電梯售後服務承諾

① 工程機械服務方案怎麼寫

可以從幾個方面來寫: 【1】本公司具有完善的售後服務體系。舉例:技術支持、產品培訓指導、配件支持、增值服務。

【2】公司對產品提供的保質期限,保修辦法。

【3】承諾請求服務的回復時間,如何進行質量跟蹤。

【4】對質量問題的投訴及處理辦法。

② 西繼電梯的質量方針是什麼

一、 設備質量承諾
嚴格按照合同要求，提供符合設計標准、質量合格的產品。
嚴格檢查和控制原材料、元器件、配套件的進廠質量。
設備總承包單位，對用戶負全面質量責任，組織各主機、輔機、協作配套生產單位，聯保設備整體質量，保證按合同完成任務。
對涉及供方的分包商的供貨、質量、設備性能、技術介面、服務等方面總是負全部責任。
按合同規定向監造單位提供有關標准和圖紙，並為監造提供方便。
對設備製造過程中出現的關鍵部件質量缺陷及時向需方和監造代表通報,不隱瞞。若設備缺陷超過合同規定的標准，供方無條件返修或更換。在按裝和試運過程中，設備出現質量問題，先處理問題，再分清責任， 一切以滿足工程進度需要准則 。
二、 交貨承諾
按合同規定的交貨順序和時間交貨，完工不留尾巴。
嚴格按合同規定及時發運。
三、 技術服務承諾
及時向需方提供按合同規定的全部技術資料和圖紙。有義務在必要時邀請需方參與供方的技術設計審查。
按需方要求的時間到現場進行技術服務，指導需方按供方的技術資料和圖紙要求進行安裝、分部與整套試運及生產。
對於需方選購的與合同設備有關的配套設備，供方應主動提供滿足設備介面要求的技術條件和資料。
嚴格執行供需雙方就有關重大問題召開會議的紀要或簽訂的協議。
按合同規定為需方舉辦有關設備安裝、調試、使用、維護技術的業務培訓班。
加強售前、售中、售後服務，把「24小時服務」，「超前服務」、「全過程服務」、「終身服務「貫徹在產品製造、安裝、調試、大修的全過程。
接到需方反映的質量問題信息後，在24小時之內作出答復或派出服務人員，盡快到達現場，做到用戶對質量不滿意，服務不停止。
隨時滿足需方對備品備件的要求。
四、價格承諾
在合同交貨期內嚴格執行合同價格，合同價格為一次性固定不變價格。
五、違約賠償
由於設備質量及交貨違背合同規定而造成損失的，按合同條款和有關法律規定承擔相應的經濟責任。

現在叫西繼迅達，希望幫到你http://www.xjelevator.com/

③ 物業管理投標書

《XX廣場物業管理投標書》
目 錄

前言
我公司接管××廣場××號樓項目的優勢
目錄
第一章 投標人資格證明文件
一、投標承諾書
二、法定代表人授權委託書
三、投標人資格證明文件
四、擬派現場項目經理資格聲明
五、擬派項目主要管理人員、工程技術人員情況表
第二章 企業基本情況
一、企業理念
二、機構設置
三、管理優勢
四、管理規模
五、酒店管理
六、項目剪影
第三章 前期介入服務與接管驗收及入住管理方案
一、前期介入服務
二、項目的接管驗收
三、入伙（住）管理方案
第四章 對本項目物業管理的整體設想及策劃
一、總體管理服務目標
二、管理服務理念
三、保證體系
四、服務承諾
第五章 擬採取的工作計劃和物資裝備情況
一、擬採取的工作計劃
二、物資裝備情況
第六章 擬建立的組織機構及人員的配備、培訓、管理
一、擬建立的組織機構及人員的配備
二、培訓及管理
第七章 管理規章制度及管理檔案建立情況
一、管理處各項管理制度目錄
二、管理規章制度
三、管理檔案建立情況
第八章 針對該項目的特點結合實際情況制訂服務內容和指標
一、管理處服務人員形象的服務內容和指標
二、急修項目的服務標准與承諾
三、一般維修的服務內容和指標
四、服務受理、報修接待的服務內容和指標
五、投訴處理的服務內容和指標
六、電梯、水泵等設備運行服務的服務內容和指標
七、房屋及其設備設施完好程度的服務內容和指標
八、小區消防安全、公共秩序維護的服務內容和指標
九、小區交通以及停車管理的服務內容和指標
十、控制突發事件的服務內容 和指標
十一、物業及住戶檔案管理的服務內容和指標
十二、住宅裝修管理的服務內容和指標
十三、業戶滿意度測評的服務內容和指標
第九章 構建和諧社區與便民服務
一、和諧社區
二、便民服務
第十章 物業服務費用范圍的物業設施、設備維修管理與維護
一、房屋共用部位、共用設施設備的使用管理、維修和更新
二、房屋共用部位、共用設施設備維修養護的管理規定
三、房屋共用部位、共用設施設備維修養護計劃及實施方案
第十一章 公共維修基金範圍的使用方案
第十二章 其他物業及設施、設備維修管理與維護
一、房屋及公用設施維修養護
二、設備管理
第十三章 擬採取的安全與秩序維護方案
第十四章 綠化和保潔管理方案
一、綠化管理方案
二、保潔管理方案
第十五章 停車管理方案及地下車庫經營管理的說明
一、停車管理方案
二、地下車庫經營管理的說明
第十六章 針對業主、物業使用人及裝修企業的裝修管理與服務
第十七章 協助招標人開展銷售工作的可行性方案與實施空房管理說明
一、開展銷售工作的可行性方案
二、空房管理辦法
第十八章 投標報價及經費收支預算
第十九章 對招標人提出的相關配合要求的說明
第二十章 招標人要求投標人對以下內容做出實質性承諾
附件： 物業管理應急措施
一、遇火災處理程序
二、接報治安事件處理程序
三、接報刑事案件處理程序
四、遇燃氣泄漏處理程序
五、遇停電處理程序
六、遇水浸（跑、冒、漏）處理程序
七、遇爆炸物或可疑物品處理程序
八、遇恐怖事件處理程序
九、觸電事故的應急處理程序
十、電梯困人事故的應急處理程序
十一、強烈大風的應急處理程序

前 言

首先，十分榮幸能參與「××廣場××號樓項目（－－－）」項目的前期物業管理服務投標工作。我公司將依託自身的專業管理實力，結合「××廣場××號樓項目（－－－）」的現狀，對「××廣場××號樓項目（－－－）」的物業管理模式、組織機構、財務收支計劃、服務配套等作出統籌策劃。

我們將以××物業嶄新的物業管理服務理念，在結合國家政策法規和貴方的實際需要的前提下，憑借××物業在長期物業管理服務過程中積累的豐富經驗以及充足的人才，為「××廣場××號樓項目（－－－）」的業主創造一個和諧而優美的居住、辦公及購物環境，提升「××廣場××號樓項目（－－－）」的物業價值，並使「××廣場××號樓項目（－－－）」成為××市乃至××省又一個知名的高檔綜合物業管理品牌。

④ 有關家電服務的參考文獻

提供一些有關家電服務的參考文獻，供參考。

[1]從立法與實踐的矛盾看當前中國家電售後服務體系[J]. 家用電器, 2007,(04) .
[2] 周業乍,胡武青,王歡,朱玉. 家電行業售後服務問題探析[J]. 科技資訊, 2007,(17) .
[3] 石少菊. 海爾的售後服務體系是怎麼管理的?[J]. 現代家電, 2007,(02) .
[4] 李晶. 2007上海市場家電調查報告 售後服務:家電品牌競爭的制高點[J]. 中國質量萬里行, 2007,(06) .
[5] 沈際. 略論中小城市家電企業售後服務[J]. 滁州學院學報, 2007,(04) .
[6] 梅澎. 家電行業怎樣打好售後服務牌[J]. 經營與管理, 2004,(04) .
[7] 鄭紅,張振業. 我國家電行業售後服務新模式初探[J]. 家電科技, 2006,(07) .
[8] 家電售後服務包修≠保修[J]. 廣西質量監督導報, 2006,(08) .
[9] 張德南,孫曉園. 談我國家電企業的售後服務[J]. 遼寧經濟, 2005,(02) .
[10] 於華. 感性消費時代的售後服務[J]. 四川經濟管理學院學報, 2007,(02) .
[11] 向益生. 家電服務管理的現狀分析及其對策[J]. 現代營銷(學苑版), 2008,(01)

⑤ 采購電梯，需要注意什麼

盡量買廠家的標配產品，因為非標加價很多的。

⑥ 商品采購目錄的制定方法是什麼

你必須成為市級或省級或中央政府采購的協議供貨單位，當你成為協議供貨單位的話，政府買相關的產品就可以直接找你而省去一些招標環節。要成為協議供貨單位的話，需在每年政府公布的時間和產品類別進行投標，中標後才能成為協議供貨單位。下面是關於政府協議供貨的制度，你參考下吧。陝西省省級單位協議供貨和定點采購管理暫行辦法

第一條 為了提高采購效率，節約采購成本，加強協議供貨和定點采購工作的管理，根據《中華人民共和國政府采購法》和陝西省財政廳、陝西省審計廳、陝西省監察廳《關於進一步加強政府采購工作的通知》（陝財辦[2007]105號）的規定，結合我省實際，制定本辦法。

第二條 省級行政事業單位和團體組織，使用財政性資金采購集中采購目錄中確定的協議供貨和定點采購項目，適用本辦法。 第三條 本辦法所稱的協議供貨和定點采購，是指政府采購項目通過公開招標等方式，確定供應商及其所提供貨物或服務（包括品牌、規格型號、市場參考價、優惠率、供貨期限、服務承諾等），以協議方式固定下來，由采購人在協議有效期內自主選擇供應商及其所供貨物或服務的一種采購形式。

第四條 協議供貨和定點采購遵循公開、公平、公正和誠信的原則；提高采購效率和方便采購人的原則；保證產品質量和維護采購人、供應商利益的原則；加強政府采購監督管理和促進廉政建設的原則。

第五條 協議供貨和定點采購范圍和限額標准

（一）協議供貨和定點采購項目，一般為集中采購目錄內，采購頻繁、規格標准相對統一、價格相對穩定、市場貨源充足的通用類貨物或服務。具體包括：計算機、筆記本、PC伺服器、列印機、一體機、復印機、傳真機、掃描儀、攝像機、數碼相機、顯示器、硒鼓等辦公設備、小額辦公傢具、機動車輛、空調和機動車輛保險、定點加油、定點維修等。

（二）限額標准。納入協議供貨的采購項目，其中辦公設備單次采購在40台、機動車輛單次采購在10輛、辦公傢具采購在20萬以下的，采購人可在協議供貨中標供應商范圍內，自主選擇中標產品。超過以上標準的，仍按集中采購程序，采購人選擇三個以上品牌由集中采購機構組織二次談判，談判評審辦法依照《財政部關於加強政府采購貨物和服務項目價格評審管理的通知》（財庫[2007]2號）規定執行；定點采購項目，由采購人在限額內自主選擇提供服務的供應商。 第六條 協議供貨和定點采購的招標

（一）協議供貨和定點采購項目應當採用公開招標方式組織實施。因特殊情況需要採用其他采購方式的，應當依法報省財政廳批准。

（二）參加投標的供應商，應當具備政府采購法第二十二條規定的基本條件，並且是投標產品的生產製造廠商。製造廠商不能直接參加投標的，可委託區域代表作為全權代理參加投標。

（三）參加投標的供應商應當具有合法完善的采購渠道和售後服務體系，並按招標文件要求在投標文件中列明采購代理商及其地址和聯系方式。

（四）協議供貨供應商應當在投標文件中明確其在協議有效期內提供產品的規格型號、基本配置標准、媒體價格（即設備製造商媒體公布的價格）、中標優惠率、市場參考價（即所投產品在本地區近一個月內的市場平均價格）、售後服務、提供的備品備件及其他事項。

（五）協議供貨和定點采購供應商的確定。省級協議供貨和定點采購項目，由省財政廳政府采購管理處下達采購計劃，委託省級單位政府采購中心（以下簡稱省政府采購中心）組織采購。采購完成後，將品牌及供應商排名順序報省財政廳政府采購管理處確定中標供應商，省政府采購中心與各中標供應商簽訂協議。（六）省財政廳政府采購管理處將中標供應商或代理商聯系方式及中標產品的品牌、規格型號、基本配置標准、媒體價格、中標優惠率、市場參考價、售後服務承諾及有效期限等以文件形式通知省級單位，並在陝西省政府采購網上公告。（七）為適應市場變化，辦公設備、公務車輛原則上每半年進行一次招標，辦公傢具、車輛保險、車輛定點加油、車輛定點維修原則上每年進行一次招標。第七條 協議供貨和定點采購的執行

（一）省級單位協議供貨按以下程序辦理： 1、申報協議供貨計劃。采購人填報《政府采購計劃項目實施申請表》，經財政廳相關業務處審核後，報政府采購管理處審批，並送省政府采購中心。 2、采購人持政府采購管理處核準的《政府采購計劃項目實施申請表》或協議供貨卡，在協議供貨中標供應商范圍內，自主選擇供應商。 3、采購人可在確定的協議供應商范圍內根據其業務范圍、能力、價格、服務等情況自主選擇。由供需雙方在市場參考價的基礎上平等協商確定基本價格，再按優惠率進行優惠。即政府采購協議價=在市場參考價基礎上經供購雙方平等協商後的價格×（1-中標優惠率）。中標優惠率應根據采購數量的增加適當提高,市場參考價和媒體價格僅作為參考，采購人實施采購時應與供應商討價還價，以爭取最優惠價格。 4、采購人與中標供應商或其授權代理商簽訂供貨合同，在3個工作日內送達省政府采購中心核實，並加蓋專用章，報政府采購管理處備案。 5、采購人應按合同組織驗收，中標供應商應按合同約定及時送貨和提供服務。采購人應在3個工作日內驗收完畢，並出具項目驗收單送達省政府采購中心。出現糾紛的，按合同約定的方式進行處理。 6、采購人應按照合同約定及時向供應商支付采購資金。使用財政預算資金的由省財政廳政府采購管理處根據采購合同、驗收單、發票復印件及《政府采購資金財政直接支付信息一覽表》，通過國庫集中支付系統向供應商支付采購資金；使用自籌資金采購的由采購人直接向協議供貨供應商或代理商支付采購資金，凡協議供貨合同未加蓋省政府采購中心專用章的，省國庫支付局一律不予報賬。 7、采購人應按規定選擇協議供貨范圍內的產品，不得向協議供貨范圍外的供應商采購，或采購協議供貨范圍內的非中標產品。 8、中標供應商應當保證同一品牌、型號產品的協議供貨價格低於同期市場平均價格。 9、采購人應當優先享有中標供應商提供的技術咨詢、培訓服務和國家規定的「三包」服務等售後服務內容。

（二）省級單位定點采購按以下程序辦理： 1、申報定點采購計劃。采購人填報定點采購相關申請審批表，經財政廳相關業務處審核後，報政府采購管理處審批，同時送省政府采購中心。 2、采購人在定點供應商范圍內自主選擇適合本單位的供應商，並約定需要提供的產品或服務。

3、供應商應根據采購人的要求提供產品或服務，同時向采購人開具正式發票，采購人憑供應商出具的發票和政府采購審批手續辦理結算事宜。

第八條 協議供貨產品價格的調整，在協議供貨有效期限內，中標產品市場價格發生變化的，中標供應商應當及時按投標承諾調整產品價格。調整後價格的優惠率應在保證不降低配置標準的前提下不低於該產品中標時的優惠率。中標產品價格調整後，在3個工作日內將該產品中標時和調整後的媒體價格、市場參考價、優惠率分別報省財政廳政府采購管理處和省政府采購中心備案，將調整信息在陝西省政府采購網上公告。

第九條 協議供貨產品的替換，在協議供貨有效期限內，中標產品出現更新換代、停產的，在不降低產品質量和配置檔次的前提下，可以提供該產品的替換產品，其協議供貨的優惠率不得低於原投標承諾的優惠率。協議供貨供應 商應在3個工作日內報省財政廳政府采購管理處和省政府采購中心備案。當有新產品上市時，協議供應商要及時報送產品名稱、媒體價格、市場參考價和優惠率，在陝西政府采購網上及時公告。 第十條 權利和義務

（一）省財政廳政府采購管理處 1、制定省級單位協議供貨和定點采購制度辦法； 2、確定省級單位協議供貨和定點采購項目的范圍； 3、審批省級單位協議供貨和定點采購項目的采購方式； 4、受理省級單位協議供貨和定點采購合同備案；

5、負責確定並公告協議供貨和定點采購中標供應商及中標產品的品牌、名稱、基本配置標准、市場參考價、優惠率、售後服務等事項； 6、監督檢查協議供貨和定點采購供應商承諾履行及合同執行情況。

（二）省政府采購中心 1、受省財政廳政府采購管理處的委託組織協議供貨和定點采購項目的招標工作； 2、按照確定結果與中標供應商簽訂協議； 3、負責采購人的協議供貨和定點采購合同及項目驗收單檔案管理及統計工作； 4、檢查協議供貨和定點采購協議執行情況； 5、協調采購人和供應商實施采購的要求； 6、 配合省財政廳政府采購管理處監督檢查中標供應商履行投標承諾情況，主要包括：市場參考價、優惠率、商品質量、售後服務、價格信息反饋等以及對采購人反映的問題進行核實； 7、配合省財政廳政府采購管理處對違規供應商進行調查核實； 8、建立供應商質量信用和售後服務質量檔案。集中采購機構要定期收集采購產品的質量和售後服務意見，建立供應商質量信用和售後服務質量檔案。 9、統計收集協議供貨和定點采購的有關信息，及時將有關信息提供給省財政廳政府采購管理處上網公告。

（三）協議供貨和定點采購供應商或代理商 1、認真履行投標時的各項承諾； 2、遵守政府采購規則，不得向采購人提供虛假信息，不得向采購人提供各種返利、回扣（包括物品、有價證券等），不得以協議供應商名義從事損害政府采購形象的活動； 3、協議供貨項目完成後，及時向省政府采購中心報送協議供貨合同及項目驗收單； 4、中標產品或服務出現價格變動，必須在規定時間內報省政府采購中心和省財政廳政府采購管理處備案； 5、為采購人提供咨詢服務； 6 、按規定定期向省政府采購中心報送協議供貨和定點采購執行情況和提供價格變動等有關信息； 7、接受省財政廳政府采購管理處的監督檢查； 8、有權拒絕采購人提出的不合理要求，舉報相關人員的不規范行為。

（四）采購人 1、將協議供貨和定點采購項目編入年度政府采購預算，申報政府采購計劃； 2、與供應商在市場參考價的基礎上合理討價還價，簽訂協議采購合同，明確約定雙方的權利和義務，及時送達有關部門； 3、采購人應加強財務管理，建立政府采購售後服務檔案； 4、按合同進行驗收，並在規定時限內驗收完畢，填寫驗收單，及時送達有關部門； 5、及時辦理采購資金付款手續，支付采購資金； 6、發現供應商有違反有關規定的，及時向省財政廳政府采購管理處和省政府采購中心反映； 7、不得將超過限額標準的采購項目化整為零，規避集中采購；

8、不得向協議以外的供應商購置協議供貨和定點采購范圍內的產品或服務，不得向供應商提出超越協議承諾范圍的不正當要求。 第十條 監督檢查

（一）采購人應當對本部門、本單位執行協議供貨和定點采購情況進行監督檢查，對中標供應商的重大違約行為應當以書面形式向省政府采購中心和省財政廳政府采購管理處報告。

（二）省政府采購中心應當對中標供應商的價格開展市場調查，並配合省財政廳政府采購管理處對協議供貨和定點采購事項的執行情況進行跟蹤監督，並及時報告有關情況。

（三）中標供應商及其授權代理商應當配合省財政廳政府采購管理處和省政府采購中心對采購人和其他中標供應商執行協議供貨和定點采購情況進行監督，發現違規違約情形，應及時報告。

（四）省財政廳政府采購管理處將定期對協議供貨和定點采購項目的招標和執行情況實施監督檢查。對違規行為，依照有關規定予以處理或處罰。

（五）任何單位和個人發現采購人、省政府采購中心、中標供應商及其代理商違反本辦法規定，有權向省財政廳政府采購管理處及時反映。

第十一條 對違反本辦法規定的，將依據《政府采購法》相關規定予以嚴肅查處。第十二條本辦法自公布之日起30日後執行。第十三條各市區、省直管縣可參照執行。

⑦ 深圳西麗附近有維修變頻器的點嗎

首通科技有限公司是一家以工控產品銷售、維修、自動化工程設計、改造為一體的高效服務性科技企業。
我公司擁有專業的技術隊伍，對不同行業自動化的控制需求，針對性的提供不同技術服務和解決方案。已經為客戶改造了眾多自動化設備及自動化控制系統，我司並為其提供優質的技術支持和售前、售中、售後的一條龍服務。再今後的工作當中我司將一如繼往的為廣大客戶服務；為自動化技術在中國的推廣應用作不懈努力, 公司本著「誠信為本，客戶至上」的經營理念，始終以隨時隨地滿足客戶為己任，以為客戶提高生產效益，降低生產成本為目標，不斷的完善提高我們的產品性能及服務水平，我們鄭重承諾：凡經我公司銷售出的產品均享有免費保修一年至一年半，終生維護的售後服務。以最好的性價比最優的信譽，期待與您的真誠合作！！
公司堅持以人為本，科技創新，我們巳經在恆壓供水、印染機械、紡織機械、印刷包裝、塑膠建材、電線電纜、自動化生產線等領域為客戶設計改造了先進的節能自動化控制系統，並為其提供周到的技術支持和售前、售中、售後服務，受到客戶的一致好評！

專業維修世界各品牌變頻器、提供變頻器配件（節假日照常服務），特設企業變頻器長期（定期）維修保養業務！

四川成都首通科技有限公司是一家專業攻克電氣系統及維修難題的高科技公司，專業從事各知名工控產品的代理銷售、產品選型、安裝調試、維修保養、技術服務、系統集成及工程改造。 精通維修變頻器、伺服驅動器、電路板、直流調速器、CNC、數控、顯示器，觸摸屏和精密電氣的專業化公司。 高素質的專業維修團隊、豐富的維修經驗、雄厚的技術實力、迅捷的速度，合理的價格、良好的信譽、批量的配件庫存及多種快捷的零配件進貨渠道，使我們能夠在無圖紙無資料的情況下，進行元件級IC級晶元級的維修，為用戶解除了燃眉之急，提供了最快捷的保障。

我公司長期專業維修以下自動化產品：
精修伺服控制器（伺服驅動器，伺服放大器)

法蘭克、發那科(FANUC)、倫茨、西門子，山洋（SANYO）、三洋、包米勒（BAUMULLER） 、博世力士樂RexrothImdamat、ELAU 、富士、LUST、安川、SEW、歐陸 、松下、三菱、ABB、AEG、APT、英特馬特、住友、神鋼、信濃、科比，伯格拉BERGERLAHR、高士達、瑞諾(INFRANOR)、OEM 、諾德（NORDAC）、恩格哈、多摩川TAMAGAWA、東方RIENTALMOTOR、寶德BALDOR、瑞恩 RELIANCE、瑪威諾 MAVILOR 、荷蘭GLOBE、多摩川、EIMO、環球、莫格MOOG、SEM、LUST、日電、TEC、LAFERTAXOR(Setvokive) 、JVL、HERION、費斯托FESTO、CONCORDIA、EWO、RAPA、HOERBIGERAVS、ZIMMER、DEPRAG、GSR、塞德爾、BAUTZ、ESR等。

精修各品牌變頻器

西門子、倫茨、CT、ABB、G.E.、艾默生、CT、歐陸、丹佛斯、A-B、科比、依託、施耐德、安薩爾多、斑泰科、卡西亞、TE、SEW、美高、富科斯（FOCUS）、貝加萊，安川、日立、歐姆龍、九德松益、東菱、東煒庭、賀盛達、寧茂、台灣利佳、凱奇 三基，阿爾法等
精修直流調速器

西門子(SIEMENS),歐陸，CT，倫茨（LENIE），富科斯。 軟啟動器 西門子，富科斯，安川，三墾，諾德，普傳和平及各種軟啟動器 電源UPS山特，山頓，西門子， 寶星， APC，愛克賽等 工控機，觸摸屏，PLC，逆變器，制動單元 其他各類電路板，電源，電梯變頻器等

工程改造：

自動化控制系統的設計，系統集成，現場安裝調試，用戶培訓及技術咨詢；按客戶提出的設備工藝要求對舊機器進行技術改造；為仿進口高層次設備和新開發機械設備提供配套電氣系統；PLC、觸摸屏、工控機、單片機、DCS等程序的編寫；滑差調速改變頻調速、直流調速，模擬直流調速改數字直流調速；恆壓供水、鍋爐的風機水泵、空壓機、化纖、塑膠、印刷、包裝、冶金、木業、線纜、食品等方面有豐富的大量的應用實例經驗，為客戶解決現場最全面的技術問魯工 變頻器維修！請認准首通科技！

⑧ 電梯采購合同有沒有標準的

電 梯 采 購 合 同

甲方（需方）：
乙方（供方）：

根據《中華人民共和國合同法》等有關法律規定，依據甲方招標結果並結合本工程具體情況，遵循平等、自願、公平和誠實信用的原則，就甲方采購乙方電梯事項，甲乙雙方經友好協商，簽訂本合同。
1.產品數量、價格
1.1產品清單：
甲方采購乙方生產的客梯，詳細見下表：
電梯型號 層/站 速度（m/s） 電梯數量（台） 單台設備價
（萬元） 合計（萬元）

合同總價（大寫）: 元（￥ 元）
1.2 該價格為固定價格，在合同有效期內，甲方不承擔因各種因素所導致的電梯的製造成本上升而產生的價格上漲風險。
1.3產品價格中包括生產、包裝、保險、運輸、裝卸、驗收合格之前及保修期內備品備件發生的含稅費用。
1.4 專利：
乙方必須保障甲方在使用其提供的產品時不受到第三方關於侵犯專利權、商標權及其所有知識產權的指控。任何第三方如果提出侵權指控，乙方必須與第三方交涉並承擔因此產生的一切法律責任和損失。
1.5電梯使用場地的基礎技術資料（包括建築圖紙、土建參數等）由甲方提供，乙方有義務到現場核實；本合同標的物設計所需的技術資料由乙方提供並經甲方確認蓋章後有效。
2.交貨地點：
2.1 乙方應按甲方在上述指定的交貨地點卸貨，貨物的卸貨、保管等由乙方負責，甲方負責協調卸貨場地。
2.2貨物在到達甲方所要求的上述地點交貨前的運輸、保險等事項均由乙方辦理並承擔，乙方應當自行承擔交貨驗收合格前的一切費用和風險。
3.交貨時間
甲方在乙方交貨 日前，須以書面通知乙方准確的發貨日期、到貨時間、貨物型號規格、數量以及地點的要求；乙方在 日內交貨至甲方工地。
4.產品質量要求
4.1 乙方必須保證所供電梯是原廠生產的、全新的並完全符合招標文件規定、經產品質量部門認定合格的質量、規格和性能的要求；電梯設備中採用的主要的、核心的、關鍵的元件及技術標准與附件一：電梯技術參數的內容一致。
4.2電梯必須達到或超過的國家、行業標准：
4.2.1 GB7588－2003《電梯製造與安裝安全規范》；
4.2.2 GB/T10058《電梯技術條件》；
4.2.3 GB/T10059《電梯試驗方法》；
4.2.4 GB10060《電梯安裝驗收規范》；
4.2.5 GB8903《電梯用鋼絲繩》；
4.2.6 GB50182－93《電梯裝置安裝工程電梯電氣裝置施工及驗收規范》；
4.2.7 GB50310《電梯工程施工質量驗收規范》；
4.2.8 GBJ電梯安裝工程質量檢驗評定標准；
4.2.9 TJ231（四）機械設備安裝工程施工及驗收規范；
4.2.10 GB/T7025.1-7025.3-97《電梯主要參數及轎箱、井道、機房的形式與尺寸》；
4.2.11 以上未含的現行國家、 省、 市規范、標准，若電梯安裝所在地政府相關部門有相應規定的，乙方承諾提供的電梯符合其規定。
4.3技術及裝修要求：詳見附件一: 電梯技術參數。
4.4履約期間，甲方可以任意抽取一個電梯配置進行檢驗，如果檢驗質量達不到4.2條～4.3條相關標准要求，甲方有權認為其產品不合格。屆時，乙方應當無條件更換並按本合同總價款的10%向甲方支付違約金。
5.產品的交貨驗收及保管方式
5.1乙方應在交貨前 日，以書面形式發送《發貨確認函》給甲方，通知准確的發貨日期、到貨時間、貨物型號規格、數量以及場地的要求，甲方須在收到確認函後 日內予以答復，經甲方確認同意後乙方可發貨。
5.2貨物到貨時，包裝必須完好無缺,產品包裝要求包括規格型號、產品種類、數量等，貨物在安裝完成驗收通過前的丟失、損壞的風險由乙方承擔。
5.3 到貨後，甲方組織工程監理公司、承包安裝單位，會同乙方到現場進行清點，清點貨物數量、品牌、配件等與本合同的約定是否相符。貨物有丟失或損壞，或者貨物的包裝、品種、型號、規格等不符合合同約定的，甲方有權要求乙方退回更換或補齊貨物，乙方實際交貨時間以最終補齊貨物時間為准。參與交貨驗收的單位在貨物清單上共同簽字。此簽單僅作為乙方交貨的憑證，承包安裝單位接收憑證，不作為乙方貨物是否合格的最終依據。若乙方的產品經送檢不符合本合同約定或安裝後因產品質量問題未能通過驗收的，乙方仍應當向甲方承擔違約責任。
5.4交貨後，甲方提供設備存放地點，乙方或其委託的設備安裝承包方保管貨物，貨物如有丟失或損壞的情況，由乙方負責照價賠償。
5.5乙方在交貨的同時應向甲方提交產品合格證、出廠檢驗報告和記錄、執行標准等相關單證和資料，否則，甲方有權拒絕清點貨物。
6.履約保證金及貨款支付方式
6.1為了確保能按合同履約，合同簽訂後 日內，甲方需向乙方支付合同中設備價格的 ％，即人民幣 元整（￥ 元）作為設備預付款，採用銀行保函形式，但保函有效期至電梯安裝驗收合格並交付使用後（若乙方逾期供貨或完工的，保函應當相應地延期）。合同履約保證金包括工期、質量、安全文明施工保證金。當乙方按照合同完成全部供貨、安裝內容並經政府相關部門驗收合格後 日內予以全部無息退還。
6.2採取分批付款分批提貨，貨款支付方式如下：
6.2.1乙方應先提供該批合同總價 ％的定金保函，保函有效期至合同規定的該批全部貨物到甲方工地止。甲方在收到保函後一周內支付該批合同總價的 ％作為合同定金。
6.2.2甲方書面通知排產後，支付該批合同總價的 ％作為合同排產款，乙方確認款項後立即排產。
6.2.3合同交貨期前一周，雙方約定款到發貨，乙方提供該批合同總價 ％的提貨保函（保函有效期至合同規定的該批全部貨物到甲方工地止），甲方收到保函後一周內支付該批合同總價的 ％，乙方發貨貨到工地後一周內，乙方提供該批合同總價 ％的質保金保函。（其中 ％為設備質量保函， ％為安裝質量保函）
【設備增值稅發票由乙方開具，在該批電梯設備全部到貨後 日內由乙方提供給甲方】
6.2.4質保期為一年，即從電梯通過當地政府質量監督管理部門的驗收並取得合格證之日起算。一年後質保期滿，無質量問題 日內無息退還；若有質量問題，質保期滿後扣除因乙方產品質量問題造成的維修及甲方其他損失費用後，剩餘質保金無息退還。
6.2.5每次付款前乙方負責提出申請並按甲方規定填寫相關表格，經監理審批後報甲方辦理付款手續，甲方負責按規定期限付款。
6.3甲方以銀行轉賬方式付款的，乙方在3日內經銀行確認貨款到賬後發貨。
7.合同的變更與解除
7.1合同履行中，如甲方要求變更合同，則應於合同約定交貨日 天之前以書面形式通知乙方。合同變更後需重新確定交貨期，合同變更的事項雙方需另簽合同補充協議，並經雙方簽字蓋章後生效。
7.2甲、乙雙方任何一方非依法定事由單方解除合同，須向另一方償付合同總金額 ％的違約金。
8.違約責任
8.1除本合同另有規定外，合同雙方必須完全履行本合同，否則，應承擔相應的違約責任。
8.2乙方逾期供貨的，乙方每日應當按總貨款 ‰的標准支付給甲方違約金；若此違約金不足以彌補甲方損失的，乙方應當按甲方損失的 %向甲方支付違約金。逾期交貨超過 日的，甲方有權單方面解除本合同，乙方應向甲方支付貨款總額的 ％為違約金。
8.3乙方違反本合同約定擅自發貨或者提前到貨的，甲方有權拒驗貨物，乙方承擔一切責任。
8.4甲方未按合同約定期限支付貨款的，應就拖欠金額甲方應向乙方支付延誤違約金，按每延誤一周，金額為合同總金額的 ‰，不足一周的以一周計算, 但此違約金最多不超過合同總金額的 ％。
8.5因為貨物的包裝、品種、型號、規格、數量等問題致使未通過交貨清點的，視為乙方沒有交貨，因此造成逾期交貨的，按照本合同上述逾期交貨的有關約定執行。
8.6因為產品質量問題致使沒有通過驗收的，乙方應立即無償換貨並向甲方支付未通過驗收部分產品價款的 ％違約金，賠償因此給甲方及第三方（施工方）造成的損失；乙方逾期 日未交送合格產品的，或者因為產品質量問題致使第二次沒有通過驗收的，乙方應向甲方退還所有已收款項，並賠償因此給甲方及第三方造成的損失。
8.7乙方承擔因為產品質量問題而給甲方、第三方（包括但不限於施工人員及業主）造成的一切損失。
9.產品保修約定
9.1質保期自當地質量監督部門驗收合格之日起算，質保期為一年，質保期內乙方承擔因產品質量問題引起的全部維修和更換等費用。若屬乙方產品質量原因此承諾不能兌現，乙方將負全部責任，並向甲方支付合同總價 ％的違約金。
9.2乙方應給甲方留下質保負責人的書面通信地址或電話，以便通知乙方確認保修。
9.3乙方應保證保修的及時性，在收到甲方或甲方委託人（物業公司）的通知後，應及時作出響應，具體時間如下：
9.3.1乙方須在甲方或甲方委託人（物業公司）通知後應立即做出答復，乙方保證其傳真和電話處於24小時正常開通狀態，甲方將先以電話或傳真方式通知乙方。乙方若不及時維修，經甲方或甲方委託人（物業公司）書面通知後，乙方仍未能改正，甲方可扣除乙方的相應金額質保金並有權另行選擇維修單位，解除乙方整個項目維修權利，此後發生的維修費用，全部由乙方承擔。如遇電話無法解決的問題，乙方須派員在3小時內趕到現場，並於趕到現場之日起12小時內完成由於質量問題所涉及的保修；
9.3.2當乙方未在規定時間內解決的情況下，甲方有權委託他方處理，因此發生的費用從乙方質量保證金中扣除；
9.3.3當乙方質量保修金不足以支付質保事項或不能滿足處理質保問題時，乙方應當補足；
9.3.4乙方保修工作人員應遵守甲方或甲方物業公司的規章制度，若在戶內則應接受業主的監督，並做到現場文明施工，舉止禮貌，工完場清。
10.爭議處理方式
凡因本合同引起的或與本合同有關的爭議，雙方應當協商解決。當事人不願和解、調解或和解、調解不成時，雙方均應當向甲方項目所在地有管轄權的人民法院起訴解決。
11.其他事項
11.1以下為合同附件，是合同不可分割的一部分。附件一：電梯技術參數；附件二：電梯功能列表；附件三：隨機贈送的備品備件、專用工具；附件四：易損件價格；附件五：售後服務體系；附件六：售後服務承諾。
11.2甲方招標文件及其附件、招標答疑、乙方投標文件、招標議標期間的往來函件和由乙方提供、經甲方認可的企業規范、標准、產品說明書（包括規格、質量、檢測依據及結果、原材料產地、貨物產地、包裝、使用功能、驗收方式）、圖紙等資料均為本合同的附件，各文件不一致之處，質量標准以較高的標准為准，其他的以形成在後的為准。
11.3合同雙方應指定兩名授權代表，分別負責直接處理「本合同設備」的技術和商務問題。乙方指定技術代表： ，商務代表： ；甲方指定技術代表： ，商務代表： 。
11.4本合同一式捌份，甲乙雙方各執肆份，具同等法律效力。未盡事宜，協商解決。
11.5本合同由雙方代表簽字並加蓋雙方公章後生效，合同簽訂日期： 年 月 日。

甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）：
法定代表人： 法定代表人：
委託代理人： 委託代理人：
地 址： 地 址：
傳 真： 傳 真：
開戶銀行： 開戶銀行：
帳 號： 帳 號：
納稅人識別號： 納稅人識別號：

電梯設備技術參數

1、品牌要求及產地：上海三菱電梯（上海）
2、電梯設備技術規格：
數 量 :
機房設置 ： 小機房設計，曳引設備安置機房內
電 機 ： 採用永磁無齒輪曳引機，電機的傳動效率為≥80%
載 重 :
速 度 :
控制系統 : 交流變頻變壓調速，全電腦模塊化電梯控制系統
電 源 : 拖動電源：交流 380伏, 3相, 50赫
照明電源：交流 220伏, 50赫
層/ 站 : 層/ 站
轎廂內尺寸 :
底坑深度 :
頂層高度 :
頂層管道井高度：
井道尺寸（凈尺寸）:
開門形式 : 中分雙扇門
開門寬度 :
門保護系統 : 紅外線光幕門保護系統，門保護裝置
響應時間 ： 小於100毫秒
探測寬度范圍 ： ≥2500mm
正常運作溫度范圍 ： 0℃到＋45℃

轎廂內部 : 轎門和轎廂側壁均為發紋不銹鋼
轎頂 :
轎廂通風 :
轎廂地板 :
井道出口 : 各層均為發紋不銹鋼廳門和發紋不銹鋼小門套
轎內操縱裝置 : 標准操縱箱，其面板為發紋不銹鋼。
（帶數字顯示器和方向指示器）
廳外召喚裝置 : 標准召喚箱，其面板為發紋不銹鋼。
（帶數字顯示器和方向指示器）
轎門踏板 : 用鋁型材製作
廳門踏板 : 用鋁型材製作

功能：
1.全集選控制功能
2.停電時轎內緊急照明
3.照明與風扇自動控制操作
4.滿載直駛
5.超載不啟動
6.轎頂與機房檢修功能
7.急停操作
8.對講機(兩方對講)
9.光幕保護門
10.廳和轎廂呼梯/登記
11.開關門按鈕
12.廳/轎廂數字式位置指示器
13.消防功能
14.火災自返基站功能
15.並聯功能
16.門機系統內置保護裝置
17.照明手動開關
18.風扇手動開關
19.檢修運行
20.控制櫃故障顯示
21.轎內緊急照明
22.設置獨立的開關門時間
23.三方對講
24.強迫關門
25.開、關門時間保護
26.防搗亂操作以及轎廂到站鍾
<功能配置>
S：標准功能；O：可選功能

功能 ACD
全集選（FCL） S
緊急電動操作（ERO-2） S
轎內緊急照明及電源（ECU-2） S
設置獨立的廳、轎門時間（CHT-4） S
滿載不停梯（LNS-C） S
強迫關門（NDG） S
電動機過熱保護（MPD-1） S
自動返回基站（ARD-1） S
轎內通風及照明自動控制功能（FLP-1） S
故障自動檢測功能 S
運行次數顯示功能（TRIC1） S
超載不啟動（含警示燈及蜂鳴器）（OLD-C） S
開、關門按鈕（DOB-1&DCB-1） S
開、關門時間保護（DTP） S
廳方向燈（HDI-1） S
轎廂方向燈（CDI-1） S
廳和轎廂呼梯/登記（HTTL&CTTL） S
廳數字式位置指示器（HPI17） S
轎廂數字式位置指示器（CPI17） S
三方兩兩對講（ICU） S
LAMBDA LC光幕保護 S
轎廂警鈴 S
防搗亂操作（ANS） S
緊急呼叫按鈕 S
風機 S
電源缺、錯相故障保護（J） S
電磁干擾濾波器I（APD） S
轎廂召喚取消 S
獨立服務（ISC-1） S
再平層（RLEV1） O
有司機操作（ATT） O
風扇開關控制（手動）（FAN-1） O
轎廂到站鍾 O
駐停（PKS-1） O
提前開門（ADO） O
副操縱盤 O
橫式殘疾人操縱盤 O
2-4台群控（G2C/G3C/G4C） O
轎頂緊急出口（EEC） O
緊急消防員操作（火警返回指定層站）（EFO-1） O
電流諧波濾波器（CHF） O
斷電再平層（ARED） O
CCTV電纜 O
門保持按鈕（DHB-1） O
緊急消防員服務（EFS-1） O
下集選（DCL） O
對重安全鉗（CWS-1） O

電梯售後服務承諾
一、 電梯日常保養
A、在保質期內：
在業主方電梯安裝調試驗收完畢後即進入我公司為期12個月的產品質保服務期
1、 在產品質保服務期中我們將定期派專業保養人員在業主方電梯現場進行巡迴維護保養。
2、 每台電梯的維護周期將被控制在一個月左右。
3、 維修保養人員每三個月向業主方提交一份有關電梯維修保養情況的報告。
4、 對業主方有些在運行時間上有特殊要求的電梯，在維護時間上，我公司將充分考慮業主方的安排。
5、 如在產品質保期內發生問題，我公司人員將在接到通知後本省24-、省外48-72小時內更正。
6、 在產品質保期結束前，我公司將為業主方電梯免費進行一次綜合性的檢查和試驗，並免費矯正發現的問題。
7、 在產品質保服務期中，我們將為業主方電梯進行24小時電話值班服務。
B、簽訂電梯維修保養合同後
1、 在業主方與我公司簽訂維修保養合同後我們將定期派專業維修人員在業主方電梯現場進行巡迴維護保養。
2、 每台電梯的維護周期將被控制在一個月左右。
3、 維修保養人員每三個月向業主方提交一份有關電梯維保情況的報告。
4、 對業主方有些在運行時間上有特殊要求的電梯在維護時間上我公司將充分考慮業主方的安排。
5、 為業主方提供24小時電梯緊急維修服務。
6、 每年免費一次"年度安全檢查"，以優惠的價格校正發現的問題。
7、 我們將為業主方電梯進行24小時電話值班服務。 二、 零配件的供應
A、 在產品質保期內
1、 對於業主方的電梯我公司將免費更換正常使用情況下損壞的電梯零部件。
2、 我們將在公司的備件庫中單獨為業主方的每一種類型的電梯隨時准備著二套電梯控制板和足夠數量的易損件。
3、 在電梯使用現場我們還將准備一部分常用易損件做到隨用隨有。
B、 在產品質保期過後
1、 超出產品質量保修期後備件供應在有良好付款信譽的前提下以"先供應後付款"為原則確保大廈電梯連續安全高質量運行。
2、 如業主方與我公司簽訂電梯維修保養合同我們將在公司的備件庫中單獨為業主方的每一種類型的電梯隨時准備著二套電梯控制板和足夠數量的易損件。
3、 在簽訂維修保養合同後對於業主方電梯我公司將以優惠的價格提供正常情況下損壞的電梯零部件。
4、 在簽訂維修保養合同後還將准備一部分零部件做到隨用隨有。
5、 我們將為業主方提供優惠的易損件零備件價目表。
三、 在技術培訓方面：
1、 安排專業維修保養工程師到現場為業主方免費技術指導培訓兩名維修人員。
2、 在新馬公司免費培訓兩名維修人員（差旅費，食宿費，資料費自理）直到掌握基本的運行操作、維修保養技術，能正確檢修、維護、排除一般故障。

⑨ 小區物業服務包括業主家裡的水電等的維修嗎

小區物業服務不包括業主家裡的水電等的維修。物業只負責公共部分的維修（如有合同約定的除外）。
物業的共用部位，是指物業的主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂）、戶外牆面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。
物業的共用設施設備，是指物業管理區域內，由業主共有共用的上下水管道、落水管、天線、水箱、加壓水泵、電梯、照明設施、消防設施、道路、綠地、溝渠、池、井、非經營性停車場（庫）及其他共用設施設備。

⑩ 如果一個地方，樓盤很多，人流也很多，但是沒有什麼工廠什麼的，那麼這些人到底在靠一些什麼東西來維持經

注意事項太多，先給你幾項，有問題歡迎隨時提問。請看以下基本內容。 1、《選房應考慮的主要因素》 （1）要看房屋的自然條件、人口條件、文化條件。 具體而言主要是指： ①城市上風上水。城市中心區的上風上水方向，城市主要工業區的上風上水方向。 ②交通便捷。使用常用的交通工具，從居住地到工作地點或常去的地方不超過可接受的時間並且有時間保障。 ③城市化水平高。居住地各種市政設施齊全，一般位於城市主次幹道附近。房屋的區位、繁華度、公共設施配套等。 ④生活便利。步行10分種左右即可到達各類商業服務網點，能滿足日常生活物品的采購及其他服務需求。 （2）要看住宅環境。 住宅環境包括日照、通風、噪音控制、私密性、綠化、道路等。具體來說，是指自然、人文景觀優雅的程度，空氣清新狀況，有無早晚休閑運動、周末娛樂的場所，社會風氣、治安狀況等。 （3）看住宅的健康與安全性。 要求住宅的健康程度高，能滿足生理需要和社會需求，能防止事故，遠離污染源、傳染病醫院等。 （4）看開發商資信調查、房屋合法性調查。 （5）看房屋的品質狀況。 主要看房屋的數量指標、質量指標、價格因素等。 （6）看其他隱蔽工程、公共設施工程、建材品質、售後服務承諾等。 總之，對所購的房屋進行多次深入調查，根本目的是為了安全和舒心。觀察房子的時間也需要巧妙合理的安排。如，白天去便於了解房子區位、環境、健康與安全性、房屋品質、開發商資信；晚上去便於體驗與了解居住區人口素質與構成；雨天去便於了解房屋有無漏水、樓宇排污系統工作的能力、路面積水情況；假日去便於工作於體驗購物、交通的便利度。另外，還要注意的是，在看房時，不要受銷售人員介紹的影響，要多比較、仔細看，以免後悔。若由中介公司代售，須把單價、總價、平方米數、授權范圍、代售期等了解清楚後再拍板，絕不能草率行事。 2、如何選擇開發商。 （1）搞清開發商的資質。 國家對以房地產開發經營為主的專營企業，明確要按規定申請資質等級。以開發項目為對象，從事單項房地產開發經營的項目公司不寫著資質等級，但必須有項目一次性《資質證書》。對不具備資質的開發商建設銷售的房屋，不能作為商品房來交易。因此，百姓選房時，應要求開發商出示《資質證書》。考察《資質證書》時要鑒別： ①項目型公司。若《資質證書》標明開發商只具有對某一特定項目的開發資格，並標明開發期限，對此可能產生的售後風險，購房者應引起高度重視。因為項目型公司，在開發銷售完畢一段時間後往往就不存在了，購房者在以後使用過程中，若發生諸如房屋質量的問題，往往找不到投訴對象，引起不必要的糾紛。 ②《資質證書》上標明 的等級。根據國家有關規定，開發企業的資質自高至低分為一至五級。資質的高低表明了開發商在資金規模、技術力量、開發業績和信譽度方面的實力。從某種程度上反映了開發商所開發的商品房，在性能、質量和售後服務方面的水平。 ③《資質證書》的合法性和時效性。《資質證書》一般情況下每年審核一次，購房者應留意開發商是否以舊充新。 （2）了解開發商的實力。 開發商的實力是保證項目正常進行的最關鍵因素。有實力的開發商自有資金充足，一般可以保證材料的及時供給和施工的正常進行，避免工期延誤等狀況的發生。 從以下幾方面，可以了解開發商的實力： ①市場佔有率。了解開發商所主持的項目總開發量和開工量。同期開工項目較多的開發商，一般來講具有一定的實力。沒有金剛鑽，誰敢攬瓷器活？但是已知革開發商本身實力並不雄厚，卻主持了過多的項目，就要慎重考慮。 ②工程工期和進度情況。建設工期過長是開發商缺少資金保障的表現之一。 ③銀行貸款的發放情況。中國人民銀行「121」決議的出台，對開發商自有資金量有一定的限制，對開發商的資質進行了更嚴格的審核。 ④上市公司公開的財務年報、股票匯走勢等。良好的融資渠道在一定程度上保證了企業有較為充實的運轉資金。 （3）了解開發商的信譽 信譽是保證期房承諾兌現的根本，隨著房地產行業品牌銷售的臨近，尋求長遠發展的開發商必定要顧及企業形象，打造品牌。如果開發商將每一個項目的成敗當作是影響企業形象化的關鍵，那麼他們對信譽的重視程度就高，選擇這樣的開發商，出現質量問題可能性也比較小。即便出現了問題，獲得妥善解決的可能性也比較大。 從以下幾方面，可以了解到開發商的信譽： ①「翻舊賬」。從開發商以往的作品當中，可以容易地看出其對信譽的重視度。樓盤是否都能按時交工？樓盤品質如何？樓盤是否發生過嚴重的糾紛？都是需要你認真了解的情況。 ②登錄當地的以房地產為主要內容的網站中的「業主論壇」。從這些論壇中，你會了解到已經購買了你選擇的樓盤的購房人對樓盤及開發商的種種評價。 （4）考察銷售的資質。 商品房的銷售分為開發商自行銷售和委託物業代理兩種。由於委託物業代理要支付相當於售價1%-3%的擁金，所以在以下幾種情況下，開發商願意自行銷售： ①大型房地產開發商有自己專門的營銷隊伍和銷售網路； ②房地產市場高漲，市場供應短缺，所開發的項目受到使用者和投資人士的歡迎； ③開發商所開發的項目已較為明確的，甚至是固定的銷售對象。 如果是開發商所屬的營銷部門售房，則要查實其能否及時提供購房者所需資料，並要查看其與開發商的從屬關系。 對於各物業代理，則要查看其是否有開發商的委託代理書，是合代理還是獨家代理？代理許可權、時間期限等有哪些規定？審查這些資格文件的目的，是要弄清開發商授予物業代理哪些權利，哪些問題仍由開發商負責，代理商是否有合法售房的權利，開發商是否認可物業代理的銷售行為，並是否承擔物業代理相應的責任。 物業代理有全權代理和一般代理的區別。全權代理是開發商只委託一家代理，並要求代理方對委託事項承擔責任；一般代理是開發商委託一定或幾家代理，但不一定要求代理方對委託事項承擔責任。在涉及商品房定價、房號選擇、簽訂《認購書》或《商品房購銷合同》等重要問題時，如由物業代理代辦，購房者一定要核實開發商對物業代理的授權委手書，以及約定物業代理能承擔和應承擔的各項責任。 3、如何識別「假熱銷」 （1）認購時間看長短。 大部分樓盤上市之前都有一個內部認購階段。所謂內部認購，是指期房項目在尚未獲得預售許可證的情況下，先行對樓盤進行購買資格的認證，這種認證的方式同經濟適用住房的「倒號」類似，雖然曾被主管機關明令禁止，但至今仍十分流行。 從內部認購判斷樓盤是否熱銷是較可靠的方式。買房人可以根據內部認購時間長短和認購期所結識的客戶之間的信息交流進行判斷。一般情況下樓盤項目的內部認購時間越短，造「假熱銷」的可能越大。從2004年各地市場的情況來看，上市樓盤內部認購的時間有逐漸縮短之熱，三天、兩天，個別項目甚至只有一天。如果一個新樓盤經過較長時間的內部認購，就會有相對較多數量的客戶積累。這種情況下，想買房的人可以通過搜弧焦點網的網上「社區准業主論壇」了解項目的詳細情況，特別是其他准客戶對樓盤的評價反映，從中即可了解到大部分買家對該樓盤的舉程度。 對於內部認購時間較短的樓盤來說，判斷是否熱銷是門很深的學問，市場上經常可以看到，內部認購時間越短的樓盤，排隊的人越多，樓盤好像更熱銷。這其中多數有詐。除非性價比極突出，或位置的獨特性極具吸引力，否則排隊者中一定有相當部分是「托兒」。 （2）莫中「雇托炒房」計。 「雇托炒樓」現象絕非偶然。從早期外銷房，到之後的一些高檔住宅以及近期的小戶型樓盤，炒房已是再普遍不過的現象。開發商在內部認購或者是銷售階段，先期給予「托兒」們認購權，而後迫使真正的買房人花更高的價錢從「托兒」的手中買回認購權或房屋，而價格高出的部分將由開發商和托兒們按照一定的比例進行分成。 實質上，「雇托炒樓」同樣是營造稀缺房源現象的一種手段，只不過其目的不僅在於營造一個熱銷的假象，更要製造出「樓盤遭到搶購」的書面，這不僅有利於開發商獲得更高的利潤，而且還會給買房人造成相當程度的心理壓力，使其作出非理性的判斷和購買決策，從而使開發商有機可乘。當你發現你來得很早，而「房號」定是這樣的：售樓人員會告訴你，你想的戶型或者朝向的房子已經被別人認購了，不過如果你真的想要的話，還有商量的餘地，當然一定是要付出更高的價格。遇到這種情況，一定要冷靜，建議你千萬不要草率作出決斷。 （3）電話預約斷真假 通過售樓處穿梭不停的人流來營造「熱銷」的氣氛，是開發商在樓盤開盤後經常使用的手段。當然，我們不能說所有「人多」的售樓處都是造假，不過，你可以通過一個簡單的手段來識別售樓處熱銷的真假——電話預約。你可以撥打某一項目售樓處的電話，向售樓人員提出某一天去看房，如果對方爽快地答應，那麼應該沒什麼問題。如果售樓人員沒能答應你的預約，而是希望你在某一特定的日子去售樓處看房，那麼，你該留神了，這可能是樓盤銷售的現場控制。 銷售現場控制是樓盤銷售最為重要的一部分，與內部認購製造「假熱銷」的原理相同，開發商希望把看房的人都集中在某一天，這樣，售樓處的人流就會呈現「川流不息」的情況，所有來現場看房的人都會認為這個樓盤正在熱銷當中，自己要抓緊購買，這種心情一定會影響你理性購房決策，從而再次把機會留給了開發商。在一周之內，開發商只在一天或兩天對外接待買噥看房，如果你著急買了，則中了開發商現場控制的計策。 4、．開發商常用的營銷方式 （1）設立專門的銷售機構。目前的房地產開發商一般採取以下幾種方式設立銷售機構：①開發商自己組建的銷售部；②委託某一專業房地產代理機構進行獨家銷售；③與多家代理行簽訂代理協議，委託其銷售，但同時自己也有人員從事銷售工作。 對於購房人來講，在哪家銷售機構購房，其實都是無所謂的事情。不過其中的關鍵是購房人從哪家簽下來的房價，能夠拿到一些的折扣，以及銷售方能夠更多地提供哪些服務。 （2）房屋銷售有先後策略。由於每一棟樓房總有樓層、朝向的好壞之分，所以為了能夠讓房屋盡可能都銷售出去，一般情況下，開發商或銷售商在售樓時總會制定嚴謹的銷售策略，控制性地將同一棟樓或小區中的好、壞房屋搭配出售。 （3）房屋定價先低後高。開發商或代理商為了使購房人增強對所購物業的信心，同時也為了造勢，烘託人氣，一般在開盤銷售時都先放出低一些的價格。然後定期將房價抬高若干個百分點。除非市場極度蕭條，否則，開發商是決不下調房價的。 （4）廣告宣傳房產促銷。對於大多數房地產項目來說，商品房銷售的主要傳播途徑，即是在媒體上刊發廣告。這類廣告中一般都顯示有用電腦製作的項目效果圖，註明項目的突出優勢等誘人的說明。一般情況下，項目規模大、資金實力雄厚的開發商廣告投入量較大，而一些開發規模小、銷售不暢的項目廣告投入量相對就要小得多。但也有一些項目並沒有投入多少廣告，房屋就銷售一空，這只能說明這樣的項目市場定位比較准確，符合買家的胃口。 5、．好戶型的標准數據 根據世界衛生組織定義，健康住宅是指能夠使居住者在身體上、精神上和社會上完全處於良好狀態的住宅。我國的「健康住宅建設技術要點」提出了健康住宅的面積、光環境、聲環境、熱環境等方面的標准。 （1）建築密度不大於25%。 （2）面積標准： 客廳，最低14平方米，一般18平方米，推薦面積25平方米； 主卧室，最低12平方米，一般14平方米，推薦面積16平方米； 次卧室，最低8平方米，一般10平方米，推薦面積12平方米； 廚房，最低5平方米，一般6平方米，推薦面積8平方米； 餐廳，最低6平方米，一般8平方米，推薦面積10平方米； 主衛生間，最低6平方米，一般7平方米，推薦面積8平方米； 次衛生間，最低3平方米，一般4平方米，推薦面積5平方米； 貯藏室，最低3平方米，一般4平方米，推薦面積6平方米； 書房，最低6平方米，一般8平方米，推薦面積10平方米； 總體上各個部分的面積除了要達到以上標准外，而且還要有足夠的人均建築面積，並確保其私密性。 （3）能引起過敏的化學物質濃度很低。 （4）盡量不使用易散發化學物質的材料。 （5）二氧化碳濃度要低於1000PPM。 （6）懸浮粉塵濃度要低於0.15mg/平方米。 （7）每天日照時間應在3小時以上。 （8）有足夠亮度的照明設備。 （9）功能良好的換氣設備能將室內污染氣體排到室外。 （10）廚房灶具或吸煙外要設局部排氣設備。 （11）整個房間溫度全年操持在17—27之間。 （12）室內溫度全年保持在40%—70%之間。 （13）雜訊要小於50分貝。 （14）有足夠的抗自然災害的能力。 （15）便於護理老人和殘疾人。 （16）人均公用綠地面積大於或等於2平方米。 164．挑選的戶型八大忌 （1）忌大而無當。大戶型不能簡單的理解為中小戶型圖紙放大。它應該是一種全新理念上的設計，房屋整體功能要相應增加；房屋高度的合理增加；新型的採光設計、裝修效果等也應有改進和提高，切忌大而無當。從我國目前家庭結構看，長時間內都將是三口之家，主導戶型至少在十年內仍會以三室三廳或兩室一廳為主。 （2）忌一覽無余。許多老的戶型，進入戶門沒有玄關設計，廳內景象一覽無余，房屋整體缺乏層次感。卧室、書房的私密性和安適度受到影響。玄關的設計多種多樣，通常有「密閉式」和「屏風式」兩種，前者會多佔用一些空間，後者實際上是一個完整方廳的一扇屏風，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各種藝術造型，可起到豐富內涵的作用。 （3）忌廚廁扎堆。不少蹩腳的戶型設計中，廚房和衛生間緊連在一起，隨著人們生活品位的提高，這種設計應棄用。 （4）忌廳內多門。起居室（廳）內的戶門過多，形成了對廳的實際面積的擠占。過去的設計中往往忽略了這一點，在實際使用當中，起居室往往變成了過廊和走道，而人們都願意在廳中擺放沙發、電視，多門的起居廳使得以上傢具難以擺放，起居廳的連續牆應保持在3米以上，以擺放傢具。 （5）忌光線暗淡。在選擇住房時要盡可能重視卧室的採光效果。起居室、廚房、衛生間的採光效果依次類推。 （6）忌動靜相擾。所謂動靜結合實際上也就是房間功能組合要趨於合理。例如，按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些，戶門最好不要直接面對著廳。同時衛生間與主卧室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活動的空間，設置音箱、電視等發聲設備的地方應該和主卧盡可能的保持一段距離，以免互相干擾。 （7）忌廚房深藏不露。廚房在使用中要排房煙氣、產生噪音，所以切記不要把廚房設計在單元房的深處。另外，要注意廚房或衛生間中管道的處理，如果管道太多且明置，既不美觀又擠占空間，是一種不可取的設計。 （8）忌房屋通透效果不好。房間之間和公共活動區域的通風狀況的好壞，也是衡量戶型設計成功與否一個重要標志。過於曲折的戶型設計往往使空內空氣阻隔，夏日室內空氣偏高。戶內的空氣對流是一項很重要的環保指標，只不過長期以來不太被人重視罷了。 6、．房屋面積注意要點 （1）合同里的面積陷阱。 新的合同範本里規定：「建築面積、套內建築面積誤差比絕對值均在3%以內（含3%）的，根據產權登記建築面積結算房款；建築面積、套內建築面積誤差比絕對值中有一項超出3%時，買房人有權退房。」 應對方法： ①看房時注意施工進度。一個樓盤如果總體開發規模不是很大，而且施工進度比較快（如主體結構已經封頂），那麼面積出現較大差異的可能性就會大大減少。 ②人住時別忘了向開發商索要測繪部門的實測報告。 ③特殊約定寫進合同。如果選擇了比較特殊的計價和結算方式（如按使用面積計算），那麼對於面積差異的處理，一定要做出相應約定，並寫進合同。 （2）陽台問題。 不同類型的陽台，面積計算標准也大相徑庭。封閉陽台按其水平投影面積計算，而凹陽台、挑陽台僅按其水平投影面積的一半計算。在商品房預售中，不少開發商先說陽台是未封閉的，但到實際交房時陽台卻變成封閉的了。 應對方法：在合同里把套內面積、陽檯面積都約定清楚，保障出現問題時有據可查。 （3）要錢的「贈送」面積。 購房者在買房時，一定要對開發商「贈送」部梯形的性質分析清楚，不要到時候拿到一個要錢的「贈送」面積。此外，套內建築面積購房人對它有收益、處分、使用等各種權利；公有所有權，如樓梯、外立面等，無論購房人個人還是開發商都不能隨便拆改或改變使用性質。 應對方法：不妨將開發商的承諾寫到合同里。 （4）公攤面積陷阱。 公攤面積由於是不能測量，而成為消費者「心有餘而力不足」的部分。 應對方法： ①消費應該在簽訂面積條款時，將使用面積、公攤面積、套內建築面積的具體長度尺寸用厘米表示出來，這樣自己以後有可能檢測出來復核一下。 ②消費者有權對自家房屋的公攤面積進行測量、復核，或者雙方共同聘請一家有房屋測繪資質的單位，對有爭議的面積進行檢測。 ③在主張對面積進行復核的同時，一定要在合同中寫清楚違約責任，保障當事人的合法權益，必須寫清假設面積尺寸差一厘米，就要賠償相應數額的錢款，這樣某些銷售商才不敢作假。 （5）變更房屋、小區設計。 這會導致房屋面積發生變化。商品房面積主要由套內建築面積和公共分攤面積兩部分組成。如果開發商在預售過程中，變更了公共部位或部分房屋的設計，就會使各家各戶的公共面積分攤系數發生變化，從而使公共分攤面積發生變化，導致購房者在房屋竣工時建築面積發生變化。 應對方法： ①施工過程中的設計變更及由此引起的面積出入，開發商未及時地以書面通知購房人，購房人有選擇退房的權利。 ②如果購買期房，就要對可能的風險有所預測，如果承擔不了這個風險，就盡量避免買期房。 （6）部位定性不清。 在商品房面積計算中，不同的部位計算原則相差甚遠。開發商往往就利用這方面的規定設下陷阱，如根據規定，閣樓是不計入商品房面積的，但夾層是要計入面積的。在預售時，有些開發商往往會把夾層說成是閣樓，到實測時，購房者的房屋面積卻增加不了。 應對方法：在簽合同時就約定清楚。 （7）總面積增加能用的少了。 消費者一般都看建築面積是多少，而建築面積確實沒有問題，使用面積的問題卻因為最初消費者沒有約定而無法舉證。很多消費者敗訴就是舉證不足。 7、．選房的七個步驟 （1）自我評價。 根據自身家庭的儲蓄、可獲得的各類貸款以及從親友處可獲得的借款等因素，來估算自己的實際購買能力，最終確定所要購買的房屋類型、面積和價位。 （2）搜集信息。 可從以下幾種渠道獲得購房信息： ①媒體廣告； ②親友介紹； ③開發商或代理商郵寄、發送的宣傳品； ④售樓書； ⑤現場廣告牌； ⑥現場展示樣板房； ⑦房地產交易展示會； ⑧直接與房地產營銷人員進行交流； ⑨其他途徑，包括從房地產交易所、咨詢公司等處查詢關於房地產交易的各種資料。 （3）項目篩選。 根據收集的購房信息和自己的需求，對相關信息進行篩選，確定重點樓盤。 （4）實地察看。 購房者根據所收集的購房信息，對欲購房屋進行實地調查。 對房屋的建築面積、使用面積的大小，房屋的建築質量，裝修標准、裝修質量，房屋的附屬設備是否完備，房間的隔音效果如何，天花板、牆壁、地面、門窗以及內部設計是否合理等方面進行仔細考察。 對房屋外部進行查看時，要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。 另外，還要對戶外景觀、周邊環境、交通條件以及各種公共配套設施的設置等情況進行了解。在實在查看過程中，購房者如果有無法調查的情況，或在某些方面存在疑問，還可以直接向現場的售樓人員詢問，真正做到心中有數。 （5）確定目標。 根據前面三個步驟中的檢驗，最終確定欲購房屋。 （6）查詢欲購房的合法性。 房地產商在銷售商品房時應具備「五證」：即《國有土地使用證》、《建設土地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。 （7）接觸洽談。 購房者與開發商就價格、住房要求等具體問題進行協商。 8.樓盤的信息獲得 （1）媒本廣告，包括報紙雜志廣告、廣播電視廣告和招貼廣告等； （2）網上查詢； （3）親友介紹； （4）開發商或代理商郵寄、發送的宣傳品； （5）售樓書； （6）現場廣告牌； （7）現場展示樣板房； （8）房地產交易展示會； （9）直接與房地產營銷人員進行交流； （10）真他途徑，包括向房地產交易中心、房地產交易所、房地產中介咨詢公司查詢關於房地產交易的各種資料。 9．如何區分板樓和塔樓 可以從樓房的平面圖區分塔樓和板樓。塔樓的平面圖特點是，一層若干戶，一般多於四五戶共同圍繞或者環繞一組公共豎向交通通道形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同。這種樓房的高度一般從12層到35層。塔樓一般是以一梯4戶到一梯12戶。板樓的平面圖上，長度明顯大於寬度。板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。其實我們買房時，很容易分出塔樓和板樓，簡單地說，塔樓比較高、比較方；板樓比較矮、比較長。 10．板樓的分代 第一代板樓 追溯板樓的歷史，人們可以看出它在建築造型以及實用性方面的進步。板樓第一代產品出現於20世紀七八十年代，隨著住房從平房向樓房的發展，板樓誕生了。板樓最典型的造型是前三門和西便門的板樓，一般為十多層高，樓房很長，立於道路一邊，幾乎遮擋了人們的視線。每層的電梯一般位於樓房的兩側，兩部電梯交替使用，使得一梯10戶甚至16戶，繁忙的時候，電梯十分擁擠，而且緊鄰電梯的一戶要忍受住戶反反復復經過門口的煩惱。 第二代板樓 20世紀90年代，板樓出現了「升級」，面寬減小，繼續「發揚了」南北通透、戶戶朝陽的優勢。但由於佔地大、土地成本分攤較大，成為很多開發商眼中的「雞肋」，這期間，開發商為了多出面積，大多開發塔樓，使其一度風行。 第三代板樓 最近幾年，一些開發商舉起「第三代」板樓的大旗，重新殺回樓市，使人眼前一亮。其中以板式小高層為主打，力求在建築立面的玻璃、金屬應用、外廊裝飾等方面創新，創造與眾不同的視覺效果。同時，使用率高的經濟性和一梯兩戶設計的舒適性也成為「第三代」板樓的賣點，這一代板樓以嶄新的形象改變了人們對前兩代板樓的印象。 板樓的變臉 為了解決板樓佔地多的問題，很多開發商還開發出圍合式板樓群，這也掩蓋了板樓體過長的缺陷。令人叫絕的是，國外的建築設計理財在板樓設計中，將呆板單調的大片板樓中間設計為方形的空洞，既彰顯了樓體個性，同時也有利於氣流通過，與大氣融合。應該說，由於人們對通風指標的關注和建築形式的要求，板樓在不斷變化中確立著自己的地位，也使得樓市有充分的選擇。在推崇健康生活的理念之下，人們對板樓的青睞，讓塔樓頗感失落。其實，它們像兩個風情的女子，各有各的特點。 12、高品質的板樓 高品質的板樓人部採用板式結構，讓電梯與樓道位於後立面，將朝陽面讓位於居室。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位於前面的客廳、主卧等有充足的朝陽面；東西朝向時，前後居室各有半天的朝陽面。在房型的組織上，盡量有利於風的直線流動，常保空氣新鮮。同時還強調戶與戶的獨立性，避免因凹凸過多、戶與戶之間窗戶過近而導致互視，很好地保證了私密性。具體的品質還體現在： （1）控制面寬和進深的比例。 板樓的發展在經歷了八十年代長板樓之後，近年逐步過渡到舒適度較高的純板樓。前者因電梯少而隔幾層設置長通道有顯而易見弊端，後者則是一梯兩戶，並保證一定的面寬，使日照充分，同時將各種功能區配置得更完善。隨著住宅的發展，一種只有兩三個門洞的短板樓也開始出現，它不僅保持了純板樓的優勢，還克服了園林規劃單調、布局呈兵營式排列等弊端，並在樓體上增加了開槽，形成明衛生間、明餐廳，有效地提高了舒適度。 因此，要盡可能選擇進深短、面寬寬的戶型。一般來說，低層板數進深控制在14米以內，高層板樓進深則在18米以內，有些超過20米的戶型。如果不是靠板樓兩側在面採光，盡量慎選，因為過大的進深會使戶內灰色空間增多，影響居住的舒適度。面寬則根據戶型大小而定，通常板樓戶型多在二居室以上，二居室面寬在6米至8米，三居室面寬在10米至13米，四居室面寬在12米至15米。 （2）注意卧室和客廳的日照。 設計上要著重考慮把房間和輔助房間的位置擺放嚴格區分、不錯雜分面，要動靜分開，這一點是板樓的優勢。在戶型間隔上，開門是廳或玄關，餐廳和廚房相鄰並置於背陽面。起居室和主卧室置於朝陽面。走廊盡頭是主卧室。 在朝向上，正南正北的戶型布局一般是「二居室，主卧室和起居室朝南，或兩個卧室朝南，起居室朝北；三居室，主卧室、一個次卧室或書房和起居室朝南，或主卧室和起居室朝南，另兩個次卧室朝北，或三個卧室朝南，起居室朝北；四居室，三個卧室和起居室朝南，或兩個卧室和起居室朝南，或三個卧室朝南，起居室朝北。作為東西朝向的板樓，則以東側為主要朝向，其他而已規律與南北朝向相同。 板樓最大的優勢是戶型規矩、互視小、通風、日照良好，因此盡量選擇直板樓，對於U形和Z形板樓要根據日照和互視狀況慎重考慮