⑴ 物業維修基金如何管理使用
維修基金（maintenance fund）又稱「公共維修基金」「專項維修基金」，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，並授權業主委員會統一管理和使用的基金。維修基金由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有維修基金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修基金也應經舊業主更名為新業主名下。
使用條件
1、維修基金只有在保修期滿後，對物業公共部位、共用設施、設備進行大修、更新、改造時才能使用。具體業主按照投票權的確定標准分攤費用比例。
2、維修基金閑置時，除用於購買國債或法律、法規規定的其他基金範圍外，禁止挪作他用。
3、特殊使用
（1）物業管理公司可從維修基金中暫借相當於一個月的物業日常維修、更新費用的備用金；物業管理服務合同另有約定的除外。
（2）住宅需要大修或者專項維修、更新的，可支取施工承包合同中約定的預付款，但預付款最高不得超過工程款總額的30%。
（3）業主委員會可以在物業管理企業的帳戶上留有相當於一個月活動經費的備用金，業主大會另有決定的除外。
按照自2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》規定，公共維修金是由全體業主繳納的，屬全體業主共同所有。一般情況下維修基金由物業所在地的房地產管理部門統一監督設立，由物業管理公司代為管理和使用。業主委員會成立之後，公共維修金就會劃轉到業委會，由業委會行使管理權利。
業主委員會應至房地產主管部門指定的商業銀行設立本物業維修基金專用帳戶，並將賬戶情況報房地產行政管理部門備案，該帳戶是該物業范圍內業主繳納的全部維修基金的情況。該帳戶只能用於維修基金的存儲和管理，不得挪作他用。銀行同時為每位業主設立分戶帳戶，用來顯示該業主所有維修基金部分的使用和留存情況。維修基金的使用及補充需經業主大會作出決議。
維修基金管理需遵循如下規定：
1、房地產行政管理部門應定期與專戶銀行核對維修基金的交存情況，並在該物業范圍內公布。
2、房地產行政管理部門應定期將維修基金交存情況報上級房地產行政管理部門。
3、業主委員會應定期向全體業主公布維修基金的使用情況和剩餘情況。
4、單個業主可憑維修基金發票至開戶銀行查詢本人名下維修基金的使用情況和留存情況。若物業因拆遷發生滅失的，業主可持相關證明至銀行提取分戶帳戶內的余額。
⑵ 民典法規定未成立業委會的小區物業如何使用維修基金
摘要 您好，沒有業主委員會的，申請維修基金可以走應急通道，有些緊急情況不需要2/3以上業主簽字同意。
⑶ 物業維修基金，一般物業公司是如何操作的
（一）關於維修基金的繳交。
1.維修基金繳納人。《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）第五十四條明確規定：「住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。」顯然，繳交主體是業主，這是由專項維修資金的性質決定的。《條例》明確了「專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。」業主購買了房屋在依法擁有房屋所有權的同時，也擁有了物業共用部位、共用設施設備的所有權，應當承擔共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造責任，這部分資金的支出應由購房業主承擔，而不應由已售房屋的開發商承擔。
2.維修基金繳納時間。從道理上講，專項維修資金可以採用一次性交納，也可採用隨物業管理費用按月收取專戶儲存，或需要維修、更新、改造時向業主隨時收取的做法，這些做法分別在不同國家實行。但考慮到目前我國法制不夠健全，業主責任意識尚不到位，在一些地方物業管理收費拖欠現象還嚴重存在等因素，目前我國專項維修資金的制度設計宜採用主要在購房時一次性交納，待物業使用到一定年限，維修資金不夠使用時再向業主續籌。
3.維修資金繳納數量。收取維修基金時主要應考慮在一般情況下，物業使用到一定年限內所需的資金量，可考慮按購房款的2～3%，或物業單體建安造價的一定比例。
（二）維修基金的管理現狀問題。在收取維修基金時候，通常都是在辦理入住手續時，開發公司強制代收房屋維修基金，辦理產權和繳納維修基金捆綁式辦法，這種往往容易造成房屋維修基金流失或被挪用，使業主的權利得不到有效保障。這樣一筆數額較大的資金放在開發商的手裡，安全性讓人擔心是可以想像的。開發商可以利用職權容易侵佔房屋維修基金。而在管理維修基金時，雖然法規明確規定由業主大會行使監督權，但對如何監督卻沒有明確的說法。從客觀條件上，造成某些業主委員會成員鑽法律的空子，挪用甚至貪污數額巨大的房屋維修基金。更有甚者，一些開發商往往成立項目開發公司，一旦項目開發銷售完後，項目公司也就不存在，業主所交的維修基金也就無法追繳。個別管理公司將維修基金據為已有；有的管理公司濫用維修基金，
（三）亂用維修基金問題。
⑷ 物業維修基金一般怎麼使用
物業維修基金使用可以由住宅專項維修資金列支范圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議等等。商品住宅間或商品住宅與非住宅之間的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用等，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
【法律依據】
《住宅專項維修資金管理辦法》第二十條
住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
（二）售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
⑸ 物業專項維修基金的收取標准和用途
法律分析：一、1、商品房銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金交繳約定，購房者應當按購房款2-3%的比例向售房單位(開發商)交納維修基金。開發商代收的維修基金屬與全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。
2、專項維修資金標准為：高層(含帶電梯的多層)90元/平方米、多層(含別墅)50元/平方米(各地房屋維修基金標准與經濟水平掛鉤，具體收取標准略有出入);
房屋維修基金=每平方米建築面積成本價x比例x面積。
3、但需要注意的是維修基金的具體標准由當地房產行政部門確定，所以維修基金比例在各地區之間都有一定的差異，建議購房者到當地政府網站或房管局網站進行查詢。
二、在以下情況可使用物業維修基金
房屋維修基金可以用於房屋保修期滿後，對房屋主體結構、公共部位或公共設施設備的大中修以及更新改造工程。
①房屋主體承重結構部分包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等;
②公共部位是指戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等;
③公共設施設備是指房屋及相關配套區域內、由業主共同擁有並使用的上下水管道及設備、配電線纜及設備、電梯、公用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、非經營 性車場車庫、公益性文體設施和其他共用設施設備等。
法律依據：《住宅專項維修資金管理辦法》第八條出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：
（一）業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
（二）售房單位按照多層住宅不低於售房款的20%、高層住宅不低於售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。[1]
第九條業主交存的住宅專項維修資金屬於業主所有。
從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬於公有住房售房單位所有。
第十條業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。
直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當委託所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。第十八條住宅專項維修資金應當專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。
⑹ 房屋維修基金怎麼申請使用
法律分析：房屋維修基金申請程序是申請、審查、核准、發放，即由房屋的所有權人向當地的居委會進行房屋維修申請，經居委會審查核實後將申請表提交房屋的原售房單位，由單位進行維修基金的提取，最後去銀行辦理轉賬業務即可，需要注意的是，維修基金是由居委會進行使用。
如果是一般情況，需要由相關業主、業主大會或物業公司等作為主體提出使用建議；業主大會或占總人數2/3以上的業主討論通過使用建議；向房屋安全和設備管理部門申請；審核通過後維修基金劃轉至維修單位。如果是緊急情況，不需要三分之二以上的業主通過。而且，自區縣建委或房管局作出的批復意見之日起24小時內辦理支付。
法律依據：《中華人民共和國住宅專項維修資金管理辦法全文》 第二十三條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
1、物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等。
2、業主大會依法通過使用方案。
3、物業服務企業組織實施使用方案。
4、物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支。
5、業主委員會依據使用方案審核同意，並報直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正。
6、業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知。
7、專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
⑺ 動用維修基金的條件和流程有什麼
法律分析：住宅專項維修資金應當專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用，這就只有符合上述條件才可以使用住宅專項維修基金。使用住宅專項維修基金，使用程序依據住宅維修專項基金有沒有轉業主管理而有所不同。
【法律依據】《住宅專項維修資金管理辦法》第十八條：住宅專項維修資金應當專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第二十二條：住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；
（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；
（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；
（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；
（五）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意後，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；
（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
《住宅專項維修資金管理辦法》第二十三條：住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；
（二）業主大會依法通過使用方案；
（三）物業服務企業組織實施使用方案；
（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；同第二十二條第四項；
（五）業主委員會依據使用方案審核同意，並報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；
（六）業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；
（七）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
⑻ 物業維修基金如何申請使用
根據《商品房住宅專項維修基金使用管理暫行規定》，開發商購房者繳納的公共維修基金要全部到位使用權由小區的業主大會和業主委員會統一決策。申請程序是由業主委員會將維修項目預算在小區公示，經過業主大會三分之二以上業主投票表決同意後，再向區房產局提出申請，申請通過後才會劃撥預算總額的80%費用。
工程竣工後，再與業主大會據實結算，按戶分攤，電梯內外牆、公共 樓道等小區公共設備設施維修時，可申請動用維修基金。