A. 物業維修基金，一般物業公司是如何操作的
（一）關於維修基金的繳交。
1.維修基金繳納人。《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）第五十四條明確規定：「住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。」顯然，繳交主體是業主，這是由專項維修資金的性質決定的。《條例》明確了「專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。」業主購買了房屋在依法擁有房屋所有權的同時，也擁有了物業共用部位、共用設施設備的所有權，應當承擔共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造責任，這部分資金的支出應由購房業主承擔，而不應由已售房屋的開發商承擔。
2.維修基金繳納時間。從道理上講，專項維修資金可以採用一次性交納，也可採用隨物業管理費用按月收取專戶儲存，或需要維修、更新、改造時向業主隨時收取的做法，這些做法分別在不同國家實行。但考慮到目前我國法制不夠健全，業主責任意識尚不到位，在一些地方物業管理收費拖欠現象還嚴重存在等因素，目前我國專項維修資金的制度設計宜採用主要在購房時一次性交納，待物業使用到一定年限，維修資金不夠使用時再向業主續籌。
3.維修資金繳納數量。收取維修基金時主要應考慮在一般情況下，物業使用到一定年限內所需的資金量，可考慮按購房款的2～3%，或物業單體建安造價的一定比例。
（二）維修基金的管理現狀問題。在收取維修基金時候，通常都是在辦理入住手續時，開發公司強制代收房屋維修基金，辦理產權和繳納維修基金捆綁式辦法，這種往往容易造成房屋維修基金流失或被挪用，使業主的權利得不到有效保障。這樣一筆數額較大的資金放在開發商的手裡，安全性讓人擔心是可以想像的。開發商可以利用職權容易侵佔房屋維修基金。而在管理維修基金時，雖然法規明確規定由業主大會行使監督權，但對如何監督卻沒有明確的說法。從客觀條件上，造成某些業主委員會成員鑽法律的空子，挪用甚至貪污數額巨大的房屋維修基金。更有甚者，一些開發商往往成立項目開發公司，一旦項目開發銷售完後，項目公司也就不存在，業主所交的維修基金也就無法追繳。個別管理公司將維修基金據為已有；有的管理公司濫用維修基金，
（三）亂用維修基金問題。
B. 物業維修基金如何使用
有政協委員認為，隨著陽江的房地產業發展，有物業管理的小區成為主流。然而隨著物業管理服務范圍的擴大，物業糾紛影響了居民的正常生活。物業管理的問題主要是：一是開發建設遺留問題造成物業糾紛，工程完工、開發企業撤走後，問題都甩給了物業管理企業；二是住宅小區中成立業主委員會的佔少數；三是物業管理服務標准不夠量化、細化。 《陽江市住宅小區物業維修基金管理暫行規定》規定，如確需使用的，由區域受益業主代表委託物業服務企業、填報申請表，同時提供維修項目經費預算方案和經區域受益業主專有部分佔建築總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上業主同意的證明，報市物業管理所登記備案。 在規定實施前未建立維修基金的商品房及其附屬設施設備和相關場地，其共用部位共用設施設備維修費用，由受益業主按擁有房屋建築面積比例共同承擔。 如果物業共有部分維修時維修基金不足、需要續籌時，應當遵循下列原則：（一）一個物業區域或一幢房屋的維修基金余額不足首期維修基金30%時，業主大會應當再次籌集維修基金。具體續籌工作由業主委員會組織實施。（二）續籌維修基金的方案由業主委員會擬訂，提交業主大會討論通過，續籌基金應及時繳存到指定代管銀行。 物業共用部位共用設施設備維修後，受益業主應根據竣工結算按國家、省的有關規定進行維修基金的具體分攤，在物業區域內進行公示。 （吳小金）
C. 物業維修基金如何設立和使用
物業維修基金是指商品住宅、公有住宅以及住宅區內的非住宅物業出售時，物業出售內人和買受人應當按容照規定交納的用於住宅的共有部分、共有設備、和公共設施的維修、更新和養護的專項維修資金。物業維修基金應當用於物業的共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。物業維修基金應當存入銀行專戶，按幢立帳、按戶核算。業主委員會或者業主大會委託的物業管理企業每半年至少公布一次專項維修資金的收支情況，接受業主的監督。 物業維修、更新、改造和養護的費用，按照下列規定承擔：（一）專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業主承擔；（二）部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業主按照各自擁有的房屋建築面積比例共同承擔；（三）全體共用部分的所需費用，由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的房屋建築面積比例共同承擔。按照本規定設立物業維修基金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費用在專項維修資金中列支。但物業的共用部分屬於人為損壞的，費用應當由責任人承擔。
D. 國有企業小區物業維修基金怎麼管理
維修基金歸小區全體業主所有，專款專用，由小區物業管理主管部門設立專帳管理，閑置時除可用於購買國庫券或者用於法律、法規規定的其他用途外，嚴禁挪作他用。
三、維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息，利息轉作維修基金滾存使用和管理。
四、業主委員會成立前，需使用維修基金的，由前期物業管理企業提出使用計劃，經小區管理部門審核後使用。
五、業生委員會成立後，需使用維修基金的，由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主委員會同意，報小區管理部門核定後使用。
六、使用維修基金應先在增值部分中列支，維修基金增值部分可在本物業管理區域內統籌使用。需動用維修基金本金的，應經業主大會或業主代表大會通過，根據房屋使用年限，按上例劃分使用。
七、維修基金帳戶內金額不足時，業主委員會應當依法及時續籌。續籌的維修基金，按業主所擁有的房屋建築面積比例分攤。
八、維修基金帳戶實行統一管理，明細戶按幢建帳，核算到戶。維修基金的使用帳目，由物業管理企業每年一次定期公布，接受全體業主的監督。
九、業主轉讓房屋所有權時，維修基金余額隨房屋所有權同時過戶。
十、因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，維修基金的余額應按業主繳交的比例退還給業主。
E. 什麼叫物業維修基金，業主該如何正確使用物業維修基金
物業維修基金指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維內修養護事項容而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，並授權物業服務企業或其他管理單位使用的資金。
房屋維修資金，用於房屋保修期滿後房屋主體結構、公共部位和公共設施設備的維修、更新工程。房屋主體承重結構部分包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等；公共部位是指戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等；公共設施設備是指房屋及相關配套區域內、由業主共同擁有並使用的上下水管道、電梯、外立面、消防設施、綠地、道路、溝渠和其他共用設施設備等。
F. 物業維修基金一般怎麼使用
物業維修基金使用可以由住宅專項維修資金列支范圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議等等。商品住宅間或商品住宅與非住宅之間的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用等，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
【法律依據】
《住宅專項維修資金管理辦法》第二十條
住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
（二）售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
G. 房屋維修基金是怎麼管理和使用的
維修基金又稱「公共維修基金」或「專項維修基金」，是指業主為了內本物業區域內公共部位容和共用設施、設備保修期滿後的維修、養護和改造而繳納的資金。《住宅專項維修資金管理辦法》對於維修基金的使用范圍、程序等都有相關規定。