Ⅰ 小區維修基金由誰在保管
公共維修金是由全體業主繳納的，屬全體業主共同所有。一般情況下由房地產行政主管機關來代管，業主委員會成立之後，公共維修金就會劃轉到業委會，由業委會行使管理權利。維修基金使用需要備案，這里也就知道了，是向房產行政主管機構備案。
房子維修基金一般都是交給房產局的，但也有由房產開發商或是物業管理公司來代收此費用。
依據《住宅專項維修資金管理辦法》第三條規定，本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
一、業主委員會的權利和義務有哪些
業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意願和要求，並監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。
業主委員會由業主大會或業主代表大會選舉產生，每屆任期2－3年，可連選連任。業主委員會委員由業主擔任，業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。一般說來，一個物業管理區域成立一個業主委員會，根據物業管理區域規模大小，由5－15人組成。如北京新規定：凡商品房、經濟適用房入住率超過50％，或首戶入住已滿2年的新建居住小區，均可組建業主委員會。
業主委員會是業主大會的執行機構，其權利為：
1、召集業主大會會議，修訂業主公約、業主委員會章程；
2、代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；
3、及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；
4、審議年度管理工作計劃、年度費用預算；
5、監督公共建設、公共設施的合理使用；
6、監督業主公約的實施；
7、業主大會賦予的其他職責。
業主委員會的義務有：
（1）向業主大會報告工作；
（2）執行業主大會通過的各項決議，接受廣大業主的監督；
（3）貫徹執行並督促業主遵守物業管理及其他有關法律、政策規定，協助物業管理企業落實各項管理工作；
（4）接受政府行政管理機構的監督指導，執行政府部門對本物業的管理事項提出的指令和要求；
（5）業主委員會作出的決定不得違反法律、法規政策，不得違反業主大會的決定，不得損害業主公共利益。
二、物業糾紛的處理方式
公共設施損壞、空氣污染、安全防盜、亂搭亂建等現象頻發，而物業公司似乎總在每個月收取物業管理費時才會准時出現。
對房屋尚在保修期的小區，出現的問題應該由開發商負責維修解決。
但在這其中，物業也需負責幫助業主進行溝通協調，如實將業主遇到的問題反映給開發商，並將開發商的答復告知業主。
超出房屋保修期後，對小區公共設施的維護由物業服務企業負責。
物業服務企業應當按照業主大會的要求定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
值得注意的是，小區公共區域廣告收入及收繳的停車費等歸全體業主共有，其分配應由業主大會決定，未作決定的主要用於補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業服務費。
據悉，在小區入住戶數超過50時，即可要求街道社區組織召開業主大會，成立自己的業主委員會。
如果物業服務公司不履行責任，小區業主可以聯合起來，通過業委會行使自己的權利，甚至彈劾物業，自行選擇業主滿意的物業公司入駐管理小區。
除了成立業主委員會之外，業主也可以將物業的行為舉報給相關主管部門。
市房管局作為物業管理的行政主管部門，主要負責物業服務企業的資質管理、建立物業服務企業信用檔案及重大物業管理矛盾糾紛的處理。
部分市區物業主管部門已經下沉到了街道一級，以便於接待業主維權。
據悉，部分城市已經完善了物業管理服務標准，同時相關部門還建立起物業信用記錄制度，對於業主投訴多、信用記錄不好的物業公司未來將會在「准入」機制上給予限制。
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【法律依據】：
《住宅專項維修資金管理辦法》第三條
本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
Ⅱ 成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法
第一章總則第一條為維護業主的合法權益，建立城市住房維修保障機制，加強住房專項維修資金管理，根據國務院《物業管理條例》，結合成都市實際，制定本辦法。第二條本市城市規劃區國有土地范圍內住房專項維修資金的繳存、使用、管理和監督，適用本辦法。第三條本辦法所稱住房專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)，是指專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造資金。
本辦法所稱業主，是指房屋所有權人。
本辦法所稱共用部位，是指一幢房屋內部，由整幢房屋的業主、使用人共用的房屋主體承重結構、外牆面、門廳、樓梯間和其他在使用上、功能上為整幢建築服務的部位等。
本辦法所稱共用設施設備，是指物業管理區域或者單幢房屋內，由業主、使用人共用的上下水管道、電梯、供配電設施設備、消防及安全監控設施設備、公益性文體康樂設施、綠地、道路、路燈、非經營性停車場所和有關共用設施設備使用的房屋等。第四條擁有二個以上房屋所有權人的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按本辦法規定統一建立專項維修資金。第五條專項維修資金實行統一繳存、專戶存儲、業主決策、專款專用、統籌監管的原則。第六條市房產管理部門是本市專項維修資金的主管部門，負責對本市專項維修資金的統一歸集和監督管理。區(市)縣房產管理部門按規定許可權負責本轄區內專項維修資金繳存、使用的監督管理。第七條房產管理部門應當建立投訴受理制度，接受業主、業主大會設立的業主委員會和物業管理企業對違反本辦法行為的投訴。第二章專項維修資金的繳存第八條商品房的首次專項維修資金，由房地產開發建設單位和購房人分別按下列規定繳存：
(一)房地產開發建設單位對配備電梯的房屋按每平方米建築面積成本價的3.5%繳存，對未配備電梯的房屋按每平方米建築面積成本價的3%繳存；所繳存的專項維修資金，進入當期銷售費用，歸物業管理區域內全體業主所有。
(二)購房人對配備電梯的房屋按每平方米建築面積成本價的2.5%繳存，對未配備電梯的房屋按每平方米建築面積成本價的2%繳存，該專項維修資金歸購房業主所有。
商品房每平方米建築面積成本價，由市房產管理部門會同有關部門定期發布。第九條商品房的首次專項維修資金的繳存時限：
(一)房地產開發建設單位應當在辦理商品房所有權初始登記前，按本辦法第八條第(一)項的規定，將該商品房的首次專項維修資金繳存至專戶管理銀行。
(二)購房人應當在辦理房屋所有權分戶登記前，按本辦法第八條第(二)項的規定，將所購商品房的首次專項維修資金繳存至專戶管理銀行。
(三)業主大會成立時尚未出售的商品房，房地產開發建設單位應當在業主大會成立之日起30日內，對配備電梯的房屋和未配備電梯的房屋，分別按每平方米建築面積成本價的2.5%和2%，將首次專項維修資金繳存至專戶管理銀行。商品房出售時，所繳存的首次專項維修資金轉由購房人承擔。第十條公有住房售後的首次專項維修資金，由售房單位和購房人分別按下列規定提取和繳存：
(一)售房單位對配備電梯的住房按售房款的30%提取，對未配備電梯的住房按售房款的20%提取，專款專用。
(二)購房人按售房款的2%繳存，該專項維修資金歸購房業主所有。第十一條公有住房售後的首次專項維修資金的繳存時限：
(一)售房單位自房改售房款存入單位住房資金專戶之日起30日內繳存至專戶管理銀行。
(二)購房人在辦理房屋所有權登記前，繳存至專戶管理銀行。第十二條房地產開發建設單位、公有住房售房單位在出售房屋時，應當與購房人在合同中約定首次專項維修資金繳存事項。
申請辦理房屋所有權登記的，應當向房屋產權登記機關提交專戶管理銀行出具的首次專項維修資金全額交款憑證。第十三條一幢或者一戶房屋的專項維修資金余額不足首次專項維修資金的30%時，該幢或者該戶房屋的業主應當續籌專項維修資金。
續籌專項維修資金的方案由業主委員會擬訂，提交業主大會決定後，由業主委員會具體實施。第十四條利用業主依法享有的房屋本體共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，並分攤計入該房屋業主的分戶帳。
利用業主依法享有的物業管理區域共用設施設備進行經營的，業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，並分攤計入該物業管理區域全體業主的分戶帳。
Ⅲ 維修管理費合理嗎
法律分析：維修管理費這個要分情況看。如果物業公司維修部位屬於專項維修基金使用范圍、屬於保修期保修范圍以及屬於承建方缺陷責任期范圍，那麼，物業在維修後又收取費用，則不合理。如果在上述范圍以外，物業收取相應的維修費則屬合理。物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用是計入物業管理費的，物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
法律依據：《物業服務收費管理辦法》第十一條 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業管理企業固定資產折舊；
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經業主同意的其它費用。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
Ⅳ 加裝電梯維修費分攤細則
法律分析：1.在國家政策影響下，有一些，老舊住宅，沒有電梯的可以另加電梯，有些小區就已經安裝了，一部電梯費用大概是80萬左右只要所在的樓道有60%的人同意，就可以進行安裝費用大家進行分攤。
2.電梯的安裝費，按照每上一層樓增加10%的比例及樓下的人交的少，樓層越高，交的越多。
3.電梯費交完了，安裝了以後還有，其他後續費用，維護費，一部電梯目前一年大概5000元左右，當然了價格會不斷上漲，維護費大家進行平攤。
4.除了維護費，還有電費一年大概也是5000元這個大家可以經過協商，有住戶說底下人用的少，樓上用的多，所以也要乘10%的遞增樓上，交的多，樓下交的少。
5.另外還有檢查費，電梯，公司每年會派人兩次上門進行檢查，這個費用一年是1200，以後也會隨著物價上漲不斷遞增。
6.新裝的電梯，三年之內有優惠，三年的維保費一共是2萬元當然新電梯三年之內基本上不會有故障，五年之後，電梯會有斷斷續續的有故障，維修費肯定也是大家分攤，這個都是鄰里之間根據協商，同意了就可以執行。
7.小區有物業把電梯也加入到物業的管理當中，那麼相應的也就要提高了物業管理的費用本來八毛錢一平方米的，現在可能會漲到一塊2。總而言之自己裝電梯也是一個麻煩，所以雖然在全國大面積進行推廣，由於費用太高，後續維護費用攤派很難執行，安裝的的小區寥寥無幾。
法律依據：《廣州市既有住宅增設電梯辦法》
第五條 既有住宅增設電梯的意向和建築設計方案應當聽取擬增設電梯所在物業管理區域范圍內業主的意見，並應當經本單元或者本幢房屋專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。增設電梯擬佔用業主專有部分的，還應當徵得該專有部分的業主同意。
第七條 申請增設電梯的業主應當以書面協議形式達成以下事項的解決方案：
（一）確定電梯使用管理者。
（二）增設電梯工程費用的預算及其籌集方案。
（三）電梯維護保養方式及其保養維修費用分擔方案。
（四）與不同意增設電梯的業主進行協商，以及對利益受損業主進行補償的資金籌集方案。
（五）法律、法規、規章規定其他應當由業主協商確定的事項。
第八條 既有住宅增設電梯所需要的資金，可以按照以下方式籌集：
（一）根據所在樓層等因素，由業主按照一定的分攤比例共同出資，分攤比例由共同出資業主協商約定。
（二）屬於房改房的，可以申請使用單位住房維修基金。
（三）可以申請使用房屋所有權人名下的住房公積金、專項維修資金。
（四）原產權單位或者原房改售房單位（不包括財政撥款的預算單位）出資。
（五）社會投資等其他合法資金來源。
按照前款第（一）項由業主協商約定分攤比例共同出資的，同意增設電梯的業主應當就各自出資額、維護和養護分攤等事項達成書面協議。業主可以參考以下分攤比例約定出資、維護和養護費用的分攤：以第三層為參數1、第二層為0.5、第一層為0，從第四層開始每增加一個樓層提高0.1個系數，即第四層1.1、第五層1.2、第六層1.3，並依此類推出資比例；同一樓層各戶的出資比例可以按照業主專有部分佔該層建築總面積的比例確定。
Ⅳ 專項維修資金管理使用辦法
第三章 使用
第十八條
住宅專項維修資金應當專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九條
住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第二十條
住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
(一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
(二)售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤;其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
(三)售後公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建築面積比例分攤到各相關物業。其中，售後公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。
第二十一條
住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建築面積，分攤維修和更新、改造費用。
第二十二條
住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議;
(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議;
(三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案;
(四)物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門申請列支;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;
(五)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意後，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;
(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十三條
住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
(一)物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;
(二)業主大會依法通過使用方案;
(三)物業服務企業組織實施使用方案;
(四)物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金;同第二十二條第四項;
(五)業主委員會依據使用方案審核同意，並報直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門備案;動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正;
(六)業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;
(七)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十四條
發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：
(一)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項的規定辦理;
(二)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項和第七項的規定辦理。
發生前款情況後，未按規定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支;其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第二十五條
下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;
(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;
(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;
(四)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第二十六條
在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用於購買國債。
利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行櫃台市場購買一級市場新發行的國債，並持有到期。
利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意;未成立業主大會的，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。
利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。
禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。
第二十七條
下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：
(一)住宅專項維修資金的存儲利息;
(二)利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益;
(三)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外;
(四)住宅共用設施設備報廢後回收的殘值。
因此，在住宅專項維修資金管理辦法中，規定住宅維修資金只能由於維修改造等住宅方面的情況，其他情況不可以用，也不可以挪用。業主們也有權監督，可以提出查看余額、或者維修資金的明細。若有發現挪用的情況，可向當地審計部門舉報。
法律依據：《住宅專項維修資金管理辦法》