A. 關於物業服務合同糾紛的幾個常見問題
您好：
1
前期物業合同並非由業主簽訂，合同對業主是否有效？
普通物業服務合同即人們通常所說的物業服務合同,是由業主委員會與物業服務企業簽訂的。業主委員會需要由業主召開業主大會，才能成立業主委員會。而業主大會的召開有諸多程序性要求，其中包括人數要達到一定比例。現實生活中，開發商不可能將樓盤一次性全部售出，需要經過較長的一段時間後，小區業主的人數才能達到第一次業主大會所要求的比例。而且，即使召開了第一次業主大會，也未必能馬上成立業主委員會。但是在這段過渡時間內，房屋已經交付給業主，業主存在著物業管理的需求。因此，這一階段由開發商選聘物業服務企業來對物業進行有效管理。開發商與物業服務企業所簽訂的臨時性、過渡性的物業服務合同，就是前期物業合同。
根據《物業管理條例》第25條規定：「建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容」。換言之，開發商與購房者簽訂買賣合同時，已經將前期物業服務合同作為了買賣合同的構成部分，業主認可由開發商簽訂的前期物業服務合同。依據業主與開發商之間簽訂的房屋買賣合同，業主應當履行向物業公司支付物業服務費的義務。除了業主與開發商之間的合同約定外,最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的司法解釋》第一條也規定了前期物業服務合同對業主具有約束力，業主若以其非合同當事人為由提出抗辯,法院不予支持。
因此，某甲不應當以其並非前期物業合同的當事人，拒絕繳納物業服務費。
2
業主能否以房屋質量問題為由拒絕繳納物業服務費？
開發商與物業服務公司是兩個不同且相互獨立的企業法人，兩者對於物業所應承擔的責任也不相同。小區的房屋質量問題在質保期之內是由開發商負責維修，質量瑕疵擔保責任由開發商承擔，質保期滿後業主維修房子需要啟動小區維修基金進行維修。而物業公司作為一個服務主體，僅提供對公共區域的清潔、安保等服務，房屋質量瑕疵問題並非其物業管理的職責范圍。物業服務與房屋買賣分屬兩個不同的法律關系，業主不能以房屋質量存在問題為由，遲交、拒交物業服務費。
3
業主能否以物業服務質量不到位為由拒絕繳納物業服務費？
既然業主不能以房屋質量存在問題拒交物業服務費，那能否以物業服務質量水平低、不達標為由拒絕支付物業服務費？答案也是否定的。小編認為，首先，雖然業主認為物業服務公司所提供的服務質量「不達標」，但是物業服務的質量標准應由物業服務合同明確約定，業主不應當以其所提供的管理服務不符合自己的需求或者自己認定的標准為由拖欠物業服務費。其次，業主一般只能舉證證明物業公司提供的服務有瑕疵，而不能證明物業公司沒有提供服務、沒有履行合同義務。而且，物業服務公司所提供的服務具有整體性，比如對公共區域的綠化和保潔，雖然無法細分到每個業主身上，但卻對每個業主都有整體的作用。在此情況下，物業服務公司並非完全不履行自己的義務，業主可以針對物業公司不完全履行的部分拒絕繳納相應的物業服務費，但不能拒絕繳納全部的物業服務費。
風險提示
實踐中不少業主以自己並非合同當事人、物業服務公司提供的服務質量差為由，拒付物業服務費，由此產生了大量糾紛。與開發商、物業服務公司相比，業主雖然為較為弱勢一方，但業主應當合法、理性維權，以免無理由拒付物業管理費，屆時還將產生違約金的損失。
B. 物業管理常見的問題及解決方案
1．所選派的管理人員對開發商的立項決策工作進行積極配合，對物業市場的細分、目標市場的定位、成本利潤分析、物業管理的標准和內容等基本問題發表誠懇的看法和建議。
2．所選派的管理人員根據自己對業主和用戶一般需求的深入了解與把握，對物業規則設計中容易忽略的細節問題如空調位置設計的佔地與美觀問題的處理，建築物內的管線布局怎樣考慮才能利於日後的維修養護等提供改進意見，避免或減少物業管理中的「先天不足」現象。
3．所選派的管理人員扮演「第二工程監理」角色，按施工進度察看施工現場。
4．所選派的管理人員參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、整潔情況檢查，並按整改計劃督促整改。
海外物業管理在前期管理動作中主要是與開發商及銷售商代理商緊密配合，促進物業租售，參與簽約活動；根據業主和使用人的要求、希望與建議，設計日後的管理模式，制定相應的規章制度，海外的做法是：在物業租售合同簽訂的同時，讓業主和用戶在有關物業維護、使用的「公共契約」上簽字，如《大廈公契》等開發商與物業管理公司依法制定的文件，並與物業權屬證一起作為檔案資料保存使用，還在住區管理工作正式啟動後張貼公布，便於對照執行。另外，海外物業管理的前期運作內容還包括：
1．始終保持公共場所的整潔。
2．嚴格控制和協助造訪者進出物業。
3．嚴格控制裝修人員進出物業。（新加坡的做法是：所建住宅物業是「空殼」，讓業主或使用者自我創造性的進行「第二次裝修」，但發達國家是先按物業裝修幾大流派或住戶愛好類型裝修好，將一個「完整」的物業移交給物業管理單位，並在3年內不準再裝修）
4．保障停車安全。
5．精神飽滿、禮貌周全地接待來訪者。
6．全天候地做好住區的治安管理工作。
日本關西地區管理專家掘重裕說，物業管理貫穿於整個建築物生命周期的一種業務，它從整個建築物的設計、建造、維護保養一直到最後拆除是全程跟蹤服務的。因此，從建築總體花費來看，基礎建設費用只佔整體費用的25%，而維護管理費用則佔75%，這與中國重基建而輕管理的資金分配方式有所不同。在傳統意識中，國內常常把物業開發看成是開發商、設計院和施工單位的事，物業管理是房屋建成後才開始的，似乎開發時期與物業管理無關。所以，以前國內的物業管理公司普遍對早期介入不重視。隨著對物業管理理論研究的深入，業內人士普遍認為物業管理介入的時間越早越好。這個結論的得出可以說是對我國過去十幾年管理實踐經驗和教訓的總結。
目前，國內一些規模較大、管理較規范的物業管理公司已經在接管物業時，進行早期介入的管理運作，並制定出相應的管理標准程序。我國現在暫無全國性的物業管理法律，不能夠制定出統一的運作標准及程序。雖然有不少地方性法規、章程或條例出台，但由於我國物業管理仍處於初始階段，有很多問題不是地方性法規所能解決的。早期介入具有以下作用：
1．有利於優化設計，完善設計細節
我國疆域廣闊，地理環境與經濟發展水平差距懸殊，這必然要對設計提出不同要求。比如在南方，高溫時間較長，空調用電量特別大尤其是一些商業大廈，就必須考慮電路的負荷問題。而北方，就要考慮取暖。這些物業管理中的實際問題，一般設計人員很難完全預料、估計，而有經驗的物業管理公司卻十分清楚。因此，物業管理公司在項目設計階段，從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗對所管理物業的設計進行審視，對不當之處提出修改方案，可優化設計，完善設計中的細節，避免一些在後期工作中難以解決的問題。
2．有利於提高房屋建造質量
由於物業管理公司在物業使用與管理方面擁有第一手資料，對於樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質量問題十分了解，通過參與物業施工建設階段監理，強化了施工過程中的質量管理和監控，並盡可能把房屋質量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質量。
3．有利於保證物業的使用功能
物業管理公司通過參與竣工驗收和接管驗收，按有關標准嚴格驗收，能確保房屋和各類設備及附屬配套設施正常的使用功能和使用安全。
4．有利於加強對所管物業的全面了解
物業管理公司要想做好物業及其附屬設施的維修養護工作，必須對土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，對於圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如；管線節點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現場作記錄，在後期管理中，可能就會出現脫節的現象。相對來說，物業管理人員對土建結構部分了解得不用太深，而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握，便於後期管理。因此，如果目前條件不允許過早介入的話，設備安裝階段應是較合適的介入點。由於加強了對所管物業的全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎，可提高驗收質量，縮短驗收時間，對驗收中發現的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協調。
5．早期介入有利於後期管理工作的進行
物業管理公司通過早期介入，保證了設計、建造質量和對物業的全面了解，對後期的物業管理就帶來了很多便利，既便於維修保養計劃的安排與實施，又能保證維修質量，從而提高了工作效率和工作質量。同時，在前期管理中，經過一段時間的磨合，便於理順同環衛、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關系，建立順暢的服務渠道，有利於後期管理工作的進行。
6．有利於樹立物業管理公司的形象
如果接管與入住同步進行，物業管理公司即使再努力，也會被各項繁雜事務搞得焦頭爛額，折騰不出頭緒，並且容易忙中出錯，以致嚴重影響物業管理企業的專業形象。
三、物業管理前期介入的可行性
物業管理前期介入，從前面的理論分析已得出其十分必要，但在現實中是否可行呢？下面我們就對物業管理前期介入的可行性進行分析。
（一）、從經濟效益角度看
任何經濟活動都要有成本支出，作為一個企業也必然要考慮經濟效益，這是無可非議的。如果考慮物業管理前期介入的經濟性呢？這可從三個角度來分析：
1．經濟效益的可行性
從房地產開發的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風險收益。利的方面：有物業管理公司介入，加強了決策、規劃的准確性，保證物業順利地開發；同時保證物業開發質量，促進物業銷售，加快資金周轉。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入費用由房地產開發商負責承擔），假若物業管理公司提出返工建議，可能還增加工期等。綜合而知，房地產開發商雖然在前期介入中承擔了一定風險，但會帶來更大的收益，從經濟性的角度來看，利大於弊，房地產開發商應該支持物業管理前期介入。
2．從物業管理公司的角度
物業管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由於前期介入，熟悉了解物業，為今後接受新業務奠定了基礎，便於本企業進一步擴大業務領域，佔領業務市場。不利的一方面是：可能增加成本費用（如果費用由物業管理公司承擔）。
3．從社會總體的角度
從社會總體角度來看，由於前期介入有利之處在於規劃施工階段得到了把關，減少了失誤，把物業的不足之處消滅在萌芽狀態中，有利於社會總體經濟利益提高。
綜上分析，利明顯大於弊，所以從經濟的角度看，物業管理的早期介入是可行的。
（二）、技術力量的保證
為了保證物業管理前期介入的成功，物業管理公司應該選擇並組織好一批人員參與前期介入。由於物業開發周期長，物業管理公司不可能抽調出大批人員介入，所以應採取精兵簡政的組織構架，人員組成可採取兩種方式：長期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結構工程師和設備工程師三人組成；短期介入人員（3～4人），由公司經理、部門經理和技術骨幹組成。
長期介入人員就是從項目一開始，就進入角色，一直到項目結束，參與項目的全過程。介入人員的素質與技術在很大程度上決定了物業管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選，通常有一名經驗豐富、知識全面的管理人員（該同志應對物業情況十分熟悉，並有相關經驗）來參與物業管理的前期介入。還需要一名結構工程師和設備工程師來進行配合，分管土建工程和設備安裝的質量把關。
正是通過技術人員的技術把關，來保證物業管理前期介入達到預期的結果。
C. 物業維修的問題
維修就維修，還管理什麼，還要出計劃？這是三個不同范疇的東西吧，你是要寫維修規范，維修材料管理，維修材料預算，還是什麼？
D. 物業維修問題
業主、用戶與物業在中央空調系統的責任區分，通常是以管道最末端閥門為界。閥門前端管道設備管理責任是物業負責。閥門後端管道、風機盤管屬房屋業主財產，由業主用戶負責，分界規則與供水、供電、供氣基本一致。對於中央空調運行而發生的能耗、水耗都是由空調享用人承擔。
E. 小區物業常見的維修問題有哪些
可以協助排查。
物業基本上是公共區域的維護，室內的專有部分，即使內有，也是要收費的。物容業費不包含室內的。
簡單的線路毛病，師傅應該可以幫忙看。要是說，必須看，估計有的電工師傅不願意去。
可以先自己看看是不是電器短路、或者線頭沒有壓緊。
希望能給你參考。
F. 物業管理中常見問題又那些
業主與發展商、業主與物業公司之間關系中常見的問題與對策
業主與發展商、業主與物業公司
之間關系中常見的問題與對策
物業管理經過近二十年的發展，正逐步走向社會化、專業化、市場化、一體化的軌道，並成為重要的第三產業而被越來越多的城鎮居民所接受。地產開發商在樓盤入住前就聘請物業管理公司來解決樓盤入住帶來的通病：社區建築垃圾堆集成山，水電氣網路不全、屋內跑、冒、滴、漏現象嚴重等，以便為業主提供全面服務和安全保障。而很大部分業主在選擇購置物業時也以入住後牧業管理是否健全來做為置業的重要條件，甚至很多業主沖著物業公司的品牌來選擇樓盤。但物業管理是一門新興行業，許多業主以及地產商對物業公司的服務內容不太清楚和了解，再加上一些樓盤在入住後表現出來的質量等方面的原因，造成業主與發展商之間、業主與物業管理公司之間出現各類矛盾和問題。物業公司在如何處理這些矛盾和問題，對於有效維護自己的品牌和利益，有效維護業主與發展商的合法權益十分重要。
一、 業主與開發商之間關系中常見的問題具體表現為三個方面
1、 入伙後的樓盤（小區）現實情況與開發商的廣告宣傳承諾相差太大。有的開發商在房產營銷過程中，往往誇大其詞，廣告極具誘惑力，可是業主入住後，才發現很多條件根本達不到開發商前期宣傳中的承諾，這類現象極為普遍。以某小區為例，很多業主投訴說開發商在宣傳中說從家中可以欣賞海景，入住後才發現東邊的一群正在施工的建築將永遠會擋住自己的視線。其實在現實中，其它樓盤也一樣存在類似問題，同時，有些小區的綠化覆蓋面積與綠化質量也達不到業主預想和要求，業主就認為開發商對他們存在欺騙，於是到處投訴，矛盾不可調和。
2、 樓盤（小區）的配套設施不能到位，有些是已經建好了，卻不能如期入住使用。在有些小區，入住一年多的配套設施還是跟不上，不是游泳池遲遲不能投入使用，就是會所不能開張，後幾經協商，會所開張了，業主又投訴會所不能以盈利為目的承包給私人進行經營。同時，小區內的煤氣、有線電視、電話以及寬頻網等設施遲遲不能開通等。在有些小區，業主建議多建些游樂設施和老人休閑設施，但遲遲得不到發展商的答復。所以這些問題的存在，都不同程度的加深了業主與開發商的矛盾。
3、 房屋出現問題維修不及時，處理措施不得力是業主與開發商之間最常見的矛盾。應該說，一個樓盤出現一些問題是正常的，但如果問題處理不及時或者經過一次兩次甚至更多次的處理仍不能圓滿解決問題，這樣很容易激發業主與開發商的矛盾。有些小區，業主從入住起就發映衛生間頂棚漏水，嚴重破壞小家庭裝修。對這些問題，有些開發商是遲遲不給予解決，有的是安排人修理態度又不好，有些是安排人員維修了態度又很好可維修不徹底解決問題。
二、 物業公司在實施物業管理過程中，業主往往對物業公司並不太滿意，主要表現在四個方面：
1、 業主對物業公司實行的一些收費服務項目不理解，他們認為是物業管理公司亂收費。如對房屋保修項目之外項目和業主自身原因造成的房屋損壞的維修、業主更換門鎖或家用電器維修，物業公司一般是參照市場材料價格收取少量的工本費，而業主認為既然交了管理費，物業公司就不應該收取其它費用，其實這是業主對物業公司服務內容的誤解。
2、 業主投訴不能及時處理。有些業主認為物業公司是萬能的，什麼事情都得處理，包括水電、煤氣、寬頻網以及周邊環境等，都得由物業公司承擔責任。前段時間筆者所在小工區有業主投訴該小區范圍之外西北入口處堆放很多垃圾，造成空氣污染，蚊蠅成群，嚴重影響居民的進出和生活。管理處接到投訴後馬上與往此處倒垃圾的部隊單位聯系，未能解決問題，後又與市、區有關部門反映投訴也未得到解決。對這樣小區管理紅線之外投訴的問題，管理處也是無能為力，但業主就是對物業公司不滿。在該管理處還有市政工程影響小區居民進出方便，施工雜訊影響居民休息等等問題不一而足，在其他小區也同樣存在業主把政府部門管轄職能當作是物業管理公司職能。除此之外，當然還有一些原因確定是管理處在處理投訴時不能及時。
3、 物業公司個別服務人員工作態度不好。有些物業管理從業人員對待業主投訴和來訪不熱情，認為不是自己份內之事不理不睬，有些缺乏耐心工作不細致等。所有這些都會造成業主對特業公司不滿。
4、 管理收費太高，而提供的服務太少。有部分業主喜歡把自己的高檔物業與財周邊一般小區等同，拿一級資質企業標准與其它較低資質企業相比較，他們認為自己交的管理費太高了，得到的服務太少了，而作為物業管理公司來說，認為收費較低，而提供的服務足夠了，兩個觀念上的碰撞勢必造成物業公司與業主之間的更大的矛盾。
應該來說，隨著公民法律意識的提高，業主的需求越來越理性，維權意識也越來越強，所以對物業管理的期望值也越來越高。
作為物業管理公司來說，如何正確處理三者之間關系中存在的問題與矛盾，意義重大。對於業主與開發商的矛盾，業主首先找的是物業公司，有問題向物業管理公司投訴，至於哪方處理，業主不管，那是物業公司和開發商的事，而開發商認為，整個物業已經交給物業管理公司，物業管理公司應該承擔一定的責任。所以對於物業管理公司來說，如果不在中間協調處理好這個矛盾，本來屬於業主與開發商的矛盾就轉嫁到物業管理公司頭上。而對於物業管理公司與業主之間的矛盾更加引起物業公司的重視。
一方面要真正為業主服務，另一方面又得為開發商角難，面對這種兩難境況，這就要求物業公司在兩者之間要充分發揮好協調與溝通作用，採取積極應對之策。
對策一：做好、做細樓盤入伙前期介入工作。一般來說，有經驗的開發商都會在交樓前聘請信譽較好的物業公司對樓盤進行託管，而對物業管理來說，更加應該在前期介入階段把工作做到實處，力求細致。尤其是對房屋質量、水、電、綠化等配套設施進行檢查，對有問題的房屋及時提出處理，力求把房屋設計上存在的缺陷以及施工遺留問題在入伙前處理完善，把跑、冒、漏現象和水電網路不全問題消滅在房屋交付小業主之前。同時督促開發商在售樓時與業主簽好「業主公約」，避免日後為管理費等問題產生糾紛。做好、做細前期介入工作，從大環境到小環節為業主考慮周到。
對策二；建立良好的溝通渠道和投訴制度。房屋出現問題後，業主最擔心的是投訴無門，或者被物業公司與開發商踢皮球一樣的來回折騰，實際上這是導致業主與開發商和物業公司之間發生糾紛的重要因素。建立良好的溝通渠道和投訴制度，使業主的想法能及時傳達給發展商，將發展商的工作動態傳達給業主，這樣可以提前發現可能引起爭議的問題，避免問題向復雜的方向發展。物業公司可以以信件、電話、面談等方式與業主進行曲溝通，使業主對於物業管理公司從陌生到了解，從了解到信任。建立良好的投訴制度，首先要從物業管理從業人員的服務態度和自身素質抓起，做到凡事有記錄，處理要及時，事後要回訪。
對策三；充分發揮業主委員會的作用。一個成熟的社區，應該是讓業主委員會楊為與開發商對放的主體，參與小區公共事務，及時調解各種矛盾，這樣既體現了業主的意志，又維護了業主的利益，同時，物業公司又避免了一些糾纏不清的矛盾。
對策四：引進商素質的管理人才，加強對物業管理從業人員的培訓，提高隊伍整體素質。物業管理做為專業化的管理，需要各類高素質的人才。物業管理的好壞，除了靠管理機制的完善外，得大程度上取決於管理處主任的素質，同時，其他物業管理從業人員的素質也決定物業管理的好壞。所以努力造就一支高素質、懂經營、善管理、通技術，精業務的行業隊伍，促使管理人員和專業人員的專業素質不斷提高和更新是物業管理行業競爭的需要，也是業主對物業管理的基本要求。
對策五；明確物業管理內容，揚棄不必要的社會包袱。這了方便業主，物業公司往往大包大攬無償實施水、電、氣費的代收代繳，這樣不僅加大了管理人員的開支，還會無形中增加了物業管理的稅費，，同時，因總表與分表的差額也加重了物業管理的損耗與負擔，如果將其攤到業主頭上，又會因收費過高而帶來業主的投訴。所以所以准確界定物業管理內容非常重要，對物業管理來說合理揚棄一些社會各部門的職能，反而能更好的維護自己和業主的利益。
對策六；加強企業文化建設，以優秀的企業文化營造一流的服務理念。企業文化建設體現了企業的核心競爭力，是企業經營管理水平、品質管理水平、制度建設水平等綜合方面的反映。塑造積極的凡例人為本的企業文化，在市場競爭中提煉高尚的企業精神，以此來營造一流的經營服務理念，實施品牌戰略，把企業文化中的精神內涵貫徹到每個員工的工作和行為中去，為業主提供高水平、高質量的服務，對於減少與業主的糾紛，降低糾紛發生率會事半功倍。中有具有優秀的企業文化的企業，才能讓業主真正滿意。
G. 物業服務案例分析
我個人認為，物業付次要責任，龔老太太應付主要責任。物業應承擔相應比例的賠償責任，應專該屬在30%到40%之間比較合理。首先物業公司承擔公共設施公共設備的日常運行和維護，應保證樓道燈的完好率（根據合同約定），樓道燈損壞後應及時修理和更換，故由於物業公司的維修維護不到位，造成的人身財產損失應負有賠償責任。其次，物業公司的維修維護不到位和龔老太太的摔傷有一定的關系，但不是全部原因，也就是說，龔老太太摔傷不是樓道燈不亮的必然結果，樓道燈不亮不是造成龔老太太摔傷的唯一原因，老人上下樓自己應該有注意安全的責任，不慎摔傷自己應負有主要責任。
H. 常見物業維權問題盤點
小區物業管理費隨便漲價，怎麼辦？房子還沒入住，物業管理費還要交嗎？物業維權怎麼進行？買房子是一輩子的大事，但是買完房子、住進去之後，小區物業管理又是另一件糟心的事情。日常生活中，有哪些常見的物業維權問題呢？
1、物業管理費「漲價」怎麼辦?
物業管理公司不得單方要求增加物業管理費。物業管理費的收取標准，應以物業管理合同或商品房買賣合同中的約定為准。除因政府調整價格外，開發商和物業管理公司都不得單方提價。如果確有必要增加必須召開業主大會，徵得業主同意後方能增加。如果物業擅自提高物業管理費的收取標准，業主可以要求物價部門進行協調，也可以通過仲裁或訴訟程序解決。
2、物業管理公司能罰款嗎?
罰款是一種行政處罰行為，物業管理公司不是行政主體，因而沒有罰款的權利。處罰權，只能由行政機關或司法機關或其他有處罰權的組織在其法定職權范圍內行使。
物業管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規定，沒有任何法律的依據，不具有約束力。業主與物業管理公司之間沒有任何的行政管理的法律關系。業主與物業管理公司之間是一種平等的合同關系，物業管理公司不能凌駕於業主之上設立處罰權。
3、物業管理公司是否有權扣押業主的房屋鑰匙?
無權。
向業主交付房屋是開發商的義務，如果業主已經付了房款，則開發商必須向業主交付房屋。物業管理公司向業主交付房屋是代開發商履行義務，只能以開發商的名義，不能以自己的名義。物業管理公司因為業主拒簽業主公約或其他原因而不給業主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業管理合同中的相關權利關系附加到了替開發商履行交付房屋的義務中了，這是不符合法律規定的。
4、物業管理費應向誰收取?物業管理費應按哪個面積收取?包括哪些費用?
支付物業管理費的義務來自於物業管理合同的約定，業主與物業管理公司是合同的雙方當事人，物業管理公司應向業主收取物業管理費。
嚴格來說，物業管理費應依據房產證上標明的建築面積收取。建築面積又包括兩部分：①套內建築面積;②可分攤的公用建築面積。
實踐中，對於沒有取得房產證的房屋，物業管理費通常按房屋的實測建築面積收取：現房通常按購房合同中約定的建築面積收取物業管理費，如果合同約定面積與房屋面積實測報告不符，以實測報告為准;期房通常按照房屋建成交付時，開發商向購房人提供的該房屋的實測建築面積報告為准，購房人依據該報告提供的面積繳納物業管理費。
4、小區里供水、供電、供氣等費用應向誰收取?設備應由誰負責維修?
一般來說，物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向最終用戶收取有關費用。物業管理公司接受委託代收前面這些費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。毫無疑問享受這些服務的業主要支付費用。
提供供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視服務的單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。這些單位也可以委託物業管理公司對公共管線和設施設備進行維修養護，但相關費用要由這些單位支付，物業管理公司不得向業主、物業使用人收取這些費用。
6、房屋買了還沒住，要交物業管理費嗎?
要交。業主沒有入住因此水電費可能很少，但是物業管理公司對整個小區的管理是一種公共性服務，也包括對該空房的管理。物業管理公司的服務不會因為個別業主沒有實際居住就停止，所以業主無論是否入住，只要辦理了入住手續，均應從辦理入住手續後按合同的約定繳納管理費。
7、對物業管理公司提供的服務不滿,管理費還要交嗎?
應視具體情況而定,如果物業管理公司的行為還不構成違約，業主仍需繳納物業管理費。但如果在物業管理公司曾書面允諾過的前提下，服務質量卻不合要求，業主可以拒交管理費。
8、房屋質量差,管理費還要交嗎?
因為房屋質量問題是業主與開發商之間的購房合同關系，而物業管理費是業主與物業管理公司根據物業管理合同約定的，二者是兩個不同的法律關系。對於房屋的質量問題，業主應追究開發商的責任，而與物業管理公司並無直接聯系，業主不能以此為借口拖欠管理費。
（以上回答發布於2015-06-17，當前相關購房政策請以實際為准）
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I. 物業公共設施維修方面問題
你要確認的是這個屋頂是誰的?
如果是你一戶專用的,那你必須全部承擔,如果是一棟樓很多戶共用的屋頂就該由物業負責,而物業如果因為經費不足,可以提交給業委會要求動用維修基金,或是由該棟樓所有業主按面積支付維修費用,反正現在物業給你的說法肯定是錯的.
在現實面來說,要動用維修基金或是由全體業主共同出資操作難度都是很大的,還是建議你:如果費用不是太多的話,你還是自己出錢修修算了,不然物業拖著不修被影響的還是你一家