① 交房专项维修资金是什么意思,为什么要交这
山东省出台住宅专项维修资金管理办法
2014年月11日
楼顶漏雨、外墙渗水、电梯故障、管道失修……房屋质量问题层出不穷的当下，住宅维修资金使用成为千家万户关注的焦点话题。近日，针对住宅专项维修资金的使用，山东省住房和城乡建设厅出台《山东省住宅专项维修资金管理办法》，明确维修资金实行属地化管理制度，并规定了7种情况可启动应急维修程序。
根据现行办法，维修资金使用时，采用“双三分之二”的决策方式，即“维修和更新、改造方案应当经有利害关系的、已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主书面同意”，才能动用维修资金。而实际操作中，有的业主不在小区居住，有的业主认为“事不关己”，物业或业主委员会挨家挨户征集签名是件很麻烦的事。最终，多数会出现维修资金不能启用，房屋维修不得不被搁置的结果。
为进一步盘活维修资金，草案在沿用“双三分之二”做法的同时，允许业主采用“异议表决”方式管理维修资金。记者了解到，所谓“异议表决”就是“持不同意意见业主的专有部分占建筑物总面积且占总人数不足三分之一的，视为表决通过。”
在此基础上，草案还提出，维修资金使用表决的方式不仅限于“书面同意”。“维修资金管理机构应当建立公开电话、网站，开发使用维修资金业务网络平台、业主表决系统、移动终端APP等信息化媒介，接受社会投诉监督，提高维修资金管理效率。”
此外，草案明确，“根据业主共同管理规约的约定，可以一次表决不超过连续三年的维修资金年度使用计划。”
维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
草案规定，商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。截至统一交付时限尚未售出的住宅，由建设单位交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的，建设单位应交的维修资金可从监管的预售资金中划转。未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。房屋账户内的住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，维修资金管理机构或由其委托的专户管理银行应当向相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交，续交后的分账面余额达到首期交存额度时停止续交。
据了解，现行办法中，维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。其中，“应急维修”可以不走“双三分之二”程序。但是，对“应急维修”仅指明是“发生危及房屋安全、电梯停运等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的”。
而草案则对“应急维修”进行了进一步界定。草案规定，物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏，电梯故障或停运，消防系统故障，建筑外立面装饰和公共高空构件严重脱落松动，玻璃幕墙炸裂，排水管道爆裂，其他可能造成人身安全事故的紧急情况等7种情况可启动应急维修程序。
草案还规定，“出现需应急维修情形时，物业服务企业应将有关情况报告业主委员会，经现场查验确认后立即组织维修。未聘用物业服务企业或物业服务企业不履行组织维修责任的，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。未选举产生业主委员会的，由社区居委会代行业主委员会职责”。
草案中对维修资金存款利率也做出了明确要求。其中提到，银行实行利率市场化以后，维修资金管理机构应通过招标方式选择同等条件下利率高的银行作为维修资金储存银行，或者通过合同方式在国家允许的利率浮动范围内，与维修资金存储银行约定维修资金综合存款收益。维修资金管理机构管理的维修资金存款利息收益应不低于人民银行同期规定的两年期定期存款利率。
草案中，对物业管理区域内的公共收益进一步明确，主要包括：利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益；物业管理区域内共用设施设备报废后的回收残值；保修期满后，建设单位因注销，或因违法被责令终止业务活动，或反复维修仍未能解决相关物业共用部位、共用设施设备质量缺陷等原因无法退还的物业质量保修金。公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金，具体交存比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的60%。
此外，草案最大的亮点在于对维修资金管理模式的职能划分进行了重心下移的调整。
现行办法规定，在三分之二业主同意的基本条件达到后，还要经过鉴定、审价、数据整理、数据关联、维修、竣工验收、申请、审批和付款九个步骤，才能拿到申请资金。
新草案则明确，维修资金实行属地化统一管理。山东省设区的市、县物业主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内维修资金的指导和监督工作。物业主管部门下设的维修资金管理机构负责维修资金日常管理工作。出售公有住房的维修资金，应当在完成核对后，由财政部门或其他管理部门划转到当地物业主管部门进行统一管理。
业内人士认为，管理权从市一级下放到区一级后，维修资金使用率将大大提高。
② 住宅维修金解读：武汉新房交房后维修基金该如何交
武汉新房契税房屋维修基金怎么交？目前，开发建设单位按照物业总建筑造价的1.5%（有电梯的按2.5%）交存，业主按不同房屋交存：砖混结构住宅每平方米49元，无电梯框架住宅每平方米55元，有电梯14层以下每平方米61元，有电梯15层以上每平方米73元。
武汉新房 契税 房屋维修基金 怎么交？目前，开发建设单位按照物业总建筑 造价 的1.5%（有电梯的按2.5%）交存，业主按不同房屋交存： 砖混结构 住宅每平方米49元，无电梯 框架 住宅每平方米55元，有电梯14层以下每平方米61元，有电梯15层以上每平方米73元。
问：《武汉市 住宅专项维修资金 管理办法》有哪些新内容呢？
答：一是维修资金交存时点前移。为确保维修资金归集到位，既符合上位法的规定，又具有可操作性，《办法》将 商品住宅 的 购房 人维修资金交存时点由原来的办理 房屋产权登记 前移至办理房屋交付使用手续前。这样化解了原来因部分业主不办理房屋产权登记，致使其应交存的维修资金不能归集到位，而导致已交存维修资金业主无法及时使用维修资金的矛盾。
二是未售出的房屋由开发建设单位先行交纳。针对未售出的商品房，为保证即便有房未售，也不会影响 小区 使用和划转维修资金，《办法》规定开发建设单位应在办理初始登记前，就其未售出的房屋按照规定标准交存首期维修资金，待房屋售出后，购房人再向开发建设单位交纳该笔维修资金。
三是维修资金可划转到业主大会（全体业主）。《办法》规定，达到法定条件后，维修资金可划转到业主大会（全体业主）。通过业主的自主管理，使维修资金的使用更方便、快捷。
四是增加了应急维修程序。当发生紧急情况且危及公共安全，而 物业服务企业 或者 业主委员会 又不作为时，《办法》规定由所在区的房管局按规定程序组织代修。
五是维修资金使用审批权限下放。《办法》将维修资金使用审批权限下放到各区房管局，缩短办事时限和环节，方便维修资金使用。
六是余额不足要续交维修资金。针对维修资金分户帐金额不足、业主续交积极性不高的现状，《办法》规定在办理房屋权转让时，该房屋分户账中维修资金余额不足首期应交存额30%的，要续交维修资金。
问：如何做到维修资金管理的公开透明，保障业主的知情权？
答：维修资金事关广大业主的切身利益，因此，管好维修资金，业主知情权重要。我们通过以下三点大限度的保障了业主的知情权：
一是维修资金交存、查询公开。我们开通了网上维修资金信息查询系统，业主可登录武汉市 住房保障 和房屋管理局官网，链接专网查询个人维修资金的交存、使用、 利息 和资金结余等信息。如果业主不会使用或不便上网查询、查不到结果或对查询结果有疑问的，可拨打武汉市住房专项维修资金管理电话027-85482437进行核查。
二是维修资金使用公开。在维修资金使用过程中，严格按照165号令的有关规定，同时结合我市实际，本着公开透明的原则，维修和更新、改造项目的使用方案须在小区内公示七天，无异议后方可申请使用维修资金。
三是维修资金监督管理公开。今后，维修资金的交存、分摊、收益、结存等有关维修资金使用和管理的情况都将定期向业主公布。如果业主有建议、政策咨询或投诉，也可拨打武汉市住房专项维修资金管理电话027-85482437，希望在公众的参与下，共同关注维修资金，维护业主共同利益。
申请维修金可走绿色通道
如果出 现房 屋安全隐患，房屋安全责任人应当委托区级房屋安全鉴定站对房屋进行鉴定。经鉴定为 危险房屋 的，房屋安全鉴定站将在《房屋安全鉴定书》上注明该房屋在正常使用条件下的有效时限，而房屋安全责任人则应当根据《房屋安全鉴定书》的要求，及时对危险房屋采取治理措施。在涉及房屋共有部分的维修和治理时，如果该房屋已缴纳住宅专项维修资金，房屋安全责任人可以依法申请、使用住宅专项维修资金。
如果发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即对住宅 共用部位 进行维修、改造的，可以由业主委员会或者社区居委会根据相关规章制度，向所在区房屋主管部门提出申请，经审核同意后即可使用住宅专项维修资金。值得注意的是，在出现紧急情况时，武汉市房管局将开辟绿色通道，以快速完成住宅专项维修资金的审批手续。
③ 房屋维修资金什么时候交应该交给谁房改房如何交纳物业管理费
还维修基金一般是在房屋交付之前交，一般是将房屋维修基金交给物业。房改房物业缴纳规则一般是根据当地收费标准来定的。
④ 物业专项维修资金(俗称“大修基金”)该缴多少什么时候缴这笔钱到底由谁来管能不能投资———市***
物业管理新规定 开发商不再代收大修基金
2007-1-8 10:26 点击量： 50882次
陈富勇
开发商代收代缴大修基金的格局将改变。市国土房管局日前出台《关于物业管理若干问题的指导意见》规定，今后房屋的专项维修资金(即大修基金)将由购房人直接缴纳。
市国土房管局有关人士表示，按《指导意见》规定，各区县房地产行政主管部门为本地商品房专项维修资金代管机构，负责商品房专项维修资金的收缴和管理工作。商品房专项维修资金由购房人缴纳，各区县房地产部门将在当地房地产交易所设立商品房专项维修资金缴纳柜台收取。已由开发建设单位代收代缴的，各房地产部门应做好清理追缴工作。
《指导意见》还明确规定：大修基金的使用，必须经2/3以上业主表决通过才能执行。
⑤ 新小区交付开发商给物业每年的维修费是多少
新小区交付了，开发商给物业，每年的维修费用通常在万元以内，等小区业主交纳了维修基金之后，就开始用维修基金来进行维修。
维修基金。
新房入住，大家最关心房屋质量问题。如果出现渗水、开裂等房屋质量问题，房屋需要维修，这个时候大家会想到买房时缴纳的房屋维修基金。那么什么是房屋维修基金？房屋维修基金缴纳比例是多少？房屋维修基金怎么用以及在哪些情况下可以使用呢？
一、维修基金介绍
房屋维修资金俗称大修基金，是指专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。
二、维修基金使用范围
（一）用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造；
（二）物业共用部位一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
（三）共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
三、大修基金怎么算
（一）新建商品住宅的房地产开发企业和购房人应缴纳首期维修基金
1、配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4%缴纳;不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳。
2、配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳;不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%缴纳。
（二）主城区范围内，首期物业专项维修资金的交存标准为
1、有电梯的，按每平方米建筑面积 80 元交存；
2、无电梯的，按每平方米建筑面积 50 元交存。
主城区范围外由各区县人民政府确定。
四、维修基金专户的开立
维修资金管理实行专户存储、专款专用。维修基金应开立专户，应当以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立账，并分列每套住宅单元的分户账;一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号立账，并分列每套住宅单元的分户账。业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。业主委员会成立后，应当与本市的商业银行签订委托协议，开立一个物业管理区域的维修基金账户，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。
五、维修基金申请程序
（一）维修资金划转业主大会管理前
1、物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
2、住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
3、物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
4、物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。