Ⅰ 物業管理員如何做好本職工作
物業服務 1
「以人為本」才是正道
「以人為本」是物業服務的根本理念。「以人為本」的物業管理，其實就是要做到充分為業主解憂，以廣大業主的利益性、便利性為出發點去進行小區的物業服務。目前，大多社區的物業管理服務僅僅是一種基本服務，比如只負責社區的安全、衛生工作，而沒有針對業主的實際需求、特別需求做出個性化的服務
業內人士指出，在現階段，業主對物業服務的需求已經擴大，僅僅是基本的服務已經不能滿足他們的需求。物業公司必須進行自我增值，為業主度身定做多樣化的服務形式。
優秀案例：今年年初，利海·君林天下二期引入了金鑰匙24小時酒店式服務，服務內容細微到業主外出旅遊、公乾的訂房、安排車到機場、車站、碼頭接送業主，甚至代業主購物。
增值服務 2
「創意」考驗用心程度
創意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業者，因此，他們對物業管理的質量和服務種類都極為看重。
在目前的市場情況下，眾多開發商都意識到，小區的物業管理水平如何，將直接影響到業主是否住得舒心。因此，他們紛紛在保持原有優質服務的基礎上，或構思新的服務點子、或引入高水平的國際機構做顧問，以進一步提升物業服務的水平，增加服務的種類。
優秀案例：恆荔灣畔今年在元霄節、中秋節等傳統節日舉辦了許多活動，在增加業主過節氣氛的同時，也使業主加強了對社區的認同感。
業主投訴 3
接訴要耐心處理要及時
業主投訴對於物業管理公司來說是一件比較頭痛的事情。要處理好業主投訴，物管公司必須要做到及時、有效。無論業主投訴是否合理，物業管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、詢問。在受理了業主的有效投訴之後，受理投訴的人員應迅速將投訴信息進行歸類，並將信息反饋給部門負責人，以及時處理。
優秀案例：廣州天力物業管理有限公司用換位思考方式，十分注意投訴事後的跟蹤及投訴案例的分析、總結、培訓，絕不允許再次發生同類投訴事件。
社區安全 4
社區安全維護時刻不能馬虎
安全是人的首要需求，沒有了安全感，業主就無法正常生活。作為一個社區的「管家」，物業公司應高度重視社區的安全保障工作，對小區的規范化管理保持責任心，以減少隱患。
優秀案例：保利（廣州）物業管理有限公司時刻樹立第一責任人意識，以「急業主所急」作為核心原則，從細節做起，如在小區服務手冊中明確各類設施設備的操作規范等。
物管技能 5
員工實際技能決定公司專業性
物業管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養等，這些項目都是專業性很強的獨立行業。事實上，專業性是指物管公司里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業主，為業主提供更加安全和可靠的生活環境。
優秀案例：廣州城建物業管理有限公司擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節服務的專業級物業管理隊伍，贏得了業主的稱贊。
小區綠化 6
綠化管理要因地制宜
小區特定的環境決定了綠化保護必須作為物業管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區居民愛護綠地、愛護家園的意識。綠化保護工作只有長抓不懈，才能為園林綠化的長效性打下堅實的基礎。其次，綠化養護也很重要，綠化養護既要做到勤，又要注重科學。
優秀案例：廣州新世界物業管理公司在小區綠化方面做到了遵循科學原則，因地制宜，既不機械照搬，也不因循守舊。
物業維修基金 7
做好物業維護最重要
目前，不少樓盤對物業維修基金的監管和運用都逐漸規范化，開發商也不敢隨意挪用物業維修基金，並且「還之於民」。
物業維修基金的動用，在物業管理的有關條例中有明確的規定，需要得到三分之二以上業主的同意。對物業管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業的維護，如果出現問題則要作出公正的評估，為業主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業維修基金的合理運用。
優秀案例：逸景翠園的業主都拿到了維修基金卡，能夠有效對自己樓盤的物業維修基金進行監控。
公共設施 8
公共設施所生效益歸業主
根據相關規定，房屋以外的地上建築物、其他附著物只能為房屋所有人共同所有，都屬於小區的公共財產。公共設施主要包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、行政管理、社區服務等設施。一個好的物業公司，不僅對這些公共設施進行日常維護、管理，並將這些公共設施所產生的效益交給業主。
優秀案例：廣東恆寶物業管理有限公司除了對公共設施進行日常維護和管理以外，還將這些公共設施所產生的效益交給業主，讓業主從中獲益。
社區文化 9
文化內涵給房子注入生命力
對於一個樓盤而言，文化是人類居住的內驅力和凝聚力，嫁接到房地產就是市場的推動力和吸引力。單就房子而言，它只是水泥加鋼筋的混合物，而一旦賦予它文化的內涵就有了生命力。樓盤文化含量的高低越來越成為人們擇居的重要標准。
優秀案例：廣州雅居樂物業管理服務有限公司在社區文化建設方面傾注了大量心血，經常舉辦諸如業主運動會、社區足球聯賽等社區活動
樓巴 10
樓巴服務成物管「考題」
樓巴，一度被稱為「樓盤的私家車」，充分保證了業主出行的安全性、方便性。特別是在華南板塊、廣園東等稍為偏遠的樓盤，樓巴對於無班一族的業主來說，在現階段無疑是連接樓盤與市區的重要紐帶。然而，在樓盤開發逐漸完成以及政府加大樓巴管制力度的情況下，部分開發商為節約成本，逐漸減少了樓巴的班次，使不少樓巴的經營難以為繼。
最符合市場情況的做法，無疑是樓巴「公交化」的發展模式。從最早實行公交化的華南新城近一年多的樓巴運營情況可以看出，這無疑是一種在取消樓巴之後方便業主出行的有效方法。而在目前尚未完全實現樓巴公交化的情況下，做好樓巴的服務，是考核郊區樓盤物業管理服務水平的一個重要因素。
優秀案例：祈福新村的樓巴以一個大型車隊的方式運營，成為目前樓盤運營樓巴的一個成功典範。但它的成功與其規模、運營情況有緊密的聯系，是很難復制的。
物管人員素質 11
高科技設施呼喚高素質人才
早期的物業管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術在建築工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業管理的范圍已擴大到小區安防、清潔、綠化、工程維護、財務統計、社區文化等多個方面，內容涵蓋智能化監控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網維修養護、設備的保養與使用及更新等等。沒有高素質的專業人才，很難實現現代化的物業管理。
Ⅱ 如何做好物業工程維修
物業工程主管需要以下幾個方面的能力：
1、豐富的物業設備設施的管理經驗；具有回水、強弱電、冷暖、土答建及相關配套設備的全部或幾個方面的維修養護經驗；
2、能編寫具體的、合乎項目實際管理需求的部門規章制度；
3、可以培訓部門員工的能力；
4、熟知物業管理行業工程方面法律法規及地方性政策；
5、良好的與人溝通，駕馭能力；
6、資料檔案分類管理能力等
辦好以上6條，你就已經是物業管理企業中的精英了！
希望可以幫到你！
Ⅲ 如何做好物業設備維修與管理
機電設備使用與日常維護管理規定
電梯故障維修標准作業程序
游泳池設備作業指導書
維修工具管理制度
中央空調操作規程
給排水設備設施的維修養護管理
供水管網檢漏技術
給排水設備設施的日常操作管理
電氣設備的保養規程
供電設備的檔案管理
供電設備的安全管理
柴油發電機安全操作規程
變配電房的管理規定
電梯困人救援標准作業規程
電梯故障應急處理方案
消防電梯的使用方法及緊急情況下的應急措施
供電突發性事故的應急措施
電梯日常維修保養標准作業程序
電梯安全操作規程
消防水泵房管理
……
參考物業管理網
http://www.gywygl.com/54/9626.html
http://www.gywygl.com/54/9026.html
http://www.gywygl.com/54/9627.html
Ⅳ 如何管理好物業工程部，具體的.......
這個復問題不難回答，做好有點難。制
1、物業工程部是小區最要害的部門，供電、供水、供氣、供暖、電梯、消防、排水、排污已經業主居住中的水電維修和房屋維修等等，首先作為經理一定要尊重工程人員，多關心他們。他們在物業公司里大多數年齡稍大，他們需要尊重、肯定成績和鼓勵，一定要注意這一點。
2、工程中份給排水、強弱電、土建維修，安裝工程等，公司規模不大，不可能一崗一人，會一人多崗，但是要注意專業資格和 工作能力。
3、這些人不太好管，因為他們有各自的專業，很自我。因此要多開會、座談，讓他們團結協作。
4、培訓教育，物業管理和物業服務是靠賣出自己的服務價值，贏得業主的信任和好感收取物業費和有償服務費，不要認為自己是爺。物業公司很大程度上是靠工程維修師傅贏得榮譽和口碑的。
Ⅳ 如何做好一個物業管理工作
如何做好物業管理服務工作：
（一） 物業管理服務要做到「五知」：
1、 知人——知道服務對象是誰。一個管理區域居住著千百之眾的人群，這是一個比較繁雜的群體，有男女老幼，有當官的，也有為民的，有富裕的，也有貧寒的，有素質高的，也素質低的。 因此我們對服務對對象盡量做到熟知，很有利於有針對性的做好服務。
2、 知心——要了解為主服務的心裡需求，一般來講，業主有以下十個方面的需求： （1） 業主需要受到尊重——「業主是我們的衣食父母」；
（2） 業主需要誠信——「誠信是打開業主心靈之門的金鑰匙」
（3） 業主需要受到關注——「業主的冷暖我先知」；
（4） 業主需要及時溝通——真城面對、坦誠直言；
（5） 業主需要小區安全——安全才是美夢的港灣；
（6） 業主需要優美環境——好環境才有好心情；
（7） 業主需要服務的方便快捷——瑣事帶來的是煩惱；
（8） 業主需要看到員工的微笑——員工生機勃勃，滿面春風；
（9） 業主需要家的感覺——勝似親人一家人；
（10） 業主需要超值享受——「這點費用交得很值」
3、 知愛——要用愛的偉大力量去愛業主。愛博大精深，愛像陽光雨露，滋潤萬物，愛像山間流水令人心曠神怡。我們只有對業主愛得深厚，我們的服務追求才會無怨無悔， 我們要有博愛的胸懷， 才容得下業主的一切。
4、 知事——知道物業管理服務工作具體事務，只有知道要做什麼事，才能爭取服務主動性，物業管理服務最怕心中無數，心中無數就會被動挨打。
5、 知為——知道每件服務工作怎麼去做。既要符合法律、政策要求，又要符合情理道德規范。物管企業要長期提倡向雷鋒同志學習，人人爭做好人好事。
（二） 做好物業服務，保證服務質量的五個方面：
1、 追求物業管理服務質量——做到精益求精，細致入微，持續改進，無可挑剔：
2、 樹立物業管理服務形象——語言帶微笑的親和力，行為顯文明的感染力：
3、 提高物業管理服務能力——力求職業化、專業化，員工做到一門精多門通：
4、 講究物業管理服務特色——根據業主的需要，不斷推出具有特色的個性化服務；
5、 注重物業管理的服務效果——業主的滿意率+驚喜+社會口碑；
（三） 做好物業管理服務四點要求：
1、 堅持物業管理服務目的的一致性。
2、 物業管理服務要有透明度。
3、 要保持物業管理優質的持久性、擴展性。
4、 加強物業管理服務的規范性。
Ⅵ 如何做好 物業維修服務工作
一、 熟悉住宅區各類房屋的分布狀況，房屋內外結構，附屬設施各水、電氣、消防系統的管線走向，分布狀況以及管線主控制位置，以及設備的性能和使用狀況。
二、 加強學習業務知識，能識讀施工圖紙。繪制簡單的平面圖，管線大致系統圖，能清楚正確的在圖紙上標出發生故障的位置。
三、 維修工必須具備熟練的施工技能。在熟練自己專業的基礎上，學習水、電、土建等基本知識和規范操作、爭取做到一人多能，適應住宅區維修工作的需要。
四、 經常巡視住宅區，掌握公用設施的運行和完好狀況，如發現有損壞，隱患或其它不正常的情況，應及時組織人員搶修。以確保公共設施完好，設備運轉正常。
五、 經常巡視住宅區，保證上下水、排污管道暢通，按規章制度要求每半年疏通雨水井及管道一次，確保住宅區污水不外溢。
六、 維修工在維修樓面時，必須首先准確的找到漏、滲水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。
七、 電工必須持證上崗，並且嚴格遵守安全生產條列和操作規程。佩戴工作牌、穿工作服、穿絕緣鞋等安全保護設施。
八、 維修給水管道，須關閉總閥時，在提前通知住戶做好蓄水準備的情況下作業。
九、 愛護工具，在每次使用之後，必須對領出的工具的性能、機具配件等進行檢查，是否完好無損。
十、 向住戶提供免費或有償服務時，要求如下：
1、 急修不過夜，小修小補應限時完成。
2、 上門維修佩戴工作牌，態度熱情、服務周到。
3、 按管理處制定收費標准收費，並上繳管理處，不得擅自侵吞，違者罰款100—500元。
4、 不得向住戶索要小費或好處，或者收費不開收據，更不能多收、少收、不收費。違者按應收取額的10倍處罰。
5、 遵守住戶的要求未經同意，不得擅自改變管線，即搭配顏色。
6、 不得在住戶家裡亂翻東西、若有偷竊行為，一經發現，立即送派出所處理，管理處給予辭退。
7、 不得在維修家用電時，偷竊配件或更換配件時以次充好。讓住戶蒙受損失，一經發現，除責令其賠償相應的損失外，管理處給予辭退處理，情節嚴重者送交公安機關處理。
十一、 完成主管交代的其他任務。
Ⅶ 如何做好一名物業工程維修主管
1、執行力（包括年度、季、月、周工作計劃的完成，領導安排的臨時性工內作完成容）；
2、承上啟下（對下屬做到以身作則，督導下屬按時完成計劃和臨時性的工作）；
3、對負責的項目細致、認真，避免出現充當「消防員」的狀況；將設施設備運行事故提前預防、提前維護。
4、在不影響服務質量的前提下，將設備運行能耗降到最低。
5、做好下屬的培訓工作及工作狀態和心理狀態。
Ⅷ 物業管理員如何做好本職工作
在物業管理部經理領導下，具體行使管理、監督、協調服務的職能。
2.負責管理小區內清潔、綠化、治安、維容修、接待、回訪等項服務工作。
3.全面掌握小區物業公共設施、設備的使用過程。
4.送發物業管理方面的文件。
5.總結當月工作，制訂下月計劃。
6.負責發現運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業戶（業戶）投訴。
7.收集有價值的物業信息，為推動公司物業管理工作的發展出謀劃策。
8.完成交辦的各項任務。