營改增售後返租如何稅務籌劃

『壹』 營改增後售後返租涉及的稅收風險有哪些

營改增後，也適用（涉及）以下風險：
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》、《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》、《營業稅稅目注釋》(試行稿)和《財政部、國家稅務總局關於房地產開發企業從事「購房回租」等經營活動徵收營業稅問題的批復》(國稅函［1999］144號)以及其它稅收法律法規的規定，
一、關於納稅環節、計稅依據問題
（一）商鋪銷售環節。開發商銷售商鋪(含轉讓有限產權或永久使用權)且辦理了相關產權登記手續的，應以房地產開發商為納稅義務人，以商鋪銷售總金額(含返租協議租金抵扣購房款部分)作為計稅依據，按「銷售不動產」稅目徵收營業稅，並按規定附征城市維護建設稅、教育費附加。
購買方最終未辦理相關產權登記手續的，視同對開發商投資獲得的收益，不作為開發商銷售不動產處理，不徵收營業稅；而應依法徵收企業所得稅或個人所得稅。
（二）返租賃環節。開發商在銷售商鋪後，再以抵減購房款或其他形式將商鋪租回，購房方實質上發生了商鋪租賃經營行為，開發商方與購房方方（出租人）應簽訂《房屋租賃合同》，約定租金標的、支付方式等，應以購房方（出租人）為納稅義務人，按購房方（出租人）實際取得的租金收入或抵扣購房款金額作為計稅依據，按「服務業-租賃業」稅目徵收營業稅，並按規定附征城市維護建設稅、教育費附加和依法徵收房產稅、印花稅、個人所得稅或企業所得稅。
（三）再轉租環節。開發商將商鋪返租回後再轉租給他人並取得租金收入(現金或銷售扣點比例)，以開發商（轉租人）為納稅義務人，按實際取得的租金收入扣除返租環節實際支付租金或抵扣購房款金額後的余額按「服務業-租賃業」稅目徵收營業稅、並按規定附征城市維護建設稅、教育費附加和依法徵收房產稅、印花稅、個人所得稅或企業所得稅。
二、關於納稅義務時間及徵收方式問題
（一）對開發商銷售商鋪，以收到預售購房款、取得銷售款或取得索取售房收入憑據的當天為納稅義務發生時間。對購買方的商鋪租賃行為，其租賃環節營業稅納稅義務發生時間應區別不同情況分別確定，具體明確為：對開發商同出租人簽訂《房屋租賃合同》確定了租金具體支付（結算）日期的，實行按期徵收營業稅。《房屋租賃合同》沒有確定租金具體支付（結算）日期的，實行按次徵收營業稅，支付期不超過一年的，以年內實際支付（結算）的次數分次計算徵收營業稅；超過一年期的，以一年為一次計算徵收營業稅。並以上述征稅期確定適用營業稅起征點政策。
（二）對購買方在商鋪返租環節的有關出租行為應徵收的相關地方稅收，原則上採取「以票控稅」辦法徵收管理。即開發商返租環節向購買方（出租方）支付租金額或抵減購房款時，必須取得購買方提供的相關稅務發票。凡因開發商未按規定取得出租方稅務發票造成相關稅款流失的，在對出租方按《中華人民共和國發票管理辦法》處10000元以下罰款的同時，對開發商處以未按規定取得發票造成他人末繳或少繳稅款1倍以下罰款。

『貳』 營改增後採取哪些措施進行稅收籌劃

1.選擇稅收籌劃空間大的稅種為切入點 實際操作中，要選擇對決策有重大影響的稅種作為稅收籌劃的重點，選擇稅負彈性大的稅種作為稅收籌劃的重點，稅負彈性大，稅收籌劃的潛力也越大。
一般來說，稅源大的稅種，稅負伸縮的彈性也大。
稅負彈性還取決於稅種的要素構成，主要包括稅基、扣除項目、稅率和稅收優惠。
稅基越寬，稅負就越重；或者說稅收扣除越大，稅收優惠越多，稅負就越輕。
2.以稅收優惠政策為切入點 選擇稅收優惠政策作為稅收籌劃突破口時，應注意兩個問題:一是納稅人不得曲解稅收優惠條款，濫用稅收優惠,以欺騙手段騙取稅收優惠;二是納稅人應充分了解稅收優惠條款，並按規定程序進行申請,避免因程序不當而失去應有權益。
3.以納稅人構成為切入點 一般情況下，企業寧願選擇作為營業稅的納稅人而非增值稅的納稅人，寧願選擇作為增值稅一般納稅人而非增值稅小規模納稅人。
因為，營業稅的總體稅負比增值稅總體稅負輕，增值稅一般納稅人的總體稅負較增值稅小規模納稅人的總體稅負輕。
當然，這不是絕對的, 在實踐中要做全面綜合的考慮，進行利弊分析。
4.以影響應納稅額的幾個基本因素為切入點 影響應納稅額因素有兩個，即計稅依據和稅率。
計稅依據越小，稅率越低，應納稅額也越小。
因此，進行稅收籌劃，無非是從這兩個因素入手，找到合理、合法的辦法來降低應納稅額。
5.以不同的財務管理過程為切入點 企業的財務管理包括籌資管理、投資管理、資金運營管理和收益分配管理，每個管理過程都可以有稅收籌劃的工作可做。
（1）比如，按照稅法規定，負債的利息作為所得稅的扣除項目，享有所得稅利益，而股息支付只能在企業稅後利潤中分配，因此，債務資本籌資就有節稅優勢。
（2）又如，通過融資租賃，可以迅速獲得所需資產,保存企業的舉債能力，而且支付的租金利息也可以按規定在所得稅前扣除，減少了納稅基數。
更重要的是租入的固定資產可以計提折舊，進一步減少了企業的納稅基數，因此，融資租賃的稅收抵免作用極其顯著。
（3）投資管理階段，選擇投資地點時，選擇在沿海開發區、高新技術開發區、國家鼓勵的西部,會享受到稅收優惠；選擇投資方式時，如果企業欲投資一條生產線，是全新購建還是收購一家幾年賬面虧損的企業？除考慮不同投資方式實際效益的區別外，還應注意到收購虧損企業可帶來的所得稅的降低；選擇投資項目時，國家鼓勵的投資項目和國家限制的投資項目，兩者之間在稅收支出上有很大的差異，在企業組織形式的選擇上，聯營企業與合夥企業、分公司與子公司、個體工商戶和私營企業，不同的組織形式所適用的稅率是不同的。
（4）經營管理階段，不同的固定資產折舊方法影響納稅，不同的折舊方法，雖然應計提的折舊總額相等，但各期計提的折舊費用卻相差很大，從而影響各期的利潤及應納稅所得額；不同的存貨計價方法的選擇，采購對象是不是一般納稅人也有很大的影響。

『叄』 全面營改增後，建築業如何納稅籌劃

(一)選擇恰當的供應商。建築業一般納稅人增值稅綜合稅負的高低，在很大程度上取決於其能否取得、取得多少可以抵扣的進項稅額。這就要求從采購環節開始進行納稅籌劃，慎重選擇可以開具專用發票的供應商。若承接的項目採用一般計稅方法，則建築企業應盡量選擇可以開具17%增值稅專用發票的供應商，以最大限額抵扣增值稅銷項稅額，從而降低企業的綜合稅負。

(二)細化合同簽訂條款。合同條款的簽訂決定了建築企業的業務流程、資金結算、發票取得和稅負情況、稅款繳納期間。營改增後，建築企業要細化合同簽訂條款，嚴格對合同內容進行審核，要求在合同中明確約定對方的納稅人資格、發票開具時間、發票類型、貨款支付時間等。

(三)適當進行業務拆分。當前，建築企業在招投標過程中，一般以集團公司的名義中標，由集團公司與甲方單位簽訂總承包合同。總承包合同中，可能包括勘察、設計、安裝、施工、裝飾等多個部分。

(四)對稅負臨界點進行測算。財稅【2016】36號和財稅【2017】58號規定，建築企業提供工程服務時，建設單位自行采購主要材料的，即所謂的「甲供材」，適用簡易計稅辦法。材料占工程項目的金額比例越大，可抵扣的進項稅額越多，採用一般計稅方法對建築企業越有利。反之，可抵扣的稅額較少，則採用簡易計稅辦法綜合稅負較低。

(3)營改增售後返租如何稅務籌劃擴展閱讀

營改增前，建築行業適用3%的營業稅稅率，同樣的收入金額下，只要盡量降低成本就能帶來更好的收益。營改增後，建築行業按照規模大小分為一般納稅人和小規模納稅人，綜合稅負的上升體現在建築業一般納稅人企業中。

此時，如果采購人員仍按照過去的思維盡量降低成本，選擇一些小型企業或個體經營者采購砂石、泥料等基本建材，可能無法取得增值稅專用發票，或者取得小規模納稅人申請主管稅務機關代開的3%稅率增值稅專票，就會導致本來有17%進項稅額可以抵扣的材料成本無法抵扣，或以3%的低稅率抵扣。

而建築業在一般計稅方法下，按照11%的稅率計算銷項稅額，從而造成企業應交增值稅的增加，進而提高以增值稅為計稅基礎應繳的城建稅、教育費附加，帶來企業綜合稅負的上升。

營改增後，供應商的納稅人類別、開具的發票類型對企業的綜合稅負有極為重要的影響，若采購人員只關注材料價格，缺乏稅務思維，企業則會面臨稅負增加的風險。

『肆』 本次營改增後，融資性售後回租業務應該按什麼項目和稅率徵收增值稅

根據《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）文件附件1所附《銷售服務、無形資產、不動產注釋》第一條第（五）項第1點規定，融資性售後回租服務屬於貸款服務，應按照金融服務繳納增值稅。融資性售後回租，是指承租方以融資為目的，將資產出售給從事融資性售後回租業務的企業後，從事融資性售後回租業務的企業將該資產出租給承租方的業務活動。

根據《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）文件附件1第十五條規定，納稅人發生的金融服務應稅行為稅率為6%。

『伍』 全面營改增後，融資性售後回租按照哪個稅目繳納增值稅

《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件專1的規定，屬下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

......

(六)購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

融資性售後回租屬於以上貸款服務的范圍，因此，融資性售後回租承租方支付租金取得的進項稅額不能抵扣。

『陸』 營改增最新政策解析及如何進行新形勢下的稅收籌劃

2012日開始，全國所有地區均要在交通運輸業、有形動產租賃業、部分現代服務業實施營改增。
從實施情況看，營改增後企業的總體稅負出現了明顯下降，但對各具體企業而言，稅負影響程度又存在較大的差異。
結合即將在2013日正式實施的《財政部、國家稅務總局關於在全國開展交通運輸業和部分現代服務業營業稅改徵增值稅試點稅收政策的通知》（財稅〔2013〕37號，以下簡稱37號文）精神，通過分析，我們認為，廣大中小企業可從以下幾個方面考慮進行稅收籌劃 一、選擇適當的納稅人進行籌劃按照37號文的規定，營改增試點實施前應稅服務年銷售額滿500萬元的試點納稅人，如無特殊情況，應向國稅主管稅務機關申請辦理增值稅一般納稅人資格認定手續。
而一旦被認定為一般納稅人，根據企業所處的行業性質不同，增值稅稅率就會由小規模納稅人的3%調整為行業對應的稅率（交通運輸業11%，有形動產租賃17%，部分現代服務業6%），並且不得再轉回小規模納稅人。
在企業進項稅額不多的情況下，選擇小規模納稅人，可適當降低稅負。
如果企業經營規模擴大，預計將要超過500萬元，可採取設立新公司的形式，增加的業務由新公司實施，從而享受小規模納稅人稅率較低的政策優勢。
在一般納稅人的納稅模式下，其納稅額等於當期的銷項稅額減去進項稅額，如果企業進項稅較多，選擇一般納稅人繳稅，稅負可能也會比小規模納稅人稅負要低。
那麼，選擇小規模納稅人還是一般納稅人，其中的平衡點應如何把控？根據我們的測算，針對不同的行業類型，平衡點的標准會略有差異。
對於部分現代服務業，如果預計未來期間每期的進項稅額持續大於當期含稅銷售收入的2.75%，選擇一般納稅人對企業有利；反之，選擇小規模納稅人對企業更有利。
對於交通運輸業，如果預計未來期間每期的進項稅額持續大於當期含稅銷售收入的7%，選擇一般納稅人對企業有利；反之，選擇小規模納稅人對企業更有利。
本文所列籌劃暫不涉及需做進項稅轉出的情況對於有形動產租賃業，如果預計未來期間每期的進項稅額持續大於當期含稅銷售收入的11.62%，選擇一般納稅人對企業有利；反之，選擇小規模納稅人對企業更有利。
二、通過合理采購進行籌劃 （一）選擇適合的購貨時機按照37號文的規定，一般納稅人從2013日開始，購置自用的應征消費稅的摩托車、汽車、遊艇，其進項稅額准予從銷項稅額中抵扣。
對於有意向購買上述資產的企業，可考慮在2013日之後購買，這樣可以享受進項稅額抵扣的好處。
（二）選擇適合的供應商企業日常經營中發生的一些辦公用品、辦公設備采購，如果能夠取得增值稅專用發票，並且購置的上述物品用於日常經營，其進項稅額就可從當期銷項稅額中抵扣。
從中小企業運營實際看，辦公類物品的采購一般會選擇從個體工商戶或其他經營不太規范的小企業處購買。
企業支付款項後，有時連正規的普通發票都無法取得，更奢談增值稅專用發票了。
在這種現實情況下，企業首先還是要考慮實際的經營壓力，不能為了取得增值稅專用發票而不計成本。
隨著電子商務的發展，網路購物的成本逐漸降低，廣大中小企業可充分拓展采購渠道，在價格相差不大的情況下，優先選擇通過電商進行采購。
這樣不但能夠確保產品質量，而且還能比較容易獲取增值稅專用發票，為企業帶來節稅的好處。
三、通過業務流程外包進行籌劃隨著物價的上漲，人力成本也在逐年上漲，企業負擔的人力成本壓力也越來越大，這種情況在部分現代服務業變現得尤為突出。
而企業直接支付的工資等人工成本由於無法取得可以抵扣的專用憑證，也就不存在進項稅額抵扣的問題。
因此，如何通過人力成本進行籌劃就成為很多企業普遍面臨的問題。
比較可行的操作方法是，企業可將內部的業務模塊外包，如會計業務交由代理記賬公司執行，企業不再招聘會計人員。
這樣企業不但可以節約可觀的人工成本支出，而且還可以從代理記賬公司取得增值稅專用發票，享受進項稅額抵扣的好處。
類似的業務還可考慮：企業的財務咨詢業務外包、管理咨詢業務外包、稅務咨詢業務外包、流程管理咨詢外包等 四、通過合理分解業務進行籌劃企業經營中，有些業務可以分解成兩種或兩種以上的業務進行實施。
如企業委託運輸公司提供運輸服務，企業支付運輸費後，可取得貨物運輸業增值稅專用發票，並可按11%的稅率計算進項稅額進行抵扣。
如果將該運輸合同分解，一部分款項作為運輸服務費，另一部分款項不需要支付給運輸公司，而是雙方在合同中約定，由委託方負擔該次運輸的燃油供給。
在這種情形下，委託方就可從燃油銷售公司購置燃油並取得增值稅率為17%的增值稅專用發票。
通過這樣的轉換操作，企業在支付同等金額的款項下，就可享受更多的進項稅抵扣。
五、結束語由於營改增涉及的內容較多，本文僅對個別常見的現象提供了比較可行的籌劃方案。
企業在進行實施時，還需要結合自身實際情況，充分考慮政策的具體規定進行合理籌劃。

『柒』 舉例說明企業在營改增後採取哪些措施進行稅收籌劃

1.選擇稅收籌劃空間大的稅種為切入點
實際操作中，要選擇對決策有重大影響的稅種作為稅收籌劃的重點，選擇稅負彈性大的稅種作為稅收籌劃的重點，稅負彈性大，稅收籌劃的潛力也越大。一般來說，稅源大的稅種，稅負伸縮的彈性也大。稅負彈性還取決於稅種的要素構成，主要包括稅基、扣除項目、稅率和稅收優惠。稅基越寬，稅負就越重；或者說稅收扣除越大，稅收優惠越多，稅負就越輕。
2.以稅收優惠政策為切入點
選擇稅收優惠政策作為稅收籌劃突破口時，應注意兩個問題:一是納稅人不得曲解稅收優惠條款，濫用稅收優惠,以欺騙手段騙取稅收優惠;二是納稅人應充分了解稅收優惠條款，並按規定程序進行申請,避免因程序不當而失去應有權益。
3.以納稅人構成為切入點
一般情況下，企業寧願選擇作為營業稅的納稅人而非增值稅的納稅人，寧願選擇作為增值稅一般納稅人而非增值稅小規模納稅人。因為，營業稅的總體稅負比增值稅總體稅負輕，增值稅一般納稅人的總體稅負較增值稅小規模納稅人的總體稅負輕。當然，這不是絕對的,
在實踐中要做全面綜合的考慮，進行利弊分析。
4.以影響應納稅額的幾個基本因素為切入點
影響應納稅額因素有兩個，即計稅依據和稅率。計稅依據越小，稅率越低，應納稅額也越小。因此，進行稅收籌劃，無非是從這兩個因素入手，找到合理、合法的辦法來降低應納稅額。
5.以不同的財務管理過程為切入點
企業的財務管理包括籌資管理、投資管理、資金運營管理和收益分配管理，每個管理過程都可以有稅收籌劃的工作可做。
（1）比如，按照稅法規定，負債的利息作為所得稅的扣除項目，享有所得稅利益，而股息支付只能在企業稅後利潤中分配，因此，債務資本籌資就有節稅優勢。
（2）又如，通過融資租賃，可以迅速獲得所需資產,保存企業的舉債能力，而且支付的租金利息也可以按規定在所得稅前扣除，減少了納稅基數。更重要的是租入的固定資產可以計提折舊，進一步減少了企業的納稅基數，因此，融資租賃的稅收抵免作用極其顯著。
（3）投資管理階段，選擇投資地點時，選擇在沿海開發區、高新技術開發區、國家鼓勵的西部,會享受到稅收優惠；選擇投資方式時，如果企業欲投資一條生產線，是全新購建還是收購一家幾年賬面虧損的企業？除考慮不同投資方式實際效益的區別外，還應注意到收購虧損企業可帶來的所得稅的降低；選擇投資項目時，國家鼓勵的投資項目和國家限制的投資項目，兩者之間在稅收支出上有很大的差異，在企業組織形式的選擇上，聯營企業與合夥企業、分公司與子公司、個體工商戶和私營企業，不同的組織形式所適用的稅率是不同的。
（4）經營管理階段，不同的固定資產折舊方法影響納稅，不同的折舊方法，雖然應計提的折舊總額相等，但各期計提的折舊費用卻相差很大，從而影響各期的利潤及應納稅所得額；不同的存貨計價方法的選擇，采購對象是不是一般納稅人也有很大的影響。

『捌』 營改增後增值稅稅收籌劃的方法

營改增後企業要怎樣進行稅負管理呢?先看增值稅怎麼交，應交增值稅等於銷項稅額減掉進項稅額。要籌劃增值稅，要麼籌劃銷項稅，要麼籌劃進項稅。

一、銷項稅的籌劃

1變通業務模式，收入按高低稅率分別核算。

業務的判斷會影響到稅務的判定。對經濟行為來說，如果一開始業務人員在合同層面就明確，哪一類業務適用高稅率，哪一類業務適用低稅率，後續會計核算時，收入就容易識別，降稅更有說服務力。

2用足稅收優惠政策。

優惠有哪些呢?技術合同有優惠，服務出口也有優惠，各地方還可能有優惠，能不能享受到，需要研究與爭取。

3收入確認與發票開具要同步。

不要在收入不符合確認條件時先開出發票;

4要避免視同銷售。

視同銷售這個概念，一開始就是針對增值稅設計的，設計這個概念的人，是天才，也是魔鬼。營業稅沒有視同銷售這個概念，比如說交營業稅的飯店，師傅做了一頓飯自己吃了，這不能視同銷售。營改增之後，如果有些行為要視同銷售，可能導致多交稅。

二、進項稅的籌劃
1供應商與服務商要找一般納稅人，盡量取得專用發票。
2調整支出的組合方式

比如說人家給你開具發票，如果只按照低的稅率開具，可能虧了;這時就要考慮了，能不能分別開具，一部分開具較高的抵扣稅率，一部分開具較低抵扣稅率。

3保證專票迴流的速度。

別等到該抵扣的時候，專票沒過來。給稅務交稅，交出去容易，多交了，想把稅退回來，這可就千難萬難了。

4盡量減少進項轉出的情況。三、稅收籌劃的三個目標：
1縮稅基

讓計稅的基礎減少，本來1000萬的應稅額，通過籌劃讓它降到對900萬，這是成功的籌劃。

2降稅率

以前正常稅率17%，通過籌劃，只有一部分交17%，一部分按照6%來交，這個籌劃也是成功的。

3延稅款

正常交稅在4月份，通過籌劃，讓這個稅到12月份才交，籌劃也是成功的。前面講的保證專票迴流速度，就是為了延交稅款。

基於增值稅的計稅原理，一般以降低銷項稅額或者提高進項稅額來達到降低稅負的目的。兩者都有一定的操作空間。