案，合理確定靈活的定（活）期存款組合，努力實現維修資金增值收益最大化。鼓勵購買一級市場國債。
（十）規范增值收益管理。維修資金管理機構要定期編制維修資金財務會計報告，每年向上級主管部門報送。按年度將維修資金增值收益分戶結算或分配利息。對交存滿一年的維修資金賬戶，維修資金管理機構要將交存資金轉為一年以上定期，結算年利率按中國人民銀行有關存款利率計結息規定執行。
三、提高維修資金使用效率
（十一）建立年度修繕計劃制度。建立住宅小區共用部位、共用設施設備維修年度修繕計劃制度，指導物業服務企業擬定房屋修繕計劃和維修資金使用方案，並提交業主大會表決。業主大會依法合規表決同意後，業委會可直接申請使用維修資金。尚未成立業委會的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府指導制定，並組織代為維修，相關費用從維修資金中列支。
（十二）落實應急使用制度。進一步落實維修資金應急使用制度，對於物業管理區域內出現電梯等共用設施設備故障損壞無法正常使用、屋面外牆滲漏、樓體外牆牆面有脫落危險、公共護欄（圍）破損嚴重、專用排水設施因坍塌堵塞爆裂等造成功能障礙、危及群眾安全的情形，要簡化流程，及時啟動應急維修程序，即時核准並撥付維修資金。維修工程竣工後，應當公開維修資金使用情況。探索維修資金購買電梯安全責任保險。
（十三）提高維修資金使用表決效率。按照方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則提高維修資金使用效率。對受益人為本棟業主的，由本棟業主進行表決；受益人為本單元業主的，由本單元業主表決。靈活利用現代通信網路技術，提高維修資金錶決效率，最大限度方便業主對維修事項作出決策。
四、提高維修資金交存覆蓋面
（十四）確保新建商品房首期維修資金百分百歸集。加大政策法規宣傳，暢通資金交存渠道，提高行政服務效能，督促業主在辦理房屋入住手續前將首期維修資金及時存入維修資金專戶。對不按規定交存首期維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付給買受人。
（十五）提升老舊小區維修資金交存佔比。對已建成尚未交存首期維修資金的，應當補建，可通過印發協助催交單等方式幫助業主大會、業主委員會或業主督促未交存業主按照首期歸集標准及時交存維修資金。鼓勵各地利用城鎮老舊小區改造召開業主大會、成立業主委員會、引入專業化物業管理的契機，引導老舊小區業主補繳、補齊維修資金。鼓勵各地研究推動老舊小區利用公共收益補充維修資金。
（十六）探索建立維修資金續籌機制。對已交存但業主分戶賬面維修資金不足30%的，及時指導並協助業主或業主大會制定參照首期交存標准一次性足額續籌或將公共收益補充維修資金等方式的續籌方案，組織開展維修資金續籌工作。業主共有部分經營收益應當主要用於補充維修資金。
五、推進「放管服」改革
（十七）優化業務流程。進一步優化維修資金歸集、劃撥、使用等業務流程，明確業務辦理時限，簡化業主申請使用及應急使用維修資金所需提交的要件材料。
（十八）實行不見面辦理。積極推行「贛服通」維修資金服務，加快推進維修資金交存、使用、核算、查詢和監督等工作網上辦理或掌上辦理，力促實現維修資金交存、使用「馬上辦、網上辦、就近辦」，為群眾提供方便快捷服務。
省住房和城鄉建設廳
省財政廳
中國銀行保險監督管理委員會江西監管局
中國人民銀行南昌中心支行
2021年5月6日