售后包租如何运营

⑴ 已经购买了售后包租的商铺怎么办

建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房”。

第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”。国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺”。“售后包租”其实是已为法律明确规定违法行为。

售后包租的风险隐患确实不能不引起投资者重视。概括如下：可能存在欺诈，开发商在所开发的商品房为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至携款消失；

开发商融资或变相融资后，将资金挪用，一旦项目某个环节出现问题会导致资金链断裂；项目建成后经营不善，无法达到预期的收益，没有现金兑付投资人；投资人购买的房屋位置不确定，无法办理产权证；涉及复杂的权利义务关系，引发的债权债务纠纷。

尽量不要购买包租类的产品。即便要买，也要选择有独立产权界线、独门独户的产品，如沿街的商铺，这样处置与转让起来都较方便。同时最好选择大品牌的开发商，开发商的信誉与实力、商铺所处的地理位置、商业管理品牌都是需要考虑的因素。

综合实力雄厚的开发商在后期成功进行运营的概率会相对较高，从而消费者的收益在一定程度上也能得到保证。需要看合同的具体约定，建议委托专业律师提供帮助。

(1)售后包租如何运营扩展阅读：

商品房售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

售后包租是房地产开发经营企业为了促进销售，在建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

目前外销商品房可以试行这种促销行为，但须取得市房地局同意售后包租的批准文件，并必须提供相应的担保。

参考法条：《商品房销售管理办法》第四十五条

售后包租，是指房地产商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

非法吸收存款

亲友间集资不违法

此次司法解释明确，构成非法集资需同时具备非法性、公开性、利诱性、社会性。

《解释》规定，违反国家金融管理法律规定，向社会公众（单位和个人）吸收资金的行为，应同时具备：未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；

通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；向社会公众即社会不特定对象吸收资金。

未向社会公开宣传，在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的，不属于刑法规定中的非法吸收或者变相吸收公众存款。

售后包租可定罪

《解释》规定，如符合上述违法特征，实施以下情形之一，将以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购等方式非法吸收资金；不具有销售商品、提供服务的真实内容或不以销售商品、提供服务为主要目的，以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金；

不具有发行股票、债券的真实内容，以虚假转让股权、发售虚构债券等方式非法吸收资金；不具有募集基金的真实内容，以假借境外基金、发售虚构基金等方式非法吸收资金；

不具有销售保险的真实内容，以假冒保险公司、伪造保险单据等方式非法吸收资金的；以投资入股的、委托理财的方式、民间“会”、“社”等组织非法吸收资金等。

及时清退可免刑罚

《解释》规定，非法吸收或变相吸收公众存款的数额，以所吸收的资金全额计算。案发前后已归还的数额，可以作为量刑情节酌情考虑。非法吸收或变相吸收公众存款，主要用于正常的生产经营活动，能够及时清退所吸收资金，可免予刑事处罚；情节显著轻微的，不作为犯罪处理。

据悉，这是考虑到金融体制现状、经济发展、社会稳定等因素，以及贯彻宽严相济刑事政策。最高法刑二庭庭长裴显鼎称，认定其是否属于正常的生产经营活动，主要是看公司经营的主业是什么，融资的渠道和主要目的及资金款项的实际用途。

⑵ 什么是返租

商铺返租一般指售后包租。商品房售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

售后包租是房地产开发经营企业为了促进销售，在建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

目前外销商品房可以试行这种促销行为，但须取得市房地局同意售后包租的批准文件，并必须提供相应的担保。

售后包租，是指房地产商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

(2)售后包租如何运营扩展阅读：

返租销售的常见操作模式主要包括返租年限、返租比例、返租方式三个方面。

一、返租年限

1、三年返租

销售返租模式刚出现时，基本上都是返三年，一般市场上多采用前三年一次性抵扣的方式。一般操作手法为先将表价提高，然后再一次性给与一个折扣优惠。

这种方式有利有弊，优势是不仅减少了投资者的资金投入，而且给投资者形成了一个优惠折扣大的心理落差从而促进销售。

而劣势则是不能公开解释抵扣式的返租销售模式，而且对于条件稍差的商场来说三年的培育期不足以让商场的经营完全稳定住，而在这个时候，突然面临开发商要向投资户移交商铺，就会对商场运营造成极大的影响。

2、五年返租

在吸取了三年返租的经验之后，第二波返租销售往往是采取五年返租的策略。就拿商场来说，五年的返租年限给运营团队多争取了两年运营时间来稳定场子，一个商场经过三年的培养期，再多加两年的运营时间，理论上就可以成为一个成熟的场子。这时商场人气有保证，租金也有大幅度的提升。

这个时候再来移交场子，出现风险的几率就会降低。但是采取三年返租是对销售定价最有利的一种返法，如果返租期增加到五年，还是用老办法定价的话，就会导致价格拔高过多，从而增加销售难度，因此五年返租多采用3+2的模式。

所以如果说三年返租是销售导向的操作手法，那五年返租就是带运营思维的销售导向。

3、十年返租

十年返租一般情况下多应用于开发商打算长期运营的项目，而前期的销售可以说只是开发商的一种融资手段，开发商通过销售获得了一个商场的运营权，自己真正进入运营领域，长期经营，赚运营的钱。

如果一个开发商对一个商场有十年运营的基础，也会敢于在初期对商场管理和营销进行投入，因为你能从后期获得回报。

但是这也只是逻辑分析，现实中，很多开发商是不明就里地被销售团队拉进来的，根本就没有做好长期运营的准备，只不过销售团队觉得十年好卖房子而已。

等开发商真正意识到问题时，已经晚了，这种情况下，好一点的是经过运营团队的努力，场子能勉强维持。如果项目条件比较差，再加上运营团队不给力的话，那很可能就会出现风险。

二、返租比例

1、阶梯式比例

阶梯式比例就是在前期项目的培养期间，返租比例低一点，后面几年，项目成熟了，租金收益也高了，返租比例也相应提高。这个逻辑是没错的，但还得看具体的项目给出的比例。

如果从8%起，第五年都飙升到12%了，如果按照这个比例返下去，那到最后开发商和投资者必有一方会受损。

而这个返租比例如果从4%起，每年上升一个点，比如说托管十年，十年的总返租比例共85%。这个返租比例在返租销售产品中已经算是比较不错的了，但每个项目的具体情况都不一样，还需要做具体分析。

由此可见，对返租销售的起始返还比例的把握对整个项目起着至关重要的作用，但是开发商是否能保证每年实际租金的返还比例还取决于项目实际经营情况。

2、固定式比例

固定式比例，顾名思义就是开发商承诺每年给投资者返还的租金比例都是固定的。这种模式因其投资金额是固定的，返还比例是固定的。

所以其优点是方便开发商财务方面清算投资者每年租金收益。而缺点则有两点，一是如果返租比例定的太低的话，会无法吸引客户购买欲望，造成销售困难，而且也会切断投资者对所购房屋升值价值的想象空间。

再一个就是比例定的太高的话对开发商来说则会压力很大，毕竟开发商都是以盈利为目的的，亏本的生意是不会做的。

三、返租方式

1、实返

实返就是按照返租年限，每年约定一个固定的返租比例。也就是上文所提到的两种方式，一种是平均式，就是每年的返租比例是一样的。另一种是阶梯式，就是返租比例是逐年递增的。

2、虚返

虚返就是不约定固定返租比例，以实际租金收益给投资人兑现返还比例。其中又有两种方式，一种是比例分成，比如一九分，二八分等，大部分收益归投资人，而商管公司收取一小部分。

另一种方式是将租金与物管费分开，物管费归商管公司所有，租金归投资人所有。

3、实返+虚返

实返+虚返实际上就是这两种模式的结合，就是初期一定年限采取实返，后期采取虚返。比如五年返租中，前三年实返，后两年虚返。十年返租中，前三年实返，后七年虚返等。

一般情况下，采取三年返租的项目，基本上都是实返，而且现在多数都是将三年的租金一次性返完。

五年的也以实返居多，只不过通常是采取前三年一次性返，后两年逐年返。十年返租多采用虚实结合的模式。

⑶ 开发商销售房产，通过第三方来返租的形式，违法吗

这个不违法，还有租赁合同。

《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年。

门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。

经营资质：

《房地产开发企业资质管理规定》，城市房地产开发企业应当申请核定企业资质等级并持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》。

《房地产开发企业资质管理规定》中将房地产开发企业的资质划分为五个等级，其中一、二、三、四级企业能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。

审查开发商的资格不仅要从形式上看其有关证件是否齐全，还应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。为慎重起见，建议购房者尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。

以上内容参考：网络-房地产开发商

⑷ 买商铺售后包租合同不签，能收房吗

建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房”。第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”。国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺”。“售后包租”其实是已为法律明确规定违法行为。
售后包租的风险隐患确实不能不引起投资者重视。概括如下：可能存在欺诈，开发商在所开发的商品房为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至携款消失；开发商融资或变相融资后，将资金挪用，一旦项目某个环节出现问题会导致资金链断裂；项目建成后经营不善，无法达到预期的收益，没有现金兑付投资人；投资人购买的房屋位置不确定，无法办理产权证；涉及复杂的权利义务关系，引发的债权债务纠纷。
尽量不要购买包租类的产品。即便要买，也要选择有独立产权界线、独门独户的产品，如沿街的商铺，这样处置与转让起来都较方便。同时最好选择大品牌的开发商，开发商的信誉与实力、商铺所处的地理位置、商业管理品牌都是需要考虑的因素。综合实力雄厚的开发商在后期成功进行运营的概率会相对较高，从而消费者的收益在一定程度上也能得到保证。
需要看合同的具体约定，建议委托专业律师提供帮助。
望采纳，谢谢

⑸ 商业地产3年返租以后怎么办

何谓“售后返租”
所谓“售后返租”，又称“售后包租”、“售后回租”或“售后承租”，是一个舶来品，起源于六七十年代的美国。八十年代在日本，九十年代以后在中国，如火如荼的售后返租使房地产市场呈现出一片“繁荣景象”，并且成为房地产市场上的一个“特殊符号”。
20世纪90年代中期，售后返租模式经香港传入内陆，很快便成为商业地产界的宠儿，在深圳、在广州、在浙江、在北京……刮起一股股商铺“返租旋风”。

租金从何而来？
返租回报所要克服的一个重要弊端是——支付给投资者的租金从何而来？
商业地产专家段宏斌认为销售型商铺所要面对的一个现实是：
1、基于利益最大化的目的，所有可售商铺应当在可以实现的基础上卖出一个最高的价格，这样就能实现最大程度上的资金回笼，实现开发商的利益最大化；
2、为了获得可实现的最高销售价格，很多开发商不惜在商铺销售阶段进行过度包装和过度承诺，在很多情况下竭泽而渔，甚至饮鸠止渴，其目的就是为了获得最高的资金回笼；
3、然而过度包装和过度承诺产生的一个严重后果，就是与招商经营工作的严重对立。很多销售型商铺承诺给到投资者的回报达到10%以上，实际上的租金收入却往往只有承诺回报的1/10，这样就会使得投资者与开发商、经营者的矛盾升级，互不信任。很多情况下开发商为了继续扮演下去，不惜拆东墙补西墙，变本加厉地饮鸠止渴，最后导致经营危机爆发从而使自己踏上了一条不归路，或者利用法律上的漏洞逃之夭夭；
4、在商铺销售阶段，开发商为了转嫁风险，转移成本压力，往往将商铺的返租回报金额加进商铺售价成本之中。如某商铺原价卖100万元，选用三年返租方式需要在三年内返还给业主租金32万元，这32万元由开发商诺支付。但是，三年内开发商实际能够获得的租金多少却是一个未知数，带有较大的不确定性，而且肯定远远低于32万元。为了转移成本压力，开发商往往将需要支付的32万元租金打进商铺的销售价格之中，即商铺的售价从100万元提升到132万元，开发商的实际所得仍然是100万元，这样就进一步提高了商铺的销售价格。

因此，道本观察认为在商铺的返租回报设计中有一个关键的因素就是经营，即商业的成功、良性经营是商业地产项目的分割销售、返租回报能否实现的根本前提。也就是说，租金决定售价，经营决定成败！

实现良好经营的必然路径
段宏斌指出在当前的中国，绝大多数销售商铺的商业地产开发商并不重视经营，也不懂得如何经营，也没有能力打造一个良好的商业经营体系。它所造成的后果是——
返租模式固有的先天不足带来了较高的风险，在这场信息不对称的博弈当中，中小投资者明显处于劣势。在投资者投资买铺时，开发商便已经为自己设定好了金蝉脱壳的步骤。一旦回报不能保证，承诺返租的空头公司人去楼空，投资者的噩梦就此开始。
道本提出：对一个有社会责任感，立志于长期发展的开发商来讲，应该明白，如果经营管理不成功，返租中断，就会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。如何减少风险，保护博弈各方的长远利益，可以从以下几个方面入手：
1、开发商保持商场的控制力至关重要。无论是部分主力商铺持有或是通过长期返租的方式持有，应该保留对整个商场的使用权进行调整和控制的权力，如主力店铺面积的控制权，如临街、主出入口商铺的控制权。
2、核心主力零售店应引进已发展成熟、具有相当知名度并适合项目的经营商作为领头羊，如万达购物广场引进沃尔玛，广州天河城引进日本吉之岛等等，形成商场经营的稳定结构，有利于商场经营的成功。
3、开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分，这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增强其他经营商家与之合作的信心。
4、商场的经营一般有3～5年的培养期，这一时期商场基本上不会盈利，而且由于价格竞争的加剧，大型零售企业的经营效益在逐渐下滑。在此情况下，商业租金收益不可能冲抵返租收益。因此，开发商一方面要致力于提升经营能力，同时也必须承担起应有的社会责任，如期支付返租金额，不断将资金和精力投入到商场的经营管理中，使商场走上良性运作的轨道，实现整个企业资金的良性循环。
5、重视商业管理公司扮演的角色，以专业的商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路。开发商可以逐渐退出，改由商业管理公司承担起物业保值、增值、正常返租的责任。
6、租赁返租协议到期以后的“返租后遗症”是一个短期内无法衡量、无法计算的问题。该怎样解决？这对于开商来说是一个时间换空间的问题，随着城市商业的发展和物业的增值，这个问题也可以得到相应的解决。

对开发商而言，商铺分割销售是不得已而为之的短期行为，但是，如果不对商铺进行分割销售，又将错过项目发展的机遇。

因此，道本认为返租模式是国内房地产业融资困境与民间投资热情空前高涨的双重压力下形成的一个阶段性产物，它的出现显示了中国人无穷的智慧和“有条件要上，没有条件创造条件也要上”的灵活变通能力。存在即是合理，返租回报的广泛应用决定了其生命力是现实的，随着房地产融资手段的逐渐丰富，我们期待着返租模式在中国能够获得新的认识和理解。

本文摘自段宏斌老师出版的新书《售后返租，生死经营》。他在书中从专业和商业价值的可实现方面探讨了商铺分割销售和返租回报的合理性和可操作性。

⑹ 如果买了售后包租的商铺,要向哪个部门举报,该如何处理

金饰品表面变白，是因为沾了水银类物质之故。你可以用盐酸洗一下，或用火烤烤，就会好的版。
万不权得已不要去首饰店，他们会趁机敲你的竹杠，要警惕呦！

如再问题，请发信给我。
经过几天考虑，还要提醒楼主特别注意！金戒指表面变白肯定是沾染了水银（汞），这个水银是从那里来的，一定要弄清楚，绝不可以等闲视之。如果是能看得见的水银所污染，如水银温度表坏了等，以后杜绝就是。如果没有发现水银直接污染，一定要找到根源，决不能轻易放过！有一些美白的化妆品里面就含有水银。水银侵入人体能产生极为严重的疾病，很难治愈！
如果发现了某些商品含有水银（汞），一定要向有关部门举报，这已经不是你一个人的事情。警惕啊！！
金饰品表面的水银，任何酸类液体都能将其除掉，盐酸，硫酸，硝酸等等，最好不要用王水，用火烤也行，火烤时要注意火力不要太猛，防止金饰品变形。

⑺ 售后包租中未就委托经营管理协议达成一致，是否足以导致商铺买卖合同解除

开发商一般在资金短缺的时候会用这种方式销售筹资，这叫返租，就是开发商卖出后再对外出租或承诺租赁买受人房子，我们担任法律事务的几个开发商都有这种做法。
其实这么做是被《商品房销售管理办法》这个效力低于法律的规章所禁止的，但是实践中存在很多，操作恰当能保障买受人利益，而且获利不错。但是这其中的关节和法律规定太多，若你合同签不好，该想到的没想到到时会很被动。
你现在想退房可以寻找此种销售方式和该项目不符合法律规定的事由，作为突破口要求解除合同，退房退款。
开发商以首付房款冒充定金而不退，显然是在推脱找借口，协商不成还是找个律师，分析你们签订的合同和了解该项目的各方面情况后司法程序解决。
我们律师团队接受全国委托办理法律事务，希望能够帮助到各方当事人。

⑻ 售后包租和带租约销售的区别

售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
售后包租是房地产开发经营企业为了促进销售，在建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。
目前外销商品房可以试行这种促销行为，但须取得市房地局同意售后包租的批准文件，并必须提供相应的担保。
带租约销售是售后包租方式的一种
带租约销售是指投资者在购买商铺的同时，即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商。返租期内，业主可定时从发展商处得到定额的租金回报。租约期内由开发商将房产转租经营。这种经营模式避免一些项目经营初期遇到的各种风险，但是这种经营模式适合在 房地产市场比较成熟的地区，开发商须具备一定的管理经营经验。

⑼ 开发商只有大证,先以出租形式进行售卖,合法吗

根据所述情况推测，所涉建筑物应该已经竣工验收合格，开发商应该已经取得整栋建筑物的产权证。题述销售形式应当属于售后包租，根据《商品房销售管理办法》第四十五条之规定，售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。在开发商已经取得大产证的情况下，购房人原则上可以取得所购房屋的所有权，所以当前我国并无法律、法规禁止现房销售阶段的售后包租。
售后包租模式至少包含购房人同开发商之间的商品房买卖合同关系、业主同开发商或者其他第三方主体之间的委托经营关系或者房屋租赁合同关系、实际经营人同租户之间的房屋租赁合同关系。
但售后包租的模式存在以下法律风险：
1、 被认定构成非法吸收公众存款罪的法律风险。售后包租模式最显著的效果是能够提高普通民众对房地产投资预期及热情，使得房地产开发企业迅速回笼资金。若房地产开发企业假借虚构的房地产项目或者无法交付的房地产项目进行售后包租销售的，将会被认定触犯《刑法》第一百七十六条规定的“非法吸收公众存款罪”。
2、 因无法兑现投资回报构成违约的法律风险。房地产开发企业的资金实力、商业地产的经营效益、实际运营者的履约情况、市场经济的整体发展等多方面因素，都将影响房屋售后包租的投资回报，若相关因素不佳，都将使得房地产开发企业兑现承诺困难，一旦未按约兑现，则购房人都将据此向房地产开发企业主张违约责任。
3、 因购房人单方提前解约影响统一经营的法律风险。实践中，房地产开发企业及/或其指定的经营管理公司承租房屋之后，会将其统一租赁及/或转租给第三方专门进行商业经营的公司等。若因购房人单方提前解约，将影响整个商业地产的统一经营，也将使得房地产开发企业对第三方公司构成违约。
4、 因改变房屋结构而被要求赔偿损失的法律风险。为保障统一经营，需要对购房人房屋进行统一布局，房屋结构可能会因此被改变，甚至不同产权人的房屋之间也可能会因经营需要而被打通，因此难免会产生购房人以房屋结构受损为由主张损失赔偿的法律风险。
另外，根据《广告法》第二十六条《房地产广告发布规定》第十六条、第二十一条之规定，房地产广告中不得出现融资或变相融资的内容，更不得有升值或投资回报的承诺，否则可能会面临违法所得三倍以下不超过三万元的处罚。
而且，即使是现房的售后包租，很多地方也有政策收紧的趋势，具体情况，可以委托律师介入办理。

⑽ 售后包租、约定回购对于房地产开发经营企业来说，有什么好处

售后包租、约定回购多用于商场、办公楼以及公寓式酒店等销售，承诺售后包租回、约定回购能答够让投资购房者觉得投资有收益，是开发企业广告行销时的一项策略。但注意目前国家相关部门已经明令禁止返本销售和期房的售后包租，是一种违规行为。