售後公房交易需要注意什麼

① 售後公房拿到產權，多久可以過戶

售後公房最大的特點是面積小、總價低，基本上總價控制在45萬元以內。內
即原來是租賃的容公房通過房改後 ，出售給原承租人。這部分已經出售的公房就叫已經售後公房。
售後公房根據不同的房改後自1994年起政府把公房(也就是使用權房)出售給職工(買下產權),後來已售公房可以上市出售,於是這些上市的已售公房被稱為售後公房(分成本價房和標准價房)時期和價格，分成本價房和標准價房（北京市等有些地方叫優惠價房）。
售後公房：主要分為兩種。一、央產房。是指中央單位或央企的性質的房產。二、一般性質的公房。是指非央產房的公房，包括一般國有企業、非中央級別的事業單位、機關的房產。其中前一種在單位出售給職工後，並不是一定可以上市交易，是否可以上市交易，需要到央產房管理辦公室查詢。同時，即使可以上市交易，也需要與房屋原產權單位簽訂物業和供暖協議，之後才可以進行上市交易辦理。後一種性質的售後公房可以進行上市交易。在上市交易時成本價售後公房可以進行直接交易，標准價或者優惠價售後公房需要補交成本價後才可以上市交易。

② 售後公房賣掉，必須經過戶口簿上所有人認可嗎

（1）產權是父母的名字，說明你父母是房屋共同所有人，即這套房屋不是子女的財專產。戶口與財產無法屬律上的因果關系，特殊情形除外；（2）如果售後公房符合上海：「94」、「95」文件規定的，那麼你作為同住人（需有上海本市常住戶口且居住3年以上），可以主張共同所有權；（3）據你所述，你本不屬共同所有人之一，就無所謂什麼放棄產權之說，顯然更進一步談法律效果也無意義了；（4）等你父母百年之後，子女作為法定繼承人自有繼承權利。當然，你放棄繼承權法律不幹涉。即使你是共同所有人之一，放棄產權份額，亦不影響日後繼承權利。除非你喪失繼承權利或有遺囑存在。放棄產權與繼承是兩個不同的法律概念。

③ 我想買公房，但是不知道公房是如何買賣的，要注意些什麼呢

一、公房如何買賣：

1、要向房屋所在地的地產交易管理部門對提出出售申請的房屋進行審核，並做出意見。

2、有關買賣雙方向房屋所在地房產交易管理部門申請辦理過戶並如實申報價格。註：房屋成交價由買賣雙方協商。房地長交易管理部門需對價格進行核實，並對房屋進行評估及勘察。

3、要按照規定到相關部門繳納稅費。買賣雙方在完成過戶手續的三十日內，向房產部門申請辦理權登記，領取房屋權屬證書。

二、注意事項：

禁止出售公房的范圍：

1、以低於房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；
2、住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標准，或者違反規定利用公款超標准裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；
3、處於戶籍凍結地區並已列入拆遷公告范圍內的；
4、產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
5、已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；
6、上市出售後形成新的住房困難的；
7、擅自改變房屋使用性質的；
8、法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。
三、交易原則：
1、可售公有住房的上市出售必須按當時的房改售房政策購房同步進行；
2、可售公有住房上市後，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困難；
3、可售公有住房上市後，該戶職工不得再向單位申請住房或購買成本價的公有住房或平價房、安居房等享受政府優惠政策的住房。
四、操作程序：
1、公有住房承租人在落實受買人後，先按當時的出售公有住房政策與公有住房的所有權人或受託人簽訂《公有住房買賣合同》。《公有住房買賣合同》簽訂後，可售公有住房承租人即可憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《公有住房出售合同》（簡稱《出售合同》）。
2、可售公有住房上市成交雙方當事人在《出售合同》簽訂後的三十天內，應持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《公有住房上市出售交易過戶申請表》及有關資料，向房屋所在地區、縣房地產交易中心辦理交易過戶審核手續。
3、原可售公有住房承租人在收到經區、縣房地產交易中心審核的《上海市已購公有住房上市交易過戶審核表》（簡稱《過戶審核表》）後，持《公有住房買賣合同》及《出售合同》、《過戶審核表》等有關資料向公有住房所有權人或受託人辦理購房手續，並交納公有住房購房款項和首期房屋維修基金。
4、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑《過戶審核表》及有關資料按規定分別向財稅部門和交易中心交清全部稅費或保證金後三天內，憑稅費或保證金交款憑證及有關資料向區、縣房地產登記處辦理變更登記手續，申領房地產權證。
5、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑區、縣房地產登記處出具的《公房上市出售已受理權證變更通知》，向原公有住房物業管理部門辦理房屋維修基金。
6、可售公有住房上市出售後，仍按公有住房售後管理辦法執行。
為了盡可能的保護好公房交易的雙方當事人，認定售後公房再交易再上市，仍然還是售後公房，不能以商品房標准收取物業管理費。而應一律按1996年售後公房物業收費標准，統一「從低」收取。其次是已購公房上市出售後，其物業維修基金帳戶中剩餘部分的費用是不予退還的，繼續用作住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，其中由轉讓人交納的剩餘部分，由受買人向轉讓人支付，領取房地產權證後，三項維修基金隨同房屋轉移至買受人名下。

(3)售後公房交易需要注意什麼擴展閱讀：

一、關於公產房的性質：

所謂公產房，是中國特殊體制下遺留下來的產物，它是指公有住房，是相對於所有權屬於個人的私有住房而言的，一般個人只有承租權而沒有所有權。公房使用者在法律允許范圍內，對公有房屋享有的佔有、使用、部分收益和有限制處分的權利。

二、按照產權人的不同又分為三種：

1、是直管公有住房，指由政府接管，國家出租、收購、新建、擴建的住房，大多數由政府房地產管理部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。

2、種是單位自管產。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，俗稱企業產。

3、種公產房是行政事業單位作為產權人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前兩種，在北京交易時一般需要取得上市許可證。

④ 購買售後公房需要注意哪些

買賣售後公房主要涉及到兩個問題
1、 按照方案購房的未登記的產權人權益按方案購買的售後公房，產權證上只有一個人的名字，但可能還會存在其它的產權人，如同住人、職級人、工齡人等均有權要求確認為產權共有人。不過基於不動產的公示和公信力，因此只要與房產證上的權利人簽訂了買賣合同，則其他的產權人不能以未經其同意為由主張買賣合同無效，其他的產權人可要求出售人承擔賠償責任。
2、 同住人的居住權利未按九四方案購買的房屋，同住人雖然不是產權人，但在房屋內享有居住權。以前在辦理售後公房過戶手續時，房地產交易中心要求合同上要有同住人同意出售的聲明，但現在僅對此進行形式審查，並不會要求同住人到交易中心當場簽名。如果未經同住人同意，產權人將房屋出售給他人，那同住人可能會主張買賣合同無效，或者認為買賣合同雖有效但不能侵犯其居住權利，因而拒絕遷出房屋(某些法院有判例駁回了買受人要求同住人遷出房屋的請求)。
買受人取得房屋的產權後能不能對抗同住人的居住權?這在司法實踐中是一個頗有爭議的問題。我認為基於不動產登記的公示和公信力以及對交易安全的保護，同住人只能向出賣人主張居住權，或者要求分割出賣人取得的房款(作為對其喪失居住權的補償)，而無權主張買賣合同無效或拒絕遷出房屋。

⑤ 關於售後公房產權問題

不能，產權關抄繫到過戶，
房產過戶手續的程序
1、雙方在房屋交易合同簽訂三十日過後，持房地產有效證明和本身有效身份證明、轉讓合同到房地產管理部門提出生氣，並且申報成交價格。這個國家好算稅。
2、房地產有關部門對有關文件進行審查，並在15日內作出生情書的書面答復。
3、房地產管理部門對房產核實還有現場評估。
4、房地產轉讓當事人繳納一定的稅費，房地產管理部門核發過戶證明單。

⑥ 售後公房房產如何過戶

補交分攤面積，然後過戶時還要補交地價

⑦ 購買售後公房存在何種風險

產權人轉讓房屋沒有經法定同住人的同意，受讓人即便合法取得了房屋產權 ，也無法取得完整的房屋所有權。 【案例】 2004年，甲通過中間人介紹，與乙就房屋轉讓事宜達成一致。甲在本區擁有售後公房一套，產權人是甲，實際居住人除甲以外，還有甲的母親。甲與乙簽訂了《房地產買賣合同》，並到交易中心申請了過戶登記。房屋成交總價80萬元。交易後乙根據合同約定支付了房款50萬元，另30萬元於交房時支付。後乙取得了產權證。但甲沒有如期交房，且下落不明。 為了入住該房，乙只得與甲母直接協商。花甲之年的甲母堅持認為，甲出售該房沒有徵得她的同意，而且當初公房轉產權時甲曾保證她的居住權 ，她不願意搬出該房。對乙提出的其他安置方案均予以拒絕。乙產證在手卻毫無辦法，只好一紙訴狀，將甲告上法庭，要求甲遷出該房。 法院經審理認為，甲作為該房的唯一權利人，其處置產權的行為合法有效，乙合法取得該房產權，也應享有房屋的產權。但由於房屋系公房出售而來，甲母作為法定同住人，對涉訴房屋有合法居住權。考慮到甲母系高齡老人，又無實際遷讓之處，一審法院遂做出了駁回乙訴訟請求的判決。 售後公房的同住人權利保護，一直備受爭議。2003年以前，售後公房上市交易，均需要得到同住人的書面同意，以往的示範合同文本上有專門的同住人意思表示的附件。隨著產權交易審核口徑的改變，交易中心不再進行同住人是否同意的形式審查，中介機構也開始放鬆審查，導致同住人權益保護的糾紛不斷增加，包括同住人的遷讓糾紛、戶口糾紛等。 甲作為房屋產權人出售房屋時，應當取得同住人甲母的同意。在買賣合同履行完畢前，如果產權人和同住人關於安置事項沒有達成一致，同住人有權拒絕遷出。在通常情況下，購買人即使是善意的，也不能直接訴請同住人搬離。本案中，乙作為該房產權人，有兩種選擇，第一，和同住人甲母協商，通過和解方案解決遷讓問題;第二，讓同住人一直住下去，直到居住權消滅(死亡)。當然，這不影響善意受讓人追究甲逾期交房的違約責任。 第一,進行嚴格的權屬審查。售後公房的權利人審查，包括基於夫妻關系共有和基於政策規定的 同住人共有; 第二,進行同住人審查。根據常住戶口審查該房的同住人，並用書面的形式確定同住人同意出售的 意思表示。雖然交易中心不再審查同住人是否同意，但並不表明同住人沒有了居住權。作為購房者或中介公司，進行這樣的審查是有必要的。同住人的戶口應當在交易前遷出，以避免戶口糾紛; 第三，合同審查。除了正常交易條款外，關於同住人的遷出、戶口遷移等問題，應當有明確的約定。

⑧ 售後公房需要交哪些稅費

售後公房最大的特點是面積小、總價低，基本上總價控制在45萬元以內。
即原來是租賃的公房通過房改後 ，出售給原承租人。這部分已經出售的公房就叫已經售後公房。
售後公房根據不同的房改後自1994年起政府把公房(也就是使用權房)出售給職工(買下產權),後來已售公房可以上市出售,於是這些上市的已售公房被稱為售後公房(分成本價房和標准價房)時期和價格，分成本價房和標准價房（北京市等有些地方叫優惠價房）。
售後公房：主要分為兩種。一、央產房。是指中央單位或央企的性質的房產。二、一般性質的公房。是指非央產房的公房，包括一般國有企業、非中央級別的事業單位、機關的房產。其中前一種在單位出售給職工後，並不是一定可以上市交易，是否可以上市交易，需要到央產房管理辦公室查詢。同時，即使可以上市交易，也需要與房屋原產權單位簽訂物業和供暖協議，之後才可以進行上市交易辦理。後一種性質的售後公房可以進行上市交易。在上市交易時成本價售後公房可以進行直接交易，標准價或者優惠價售後公房需要補交成本價後才可以上市交易。如果您滿五唯一那麼不需要交稅，如果您滿五不唯一，要交一個點的個調稅，如果不滿五年您需要交百分之5.65的全額稅的.售後公房應該都是普通住宅，如果非普通住宅，還要交差額營業稅.

⑨ 售後公房交易問題

顯然此套房屋是夫妻共有產權 需要夫妻都同意才可以出售