售後回購土地增值稅怎麼算

⑴ 土地增值稅怎麼算

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條規定
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；
增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；速算扣除系數5%；
增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；速算扣除系數15%；
增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％；速算扣除系數35%。

計算公式：
應納稅額＝增值額＊適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數
結合問題中的具體情況，增值部分為2000-500=1500，相當於原價的1500÷500=300%，稅率為60%，則按35%的速算扣除率來計算應該繳納土地增值稅：1500×60%-500×35%=725萬元。

⑵ 土地增值稅計算方法

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率

1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

上面所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。

納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便演算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50％

土地增值稅稅額=增值額×30％

（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％

（四）增值額超過扣除項目金額200％

土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％

公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數。

⑶ 土地增值稅怎麼計算

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額徵收的一種稅。
■土地增值稅的計算方法
土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算徵收。
方法一、分級逐級距計算。
分級逐級距計算應納土地增值稅稅額，然後各級距應納稅額相加之和，就是應納土地增值稅稅額。
第一步：先計算增值額。增值額=轉讓收入額-扣除項目金額
第二步：再計算增值額與扣除項目金額之比。公式：增值額÷扣除項目金額
第三步，分別計算各級次土地增值稅稅額，如下表：第四步，將各級的稅額相加，得出總稅額。
方法二、查表法。
查表法就是用求出增值額占扣除項目金額的比例，直接查對四級超率累進稅率表，然後按照計算公式求得應納土地增值稅稅額。
第一步、第二步同上述分級逐級距計算方法;
第三步：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
(一)增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額×30%
(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的
土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的
土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
(四)增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。
■土地增值稅的計算公式
土地增值稅的計算公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率
1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。
納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
計算增值額的扣除項目：
(1)取得土地使用權所支付的金額;
(2)開發土地的成本、費用;
(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格;
(4)與轉讓房地產有關的稅金;
(5)財政部規定的其他扣除項目。
2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
上面所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。
納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便演算法：
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
(一)增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
(四)增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。
■減免規定
有下列情形之一的，減免土地增值稅：
(一)納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。普通標准住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。
(二)對開發銷售安居房取得的收入，免徵土地增值稅。安居房是指原產權單位按照房改政策向職工出售的住房，以及市(區)住宅管理部門直接發售的各類政策性住房，包括：准成本房、全成本房、全成本微利房、社會微利房、經濟適用房。
(三)將購買的房地產再轉讓的減免規定：1.個人將購買的普通標准住宅再轉讓的，免徵土地增值稅。2.個人轉讓別墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超過五年以上的(含五年)免徵土地增值稅;居住滿三年不滿五年的，減半徵收土地增值稅。
(四)個人之間互換自有居住用房的，經主管稅務機關核實，可以免徵土地增值稅。
(五)國家建設需要依法徵用、收回的房地產，免徵土地增值稅，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，也免徵土地增值稅。
(六)在企業兼並中，對被兼並企業將房地產轉讓到兼並企業中的，暫免徵土地增值稅。
(七)以房地產進行投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵土地增值稅。
(八)法律法規規定的其他減免稅項目。
●房地產土地增值稅稅額計算的三種方法
土地增值稅是以單位和個人轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物(簡稱房地產)所取得的增值額為計稅依據，依照規定稅率徵收的一種稅。根據現行政策規定，個人轉讓房地產土地增值稅具體計算主要分三種方法：全文
●房地產企業土地增值稅計算著手要點
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及附著物並取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額徵收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超串累進稅率，計算起來比較麻煩，特別是房地產企業，計算尤為復雜。筆者認為，應從以下幾點著手，才能更好的把握其計算。全文
●單位轉讓存量房土地增值稅計算方法
一、納稅人能夠提供原購房發票的：
1、扣除總額=購房發票記載金額+賣房的(營業稅+城建稅+教育費附加+印花稅)+賣方買房時繳納的契稅+購房發票記載金額*(5%*滿年度)

⑷ 土地增值稅如何計算請舉幾個例子

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上面所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。

納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便演算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%

（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%

（四）增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

例：某房地產開發公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產開發成本3000萬元；

財務費用中的利息支出為500萬元（可按轉讓項目計算分攤並提供金融機構證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉讓環節繳納的有關稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產開發公司應納的土地增值稅。

答：（1）取得土地使用權支付的地價款及有關費用為1000萬元

（2）房地產開發成本為3000萬元

（3）房地產開發費用=500-50+（1000+3000）×5％=650（萬元）

（4）允許扣除的稅費為555萬元

（5）從事房地產開發的納稅人加計扣除20%

允許扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）

（6）允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）

（7）增值額=10000-6005=3995（萬元）

（8）增值率=3995÷6005×100％=66.53%

（9）應納稅額=3395×40％-6005×5％=1297.75（萬元）

(4)售後回購土地增值稅怎麼算擴展閱讀：

一、土地增值稅具有以下四個特點：

（1）以轉讓房地產的增值額為計稅依據。

土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額後的余額，與增值稅的增值額有所不同。

（2）征稅面比較廣。

凡在我國境內轉讓房地產並取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，也不分內、外資企業或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產業務，均有繳納增值稅的義務。

（3）實行超率累進稅率。

土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低為依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。

（4）實行按次徵收。

土地增值稅在房地產發生轉讓的環節，實行按次徵收，每發生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征一次稅。

二、土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：

（1）有利於增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控；

（2）有利於國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；

（3）有利於增加國家財政收入為經濟建設積累資金。

⑸ 土地增值稅計算方法

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及附著物並取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額徵收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超串累進稅率，計算起來比較麻煩，特別是房地產企業，計算尤為復雜。筆者認為，應從以下幾點著手，才能更好的把握其計算。

一、把握兩個概念

（1）增值額，即轉讓土地使用權、地上建築物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。（2）扣除項目金額，即稅法規定準予納稅人從轉讓收入額中減除項目的金額，它包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金及其他扣除項目等。

二、掌握稅率

土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數為0；（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數為5％；（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數為15％；（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數為35％。

三、確定應稅收入

包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉讓土地使用權、房屋產權而收取的價款。實物收入是轉讓房地產取得的各種實物形態的估價收入。其他收入是轉讓房地產取得的無形資產或非專利技術等的評估收入。

四、確定扣除項目

（1）取得土地使用權所支付的金額，包括支付地價款和有關登記、過戶手續費；（2）房地產開發成本，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費和開發間接費用；（3）房地產開發費用，主要包括利息支出和其他房地產開發費用。其中其他房地產開發費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定：納稅人能銨轉移房地產項目計算分攤利息支出，並能提供金融機構證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項合計的5％以內計算扣除，否則按上述第（1）和（2）項合計的10％以內計算扣除；（4）轉讓房地產有關的稅金支出。包括營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加等；（5）其他扣除項目。這條主要是針對房地產企業規定的，對專門從事房地產開發的企業可以按20％計算扣除。這條規定對於房地產開發企業特別重要，計算時千萬不能遺漏。

五、計算方法

首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結果介於稅率中哪一個層次，然後運用公式「土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除數」進行計算。

舉例如下：某房地產公司開發100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續費0.2萬元，開發成本包括土地徵用及拆迂補償費、前期工程費、建築安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元（能提供銀行證明）。

每棟售價180萬元，營業稅率5％，城建稅稅率5％，教育費附加徵收率3％。問該公司應繳納多少土地增值稅？

計算過程如下：轉讓收入：180×80＝14400（萬元）

取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本合計：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（萬元）

房地產開發費用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（萬元）

轉讓稅金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（萬元）

加計扣除金額：5200×20％＝1040（萬元）

扣除項目合計：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（萬元）

增值額＝14400－7317.6＝7082.4（萬元）

增值額與扣除項目金額比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％應納增值稅稅額＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（萬元）

六、會計處理

1.轉讓取得收入時：

借：主營業務稅金及附加 2467.08

貸：應交稅金-應交土地增值稅 2467.08

2.實際上交時：

借：應交稅金-應交土地增值稅 2467.08

貸：銀行存款 2467.08

⑹ 土地增值稅的計算方法

土地增值稅的計算：

應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

1.土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產取得的增值額，轉讓房地產的增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額後的余額。

2.新建房地產的扣除項目金額

(1)取得土地使用權所支付的金額

①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。

②納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費和契稅。

(2)房地產開發成本

房地產開發成本是指納稅人開發房地產項目實際發生的成本，包括土地的徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

(3)房地產開發費用

房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用，但在計算土地增值稅時，房地產開發費用並不是按照納稅人實際發生額進行扣除，應分別按以下兩種情況扣除：

①財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按「取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本」之和的5%以內計算扣除。計算公式為：

允許扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內

②財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按「取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本」之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。計算公式為：

允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內

(4)與轉讓房地產有關的稅金

與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

【解釋】房地產開發企業按照《房地產開發企業財務制度》的規定，其在轉讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨再扣除;其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

(5)財政部確定的其他扣除項目

對從事房地產開發的納稅人可按「取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本」之和，加計20%的扣除。

【解釋1】該優惠只適用於從事房地產開發的納稅人，除此之外的其他納稅人均不適用。

【解釋2】從事房地產開發的納稅人只有在銷售「新建商品房」時，才適用20%加計扣除的規定。

3.土地增值稅的稅率

(1)增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

(4)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

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⑺ 如何計算土地增值稅

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以整算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：�
(一)增值額未超過扣除項目金額50%�
土地增值稅稅額=增值額×30%�
(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的�
土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%�
(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%�
土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%�
(四)增值額超過扣除項目金額200%�
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%�
公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數

⑻ 土地增值稅怎麼算出來的

土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產市場健康發展的有力工具。土地增值稅是怎麼算出來的?

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(1)第三條規定，計算土地增值稅的公式為：土地增值稅=增值額×稅率

1.公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入（包括貨幣收入、實物收入和其他收入）減除扣除項目（《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(2)第七條對計算增值額的扣除項目有具體規定）金額後的余額。

2.公式中的「稅率」為實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

引用資料

1. 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》.

2. 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》.