商業項目保修金

① 建設工程質量保證金和保修金有區別嗎

二、質量保證金

質量保證金是指建設單位與施工單位在建設工程承包合同中約定或者施工單位在工程保修書中承諾，在建築工程竣工驗收交付使用後，從應付的建設工程款中預留的用以維修建築工程在保修期間和保修范圍內出現的質量缺陷的資金。

主流觀點裁判意見：

01「現該工程於2015年6月26日經過竣工結算，故5%的質保金的支付期限尚未到達，其可待到期後另行主張。原告在涉案工程完工後六個月內已經向被告就涉案工程主張過優先受償權，故對原告要求工程款優先受償的訴訟請求，本院亦予以支持。」——寧波市超強裝飾有限公司與餘姚市龍鼎商業廣場有限公司建設工程施工合同糾紛一案【(2016)浙0281民初591號】

02「本案中的質保金屬於工程價款一部分，故中邦公司享有質保金的優先受償權也應當在工程竣工之日起六個月內行駛。」——深圳市中邦(集團)建設總承包有限公司與東莞晨真光伏優先公司建設工程施工合同糾紛一案【(2015)東中法民二終字第183號】

由此可見，在司法實踐中，主流觀點還是認為質量保證金本質上即工程價款，應當屬於建設工程優先受償的范圍。當然，質保金是否屬於工程價款優先受償范圍的問題本來是存在一定爭議的，據筆者檢索，持相反裁判觀點的規定也有，比如四川省高級人民法院《關於審理建設工程合同糾紛案件若干疑難問題的解答》(川高法民一(2015)3號)第38條就規定：「建設工程經驗收合格，工程的直接成本、間接成本、利潤和稅金屬於優先受償范圍，承包人、實際施工人支付的履約保證金、工程質量保證金、發包人應當支付的違約金等不屬於優先受償范圍。」

筆者個人還是傾向於主流觀點，認為從概念上來看，質保金本就是從應付工程款中預留的，來源於工程價款，應是工程款的一部分，只是被發包人扣留了，目的是用於對承包人履行質量保修義務形成約束，其對應的價值其實就是建設工程的一部分，應該屬於《合同法》第286條規定的工程款和《批復》中所稱的「實際支出費用」的范疇。

② 什麼是物業質量保修金制度

物業質量保修金制度是由開發單位交納的保證金，在質保期內出現質量問題，施工單位不作為或者維護維修不到位，物業公司和業委會有權向主管部門提交申請動用物業質量保證金來進行維修。

以山東為例，根據《山東省新建物業質量保修金管理辦法》第八條 開發企業新建用於銷售的物業，均應按照建築安裝總造價的3—5%交存保修金，具體標准為低層和多層建築3%、小高層建築4%、高層建築5%。

第二十條 在保修期內，物業出現質量問題需要維修時，開發企業經開發主管部門督辦仍不履行保修義務或者因歇業、破產等原因無法履行保修義務的，可按本辦法有關規定使用保修金。

第二十一條 正常使用條件下，國家、省規定的商品房屋的保修范圍和最低保修期限為：

（一）房屋建築的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程為5年，有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏為5年；

（三）外牆外保溫工程為5年；

（四）供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；

（五）電氣管線、給排水管道、設備安裝工程為2年；

（六）開發企業統一裝飾裝修的商品房裝修工程為2年。

其他項目的保修期限和保修范圍，由開發企業和業主在商品房銷售合同和質量保證書中約定。商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起計算。

(2)商業項目保修金擴展閱讀：

《山東省新建物業質量保修金管理辦法》第二十三條 保修期內，物業專有部位出現質量問題時，開發企業接到報修後，應按相關規定和商品房質量保證書的約定，積極履行保修責任。開發企業不履行保修責任的，業主可向當地開發主管部門投訴，開發主管部門按有關規定進行投訴處理，並督促開發企業履行保修責任。

經督促仍不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修義務的，開發主管部門出具保修金使用建議書，並將開發企業拒不履行保修責任的情況記入企業信用檔案。物業共用部位、共用設施設備出現可以使用保修金的情形時，由物業服務企業、業主委員會向物業主管部門提出保修金使用申請；業主委員會尚未成立的，可以由物業服務企業和業主推選的業主代表向物業主管部門提出保修金使用申請。

③ 保修金和質保金的區別

在實踐中，建設工程承包合同中約定的「質保金」，有兩種不同的含義，其一是指質量保修金，其二是指質量保證金。
所謂質量保修金是指建設單位與施工單位在建設工程承包合同中約 定或施工單位在工程保修書中承諾，在建築工程竣工驗收交付使用後， 從應付的建設工程款中預留的用以維修建築工程在保修期限和保修范圍 內出現的質量缺陷的資金。

所謂質量保證金，或稱建築工程信譽保證金，是指施工單位根據建 設單位的要求，在建設工程承包合同簽訂之前，預先交付給建設單位， 用以保證施工質量的資金。

建設工程施工質量保修金與施工質量保證金這兩個概念，雖只有一 字之差，但兩者的法律屬性卻絕然不同。前者在合同中的約定符合法律 規定，屬有效行為；後者無法律依據，等於變相的墊資施工，因而屬於 非法行為。兩者法律屬性的不同，因此處理時就會產生兩種不同的法律 後果。

質量保修金為法律明確規定

《中華人民共和國建築法》第62條規定：「建築工程實行質量保修 制度」，「具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規定」。建設工程 施工合同中約定建築質量保修金的目的是為確保工程保修所需資金的及 時到位，是約束施工單位履行保修義務的一項保證措施，因此，質量保 修金應當在保修期限屆滿後方可處理。

根據2000年1月30日國務院發布的《建設工程質量管理條例》第40 條規定，在正常的使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

(一)基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為 設計文件規定的該工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要 求的衛生間、屋面和外牆面的防滲漏，為5年；(三)供熱與供冷系統， 為2個採暖期、供冷期；(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修 工程為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的 保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

建設部2000年6月30日發布的《房屋建築工程質量保修辦法》第17 條規定，下列情況不屬於保修范圍：(一)因使用不當或者第三方造成的 質量缺陷；(二)不可抗力造成的質量缺陷。保修期限屆滿，如未發生修 理費用，或只發生部分應由施工單位承擔的修理費用，建設單位則應將 預留的質量保修金的全部或者余額退還給施工單位，同時連同相應的法 定孳息一並返還。

質量保證金缺乏法律依據

質量保修金與質量保證金最大的區別在於它們的來源不同。保修金 是雙方在合同中約定，在工程竣工時從應付的工程款中預留的用於保證 工程維修的資金，它來源於建設單位的工程款。

而保證金是在建設工程施工合同訂立之前，由施工方預先付給建設 單位的用於保證施工質量的資金，它來源於施工單位，建設單位向施工 單位預收了這筆質量保證金後，作為工程款的一部分再支付給施工單位， 因而是一種變相的墊資施工行為，這一行為違反了建設部、國家計委、 財政部《關於嚴禁帶資承包工程和墊資施工的通知》規定，屬無效行為， 有關部門應按規定追究行為人的相應責任。

根據合同法的規定，合同無效，因該合同取得的財產，應當予以返還。

因此，施工單位不必等到保修期屆滿，在工程施工過程中隨時可以 要求返還質量保證金及法定孳息。
摘自《中國建設報》

④ 開發商需要交納房屋質量保證金嗎

需要。

爭取商品房質量保證金。對於開發商的商品房質量保證責任，購房者可參照工程質量保證金，要求開發商預留商品房質量保證金交由金融機構託管。

房地產開發商不交保證金，或未依法承擔所售商品房保修責任的，可處以2萬元以上3萬元以下罰款。至於保證金繳納標准，以及使用范圍、使用程序等具體管理辦法，省住建廳正在會同財政部門研究制定。

(4)商業項目保修金擴展閱讀：

注意事項：

1、保證完整的退房權利。當出現開發商違約、購房者有權退房時，購房者應該有退房的選擇權，並且明確退房時如何處理，不退時又怎麼對待。

2、把廣告寫進購房合同。直接在合同中約定廣告視為合同的一部分，或者把廣告的內容以合同條款形式明確下來。

3、讓促銷宣傳落到實處。對於開發商為促銷提出的很多承諾，不僅要以書面方式確認下來，而且要保證這些促銷措施具有可操作性。

4、自列清單要求開發商履行告知義務。購房者對於自己想要了解的信息，比如房屋使用年限、小區規劃、面積測量報告等等，要求開發商進行告知。

5、購買期房時要求分期付款。簽訂預售合同時，購房者可以先支付違約責任。

6、開發商義務與責任捆綁約定。對於合同中開發商的很多義務應該相應地約定好明確、具體的違約責任。

參考資料來源：網路-開發商

參考資料來源：網路-建設工程質量保證金管理暫行辦法

參考資料來源：網路-質量保證金

參考資料來源：網路-房屋

⑤ 項目質保金一般多少

法律分析：工程質量保修金一般不超過施工合同價款的3%。

合同條款中對涉及質保金的下列事項最好事先進行約定：

1、質保金預留比例、返還期限及方式2、質保金是否計付利息，如計付利息，利息的計算方式3、具體的保修范圍、缺陷責任期的期限及計算方式。

法律依據：《建設工程價款結算暫行辦法》 第七條 發包人應按照合同約定方式預留保證金，保證金總預留比例不得高於工程價款結算總額的5%。合同約定由承包人以銀行保函替代預留保證金的，保函金額不得高於工程價款結算總額的5%。

⑥ 質保金會計分錄

質保金會計分錄是在復借貸時關於繳制納、收到質保金的記錄。

具體細節如下：

一、繳納質保金

1.繳納時

借：其他應收款——貸：銀行存款。

2.退還保證金做

借：銀行存款——貸：其他應收款。

3.被扣保證金做

借：管理費用——貸：其他應收款。

二、收到質保金

1.錢匯入公司賬戶時：

借：銀行存款——貸：其他應付款-某人。

2.匯保證金時：

借：其他應收款—某單位——貸：銀行存款。

3.退回保證金：

借：銀行存款——貸：其他應收款—單位。

⑦ 項目過了兩年就可以退保修金,但是項目兩年後才結算

違法了。根據我國的相關法律，對於項目資金的運轉規定是需要在項目完成時將工程款進行下發，而項目兩年後退保修金是正常，但兩年後結算屬於是拖欠工程款，可以進行起訴獲得一定的賠償。

⑧ 商業質量保證金付多少

通常質量保證金是按合同金額的5%作為保證金，當按合同要求執行完畢後，雙方無意見，則收取質保金的一方全額退還另一方。

⑨ 什麼是項目工程質保金

項目工程質保金的具體含義，實踐中有兩種不同的理解：一種理解為質量保修金;一種理解為質量保證金。
質量保修金，是由合同雙方約定從應付合同價款中預留的，當標的物出現質量問題，需要進行修理時，用於支付修理費用的資金。
質量保證金，是施工單位根據建設單位的要求，在建設工程承包合同簽訂之前，預先交付給建設單位，用以保證施工質量的資金。