同住人失踪怎么购买售后公房

Ⅰ 94方案售后公房 同住人迁出后 动迁款怎么算

94方案是94年出台的公房购买成产权房的政策，当时规定每个产权房只能写一个产权人，导致很多公有住房的同住人都不能上产权证，后来有了95方案， 可以按照产权人要求想上几个产权人，就上几个产权人。所以，94方案购买的售后公房产权房经常出现一个产权人，多个同住人，后来上海市政府和高院都有相关规定，针对这个方案购房，只要有购房权人申请，就可以在交易中心加名字。

Ⅱ 什么是售后产权房同住人

售后产权房同住人是指在“售后公房”里面居住的人，应当满足专两个条件:
1、转产前属在公房内有常住户口;
2、实际居住在房屋内且他处无住房或他处有住房但居住困难的。
作为同住人一般对售后公房享有永久的居住权。
而“售后公房”是指从1994年开始房改,也就是把房屋从公有产权(或集体有产权)改为私人有产权，这种房改政策下转产的房屋。

Ⅲ 售后公房94方案购买同住人死亡子女可否继承

看房屋所有权人登记，如该同住人名字在房地产权证上，该房全部或部分属其遗产，其继承人可继承；如该同住人名字不在房地产权证上，该房一般不是其遗产。94方案售后公房，房屋登记在一人名下，至今已过二十年，其他同住人如果未经确权登记，一般无份。不动产所有权以登记为准，具体可看《物权法》。供参考。

Ⅳ 上海的售后公房过户给同住人，啥办法最省钱

您是否了解“同来住人”的自概念？因为我不确定您的概念是否正确。其实公房不涉及动迁的话没有什么“同住人”的概念，在房屋里面实际居住满一年的人应该是“共同居住人”。如果您说的是类似这种情况，那么这个问题要分2种情况：
1、按照94方案买的售后公房，同住人应有购房资格，所以如果同住人还没有名字在产证上的话，可以要求直接把名字加上产证作为共有人。如果这个阶段其他共有人要转让房屋给该人，那么按照相应的份额缴税即可，过程类似一般的二手房买卖；
2、其他情况下，所谓售后公房其实跟产权房没什么差别，税费也跟正常的交易一样，不存在“今年5.1以后这种情况不收费了”的情况。另契税的标准按照实际情况分1%、1.5%、3%三档计算。每个区的交易中心情况是类似的。

Ⅳ 什么是售后公房购买售后公房需要注意哪些问题

根据房产类型的不同有很多种的房屋可以选择购买，售后公房也是 买房 者的候选之一，然而这和普通的商品房还是有一定区别的。所以在房屋交易的问题上又存在很多小问题，那么什么是售后公房？购买售后公房需要注意哪些问题？

什么是售后公房

1、 房改后自1994年起政府把公房(也就是使用权房)出售给职工(买下产权)，后来已售公房可以上市出售，于是这些上市的已售公房被称为售后公房(分 成本价 房和标准价房)。

2 、承租公有住房的居民户和符合分配住房条件的职工，按出售成本价乘以 地段 、朝向、层次等增减系数和成新折扣率，并以其他优惠条件等将已租住或分配的公有住房购买，该公有住房就转为售后公房，并按相关规定缴纳 物业服务 费。

购买售后公房需要注意哪些问题

1、同住人的 居住权 利未按九四方案购买的房屋，同住人虽然不是产权人，但在房屋内享有居住权。以前在办理售后公房过户手续时， 房地产 交易要求合同上要有同住人同意出售的声明，但现在仅对此进行形式审查，并不会要求同住人到交易当场签名。

2、如果未经同住人同意，产权人将 房屋出售 给他人，那同住人可能会主张买卖合同无效，或者认为买卖合同虽有效但不能侵犯其居住权利，因而拒绝迁出房屋(某些法院有判例驳回了买受人要求同住人迁出房屋的请求)。

3、 按照方案 购房 的未登记的产权人权益按方案购买的售后公房， 产权证 上只有一个人的名字，但可能还会存在其它的产权人，如同住人、职级人、工龄人等均有权要求确认为产权共有人。

4、不过基于不动产的公示和公信力，因此只要与 房产证 上的权利人签订了买卖合同，则其他的产权人不能以未经其同意为由主张买卖合同无效，其他的产权人可要求出售人承担赔偿责任。

5、买受人取得房屋的产权后能不能对抗同住人的居住权？这在司法实践中是一个颇有争议的问题。我认为基于 不动产登记 的公示和公信力以及对交易安全的保护，同住人只能向出卖人主张居住权，或者要求分割出卖人取得的房款(作为对其丧失居住权的补偿)，而无权主张买卖合同无效或拒绝迁出房屋。

以上即是什么是售后公房？购买售后公房需要注意哪些问题的相关内容，希望能对你有所帮助，如果还有其他疑问请继续关注资讯，祝你生活愉快。

Ⅵ 我现在住的是公房，想买产权，怎么买

公房因为你自身的特殊性在交易过程中与一般商品房的交易有些不同，购房者对此应该有所了解，具体程序是：

1、公有住房承租人在落实受买人后，先按当时的出售公有住房政策与公有住房的所有权人或受托人签订《公有住房买卖合同》。《公有住房买卖合同》签订后，可售公有住房承租人即可凭《公有住房买卖合同》与买受人签订《公有住房出售合同》（简称《出售合同》）。

2、可售公有住房上市成交双方当事人在《出售合同》签订后的三十天内，应持《出售合同》、《公有住房买卖合同》、《公有住房上市出售交易过户申请表》及有关资料，向房屋所在地区、县房地产交易中心办理交易过户审核手续。

3、原可售公有住房承租人在收到经区、县房地产交易中心审核的《上海市已购公有住房上市交易过户审核表》（简称《过户审核表》）后。

持《公有住房买卖合同》及《出售合同》、《过户审核表》等有关资料向公有住房所有权人或受托人办理购房手续，并交纳公有住房购房款项和首期房屋维修基金。

4、可售公有住房上市出售买卖双方当事人凭《过户审核表》及有关资料按规定分别向财税部门和交易中心交清全部税费或保证金后三天内，凭税费或保证金交款凭证及有关资料向区、县房地产登记处办理变更登记手续，申领房地产权证。

5、可售公有住房上市出售买卖双方当事人凭区、县房地产登记处出具的《公房上市出售已受理权证变更通知》，向原公有住房物业管理部门办理房屋维修基金。

6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理办法执行。

为了尽可能的保护好公房交易的双方当事人，认定售后公房再交易再上市，仍然还是售后公房，不能以商品房标准收取物业管理费。而应一律按1996年售后公房物业收费标准，统一“从低”收取。

其次是已购公房上市出售后，其物业维修基金帐户中剩余部分的费用是不予退还的，继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，其中由转让人交纳的剩余部分，由受买人向转让人支付，领取房地产权证后，三项维修基金随同房屋转移至买受人名下。

(6)同住人失踪怎么购买售后公房扩展阅读：

产权人的确定

由于我国政治体制、国有经济制度、产权制度等不同于其他国家，再加上历史遗留等原因，我国形成了独特的公房制度。现阶段，随着我国产权制度的完善和发展，公房涉及的利益之争日益激烈，对公房的产权归属及司法裁判规则进行分析探究显得尤为必要。

一般来说，谁出资购买谁就是所有权人，不动产权属登记的所有权人也应该是该人。

但是公房、房改房屋的产权人认定有其特殊之处，这几类房屋从来源上往往带有福利的特点，购买的价格也不是完全的市场价格，所以不能简单地以出资或登记确定产权人，要结合房屋的来源、购买价格的构成等相关背景来最终确定所有权人。

现阶段，我国公房的权属状况可以概括为：公房的所有权属于国家或单位，承租人仅有使用权。以标准价、优惠标准价购买的房改房，其所有权属于单位和个人共有，以成本价购买的房改房的所有权属于购买者个人。以下通过具体的案例进行深度分析和总结。

Ⅶ 有关公房转产权房的问题

当时是按照94方案，还是95方案买的
如果是按94方案买的，现在是可以到法院请求确权的

上海市从九四年开始房改，我国《房地产管理法》是九五年生效的。当时的政策规定房地产权证上只能写一个人的名字，由家庭人员协商将某位成员的名字写在房地产权证上。
由于关于售后公房的纠纷日益增多，上海市高院在九六年出具了审理该类案件的若干意见。其中明确凡是按照九四方案购买的公房，虽然房地产权证上只写了一个人的名字，但是只要其他的家庭成员在当时也具备购房资格的，如果主张房屋共有的，应当予以支持。上海高院司法解释规定， “ 按 94 方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。 ” 因此如果是按照 94 方案购买房屋的话，无论产权证上是否有同住人的名字，同住人（或原在公房内有户口的人）都是共同产权人。

若是按照 95 方案购买售后公房，那同住人在当初购买该公房时应有内部协议，内部协议应当写清将来产权的归属，否则就不能出资购买。

综上所述， 94 方案的共有产权人可以在法定期限内主张共有产权， 95 方案的购房者已明确了房屋归属，不能主张共有产权。

根据法律规定及相关的司法解释，94方案购买的公房有很大的特殊性：

一、上海市从九四年开始房改，我国《房地产管理法》是九五年生效的。当时的政策规定房地产权证上只能写一个人的名字，由家庭人员协商将某位成员的名字写在房地产权证上。

二、后由于关于售后公房的纠纷日益增多，上海市高院在九六年出具了审理该类案件的若干意见。其中明确凡是按照九四方案（通常说按照第一次房改方案）购买的公房，虽然房地产权证上只写了一个人的名字，但是只要其他的家庭成员在当时也具备购房资格的，如果主张房屋共有的，应当予以支持。
因此如果是按照94方案购买房屋的话，无论产权证上是否有同住人的名字，同住人（或原在公房内有户口的人）都是共同产权人。若是按照95、96方案的，那同住人在当初购买该公房时应有内部协议，内部协议应当写清将来产权的归属，否则就不能出资购买。根据上海高院对审理公有住房出售后纠纷的处理意见规定：

按94方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。例如：当事人李先生94年与兄弟共同出资用公积金买下售后公房（是同住人），现在产权证上只有兄弟的名字，想把自己名字加入产证。我们的意见：根据法院94方案，95.7以前的同住人都可以成为产权人。建议到法院确权，再到房产交易中心变更登记。

Ⅷ 赁租公房有哪些条件可以买下来变，售后公房

所谓售后公房是我复国住制房制度改革的产物,也是一定历史阶段的产物。具体是指承租公有住房的居民户和符合分配住房条件的职工,按出售成本价乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣率,并以其他优惠条件等将已租住或分配的公有住房购买,该公有住房就转为售后公房,并按相关规定缴纳物业服务费。
若您购买产权性质为“售后公房”的二手房,您需注意以下几点:
1、售后公房一般房龄比较老,注意房屋本身,但是周围配套设施一般比较成熟;
2、交易过程中,由于房龄比较老,可能造成无法办理商业贷款的情况;
3、“售后公房”特别需要《同住人出售同意书》;
4、特别注意户口迁移的问题;
5、维修基金可能较多,建议签约前查清楚。

Ⅸ 你好，我家里有一套公房，现在想买下来，怎么操作

可以过户，但费用大。
1、赠与缴纳房价3%的契税和0.05%印花睡，免其他税；如果转让，要承担买卖双方的全部税费。
2、 将公房已较低的价格卖给原承租户（工龄还可以冲抵），诉称“售后公房”。一般情况下，公房只有一个承租人名字（公房租赁卡上的名字，往往是户主），但实际房子里会有多个户口。按照规定，公房的同住人都可以成为今后产权房的产权人，也就是说：公房买下来后，可以只登记一个人的名字，也可以登记所有当时同住人的名字。关键要所有的同住人签字同意。

Ⅹ 售后公房同住人

如果94年你外公购买了自主的公房，你已经成年，户口又在那儿，又居住在那儿，你可以主张产权的，如果要继承，你是没权利的。
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