❶ 土地增值稅扣除項目有哪些
土地增值稅扣除項目有哪些
增值稅是指以商品在流轉過程中產生的增賣巧值額作為計稅依據而徵收的一種流轉稅。接下來我為大家整理土地增值稅扣除項目有哪孫游些的相關介紹，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的.成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規定的其他扣除項目。
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未中凱鍵超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
;❷ 土地增值稅六項扣除
土地增值稅的扣除項目有：
1.取得土地使用權所支付的金額；
2.房地產開發成唯碧本；
3.房地產開發費用；
4.與轉讓房地產有關的稅金；
5.財政部確定的其他扣除項目。
詳細分析
取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金。房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費、裝修費。多個房地產項目共同的成本費，質量保證金開具發票，逾期開發繳納的土地閑置費，契稅，拆遷安置費會扣除土地增值稅。
什麼是土地增值稅
土地增值稅是對在我國境內轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物的單位和個人，以其轉讓房地產所取得的增值額為課稅對象而徵收的一種稅。在界定友山圓土地增值稅的征稅范圍時，只有轉讓國有土地的使用權，才屬於土地增值稅的征稅范圍，集體所有的土地只有在徵用後轉為國有土地時才能轉讓。只有有償轉讓房地產，才屬於征稅范圍，房地產的繼承、贈與等無償轉讓行為不是土地增值稅的征稅對象。此外，國有土地使用權的出讓行為也不是土地增值稅的征稅對象。地上的建築物及其附著物好塌是指建於地上的一切建築物、構築物，地上地下的各種附屬設施及附著於該土地上的不能移動、一經移動即遭損壞的種植物、養殖物及其他物品。
土地增值稅的特點
與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個特點：
（1）以轉讓房地產的增值額為計稅依據。
土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額後的余額，與增值稅的增值額有所不同。
（2）征稅面比較廣。
凡在我國境內轉讓房地產並取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，也不分內、外資企業或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產業務，均有繳納增值稅的義務。
（3）實行超率累進稅率。
土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低為依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。
（4）實行按次徵收。
土地增值稅在房地產發生轉讓的環節，實行按次徵收，每發生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征一次稅。
法律依據
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》
第六條 計算增值額的扣除項目:
(1)取得土地使用權所支付的金額;
(2)開發土地的成本、費用;
(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格;
(4)與轉讓房地產有關的稅金;
(5)財政部規定的其他扣除項目。
❸ 銷售樓房贈送空調，計算土地增值稅時，空調款能扣除嗎希望給予詳細解答，謝謝！
賣精裝房送家電、傢俱的稅務處理及案例分析
某市碧水藍天房地產開發有限公司，為了籌措資金，應對宏觀調控，對剛開盤的項目「人間仙境」項目，實行「買精裝修商品房贈送家電」優惠酬賓，傢俱，房屋銷售合同價款200萬元，售房合同中說明交房標准送家電，家電的購進價格為2萬元，即其公允價值為2萬元，房屋的公允價值可推定為198萬元。成本150萬。
分析如下：
（一）土地增值稅的處理
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發[2006]187號）關於土地增值稅的扣除項目的規定：房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
根據上述規定，不屬於以建築物為載體的附屬設備家電、傢具，不論銷售合同如何約定，都不能作為房地產「開發成本」處理。
（二）企業所得稅的處理
《國家稅務總局關於確認企業所得稅收入若干問題的通知》國稅函[2008]875號文件第三條規定，企業以買一贈一（有償）等方式組合銷售本企業商品的，不屬於捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入，賬務處理如下：
（1）借：銀行存款200萬
貸：主營業務收入——房屋198萬
主營業務收入——家電、傢俱2萬
（2）借：主營業務成本——房屋150萬
主營業務成本——家電、傢俱2萬
貸：庫存商品——家電、傢俱2萬
開發產品——房屋150萬
（三）營業稅的處理
密不可分是混合銷售實質所在。如銷售空調並安裝，為混合銷售，兩者密不可分；但是，銷售房產不售家電、傢俱並不影響房屋的使用功能，不符合混合銷售要件。應該將銷售不動產所有權與贈送實物作為兩項單獨的業務，按兼營處理。企業賣精裝房送家電、傢俱，屬於銷售行為，應該繳納增值稅，不用計征營業稅。
（四）增值稅的處理
《增值稅暫行條例實施細則》第四條規定，單位或者個體工商戶將自產、委託加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人的行為，視同銷售貨物。
依據上述規定，開發商採取購房送家電、傢具促銷方式，將外購的家電、傢具無償贈送其他單位或者個人，視同銷售貨物，按照組成計稅價格繳納增值稅。
房地產企業屬不經常發生應稅行為的企業，可選擇按一般納稅人或小規模納稅人納稅，家電價值2萬元：
一般納稅人應繳納增值稅＝2×（1+10%）×17%＝0.374（萬元）；
小規模納稅人應繳納增值稅＝2×（1+10%）×3%＝0.066（萬元）。
賬務處理如下：
1.按一般納稅人處理時：
購進環節：
借：庫存商品 20000
應交稅費——增值稅（進項稅額）3400
貸：銀行存款 23400
實現收入：
借：銀行存款 2000000
貸：主營業務收入 2000000
結轉成本：
借：主營業務成本
貸：開發產品——商品房
轉銷家電傢俱：
借：銷售費用 23740
貸：庫存商品 20000
應交稅費——增值稅（銷項稅額） 3740
2.按小規模納稅人處理時：
購進環節：
借：庫存商品 23400
貸：銀行存款 23400
實現收入：
借：銀行存款 2000000
貸：主營業務收入 2000000
結轉成本：
借：主營業務成本
貸：開發產品——商品房
轉銷家電傢俱：
借：銷售費用 24060
貸：庫存商品 23400
應交稅費——增值稅（銷項稅額）660
❹ 開發商售樓時贈送的電器和傢具能否在計算土地增值稅時扣除
基本案情 大連市地稅局在對某房地產開發公司進行土地增值稅清算時發現，該房地產開發公司銷售的精裝修商品房中，包含電視機、電冰箱、床、沙發等家用電器和傢具，這部分家電、傢具是由裝飾公司購買並作為裝飾費用，全額開具了建築裝飾業發票。 在對該房地產開發公司進行土地增值稅清算時，對這些列入「裝飾」的家用電器和傢具，應不應該作為開發成本（加計）扣除的問題，產生了不同的觀點。一種觀點認為，根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，房地產開發公司銷售的商品房計稅收入中，含有轉讓電視機、電冰箱、床、沙發等家用電器和傢具，此部分家電、傢具的銷售價款不屬於土地增值稅徵收范圍，不應計入土地增值稅計稅收入。同時房地產開發企業支付給裝飾公司的家電、傢具款，也不應計入開發成本，更不應該加計扣除。另一種觀點認為，既然這部分家電、傢具的銷售價款已經包含在商品房的銷售收入中，房地產開發公司從裝飾公司取得的是建築裝飾業發票，業務也是真實的，按照《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187 號）的規定，就應當作為房地產開發企業的開發成本，並應該享受加計20%扣除的稅收優惠。 法理分析 在計算土地增值稅時，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和加計 20%的扣除，是國家對從事房地產開發的納稅人的一項稅收優惠。但是如果納稅人將並不屬於土地增值稅徵收范圍的電視機、電冰箱、沙發、床等家用電器和傢具，通過「裝飾」手段，達到了享受稅收優惠的目的，顯然是對這項政策的誤讀。 在這個案例中，出現爭議的關鍵在於：對這些被「裝飾」的家電和傢具該如何認定？即對電視機、電冰箱、床、沙發等家電和傢具，能不能認定為建築裝飾工程作業的裝飾材料。 根據《國家稅務總局關於印發〈營業稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》（國稅發[1993]149 號）和《安裝工程與材料劃分暫行規定》，電視機、電冰箱、床、沙發等家電、傢具，都不是建築裝飾工程作業的裝飾材料，不能在裝飾成本中列支。 本案中，從表面上看是房地產公司委託裝飾公司進行商品房包括購買電器、傢具的精裝修行為，其實質是經過了「裝飾」的一種代購行為，是房地產公司委託裝飾公司進行裝飾的同時，由裝飾公司代購家電、傢具的一種代理服務。 由於這是種經過了「裝飾」的代理服務，根據《營業稅暫行條例》第五條的規定，納稅人的營業額應當包括收取的全部價款和價外費用，繳納了營業稅，從而掩蓋了其代購的實質。 由此不難得出結論，房地產公司委託裝飾公司進行商品房精裝修的費用，不應當包括裝飾公司購買電器、傢具（包括稅金及附加）的金額。因此，對該房地產開發公司取得的由裝飾公司開具的建築裝飾業發票，不能全額作為商品房裝修費用扣除，應從商品房銷售價款和商品房裝修費用中同時剔出。 政策建議 近些年隨著房地產市場的迅猛發展，各種商品房精裝修銷售已經形成一種趨勢，並且裝修費用在商品房銷售中所佔的比重越來越大，購買的家用電器和傢具檔次越來越高，如果房地產公司採取「裝飾」手段，必然會增加稅收管理工作的難度，難免出現政策執行上的偏差。「按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和加計20%的扣除」稅收優惠，顯然和目前國家對房地產市場的調控不相適應。建議取消對「從事房地產開發的納稅人，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和加計20%扣除」的稅收優惠。
❺ 房地產土增清算樣板房的傢具不可扣除嗎
不可以扣除
根據《土地增值稅暫行條例》及國家稅務總局關於印發《土地增值稅清算管理規程》的通知（國稅發[2009]91號）第二十條：土地增值稅扣除項目審核的內容包括：
取得土地使用權所支付的金額。
房地產開發成本，包括：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
房地產開發費用。
與轉讓房地產有關的稅金。
國家規定的其他扣除項目。
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條第四款：土地增值稅的扣除項目
房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
北京市地方稅務局關於發布《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》的公告，第三十三條第五款：納稅人銷售已裝修的房屋，其發生的合理的裝修費用可以計入房地產開發成本。
納稅人銷售已裝修房屋，應當在《房地產買賣合同》或補充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產開發成本。
上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委託裝修公司購買的家用電器、可移動傢具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發生的支出。
納稅人銷售已裝修的房屋時，隨房屋一同出售的傢具、家電，如果安裝後不可移動，成為房屋的組成部分，並且拆除後影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣櫃櫥櫃等，其外購成本計入開發成本予以扣除。
納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的，其建造費用、裝修費用不得計入房地產開發成本。納稅人在清算單位內裝修的樣板房並作為開發產品對外轉讓的，且《房地產買賣合同》明確約定裝修價值體現在轉讓價款中的，其發生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產開發成本。
❻ 土地增值稅六項扣除
一、正面回答
土地增值稅六項扣除：
1、取得土地使用權所支付的金額；
2、開發土地和新建房及配套設施的成本簡腔此稱房地產開發成本；
3、開發土地和新建房伍睜迅及配套設施的費用簡稱房地產開發費用；
4、舊房及建築物的評估價格；
5、與轉讓房地產有關的稅金；
6、對從事房地產開發的納稅人可按上述。
二、分析
土地增值稅是以納早大稅人轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物簡稱轉讓房地產所取得的增值額為征稅對象，依照規定稅率徵收的一種稅。凡轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人。以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為征稅對象。
三、土地增值稅的稅率？
1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；
2、增值額超過扣除項目金50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；
3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；
4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
❼ 土地增值稅的扣除項目有哪些
土地增值稅的扣除項目有哪些?
土地增值稅的扣除項目
1.扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除.
2.房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結合房屋結構、用途、區位等因素,核定上述四項開發成本的單位面積金額標准,並據以計算扣除.具體核定方法由省稅務機關確定.
3.與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱棚彎力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施,按穗叢以下原則處理:
(1)建成後產權屬於全體業主所有的,其成本、費用可以扣除;
(2)建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的,其成本、費用可以扣除;
(3)建成後有償轉讓的,應計算收入,並准予扣除成本、費用.
4.銷售已裝修的房屋的裝修費用可以計入房地產開發成本.房預提費用,除另有規定外,不得扣除.
5.多個房地產項目共同的成本費用,應按清算項目可售建築面積佔多個項目可售總建築面積的比例或其他合理的方法,計算確定清算項目的扣除金額.
6.質量保證金開具發票的,按發票所載金額予以扣除;未開具鏈族悶發票的,扣留的質保金不得計算扣除.
7.逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除.
8.契稅,應視同"按國家統一規定交納的有關費用",計入"取得土地使用權所支付的金額"中扣除.
企業拆遷安置費用的扣除怎麼做?
拆遷安置費的扣除,按以下規定處理:
(1)房地產企業用建造的該項目房地產安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按(國稅發[2006]187號)第三條第(一)款規定確認收入(即按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;或由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定),同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費.房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款,應抵減本項目拆遷補償費.
(2)開發企業採取異地安置,異地安置的房屋屬於自行開發建造的,房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第(一)款的規定計算,計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬於購入的,以實際支付的購房支出計入拆遷補償費.
(3)貨幣安置拆遷的,房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費.
土地增值稅的扣除項目有哪些?整體上來說,其實
❽ 土地增值稅的扣除項目
土地增值稅的扣除項目
土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額後的增值額作為計稅依據，並按照四級超率累進稅率進行徵收。下面是我整理的土地增值稅的扣除項目，歡迎大家參考!
土地增值稅的扣除項目有哪些
第一，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)第六條規定：「計算增值額的扣除項目：
(一)取得土地使用權所支付的金額;
(二)開發土地的成本、費用;
(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格;
(四)與轉讓房地產有關的稅金;
(五)財政部規定的其他扣除項目。」
第二，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第七條規定：「條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
(二)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本)，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。
建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
(三)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分螞老攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
(四)舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
(五)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
(六)根據條例第六條(五)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。」
第三，根據《關於營改增後契稅房產稅 土地增值稅 個人所茄物渣得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條第二款規定：「《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及顫悄的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。」
第六條規定：「在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
本通知自2016年5月1日起執行。」
第四，根據《國家稅務總局關於營改增後土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)規定：「三、關於與轉讓房地產有關的稅金扣除問題
(一)營改增後，計算土地增值稅增值額的扣除項目中「與轉讓房地產有關的稅金」不包括增值稅。
(二)營改增後，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅(以下簡稱「城建稅」)、教育費附加，凡能夠按清算項目准確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目准確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。
其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行。」
土地增值稅扣除項目應注意的16個關鍵點
1.不能將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額以及土地徵用及拆遷補償費。
2.拆遷補償費是必須實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證應一一對應。
3.不能將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費和公共配套設施費。
4.多個(或分期)項目共同發生的公共配套設施費，應按項目合理分攤。
根據國家稅務總局《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)的相關規定，房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
(1)建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;
(2)建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;
(3)建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。
5.房地產開發企業自購建築材料時，自購建材費用不能重復計算扣除。
6.企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用應記入開發費用，不能記入開發間接費用的。
7.分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，應按照項目合理分攤。
8.利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益不得沖減利息支出。
9.質量保證金的扣除問題
國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第二條規定：「房地產開發企業在工程竣工驗收後，根據合同約定，扣留建築安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建築安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除;未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。」
10.房地產開發費用的扣除問題
國稅函[2010]220號第三條第(一)項、第(二項)款規定：
(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
(二)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。
11.土地增值稅清算中利息費用的扣除技巧
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第三條規定：
(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照『取得土地使用權所支付的金額』與『房地產開發成本』金額之和的5%以內計算扣除。
(二)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按『取得土地使用權所支付的金額』與『房地產開發成本』金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。「
基於以上政策規定，應注意以下幾點：
第一，文件中規定稅前扣除的金融機構利息費用不能超過商業銀行同類同期貸款利率，這里的「商業銀行同類同期貸款利率」是指「中國人民銀行規定的基準利率和浮動利率」 .《國家稅務總局關於企業所得稅若干題目的公告》(國家稅務總局2011年第34號公告)的規定，企業在按照合同要求首次支付利息並進行稅前扣除時，應提供「金融企業的同期同類貸款利率情況說明」，以證明其利息支出的合理性。
「金融企業的同期同類貸款利率情況說明」中，應包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融企業提供同期同類貸款利率情況。該金融企業應為經政府有關部門批准成立的可以從事貸款業務的企業，包括銀行、財務公司、信託公司等金融機構。「同期同類貸款利率」是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業信譽等條件基本相同下，金融企業提供貸款的利率。既可以是金融企業公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業對某些企業提供的實際貸款利率。
第二，國稅函[2010]220號規定的扣除比例都是5%「以內」或者10%「以內」，上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行「。因此，開發企業還應注意所在省份規定的具體扣除比例。
第三，在目前對開發企業限制放貸的情況下，如果開發企業的資金全部來源於非金融機構借款的，通常利率較高，利息支出較大。由於土地增值稅清算時只能按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內扣除，可能導致實際發生的利息費用超限額的問題，這是開發企業籌劃融資結構時應該預見的問題。
《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第八條關於扣除項目金額中的利息支出如何計算問題規定如下：
(一)利息的上浮幅度按國家的'有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;
(二)對於超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
第四，開發項目全部使用自有資金，沒有利息支出的，開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。這一規定對於開發企業而言是相對有利的。
第五、如果開發企業存在多種渠道來源的借款，不可將從金融機構取得的借款費用據實扣除，同時又將其他渠道的借款費用與其他開發費用一並按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除，而只能在國稅函[2010]220號第三條(一)、(二)項所述兩種辦法中選擇一種確定扣除金額。
第六、土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
國稅函[2010]220號第三條第(四)項規定：土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
會計准則中關於借款費用資本化的原則不適用於土地增值稅清算，對於已經計入房地產開發成本的利息支出，土地增值稅清算時應調整至財務費用中計算扣除。土地增值稅中利息支出處理原則與會計核算、企業所得稅處理有很大區別。
根據《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號)，企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計准則的規定進行歸集和分配，其中屬於財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。賬務方面，會計科目設置一般將項目開發資本化利息計入「開發成本-開發間接費用」核算。而在土地增值稅清算計算房地產開發費用時，應先調減開發成本中的資本化利息，而後與財務費用中的利息支出加總，再適用文件規定的計算方法。
《土地增值稅鑒證業務規則》(國稅發[2007]132號文件)第三十五條第八款規定：「在計算加計扣除項目基數時，審核是否剔除了已計入開發成本的借款費用。在計算加計扣除項目基數時，要審核是否剔除了已計入開發成本的借款費用。」規定可知：計入開發成本的借款費用需要剔除單獨計算。
12.土地閑置費不得扣除
國稅函[2010]220號第四條：「房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。」
13.取得土地使用權時支付契稅的扣除
國稅函[2010]220號第五條規定：「房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同」按國家統一規定交納的有關費用「，計入」取得土地使用權所支付的金額「中扣除。」
14.拆遷安置費的扣除
國稅函[2010]220號第五條規定：
(一)房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第三條第(一)款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。
房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
國稅函[2010]220號第五條規定：
(二)開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第(一)款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
(三)貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
此處的合法有效憑據是：由被拆遷方簽字的收據和拆遷補償協議。
15.與轉讓房地產有關的稅金
指在轉讓房地產時繳納的營業稅、印花稅、城市維護建設稅，教育費附加也可視同稅金扣除。
其中：房地產開發企業繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。
《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第九條規定：「細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅」。
對於個人購入房地產再轉讓的，其在購入環節繳納的契稅，由於已經包含在舊房及建築物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除。
16.關於評估費用可否在計算增值額時扣除的問題
納稅人轉讓舊房及建築物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算徵收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
❾ 土地增值稅的扣除項目有哪些
法律分析：
土地稅費有哪些： (一)營業稅及附加(出讓方)： 1、按轉讓價與購置價的差價繳納5%的營業稅。 2、按繳納的營業稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。 (二)印花稅和契稅(雙方)： 1、按產權轉移書據(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。 2、按成交價格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。 (三)土地增值稅(出讓方)： 1、按取得收入減除規定扣除項目金額後的增值額，繳納土地增值稅。 2、規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額;開發土地的成本、費用;與轉讓房地產有關的稅金等。 3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。
法律依據：
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 第十條 條例第七條所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。 計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下： （一）增值額未超過扣除項目金額50％ 土地增值稅稅額=增值額×30％ （二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的 土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％ （三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的 土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％ （四）增值額超過扣除項目金額200％ 土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％ 公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數。