『壹』 开发商售楼时赠送的电器和家具能否在计算土地增值税时扣除
基本案情 大连市地税局在对某房地产开发公司进行土地增值税清算时发现，该房地产开发公司销售的精装修商品房中，包含电视机、电冰箱、床、沙发等家用电器和家具，这部分家电、家具是由装饰公司购买并作为装饰费用，全额开具了建筑装饰业发票。 在对该房地产开发公司进行土地增值税清算时，对这些列入“装饰”的家用电器和家具，应不应该作为开发成本（加计）扣除的问题，产生了不同的观点。一种观点认为，根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，房地产开发公司销售的商品房计税收入中，含有转让电视机、电冰箱、床、沙发等家用电器和家具，此部分家电、家具的销售价款不属于土地增值税征收范围，不应计入土地增值税计税收入。同时房地产开发企业支付给装饰公司的家电、家具款，也不应计入开发成本，更不应该加计扣除。另一种观点认为，既然这部分家电、家具的销售价款已经包含在商品房的销售收入中，房地产开发公司从装饰公司取得的是建筑装饰业发票，业务也是真实的，按照《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187 号）的规定，就应当作为房地产开发企业的开发成本，并应该享受加计20%扣除的税收优惠。 法理分析 在计算土地增值税时，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和加计 20%的扣除，是国家对从事房地产开发的纳税人的一项税收优惠。但是如果纳税人将并不属于土地增值税征收范围的电视机、电冰箱、沙发、床等家用电器和家具，通过“装饰”手段，达到了享受税收优惠的目的，显然是对这项政策的误读。 在这个案例中，出现争议的关键在于：对这些被“装饰”的家电和家具该如何认定？即对电视机、电冰箱、床、沙发等家电和家具，能不能认定为建筑装饰工程作业的装饰材料。 根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》（国税发[1993]149 号）和《安装工程与材料划分暂行规定》，电视机、电冰箱、床、沙发等家电、家具，都不是建筑装饰工程作业的装饰材料，不能在装饰成本中列支。 本案中，从表面上看是房地产公司委托装饰公司进行商品房包括购买电器、家具的精装修行为，其实质是经过了“装饰”的一种代购行为，是房地产公司委托装饰公司进行装饰的同时，由装饰公司代购家电、家具的一种代理服务。 由于这是种经过了“装饰”的代理服务，根据《营业税暂行条例》第五条的规定，纳税人的营业额应当包括收取的全部价款和价外费用，缴纳了营业税，从而掩盖了其代购的实质。 由此不难得出结论，房地产公司委托装饰公司进行商品房精装修的费用，不应当包括装饰公司购买电器、家具（包括税金及附加）的金额。因此，对该房地产开发公司取得的由装饰公司开具的建筑装饰业发票，不能全额作为商品房装修费用扣除，应从商品房销售价款和商品房装修费用中同时剔出。 政策建议 近些年随着房地产市场的迅猛发展，各种商品房精装修销售已经形成一种趋势，并且装修费用在商品房销售中所占的比重越来越大，购买的家用电器和家具档次越来越高，如果房地产公司采取“装饰”手段，必然会增加税收管理工作的难度，难免出现政策执行上的偏差。“按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和加计20%的扣除”税收优惠，显然和目前国家对房地产市场的调控不相适应。建议取消对“从事房地产开发的纳税人，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和加计20%扣除”的税收优惠。
『贰』 房屋赠与需要交多少税费
您好，父母将房产赠与子女需要缴纳的税费包括：赠与方需缴纳契税、转移登记费及产证印花税，受赠方主要承担的税费为3%的契税，即赠与房屋税务核定价再乘以3%、转移登记费80元、产证印花税5元/套；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女等免征个税。
缴纳税费收费情况:到房管局办理赠与登记，这个环节的收费比较复杂，到了房管局之后，会对该物业再重新作出评估，其中包括 契税为房管局的评估价的百分之三 印花税为房管局评估价的百分之零点五 房地产权转移登记费为每宗80元，每多一位受赠人，则加10元。 1、近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征营业税。
《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》第二条规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：
(一)离婚财产分割;(二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
(三)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(四)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。2、其他人之间的房产赠与行为，应依法缴纳营业税。但若其他人之间赠与的房产达到一定年限的，符合免征营业税条件的，仍可以免征营业税，比如，个人将购买满5年的住房对外赠与的，可免征收营业税。
【法律依据】
《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第四条
土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
『叁』 房企售房赠家电是混合销售还是视同销售，是收增值税还是营业税，还是不征税，迷糊。。。。求高人指点
房企售房赠家电，属于视同销售，交增值税。
现金折扣方式，征扣金额进财务费用，不能扣减销项税金。奖励视同销售，按销售处理。普通发票不可抵扣，也就是全额入账，不存在含税不含税的问题，赠送时的会计分录也可和销售的商品一起结转成本，计入主营业务成本借：主营业务成本 销售费用 贷：库存商品对于增值税中的视同销售行为，有一句话可以概括为：只要产生增值额，就应该视同销售，因为增值税指针堆增值额进行计算应纳税额的。还有的就要和进项税转出进行区分，也可以概括为：“非正常损失，进项税转出；自产委托加工挪作他用，视同销售；购买做他用，进项税转出，除了投资，分配和捐赠”。视同销售：将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者，或无偿赠送他人；将自产或委托加工的货物用于非应税项目，在增值税中视同销售处理，自己对应的进项可以抵扣。“买一赠一”销售赠送一般是商家和厂家的共同行为赠品一般是由厂家随同产品一同出库发往商家，由商家在销售时赠送给消费者。发生此种销售行为时，厂家将正常销售商品的销售额计入收入，而对于赠品一般都是在结转成本时再做处理，如赠品是本企业的产品，则将赠品的产品成本与正常销售的产品成本一同结转入销售成本；如赠品是外购商品，则将赠品作为当期的销售费用处理。在开具销售发票时按正常销售商品的数量金额开具，而赠品不在发票上反映，而是在商品出库单上单独反映数量，并有购销双方签字。商家在商品入库时有时反映赠品的数量，但入库赠品的金额一般都不作记录。商场在将赠品给消费者时，也只是做库存赠品数量的减少，而不根据赠品的市场售价登记收入和结转成本。不论商家还是厂家都很少有将赠品另行作价作为销售收入来反映的。但如果商家将赠品单独出售，则根据售价计入商品销售收入，计提销项税额。
从税收角度来讲不同的处理方法则会产生不同的结果，例如：超市为促销，推出“买一赠一”的销售方式，购买一大瓶花生油赠送同品牌一小瓶花生油。大瓶进价30元/瓶，售价45.2元/瓶；小瓶进价7元/瓶，售价11元/瓶（以上售价为含税价，税率13%）。对此多数商家和厂家将此种销售方式归入降价销售，按实际收取的价款缴纳的增值税。帐务处理为：
确认销售收入时，借：现金45.2
贷：主营业务收入40
贷：应交税金-应交增值税（销项税额）
5.2结转成本时，借：主营业务成本 37
贷：库存商品37
只有个别商家和厂家将销售赠送方式理解为无偿赠送，按税法将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人，按视同销售缴纳增值税。即：
确认收入时， 借：现金45.2
贷：主营业务收入40
贷：应交税金—应交增值税（销项税额）5.2
结转成本时， 借：主营业务成本30
贷：库存商品30
赠品帐务处理：借：营业费用8.6
贷：库存商品 7
贷：应交税金—应交增值税（销项税额）1.6
通过这两种不同的处理方法的比较我们不难看出，销项税金存在着明显的差异：第一种方法比第二种方法要多计提销项税金1.6元。</p>
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『肆』 销售楼房赠送空调，计算土地增值税时，空调款能扣除吗希望给予详细解答，谢谢！
卖精装房送家电、家俱的税务处理及案例分析
某市碧水蓝天房地产开发有限公司，为了筹措资金，应对宏观调控，对刚开盘的项目“人间仙境”项目，实行“买精装修商品房赠送家电”优惠酬宾，家俱，房屋销售合同价款200万元，售房合同中说明交房标准送家电，家电的购进价格为2万元，即其公允价值为2万元，房屋的公允价值可推定为198万元。成本150万。
分析如下：
（一）土地增值税的处理
《土地增值税暂行条例实施细则》规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）关于土地增值税的扣除项目的规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
根据上述规定，不属于以建筑物为载体的附属设备家电、家具，不论销售合同如何约定，都不能作为房地产“开发成本”处理。
（二）企业所得税的处理
《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》国税函[2008]875号文件第三条规定，企业以买一赠一（有偿）等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入，账务处理如下：
（1）借：银行存款200万
贷：主营业务收入——房屋198万
主营业务收入——家电、家俱2万
（2）借：主营业务成本——房屋150万
主营业务成本——家电、家俱2万
贷：库存商品——家电、家俱2万
开发产品——房屋150万
（三）营业税的处理
密不可分是混合销售实质所在。如销售空调并安装，为混合销售，两者密不可分；但是，销售房产不售家电、家俱并不影响房屋的使用功能，不符合混合销售要件。应该将销售不动产所有权与赠送实物作为两项单独的业务，按兼营处理。企业卖精装房送家电、家俱，属于销售行为，应该缴纳增值税，不用计征营业税。
（四）增值税的处理
《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人的行为，视同销售货物。
依据上述规定，开发商采取购房送家电、家具促销方式，将外购的家电、家具无偿赠送其他单位或者个人，视同销售货物，按照组成计税价格缴纳增值税。
房地产企业属不经常发生应税行为的企业，可选择按一般纳税人或小规模纳税人纳税，家电价值2万元：
一般纳税人应缴纳增值税＝2×（1+10%）×17%＝0.374（万元）；
小规模纳税人应缴纳增值税＝2×（1+10%）×3%＝0.066（万元）。
账务处理如下：
1.按一般纳税人处理时：
购进环节：
借：库存商品 20000
应交税费——增值税（进项税额）3400
贷：银行存款 23400
实现收入：
借：银行存款 2000000
贷：主营业务收入 2000000
结转成本：
借：主营业务成本
贷：开发产品——商品房
转销家电家俱：
借：销售费用 23740
贷：库存商品 20000
应交税费——增值税（销项税额） 3740
2.按小规模纳税人处理时：
购进环节：
借：库存商品 23400
贷：银行存款 23400
实现收入：
借：银行存款 2000000
贷：主营业务收入 2000000
结转成本：
借：主营业务成本
贷：开发产品——商品房
转销家电家俱：
借：销售费用 24060
贷：库存商品 23400
应交税费——增值税（销项税额）660