㈠ 關於售後回租融資租賃的幾個問
一、融資租賃售後回租可行嗎
1、 《最高人民法院關於審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條 規定，承租人將其自有物出賣給出租人,再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應僅以承租人和出賣人系同一人為由認定不構成融資租賃法律關系。
這從根本上認定了融資租賃售後回租是可行的。
2、《金融租賃公司管理辦法》中國銀監會令2014年第3號稱，「本辦法所稱售後回租業務，是指承租人將自有物件出賣給出租人，同時與出租人簽訂融資租賃合同，再將該物件從出租人處租回的融資租賃形式。根據商務部《2015年中國融資租賃業發展報告》：「2014年，我國融資租賃企業新增融資額5374.1億元，直接租賃融資額佔比22.4%，售後回租融資額佔比61.7%，其他租賃方式佔比15.9%。」由此可見，售後回租融資已經成為我國融資租賃業務的主要部分。
二、融資租賃售後回租有哪些風險
1、承租人在租賃物上設定了權利負擔
（1）承租人在售後回租之前給租賃物上設定了其他負擔。
如果是不動產，由於《物權法》第一百八十七條已明確規定，其抵押權需經登記才能設立。如果是動產，如機器設備、辦公設備、交通運輸車輛等，根據物權法第一百八十八條之規定，動產抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。所以針對這兩種情況，只要查詢抵押登記即可。對於不需要登記的動產，抵押合同的效力
（2）承租人在售後回租之前已經以租賃物設定質押。
根據《物權法》二百一十二條之規定，動產質權自質押財產交付時始能設立，故承租人在售後回租之前如果設定了質權其必然要向質權人交付質物（租賃物）。因此，融資租賃公司在簽訂售後回租合同時，需要檢查承租人出售的標的物是否仍然為承租人自己佔有。
（3）承租人在售後回租之後又在租賃物上設定其他負擔。
根據《最高人民法院關於審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規定，出租人可採取的措施有以下幾種：
a 在租賃物的顯著位置作出標識。
b 授權承租人將租賃物抵押給出租人並在登記機關依法辦理抵押權登記。
c 在人民銀行徵信中心融資租賃登記公示系統辦理租賃物登記。
2、融資租賃合同被認定為其他合同，如民間借貸的法律風險。
售後回租業務是承租人和供貨人為同一人的融資租賃方式。區分融資租賃與一般企業之間的借貸，需要注意以下幾點：
（1）租賃物是否客觀真實存在。
（2）轉讓價格與租賃物真實價值是否合理匹配。
（3）承租人與出租人是否辦理了必要的租賃物所有權轉讓手續（佔有與約定所有權轉移）。
（4）買賣合同與租賃物之間是否有對應關系等。
以上是關於「融資租賃售後回租可行嗎，融資租賃售後回租有哪些風險」的介紹。融資租賃合同一般涉及金額較大，無論是出租人亦或是承租人都需要予以充分重視，最好請專業的律師參與，在項目操作的過程中把控各個法律風險要點，維護自身的最大利益。
㈡ 商鋪投資售後回租策略的風險有哪些
對開發商
1、量力而行；售後返租是一個高成本運營的銷售方式，她不僅僅是你擁有一棟樓即可，這有後期的經營成本，有經營不善時的履約能力，她要求開發企業是實力與誠信的結合。如果沒實力最好自己不要涉足免得到時無力回天。
2、售後返租不得零散經營；售後返租的生命線就是經營利潤，一個完整的物業一旦被分割出售，就意味著一個完整的商業設施在所有權和經營權上失去了它的整體性，這將給日後的商業經營埋下隱患。
3、對經營利潤進行可行性分析；對售後返租在開始之時，開發企業對返租來源應當有一個合理的預測，其中經營項目、經營方式、經營企業、經營期限等等開發企業都應當進行合理的預測評估。
對投資者
1、了解城市規劃，理性判斷開發企業的實力及經營風險；一般都選擇升值空間比較大的地段，可從市政規劃上有所預見，早入手可降低投資成本。合理評估開發企業的開發能力及經營企業的經營能力，回報率越高越應當謹慎選擇。
2、明確簽約主體；銷售物業的是開發企業，承租經營商是否是開發企業，承租協議與誰簽訂，這個很重要。
3、明確違約責任；對於開發企業不能履行返租義務時，每日的遲延違約責任，超過一定期限的投資者解除合同權利，第三方對開發企業行為的擔保責任，以及違約責任的賠償范圍（如實際損失、訴訟費、交通費、律師代理費）等等盡可能的約定清楚
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