电梯售后服务承诺

① 工程机械服务方案怎么写

可以从几个方面来写: 【1】本公司具有完善的售后服务体系。举例:技术支持、产品培训指导、配件支持、增值服务。

【2】公司对产品提供的保质期限,保修办法。

【3】承诺请求服务的回复时间,如何进行质量跟踪。

【4】对质量问题的投诉及处理办法。

② 西继电梯的质量方针是什么

一、 设备质量承诺
严格按照合同要求，提供符合设计标准、质量合格的产品。
严格检查和控制原材料、元器件、配套件的进厂质量。
设备总承包单位，对用户负全面质量责任，组织各主机、辅机、协作配套生产单位，联保设备整体质量，保证按合同完成任务。
对涉及供方的分包商的供货、质量、设备性能、技术接口、服务等方面总是负全部责任。
按合同规定向监造单位提供有关标准和图纸，并为监造提供方便。
对设备制造过程中出现的关键部件质量缺陷及时向需方和监造代表通报,不隐瞒。若设备缺陷超过合同规定的标准，供方无条件返修或更换。在按装和试运过程中，设备出现质量问题，先处理问题，再分清责任， 一切以满足工程进度需要准则 。
二、 交货承诺
按合同规定的交货顺序和时间交货，完工不留尾巴。
严格按合同规定及时发运。
三、 技术服务承诺
及时向需方提供按合同规定的全部技术资料和图纸。有义务在必要时邀请需方参与供方的技术设计审查。
按需方要求的时间到现场进行技术服务，指导需方按供方的技术资料和图纸要求进行安装、分部与整套试运及生产。
对于需方选购的与合同设备有关的配套设备，供方应主动提供满足设备接口要求的技术条件和资料。
严格执行供需双方就有关重大问题召开会议的纪要或签订的协议。
按合同规定为需方举办有关设备安装、调试、使用、维护技术的业务培训班。
加强售前、售中、售后服务，把“24小时服务”，“超前服务”、“全过程服务”、“终身服务“贯彻在产品制造、安装、调试、大修的全过程。
接到需方反映的质量问题信息后，在24小时之内作出答复或派出服务人员，尽快到达现场，做到用户对质量不满意，服务不停止。
随时满足需方对备品备件的要求。
四、价格承诺
在合同交货期内严格执行合同价格，合同价格为一次性固定不变价格。
五、违约赔偿
由于设备质量及交货违背合同规定而造成损失的，按合同条款和有关法律规定承担相应的经济责任。

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③ 物业管理投标书

《XX广场物业管理投标书》
目 录

前言
我公司接管××广场××号楼项目的优势
目录
第一章 投标人资格证明文件
一、投标承诺书
二、法定代表人授权委托书
三、投标人资格证明文件
四、拟派现场项目经理资格声明
五、拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表
第二章 企业基本情况
一、企业理念
二、机构设置
三、管理优势
四、管理规模
五、酒店管理
六、项目剪影
第三章 前期介入服务与接管验收及入住管理方案
一、前期介入服务
二、项目的接管验收
三、入伙（住）管理方案
第四章 对本项目物业管理的整体设想及策划
一、总体管理服务目标
二、管理服务理念
三、保证体系
四、服务承诺
第五章 拟采取的工作计划和物资装备情况
一、拟采取的工作计划
二、物资装备情况
第六章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理
一、拟建立的组织机构及人员的配备
二、培训及管理
第七章 管理规章制度及管理档案建立情况
一、管理处各项管理制度目录
二、管理规章制度
三、管理档案建立情况
第八章 针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标
一、管理处服务人员形象的服务内容和指标
二、急修项目的服务标准与承诺
三、一般维修的服务内容和指标
四、服务受理、报修接待的服务内容和指标
五、投诉处理的服务内容和指标
六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容和指标
七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容和指标
八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容和指标
九、小区交通以及停车管理的服务内容和指标
十、控制突发事件的服务内容 和指标
十一、物业及住户档案管理的服务内容和指标
十二、住宅装修管理的服务内容和指标
十三、业户满意度测评的服务内容和指标
第九章 构建和谐社区与便民服务
一、和谐社区
二、便民服务
第十章 物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护
一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新
二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定
三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案
第十一章 公共维修基金范围的使用方案
第十二章 其他物业及设施、设备维修管理与维护
一、房屋及公用设施维修养护
二、设备管理
第十三章 拟采取的安全与秩序维护方案
第十四章 绿化和保洁管理方案
一、绿化管理方案
二、保洁管理方案
第十五章 停车管理方案及地下车库经营管理的说明
一、停车管理方案
二、地下车库经营管理的说明
第十六章 针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务
第十七章 协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施空房管理说明
一、开展销售工作的可行性方案
二、空房管理办法
第十八章 投标报价及经费收支预算
第十九章 对招标人提出的相关配合要求的说明
第二十章 招标人要求投标人对以下内容做出实质性承诺
附件： 物业管理应急措施
一、遇火灾处理程序
二、接报治安事件处理程序
三、接报刑事案件处理程序
四、遇燃气泄漏处理程序
五、遇停电处理程序
六、遇水浸（跑、冒、漏）处理程序
七、遇爆炸物或可疑物品处理程序
八、遇恐怖事件处理程序
九、触电事故的应急处理程序
十、电梯困人事故的应急处理程序
十一、强烈大风的应急处理程序

前 言

首先，十分荣幸能参与“××广场××号楼项目（－－－）”项目的前期物业管理服务投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“××广场××号楼项目（－－－）”的现状，对“××广场××号楼项目（－－－）”的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。

我们将以××物业崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借××物业在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为“××广场××号楼项目（－－－）”的业主创造一个和谐而优美的居住、办公及购物环境，提升“××广场××号楼项目（－－－）”的物业价值，并使“××广场××号楼项目（－－－）”成为××市乃至××省又一个知名的高档综合物业管理品牌。

④ 有关家电服务的参考文献

提供一些有关家电服务的参考文献，供参考。

[1]从立法与实践的矛盾看当前中国家电售后服务体系[J]. 家用电器, 2007,(04) .
[2] 周业乍,胡武青,王欢,朱玉. 家电行业售后服务问题探析[J]. 科技资讯, 2007,(17) .
[3] 石少菊. 海尔的售后服务体系是怎么管理的?[J]. 现代家电, 2007,(02) .
[4] 李晶. 2007上海市场家电调查报告 售后服务:家电品牌竞争的制高点[J]. 中国质量万里行, 2007,(06) .
[5] 沈际. 略论中小城市家电企业售后服务[J]. 滁州学院学报, 2007,(04) .
[6] 梅澎. 家电行业怎样打好售后服务牌[J]. 经营与管理, 2004,(04) .
[7] 郑红,张振业. 我国家电行业售后服务新模式初探[J]. 家电科技, 2006,(07) .
[8] 家电售后服务包修≠保修[J]. 广西质量监督导报, 2006,(08) .
[9] 张德南,孙晓园. 谈我国家电企业的售后服务[J]. 辽宁经济, 2005,(02) .
[10] 于华. 感性消费时代的售后服务[J]. 四川经济管理学院学报, 2007,(02) .
[11] 向益生. 家电服务管理的现状分析及其对策[J]. 现代营销(学苑版), 2008,(01)

⑤ 采购电梯，需要注意什么

尽量买厂家的标配产品，因为非标加价很多的。

⑥ 商品采购目录的制定方法是什么

你必须成为市级或省级或中央政府采购的协议供货单位，当你成为协议供货单位的话，政府买相关的产品就可以直接找你而省去一些招标环节。要成为协议供货单位的话，需在每年政府公布的时间和产品类别进行投标，中标后才能成为协议供货单位。下面是关于政府协议供货的制度，你参考下吧。陕西省省级单位协议供货和定点采购管理暂行办法

第一条 为了提高采购效率，节约采购成本，加强协议供货和定点采购工作的管理，根据《中华人民共和国政府采购法》和陕西省财政厅、陕西省审计厅、陕西省监察厅《关于进一步加强政府采购工作的通知》（陕财办[2007]105号）的规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条 省级行政事业单位和团体组织，使用财政性资金采购集中采购目录中确定的协议供货和定点采购项目，适用本办法。 第三条 本办法所称的协议供货和定点采购，是指政府采购项目通过公开招标等方式，确定供应商及其所提供货物或服务（包括品牌、规格型号、市场参考价、优惠率、供货期限、服务承诺等），以协议方式固定下来，由采购人在协议有效期内自主选择供应商及其所供货物或服务的一种采购形式。

第四条 协议供货和定点采购遵循公开、公平、公正和诚信的原则；提高采购效率和方便采购人的原则；保证产品质量和维护采购人、供应商利益的原则；加强政府采购监督管理和促进廉政建设的原则。

第五条 协议供货和定点采购范围和限额标准

（一）协议供货和定点采购项目，一般为集中采购目录内，采购频繁、规格标准相对统一、价格相对稳定、市场货源充足的通用类货物或服务。具体包括：计算机、笔记本、PC服务器、打印机、一体机、复印机、传真机、扫描仪、摄像机、数码相机、显示器、硒鼓等办公设备、小额办公家具、机动车辆、空调和机动车辆保险、定点加油、定点维修等。

（二）限额标准。纳入协议供货的采购项目，其中办公设备单次采购在40台、机动车辆单次采购在10辆、办公家具采购在20万以下的，采购人可在协议供货中标供应商范围内，自主选择中标产品。超过以上标准的，仍按集中采购程序，采购人选择三个以上品牌由集中采购机构组织二次谈判，谈判评审办法依照《财政部关于加强政府采购货物和服务项目价格评审管理的通知》（财库[2007]2号）规定执行；定点采购项目，由采购人在限额内自主选择提供服务的供应商。 第六条 协议供货和定点采购的招标

（一）协议供货和定点采购项目应当采用公开招标方式组织实施。因特殊情况需要采用其他采购方式的，应当依法报省财政厅批准。

（二）参加投标的供应商，应当具备政府采购法第二十二条规定的基本条件，并且是投标产品的生产制造厂商。制造厂商不能直接参加投标的，可委托区域代表作为全权代理参加投标。

（三）参加投标的供应商应当具有合法完善的采购渠道和售后服务体系，并按招标文件要求在投标文件中列明采购代理商及其地址和联系方式。

（四）协议供货供应商应当在投标文件中明确其在协议有效期内提供产品的规格型号、基本配置标准、媒体价格（即设备制造商媒体公布的价格）、中标优惠率、市场参考价（即所投产品在本地区近一个月内的市场平均价格）、售后服务、提供的备品备件及其他事项。

（五）协议供货和定点采购供应商的确定。省级协议供货和定点采购项目，由省财政厅政府采购管理处下达采购计划，委托省级单位政府采购中心（以下简称省政府采购中心）组织采购。采购完成后，将品牌及供应商排名顺序报省财政厅政府采购管理处确定中标供应商，省政府采购中心与各中标供应商签订协议。（六）省财政厅政府采购管理处将中标供应商或代理商联系方式及中标产品的品牌、规格型号、基本配置标准、媒体价格、中标优惠率、市场参考价、售后服务承诺及有效期限等以文件形式通知省级单位，并在陕西省政府采购网上公告。（七）为适应市场变化，办公设备、公务车辆原则上每半年进行一次招标，办公家具、车辆保险、车辆定点加油、车辆定点维修原则上每年进行一次招标。第七条 协议供货和定点采购的执行

（一）省级单位协议供货按以下程序办理： 1、申报协议供货计划。采购人填报《政府采购计划项目实施申请表》，经财政厅相关业务处审核后，报政府采购管理处审批，并送省政府采购中心。 2、采购人持政府采购管理处核准的《政府采购计划项目实施申请表》或协议供货卡，在协议供货中标供应商范围内，自主选择供应商。 3、采购人可在确定的协议供应商范围内根据其业务范围、能力、价格、服务等情况自主选择。由供需双方在市场参考价的基础上平等协商确定基本价格，再按优惠率进行优惠。即政府采购协议价=在市场参考价基础上经供购双方平等协商后的价格×（1-中标优惠率）。中标优惠率应根据采购数量的增加适当提高,市场参考价和媒体价格仅作为参考，采购人实施采购时应与供应商讨价还价，以争取最优惠价格。 4、采购人与中标供应商或其授权代理商签订供货合同，在3个工作日内送达省政府采购中心核实，并加盖专用章，报政府采购管理处备案。 5、采购人应按合同组织验收，中标供应商应按合同约定及时送货和提供服务。采购人应在3个工作日内验收完毕，并出具项目验收单送达省政府采购中心。出现纠纷的，按合同约定的方式进行处理。 6、采购人应按照合同约定及时向供应商支付采购资金。使用财政预算资金的由省财政厅政府采购管理处根据采购合同、验收单、发票复印件及《政府采购资金财政直接支付信息一览表》，通过国库集中支付系统向供应商支付采购资金；使用自筹资金采购的由采购人直接向协议供货供应商或代理商支付采购资金，凡协议供货合同未加盖省政府采购中心专用章的，省国库支付局一律不予报账。 7、采购人应按规定选择协议供货范围内的产品，不得向协议供货范围外的供应商采购，或采购协议供货范围内的非中标产品。 8、中标供应商应当保证同一品牌、型号产品的协议供货价格低于同期市场平均价格。 9、采购人应当优先享有中标供应商提供的技术咨询、培训服务和国家规定的“三包”服务等售后服务内容。

（二）省级单位定点采购按以下程序办理： 1、申报定点采购计划。采购人填报定点采购相关申请审批表，经财政厅相关业务处审核后，报政府采购管理处审批，同时送省政府采购中心。 2、采购人在定点供应商范围内自主选择适合本单位的供应商，并约定需要提供的产品或服务。

3、供应商应根据采购人的要求提供产品或服务，同时向采购人开具正式发票，采购人凭供应商出具的发票和政府采购审批手续办理结算事宜。

第八条 协议供货产品价格的调整，在协议供货有效期限内，中标产品市场价格发生变化的，中标供应商应当及时按投标承诺调整产品价格。调整后价格的优惠率应在保证不降低配置标准的前提下不低于该产品中标时的优惠率。中标产品价格调整后，在3个工作日内将该产品中标时和调整后的媒体价格、市场参考价、优惠率分别报省财政厅政府采购管理处和省政府采购中心备案，将调整信息在陕西省政府采购网上公告。

第九条 协议供货产品的替换，在协议供货有效期限内，中标产品出现更新换代、停产的，在不降低产品质量和配置档次的前提下，可以提供该产品的替换产品，其协议供货的优惠率不得低于原投标承诺的优惠率。协议供货供应 商应在3个工作日内报省财政厅政府采购管理处和省政府采购中心备案。当有新产品上市时，协议供应商要及时报送产品名称、媒体价格、市场参考价和优惠率，在陕西政府采购网上及时公告。 第十条 权利和义务

（一）省财政厅政府采购管理处 1、制定省级单位协议供货和定点采购制度办法； 2、确定省级单位协议供货和定点采购项目的范围； 3、审批省级单位协议供货和定点采购项目的采购方式； 4、受理省级单位协议供货和定点采购合同备案；

5、负责确定并公告协议供货和定点采购中标供应商及中标产品的品牌、名称、基本配置标准、市场参考价、优惠率、售后服务等事项； 6、监督检查协议供货和定点采购供应商承诺履行及合同执行情况。

（二）省政府采购中心 1、受省财政厅政府采购管理处的委托组织协议供货和定点采购项目的招标工作； 2、按照确定结果与中标供应商签订协议； 3、负责采购人的协议供货和定点采购合同及项目验收单档案管理及统计工作； 4、检查协议供货和定点采购协议执行情况； 5、协调采购人和供应商实施采购的要求； 6、 配合省财政厅政府采购管理处监督检查中标供应商履行投标承诺情况，主要包括：市场参考价、优惠率、商品质量、售后服务、价格信息反馈等以及对采购人反映的问题进行核实； 7、配合省财政厅政府采购管理处对违规供应商进行调查核实； 8、建立供应商质量信用和售后服务质量档案。集中采购机构要定期收集采购产品的质量和售后服务意见，建立供应商质量信用和售后服务质量档案。 9、统计收集协议供货和定点采购的有关信息，及时将有关信息提供给省财政厅政府采购管理处上网公告。

（三）协议供货和定点采购供应商或代理商 1、认真履行投标时的各项承诺； 2、遵守政府采购规则，不得向采购人提供虚假信息，不得向采购人提供各种返利、回扣（包括物品、有价证券等），不得以协议供应商名义从事损害政府采购形象的活动； 3、协议供货项目完成后，及时向省政府采购中心报送协议供货合同及项目验收单； 4、中标产品或服务出现价格变动，必须在规定时间内报省政府采购中心和省财政厅政府采购管理处备案； 5、为采购人提供咨询服务； 6 、按规定定期向省政府采购中心报送协议供货和定点采购执行情况和提供价格变动等有关信息； 7、接受省财政厅政府采购管理处的监督检查； 8、有权拒绝采购人提出的不合理要求，举报相关人员的不规范行为。

（四）采购人 1、将协议供货和定点采购项目编入年度政府采购预算，申报政府采购计划； 2、与供应商在市场参考价的基础上合理讨价还价，签订协议采购合同，明确约定双方的权利和义务，及时送达有关部门； 3、采购人应加强财务管理，建立政府采购售后服务档案； 4、按合同进行验收，并在规定时限内验收完毕，填写验收单，及时送达有关部门； 5、及时办理采购资金付款手续，支付采购资金； 6、发现供应商有违反有关规定的，及时向省财政厅政府采购管理处和省政府采购中心反映； 7、不得将超过限额标准的采购项目化整为零，规避集中采购；

8、不得向协议以外的供应商购置协议供货和定点采购范围内的产品或服务，不得向供应商提出超越协议承诺范围的不正当要求。 第十条 监督检查

（一）采购人应当对本部门、本单位执行协议供货和定点采购情况进行监督检查，对中标供应商的重大违约行为应当以书面形式向省政府采购中心和省财政厅政府采购管理处报告。

（二）省政府采购中心应当对中标供应商的价格开展市场调查，并配合省财政厅政府采购管理处对协议供货和定点采购事项的执行情况进行跟踪监督，并及时报告有关情况。

（三）中标供应商及其授权代理商应当配合省财政厅政府采购管理处和省政府采购中心对采购人和其他中标供应商执行协议供货和定点采购情况进行监督，发现违规违约情形，应及时报告。

（四）省财政厅政府采购管理处将定期对协议供货和定点采购项目的招标和执行情况实施监督检查。对违规行为，依照有关规定予以处理或处罚。

（五）任何单位和个人发现采购人、省政府采购中心、中标供应商及其代理商违反本办法规定，有权向省财政厅政府采购管理处及时反映。

第十一条 对违反本办法规定的，将依据《政府采购法》相关规定予以严肃查处。第十二条本办法自公布之日起30日后执行。第十三条各市区、省直管县可参照执行。

⑦ 深圳西丽附近有维修变频器的点吗

首通科技有限公司是一家以工控产品销售、维修、自动化工程设计、改造为一体的高效服务性科技企业。
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精修伺服控制器（伺服驱动器，伺服放大器)

法兰克、发那科(FANUC)、伦茨、西门子，山洋（SANYO）、三洋、包米勒（BAUMULLER） 、博世力士乐RexrothImdamat、ELAU 、富士、LUST、安川、SEW、欧陆 、松下、三菱、ABB、AEG、APT、英特马特、住友、神钢、信浓、科比，伯格拉BERGERLAHR、高士达、瑞诺(INFRANOR)、OEM 、诺德（NORDAC）、恩格哈、多摩川TAMAGAWA、东方RIENTALMOTOR、宝德BALDOR、瑞恩 RELIANCE、玛威诺 MAVILOR 、荷兰GLOBE、多摩川、EIMO、环球、莫格MOOG、SEM、LUST、日电、TEC、LAFERTAXOR(Setvokive) 、JVL、HERION、费斯托FESTO、CONCORDIA、EWO、RAPA、HOERBIGERAVS、ZIMMER、DEPRAG、GSR、塞德尔、BAUTZ、ESR等。

精修各品牌变频器

西门子、伦茨、CT、ABB、G.E.、艾默生、CT、欧陆、丹佛斯、A-B、科比、依托、施耐德、安萨尔多、斑泰科、卡西亚、TE、SEW、美高、富科斯（FOCUS）、贝加莱，安川、日立、欧姆龙、九德松益、东菱、东炜庭、贺盛达、宁茂、台湾利佳、凯奇 三基，阿尔法等
精修直流调速器

西门子(SIEMENS),欧陆，CT，伦茨（LENIE），富科斯。 软启动器 西门子，富科斯，安川，三垦，诺德，普传和平及各种软启动器 电源UPS山特，山顿，西门子， 宝星， APC，爱克赛等 工控机，触摸屏，PLC，逆变器，制动单元 其他各类电路板，电源，电梯变频器等

工程改造：

自动化控制系统的设计，系统集成，现场安装调试，用户培训及技术咨询；按客户提出的设备工艺要求对旧机器进行技术改造；为仿进口高层次设备和新开发机械设备提供配套电气系统；PLC、触摸屏、工控机、单片机、DCS等程序的编写；滑差调速改变频调速、直流调速，模拟直流调速改数字直流调速；恒压供水、锅炉的风机水泵、空压机、化纤、塑胶、印刷、包装、冶金、木业、线缆、食品等方面有丰富的大量的应用实例经验，为客户解决现场最全面的技术问鲁工 变频器维修！请认准首通科技！

⑧ 电梯采购合同有没有标准的

电 梯 采 购 合 同

甲方（需方）：
乙方（供方）：

根据《中华人民共和国合同法》等有关法律规定，依据甲方招标结果并结合本工程具体情况，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，就甲方采购乙方电梯事项，甲乙双方经友好协商，签订本合同。
1.产品数量、价格
1.1产品清单：
甲方采购乙方生产的客梯，详细见下表：
电梯型号 层/站 速度（m/s） 电梯数量（台） 单台设备价
（万元） 合计（万元）

合同总价（大写）: 元（￥ 元）
1.2 该价格为固定价格，在合同有效期内，甲方不承担因各种因素所导致的电梯的制造成本上升而产生的价格上涨风险。
1.3产品价格中包括生产、包装、保险、运输、装卸、验收合格之前及保修期内备品备件发生的含税费用。
1.4 专利：
乙方必须保障甲方在使用其提供的产品时不受到第三方关于侵犯专利权、商标权及其所有知识产权的指控。任何第三方如果提出侵权指控，乙方必须与第三方交涉并承担因此产生的一切法律责任和损失。
1.5电梯使用场地的基础技术资料（包括建筑图纸、土建参数等）由甲方提供，乙方有义务到现场核实；本合同标的物设计所需的技术资料由乙方提供并经甲方确认盖章后有效。
2.交货地点：
2.1 乙方应按甲方在上述指定的交货地点卸货，货物的卸货、保管等由乙方负责，甲方负责协调卸货场地。
2.2货物在到达甲方所要求的上述地点交货前的运输、保险等事项均由乙方办理并承担，乙方应当自行承担交货验收合格前的一切费用和风险。
3.交货时间
甲方在乙方交货 日前，须以书面通知乙方准确的发货日期、到货时间、货物型号规格、数量以及地点的要求；乙方在 日内交货至甲方工地。
4.产品质量要求
4.1 乙方必须保证所供电梯是原厂生产的、全新的并完全符合招标文件规定、经产品质量部门认定合格的质量、规格和性能的要求；电梯设备中采用的主要的、核心的、关键的元件及技术标准与附件一：电梯技术参数的内容一致。
4.2电梯必须达到或超过的国家、行业标准：
4.2.1 GB7588－2003《电梯制造与安装安全规范》；
4.2.2 GB/T10058《电梯技术条件》；
4.2.3 GB/T10059《电梯试验方法》；
4.2.4 GB10060《电梯安装验收规范》；
4.2.5 GB8903《电梯用钢丝绳》；
4.2.6 GB50182－93《电梯装置安装工程电梯电气装置施工及验收规范》；
4.2.7 GB50310《电梯工程施工质量验收规范》；
4.2.8 GBJ电梯安装工程质量检验评定标准；
4.2.9 TJ231（四）机械设备安装工程施工及验收规范；
4.2.10 GB/T7025.1-7025.3-97《电梯主要参数及轿箱、井道、机房的形式与尺寸》；
4.2.11 以上未含的现行国家、 省、 市规范、标准，若电梯安装所在地政府相关部门有相应规定的，乙方承诺提供的电梯符合其规定。
4.3技术及装修要求：详见附件一: 电梯技术参数。
4.4履约期间，甲方可以任意抽取一个电梯配置进行检验，如果检验质量达不到4.2条～4.3条相关标准要求，甲方有权认为其产品不合格。届时，乙方应当无条件更换并按本合同总价款的10%向甲方支付违约金。
5.产品的交货验收及保管方式
5.1乙方应在交货前 日，以书面形式发送《发货确认函》给甲方，通知准确的发货日期、到货时间、货物型号规格、数量以及场地的要求，甲方须在收到确认函后 日内予以答复，经甲方确认同意后乙方可发货。
5.2货物到货时，包装必须完好无缺,产品包装要求包括规格型号、产品种类、数量等，货物在安装完成验收通过前的丢失、损坏的风险由乙方承担。
5.3 到货后，甲方组织工程监理公司、承包安装单位，会同乙方到现场进行清点，清点货物数量、品牌、配件等与本合同的约定是否相符。货物有丢失或损坏，或者货物的包装、品种、型号、规格等不符合合同约定的，甲方有权要求乙方退回更换或补齐货物，乙方实际交货时间以最终补齐货物时间为准。参与交货验收的单位在货物清单上共同签字。此签单仅作为乙方交货的凭证，承包安装单位接收凭证，不作为乙方货物是否合格的最终依据。若乙方的产品经送检不符合本合同约定或安装后因产品质量问题未能通过验收的，乙方仍应当向甲方承担违约责任。
5.4交货后，甲方提供设备存放地点，乙方或其委托的设备安装承包方保管货物，货物如有丢失或损坏的情况，由乙方负责照价赔偿。
5.5乙方在交货的同时应向甲方提交产品合格证、出厂检验报告和记录、执行标准等相关单证和资料，否则，甲方有权拒绝清点货物。
6.履约保证金及货款支付方式
6.1为了确保能按合同履约，合同签订后 日内，甲方需向乙方支付合同中设备价格的 ％，即人民币 元整（￥ 元）作为设备预付款，采用银行保函形式，但保函有效期至电梯安装验收合格并交付使用后（若乙方逾期供货或完工的，保函应当相应地延期）。合同履约保证金包括工期、质量、安全文明施工保证金。当乙方按照合同完成全部供货、安装内容并经政府相关部门验收合格后 日内予以全部无息退还。
6.2采取分批付款分批提货，货款支付方式如下：
6.2.1乙方应先提供该批合同总价 ％的定金保函，保函有效期至合同规定的该批全部货物到甲方工地止。甲方在收到保函后一周内支付该批合同总价的 ％作为合同定金。
6.2.2甲方书面通知排产后，支付该批合同总价的 ％作为合同排产款，乙方确认款项后立即排产。
6.2.3合同交货期前一周，双方约定款到发货，乙方提供该批合同总价 ％的提货保函（保函有效期至合同规定的该批全部货物到甲方工地止），甲方收到保函后一周内支付该批合同总价的 ％，乙方发货货到工地后一周内，乙方提供该批合同总价 ％的质保金保函。（其中 ％为设备质量保函， ％为安装质量保函）
【设备增值税发票由乙方开具，在该批电梯设备全部到货后 日内由乙方提供给甲方】
6.2.4质保期为一年，即从电梯通过当地政府质量监督管理部门的验收并取得合格证之日起算。一年后质保期满，无质量问题 日内无息退还；若有质量问题，质保期满后扣除因乙方产品质量问题造成的维修及甲方其他损失费用后，剩余质保金无息退还。
6.2.5每次付款前乙方负责提出申请并按甲方规定填写相关表格，经监理审批后报甲方办理付款手续，甲方负责按规定期限付款。
6.3甲方以银行转账方式付款的，乙方在3日内经银行确认货款到账后发货。
7.合同的变更与解除
7.1合同履行中，如甲方要求变更合同，则应于合同约定交货日 天之前以书面形式通知乙方。合同变更后需重新确定交货期，合同变更的事项双方需另签合同补充协议，并经双方签字盖章后生效。
7.2甲、乙双方任何一方非依法定事由单方解除合同，须向另一方偿付合同总金额 ％的违约金。
8.违约责任
8.1除本合同另有规定外，合同双方必须完全履行本合同，否则，应承担相应的违约责任。
8.2乙方逾期供货的，乙方每日应当按总货款 ‰的标准支付给甲方违约金；若此违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应当按甲方损失的 %向甲方支付违约金。逾期交货超过 日的，甲方有权单方面解除本合同，乙方应向甲方支付货款总额的 ％为违约金。
8.3乙方违反本合同约定擅自发货或者提前到货的，甲方有权拒验货物，乙方承担一切责任。
8.4甲方未按合同约定期限支付货款的，应就拖欠金额甲方应向乙方支付延误违约金，按每延误一周，金额为合同总金额的 ‰，不足一周的以一周计算, 但此违约金最多不超过合同总金额的 ％。
8.5因为货物的包装、品种、型号、规格、数量等问题致使未通过交货清点的，视为乙方没有交货，因此造成逾期交货的，按照本合同上述逾期交货的有关约定执行。
8.6因为产品质量问题致使没有通过验收的，乙方应立即无偿换货并向甲方支付未通过验收部分产品价款的 ％违约金，赔偿因此给甲方及第三方（施工方）造成的损失；乙方逾期 日未交送合格产品的，或者因为产品质量问题致使第二次没有通过验收的，乙方应向甲方退还所有已收款项，并赔偿因此给甲方及第三方造成的损失。
8.7乙方承担因为产品质量问题而给甲方、第三方（包括但不限于施工人员及业主）造成的一切损失。
9.产品保修约定
9.1质保期自当地质量监督部门验收合格之日起算，质保期为一年，质保期内乙方承担因产品质量问题引起的全部维修和更换等费用。若属乙方产品质量原因此承诺不能兑现，乙方将负全部责任，并向甲方支付合同总价 ％的违约金。
9.2乙方应给甲方留下质保负责人的书面通信地址或电话，以便通知乙方确认保修。
9.3乙方应保证保修的及时性，在收到甲方或甲方委托人（物业公司）的通知后，应及时作出响应，具体时间如下：
9.3.1乙方须在甲方或甲方委托人（物业公司）通知后应立即做出答复，乙方保证其传真和电话处于24小时正常开通状态，甲方将先以电话或传真方式通知乙方。乙方若不及时维修，经甲方或甲方委托人（物业公司）书面通知后，乙方仍未能改正，甲方可扣除乙方的相应金额质保金并有权另行选择维修单位，解除乙方整个项目维修权利，此后发生的维修费用，全部由乙方承担。如遇电话无法解决的问题，乙方须派员在3小时内赶到现场，并于赶到现场之日起12小时内完成由于质量问题所涉及的保修；
9.3.2当乙方未在规定时间内解决的情况下，甲方有权委托他方处理，因此发生的费用从乙方质量保证金中扣除；
9.3.3当乙方质量保修金不足以支付质保事项或不能满足处理质保问题时，乙方应当补足；
9.3.4乙方保修工作人员应遵守甲方或甲方物业公司的规章制度，若在户内则应接受业主的监督，并做到现场文明施工，举止礼貌，工完场清。
10.争议处理方式
凡因本合同引起的或与本合同有关的争议，双方应当协商解决。当事人不愿和解、调解或和解、调解不成时，双方均应当向甲方项目所在地有管辖权的人民法院起诉解决。
11.其他事项
11.1以下为合同附件，是合同不可分割的一部分。附件一：电梯技术参数；附件二：电梯功能列表；附件三：随机赠送的备品备件、专用工具；附件四：易损件价格；附件五：售后服务体系；附件六：售后服务承诺。
11.2甲方招标文件及其附件、招标答疑、乙方投标文件、招标议标期间的往来函件和由乙方提供、经甲方认可的企业规范、标准、产品说明书（包括规格、质量、检测依据及结果、原材料产地、货物产地、包装、使用功能、验收方式）、图纸等资料均为本合同的附件，各文件不一致之处，质量标准以较高的标准为准，其他的以形成在后的为准。
11.3合同双方应指定两名授权代表，分别负责直接处理“本合同设备”的技术和商务问题。乙方指定技术代表： ，商务代表： ；甲方指定技术代表： ，商务代表： 。
11.4本合同一式捌份，甲乙双方各执肆份，具同等法律效力。未尽事宜，协商解决。
11.5本合同由双方代表签字并加盖双方公章后生效，合同签订日期： 年 月 日。

甲方（盖章）： 乙方（盖章）：
法定代表人： 法定代表人：
委托代理人： 委托代理人：
地 址： 地 址：
传 真： 传 真：
开户银行： 开户银行：
帐 号： 帐 号：
纳税人识别号： 纳税人识别号：

电梯设备技术参数

1、品牌要求及产地：上海三菱电梯（上海）
2、电梯设备技术规格：
数 量 :
机房设置 ： 小机房设计，曳引设备安置机房内
电 机 ： 采用永磁无齿轮曳引机，电机的传动效率为≥80%
载 重 :
速 度 :
控制系统 : 交流变频变压调速，全电脑模块化电梯控制系统
电 源 : 拖动电源：交流 380伏, 3相, 50赫
照明电源：交流 220伏, 50赫
层/ 站 : 层/ 站
轿厢内尺寸 :
底坑深度 :
顶层高度 :
顶层管道井高度：
井道尺寸（净尺寸）:
开门形式 : 中分双扇门
开门宽度 :
门保护系统 : 红外线光幕门保护系统，门保护装置
响应时间 ： 小于100毫秒
探测宽度范围 ： ≥2500mm
正常运作温度范围 ： 0℃到＋45℃

轿厢内部 : 轿门和轿厢侧壁均为发纹不锈钢
轿顶 :
轿厢通风 :
轿厢地板 :
井道出口 : 各层均为发纹不锈钢厅门和发纹不锈钢小门套
轿内操纵装置 : 标准操纵箱，其面板为发纹不锈钢。
（带数字显示器和方向指示器）
厅外召唤装置 : 标准召唤箱，其面板为发纹不锈钢。
（带数字显示器和方向指示器）
轿门踏板 : 用铝型材制作
厅门踏板 : 用铝型材制作

功能：
1.全集选控制功能
2.停电时轿内紧急照明
3.照明与风扇自动控制操作
4.满载直驶
5.超载不启动
6.轿顶与机房检修功能
7.急停操作
8.对讲机(两方对讲)
9.光幕保护门
10.厅和轿厢呼梯/登记
11.开关门按钮
12.厅/轿厢数字式位置指示器
13.消防功能
14.火灾自返基站功能
15.并联功能
16.门机系统内置保护装置
17.照明手动开关
18.风扇手动开关
19.检修运行
20.控制柜故障显示
21.轿内紧急照明
22.设置独立的开关门时间
23.三方对讲
24.强迫关门
25.开、关门时间保护
26.防捣乱操作以及轿厢到站钟
<功能配置>
S：标准功能；O：可选功能

功能 ACD
全集选（FCL） S
紧急电动操作（ERO-2） S
轿内紧急照明及电源（ECU-2） S
设置独立的厅、轿门时间（CHT-4） S
满载不停梯（LNS-C） S
强迫关门（NDG） S
电动机过热保护（MPD-1） S
自动返回基站（ARD-1） S
轿内通风及照明自动控制功能（FLP-1） S
故障自动检测功能 S
运行次数显示功能（TRIC1） S
超载不启动（含警示灯及蜂鸣器）（OLD-C） S
开、关门按钮（DOB-1&DCB-1） S
开、关门时间保护（DTP） S
厅方向灯（HDI-1） S
轿厢方向灯（CDI-1） S
厅和轿厢呼梯/登记（HTTL&CTTL） S
厅数字式位置指示器（HPI17） S
轿厢数字式位置指示器（CPI17） S
三方两两对讲（ICU） S
LAMBDA LC光幕保护 S
轿厢警铃 S
防捣乱操作（ANS） S
紧急呼叫按钮 S
风机 S
电源缺、错相故障保护（J） S
电磁干扰滤波器I（APD） S
轿厢召唤取消 S
独立服务（ISC-1） S
再平层（RLEV1） O
有司机操作（ATT） O
风扇开关控制（手动）（FAN-1） O
轿厢到站钟 O
驻停（PKS-1） O
提前开门（ADO） O
副操纵盘 O
横式残疾人操纵盘 O
2-4台群控（G2C/G3C/G4C） O
轿顶紧急出口（EEC） O
紧急消防员操作（火警返回指定层站）（EFO-1） O
电流谐波滤波器（CHF） O
断电再平层（ARED） O
CCTV电缆 O
门保持按钮（DHB-1） O
紧急消防员服务（EFS-1） O
下集选（DCL） O
对重安全钳（CWS-1） O

电梯售后服务承诺
一、 电梯日常保养
A、在保质期内：
在业主方电梯安装调试验收完毕后即进入我公司为期12个月的产品质保服务期
1、 在产品质保服务期中我们将定期派专业保养人员在业主方电梯现场进行巡回维护保养。
2、 每台电梯的维护周期将被控制在一个月左右。
3、 维修保养人员每三个月向业主方提交一份有关电梯维修保养情况的报告。
4、 对业主方有些在运行时间上有特殊要求的电梯，在维护时间上，我公司将充分考虑业主方的安排。
5、 如在产品质保期内发生问题，我公司人员将在接到通知后本省24-、省外48-72小时内更正。
6、 在产品质保期结束前，我公司将为业主方电梯免费进行一次综合性的检查和试验，并免费矫正发现的问题。
7、 在产品质保服务期中，我们将为业主方电梯进行24小时电话值班服务。
B、签订电梯维修保养合同后
1、 在业主方与我公司签订维修保养合同后我们将定期派专业维修人员在业主方电梯现场进行巡回维护保养。
2、 每台电梯的维护周期将被控制在一个月左右。
3、 维修保养人员每三个月向业主方提交一份有关电梯维保情况的报告。
4、 对业主方有些在运行时间上有特殊要求的电梯在维护时间上我公司将充分考虑业主方的安排。
5、 为业主方提供24小时电梯紧急维修服务。
6、 每年免费一次"年度安全检查"，以优惠的价格校正发现的问题。
7、 我们将为业主方电梯进行24小时电话值班服务。 二、 零配件的供应
A、 在产品质保期内
1、 对于业主方的电梯我公司将免费更换正常使用情况下损坏的电梯零部件。
2、 我们将在公司的备件库中单独为业主方的每一种类型的电梯随时准备着二套电梯控制板和足够数量的易损件。
3、 在电梯使用现场我们还将准备一部分常用易损件做到随用随有。
B、 在产品质保期过后
1、 超出产品质量保修期后备件供应在有良好付款信誉的前提下以"先供应后付款"为原则确保大厦电梯连续安全高质量运行。
2、 如业主方与我公司签订电梯维修保养合同我们将在公司的备件库中单独为业主方的每一种类型的电梯随时准备着二套电梯控制板和足够数量的易损件。
3、 在签订维修保养合同后对于业主方电梯我公司将以优惠的价格提供正常情况下损坏的电梯零部件。
4、 在签订维修保养合同后还将准备一部分零部件做到随用随有。
5、 我们将为业主方提供优惠的易损件零备件价目表。
三、 在技术培训方面：
1、 安排专业维修保养工程师到现场为业主方免费技术指导培训两名维修人员。
2、 在新马公司免费培训两名维修人员（差旅费，食宿费，资料费自理）直到掌握基本的运行操作、维修保养技术，能正确检修、维护、排除一般故障。

⑨ 小区物业服务包括业主家里的水电等的维修吗

小区物业服务不包括业主家里的水电等的维修。物业只负责公共部分的维修（如有合同约定的除外）。
物业的共用部位，是指物业的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、管道井等。
物业的共用设施设备，是指物业管理区域内，由业主共有共用的上下水管道、落水管、天线、水箱、加压水泵、电梯、照明设施、消防设施、道路、绿地、沟渠、池、井、非经营性停车场（库）及其他共用设施设备。

⑩ 如果一个地方，楼盘很多，人流也很多，但是没有什么工厂什么的，那么这些人到底在靠一些什么东西来维持经

注意事项太多，先给你几项，有问题欢迎随时提问。请看以下基本内容。 1、《选房应考虑的主要因素》 （1）要看房屋的自然条件、人口条件、文化条件。 具体而言主要是指： ①城市上风上水。城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向。 ②交通便捷。使用常用的交通工具，从居住地到工作地点或常去的地方不超过可接受的时间并且有时间保障。 ③城市化水平高。居住地各种市政设施齐全，一般位于城市主次干道附近。房屋的区位、繁华度、公共设施配套等。 ④生活便利。步行10分种左右即可到达各类商业服务网点，能满足日常生活物品的采购及其他服务需求。 （2）要看住宅环境。 住宅环境包括日照、通风、噪音控制、私密性、绿化、道路等。具体来说，是指自然、人文景观优雅的程度，空气清新状况，有无早晚休闲运动、周末娱乐的场所，社会风气、治安状况等。 （3）看住宅的健康与安全性。 要求住宅的健康程度高，能满足生理需要和社会需求，能防止事故，远离污染源、传染病医院等。 （4）看开发商资信调查、房屋合法性调查。 （5）看房屋的品质状况。 主要看房屋的数量指标、质量指标、价格因素等。 （6）看其他隐蔽工程、公共设施工程、建材品质、售后服务承诺等。 总之，对所购的房屋进行多次深入调查，根本目的是为了安全和舒心。观察房子的时间也需要巧妙合理的安排。如，白天去便于了解房子区位、环境、健康与安全性、房屋品质、开发商资信；晚上去便于体验与了解居住区人口素质与构成；雨天去便于了解房屋有无漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况；假日去便于工作于体验购物、交通的便利度。另外，还要注意的是，在看房时，不要受销售人员介绍的影响，要多比较、仔细看，以免后悔。若由中介公司代售，须把单价、总价、平方米数、授权范围、代售期等了解清楚后再拍板，绝不能草率行事。 2、如何选择开发商。 （1）搞清开发商的资质。 国家对以房地产开发经营为主的专营企业，明确要按规定申请资质等级。以开发项目为对象，从事单项房地产开发经营的项目公司不写着资质等级，但必须有项目一次性《资质证书》。对不具备资质的开发商建设销售的房屋，不能作为商品房来交易。因此，百姓选房时，应要求开发商出示《资质证书》。考察《资质证书》时要鉴别： ①项目型公司。若《资质证书》标明开发商只具有对某一特定项目的开发资格，并标明开发期限，对此可能产生的售后风险，购房者应引起高度重视。因为项目型公司，在开发销售完毕一段时间后往往就不存在了，购房者在以后使用过程中，若发生诸如房屋质量的问题，往往找不到投诉对象，引起不必要的纠纷。 ②《资质证书》上标明 的等级。根据国家有关规定，开发企业的资质自高至低分为一至五级。资质的高低表明了开发商在资金规模、技术力量、开发业绩和信誉度方面的实力。从某种程度上反映了开发商所开发的商品房，在性能、质量和售后服务方面的水平。 ③《资质证书》的合法性和时效性。《资质证书》一般情况下每年审核一次，购房者应留意开发商是否以旧充新。 （2）了解开发商的实力。 开发商的实力是保证项目正常进行的最关键因素。有实力的开发商自有资金充足，一般可以保证材料的及时供给和施工的正常进行，避免工期延误等状况的发生。 从以下几方面，可以了解开发商的实力： ①市场占有率。了解开发商所主持的项目总开发量和开工量。同期开工项目较多的开发商，一般来讲具有一定的实力。没有金刚钻，谁敢揽瓷器活？但是已知革开发商本身实力并不雄厚，却主持了过多的项目，就要慎重考虑。 ②工程工期和进度情况。建设工期过长是开发商缺少资金保障的表现之一。 ③银行贷款的发放情况。中国人民银行“121”决议的出台，对开发商自有资金量有一定的限制，对开发商的资质进行了更严格的审核。 ④上市公司公开的财务年报、股票汇走势等。良好的融资渠道在一定程度上保证了企业有较为充实的运转资金。 （3）了解开发商的信誉 信誉是保证期房承诺兑现的根本，随着房地产行业品牌销售的临近，寻求长远发展的开发商必定要顾及企业形象，打造品牌。如果开发商将每一个项目的成败当作是影响企业形象化的关键，那么他们对信誉的重视程度就高，选择这样的开发商，出现质量问题可能性也比较小。即便出现了问题，获得妥善解决的可能性也比较大。 从以下几方面，可以了解到开发商的信誉： ①“翻旧账”。从开发商以往的作品当中，可以容易地看出其对信誉的重视度。楼盘是否都能按时交工？楼盘品质如何？楼盘是否发生过严重的纠纷？都是需要你认真了解的情况。 ②登录当地的以房地产为主要内容的网站中的“业主论坛”。从这些论坛中，你会了解到已经购买了你选择的楼盘的购房人对楼盘及开发商的种种评价。 （4）考察销售的资质。 商品房的销售分为开发商自行销售和委托物业代理两种。由于委托物业代理要支付相当于售价1%-3%的拥金，所以在以下几种情况下，开发商愿意自行销售： ①大型房地产开发商有自己专门的营销队伍和销售网络； ②房地产市场高涨，市场供应短缺，所开发的项目受到使用者和投资人士的欢迎； ③开发商所开发的项目已较为明确的，甚至是固定的销售对象。 如果是开发商所属的营销部门售房，则要查实其能否及时提供购房者所需资料，并要查看其与开发商的从属关系。 对于各物业代理，则要查看其是否有开发商的委托代理书，是合代理还是独家代理？代理权限、时间期限等有哪些规定？审查这些资格文件的目的，是要弄清开发商授予物业代理哪些权利，哪些问题仍由开发商负责，代理商是否有合法售房的权利，开发商是否认可物业代理的销售行为，并是否承担物业代理相应的责任。 物业代理有全权代理和一般代理的区别。全权代理是开发商只委托一家代理，并要求代理方对委托事项承担责任；一般代理是开发商委托一定或几家代理，但不一定要求代理方对委托事项承担责任。在涉及商品房定价、房号选择、签订《认购书》或《商品房购销合同》等重要问题时，如由物业代理代办，购房者一定要核实开发商对物业代理的授权委手书，以及约定物业代理能承担和应承担的各项责任。 3、如何识别“假热销” （1）认购时间看长短。 大部分楼盘上市之前都有一个内部认购阶段。所谓内部认购，是指期房项目在尚未获得预售许可证的情况下，先行对楼盘进行购买资格的认证，这种认证的方式同经济适用住房的“倒号”类似，虽然曾被主管机关明令禁止，但至今仍十分流行。 从内部认购判断楼盘是否热销是较可靠的方式。买房人可以根据内部认购时间长短和认购期所结识的客户之间的信息交流进行判断。一般情况下楼盘项目的内部认购时间越短，造“假热销”的可能越大。从2004年各地市场的情况来看，上市楼盘内部认购的时间有逐渐缩短之热，三天、两天，个别项目甚至只有一天。如果一个新楼盘经过较长时间的内部认购，就会有相对较多数量的客户积累。这种情况下，想买房的人可以通过搜弧焦点网的网上“社区准业主论坛”了解项目的详细情况，特别是其他准客户对楼盘的评价反映，从中即可了解到大部分买家对该楼盘的举程度。 对于内部认购时间较短的楼盘来说，判断是否热销是门很深的学问，市场上经常可以看到，内部认购时间越短的楼盘，排队的人越多，楼盘好像更热销。这其中多数有诈。除非性价比极突出，或位置的独特性极具吸引力，否则排队者中一定有相当部分是“托儿”。 （2）莫中“雇托炒房”计。 “雇托炒楼”现象绝非偶然。从早期外销房，到之后的一些高档住宅以及近期的小户型楼盘，炒房已是再普遍不过的现象。开发商在内部认购或者是销售阶段，先期给予“托儿”们认购权，而后迫使真正的买房人花更高的价钱从“托儿”的手中买回认购权或房屋，而价格高出的部分将由开发商和托儿们按照一定的比例进行分成。 实质上，“雇托炒楼”同样是营造稀缺房源现象的一种手段，只不过其目的不仅在于营造一个热销的假象，更要制造出“楼盘遭到抢购”的书面，这不仅有利于开发商获得更高的利润，而且还会给买房人造成相当程度的心理压力，使其作出非理性的判断和购买决策，从而使开发商有机可乘。当你发现你来得很早，而“房号”定是这样的：售楼人员会告诉你，你想的户型或者朝向的房子已经被别人认购了，不过如果你真的想要的话，还有商量的余地，当然一定是要付出更高的价格。遇到这种情况，一定要冷静，建议你千万不要草率作出决断。 （3）电话预约断真假 通过售楼处穿梭不停的人流来营造“热销”的气氛，是开发商在楼盘开盘后经常使用的手段。当然，我们不能说所有“人多”的售楼处都是造假，不过，你可以通过一个简单的手段来识别售楼处热销的真假——电话预约。你可以拨打某一项目售楼处的电话，向售楼人员提出某一天去看房，如果对方爽快地答应，那么应该没什么问题。如果售楼人员没能答应你的预约，而是希望你在某一特定的日子去售楼处看房，那么，你该留神了，这可能是楼盘销售的现场控制。 销售现场控制是楼盘销售最为重要的一部分，与内部认购制造“假热销”的原理相同，开发商希望把看房的人都集中在某一天，这样，售楼处的人流就会呈现“川流不息”的情况，所有来现场看房的人都会认为这个楼盘正在热销当中，自己要抓紧购买，这种心情一定会影响你理性购房决策，从而再次把机会留给了开发商。在一周之内，开发商只在一天或两天对外接待买哝看房，如果你着急买了，则中了开发商现场控制的计策。 4、．开发商常用的营销方式 （1）设立专门的销售机构。目前的房地产开发商一般采取以下几种方式设立销售机构：①开发商自己组建的销售部；②委托某一专业房地产代理机构进行独家销售；③与多家代理行签订代理协议，委托其销售，但同时自己也有人员从事销售工作。 对于购房人来讲，在哪家销售机构购房，其实都是无所谓的事情。不过其中的关键是购房人从哪家签下来的房价，能够拿到一些的折扣，以及销售方能够更多地提供哪些服务。 （2）房屋销售有先后策略。由于每一栋楼房总有楼层、朝向的好坏之分，所以为了能够让房屋尽可能都销售出去，一般情况下，开发商或销售商在售楼时总会制定严谨的销售策略，控制性地将同一栋楼或小区中的好、坏房屋搭配出售。 （3）房屋定价先低后高。开发商或代理商为了使购房人增强对所购物业的信心，同时也为了造势，烘托人气，一般在开盘销售时都先放出低一些的价格。然后定期将房价抬高若干个百分点。除非市场极度萧条，否则，开发商是决不下调房价的。 （4）广告宣传房产促销。对于大多数房地产项目来说，商品房销售的主要传播途径，即是在媒体上刊发广告。这类广告中一般都显示有用电脑制作的项目效果图，注明项目的突出优势等诱人的说明。一般情况下，项目规模大、资金实力雄厚的开发商广告投入量较大，而一些开发规模小、销售不畅的项目广告投入量相对就要小得多。但也有一些项目并没有投入多少广告，房屋就销售一空，这只能说明这样的项目市场定位比较准确，符合买家的胃口。 5、．好户型的标准数据 根据世界卫生组织定义，健康住宅是指能够使居住者在身体上、精神上和社会上完全处于良好状态的住宅。我国的“健康住宅建设技术要点”提出了健康住宅的面积、光环境、声环境、热环境等方面的标准。 （1）建筑密度不大于25%。 （2）面积标准： 客厅，最低14平方米，一般18平方米，推荐面积25平方米； 主卧室，最低12平方米，一般14平方米，推荐面积16平方米； 次卧室，最低8平方米，一般10平方米，推荐面积12平方米； 厨房，最低5平方米，一般6平方米，推荐面积8平方米； 餐厅，最低6平方米，一般8平方米，推荐面积10平方米； 主卫生间，最低6平方米，一般7平方米，推荐面积8平方米； 次卫生间，最低3平方米，一般4平方米，推荐面积5平方米； 贮藏室，最低3平方米，一般4平方米，推荐面积6平方米； 书房，最低6平方米，一般8平方米，推荐面积10平方米； 总体上各个部分的面积除了要达到以上标准外，而且还要有足够的人均建筑面积，并确保其私密性。 （3）能引起过敏的化学物质浓度很低。 （4）尽量不使用易散发化学物质的材料。 （5）二氧化碳浓度要低于1000PPM。 （6）悬浮粉尘浓度要低于0.15mg/平方米。 （7）每天日照时间应在3小时以上。 （8）有足够亮度的照明设备。 （9）功能良好的换气设备能将室内污染气体排到室外。 （10）厨房灶具或吸烟外要设局部排气设备。 （11）整个房间温度全年操持在17—27之间。 （12）室内温度全年保持在40%—70%之间。 （13）噪声要小于50分贝。 （14）有足够的抗自然灾害的能力。 （15）便于护理老人和残疾人。 （16）人均公用绿地面积大于或等于2平方米。 164．挑选的户型八大忌 （1）忌大而无当。大户型不能简单的理解为中小户型图纸放大。它应该是一种全新理念上的设计，房屋整体功能要相应增加；房屋高度的合理增加；新型的采光设计、装修效果等也应有改进和提高，切忌大而无当。从我国目前家庭结构看，长时间内都将是三口之家，主导户型至少在十年内仍会以三室三厅或两室一厅为主。 （2）忌一览无余。许多老的户型，进入户门没有玄关设计，厅内景象一览无余，房屋整体缺乏层次感。卧室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样，通常有“密闭式”和“屏风式”两种，前者会多占用一些空间，后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型，可起到丰富内涵的作用。 （3）忌厨厕扎堆。不少蹩脚的户型设计中，厨房和卫生间紧连在一起，随着人们生活品位的提高，这种设计应弃用。 （4）忌厅内多门。起居室（厅）内的户门过多，形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一点，在实际使用当中，起居室往往变成了过廊和走道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放，起居厅的连续墙应保持在3米以上，以摆放家具。 （5）忌光线暗淡。在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。 （6）忌动静相扰。所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如，按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些，户门最好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活动的空间，设置音箱、电视等发声设备的地方应该和主卧尽可能的保持一段距离，以免互相干扰。 （7）忌厨房深藏不露。厨房在使用中要排房烟气、产生噪音，所以切记不要把厨房设计在单元房的深处。另外，要注意厨房或卫生间中管道的处理，如果管道太多且明置，既不美观又挤占空间，是一种不可取的设计。 （8）忌房屋通透效果不好。房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏，也是衡量户型设计成功与否一个重要标志。过于曲折的户型设计往往使空内空气阻隔，夏日室内空气偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。 6、．房屋面积注意要点 （1）合同里的面积陷阱。 新的合同范本里规定：“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值中有一项超出3%时，买房人有权退房。” 应对方法： ①看房时注意施工进度。一个楼盘如果总体开发规模不是很大，而且施工进度比较快（如主体结构已经封顶），那么面积出现较大差异的可能性就会大大减少。 ②人住时别忘了向开发商索要测绘部门的实测报告。 ③特殊约定写进合同。如果选择了比较特殊的计价和结算方式（如按使用面积计算），那么对于面积差异的处理，一定要做出相应约定，并写进合同。 （2）阳台问题。 不同类型的阳台，面积计算标准也大相径庭。封闭阳台按其水平投影面积计算，而凹阳台、挑阳台仅按其水平投影面积的一半计算。在商品房预售中，不少开发商先说阳台是未封闭的，但到实际交房时阳台却变成封闭的了。 应对方法：在合同里把套内面积、阳台面积都约定清楚，保障出现问题时有据可查。 （3）要钱的“赠送”面积。 购房者在买房时，一定要对开发商“赠送”部梯形的性质分析清楚，不要到时候拿到一个要钱的“赠送”面积。此外，套内建筑面积购房人对它有收益、处分、使用等各种权利；公有所有权，如楼梯、外立面等，无论购房人个人还是开发商都不能随便拆改或改变使用性质。 应对方法：不妨将开发商的承诺写到合同里。 （4）公摊面积陷阱。 公摊面积由于是不能测量，而成为消费者“心有余而力不足”的部分。 应对方法： ①消费应该在签订面积条款时，将使用面积、公摊面积、套内建筑面积的具体长度尺寸用厘米表示出来，这样自己以后有可能检测出来复核一下。 ②消费者有权对自家房屋的公摊面积进行测量、复核，或者双方共同聘请一家有房屋测绘资质的单位，对有争议的面积进行检测。 ③在主张对面积进行复核的同时，一定要在合同中写清楚违约责任，保障当事人的合法权益，必须写清假设面积尺寸差一厘米，就要赔偿相应数额的钱款，这样某些销售商才不敢作假。 （5）变更房屋、小区设计。 这会导致房屋面积发生变化。商品房面积主要由套内建筑面积和公共分摊面积两部分组成。如果开发商在预售过程中，变更了公共部位或部分房屋的设计，就会使各家各户的公共面积分摊系数发生变化，从而使公共分摊面积发生变化，导致购房者在房屋竣工时建筑面积发生变化。 应对方法： ①施工过程中的设计变更及由此引起的面积出入，开发商未及时地以书面通知购房人，购房人有选择退房的权利。 ②如果购买期房，就要对可能的风险有所预测，如果承担不了这个风险，就尽量避免买期房。 （6）部位定性不清。 在商品房面积计算中，不同的部位计算原则相差甚远。开发商往往就利用这方面的规定设下陷阱，如根据规定，阁楼是不计入商品房面积的，但夹层是要计入面积的。在预售时，有些开发商往往会把夹层说成是阁楼，到实测时，购房者的房屋面积却增加不了。 应对方法：在签合同时就约定清楚。 （7）总面积增加能用的少了。 消费者一般都看建筑面积是多少，而建筑面积确实没有问题，使用面积的问题却因为最初消费者没有约定而无法举证。很多消费者败诉就是举证不足。 7、．选房的七个步骤 （1）自我评价。 根据自身家庭的储蓄、可获得的各类贷款以及从亲友处可获得的借款等因素，来估算自己的实际购买能力，最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。 （2）搜集信息。 可从以下几种渠道获得购房信息： ①媒体广告； ②亲友介绍； ③开发商或代理商邮寄、发送的宣传品； ④售楼书； ⑤现场广告牌； ⑥现场展示样板房； ⑦房地产交易展示会； ⑧直接与房地产营销人员进行交流； ⑨其他途径，包括从房地产交易所、咨询公司等处查询关于房地产交易的各种资料。 （3）项目筛选。 根据收集的购房信息和自己的需求，对相关信息进行筛选，确定重点楼盘。 （4）实地察看。 购房者根据所收集的购房信息，对欲购房屋进行实地调查。 对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准、装修质量，房屋的附属设备是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗以及内部设计是否合理等方面进行仔细考察。 对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。 另外，还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。在实在查看过程中，购房者如果有无法调查的情况，或在某些方面存在疑问，还可以直接向现场的售楼人员询问，真正做到心中有数。 （5）确定目标。 根据前面三个步骤中的检验，最终确定欲购房屋。 （6）查询欲购房的合法性。 房地产商在销售商品房时应具备“五证”：即《国有土地使用证》、《建设土地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。 （7）接触洽谈。 购房者与开发商就价格、住房要求等具体问题进行协商。 8.楼盘的信息获得 （1）媒本广告，包括报纸杂志广告、广播电视广告和招贴广告等； （2）网上查询； （3）亲友介绍； （4）开发商或代理商邮寄、发送的宣传品； （5）售楼书； （6）现场广告牌； （7）现场展示样板房； （8）房地产交易展示会； （9）直接与房地产营销人员进行交流； （10）真他途径，包括向房地产交易中心、房地产交易所、房地产中介咨询公司查询关于房地产交易的各种资料。 9．如何区分板楼和塔楼 可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。 10．板楼的分代 第一代板楼 追溯板楼的历史，人们可以看出它在建筑造型以及实用性方面的进步。板楼第一代产品出现于20世纪七八十年代，随着住房从平房向楼房的发展，板楼诞生了。板楼最典型的造型是前三门和西便门的板楼，一般为十多层高，楼房很长，立于道路一边，几乎遮挡了人们的视线。每层的电梯一般位于楼房的两侧，两部电梯交替使用，使得一梯10户甚至16户，繁忙的时候，电梯十分拥挤，而且紧邻电梯的一户要忍受住户反反复复经过门口的烦恼。 第二代板楼 20世纪90年代，板楼出现了“升级”，面宽减小，继续“发扬了”南北通透、户户朝阳的优势。但由于占地大、土地成本分摊较大，成为很多开发商眼中的“鸡肋”，这期间，开发商为了多出面积，大多开发塔楼，使其一度风行。 第三代板楼 最近几年，一些开发商举起“第三代”板楼的大旗，重新杀回楼市，使人眼前一亮。其中以板式小高层为主打，力求在建筑立面的玻璃、金属应用、外廊装饰等方面创新，创造与众不同的视觉效果。同时，使用率高的经济性和一梯两户设计的舒适性也成为“第三代”板楼的卖点，这一代板楼以崭新的形象改变了人们对前两代板楼的印象。 板楼的变脸 为了解决板楼占地多的问题，很多开发商还开发出围合式板楼群，这也掩盖了板楼体过长的缺陷。令人叫绝的是，国外的建筑设计理财在板楼设计中，将呆板单调的大片板楼中间设计为方形的空洞，既彰显了楼体个性，同时也有利于气流通过，与大气融合。应该说，由于人们对通风指标的关注和建筑形式的要求，板楼在不断变化中确立着自己的地位，也使得楼市有充分的选择。在推崇健康生活的理念之下，人们对板楼的青睐，让塔楼颇感失落。其实，它们像两个风情的女子，各有各的特点。 12、高品质的板楼 高品质的板楼人部采用板式结构，让电梯与楼道位于后立面，将朝阳面让位于居室。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。在房型的组织上，尽量有利于风的直线流动，常保空气新鲜。同时还强调户与户的独立性，避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致互视，很好地保证了私密性。具体的品质还体现在： （1）控制面宽和进深的比例。 板楼的发展在经历了八十年代长板楼之后，近年逐步过渡到舒适度较高的纯板楼。前者因电梯少而隔几层设置长通道有显而易见弊端，后者则是一梯两户，并保证一定的面宽，使日照充分，同时将各种功能区配置得更完善。随着住宅的发展，一种只有两三个门洞的短板楼也开始出现，它不仅保持了纯板楼的优势，还克服了园林规划单调、布局呈兵营式排列等弊端，并在楼体上增加了开槽，形成明卫生间、明餐厅，有效地提高了舒适度。 因此，要尽可能选择进深短、面宽宽的户型。一般来说，低层板数进深控制在14米以内，高层板楼进深则在18米以内，有些超过20米的户型。如果不是靠板楼两侧在面采光，尽量慎选，因为过大的进深会使户内灰色空间增多，影响居住的舒适度。面宽则根据户型大小而定，通常板楼户型多在二居室以上，二居室面宽在6米至8米，三居室面宽在10米至13米，四居室面宽在12米至15米。 （2）注意卧室和客厅的日照。 设计上要着重考虑把房间和辅助房间的位置摆放严格区分、不错杂分面，要动静分开，这一点是板楼的优势。在户型间隔上，开门是厅或玄关，餐厅和厨房相邻并置于背阳面。起居室和主卧室置于朝阳面。走廊尽头是主卧室。 在朝向上，正南正北的户型布局一般是“二居室，主卧室和起居室朝南，或两个卧室朝南，起居室朝北；三居室，主卧室、一个次卧室或书房和起居室朝南，或主卧室和起居室朝南，另两个次卧室朝北，或三个卧室朝南，起居室朝北；四居室，三个卧室和起居室朝南，或两个卧室和起居室朝南，或三个卧室朝南，起居室朝北。作为东西朝向的板楼，则以东侧为主要朝向，其他而已规律与南北朝向相同。 板楼最大的优势是户型规矩、互视小、通风、日照良好，因此尽量选择直板楼，对于U形和Z形板楼要根据日照和互视状况慎重考虑